Эксперты высказывают кардинально противоположные мнения по поводу того, что рынок офисов ждет в ближайшие полтора года.
Рынок деловых центров Екатеринбурга переживает стадию стагнацию. Спрос практически на нуле, поэтому количество пустующих площадей на рынке не уменьшается. Снижение арендных ставок и предложение дополнительных бонусов, например, в виде парковочных мест, так же не спасает ситуацию. В сложившихся условиях девелоперы сворачивают, замораживают или перепрофилируют свои объекты. Владельцы действующих офисников, у которых есть проблемы с заполнение, чтобы не работать «в минус», начинают сдавать площади за оплату коммунальных платежей.
Уральские эксперты сделали свои прогнозы по поводу дальнейшего развития рынка офисной недвижимости. Мнения в этом вопросе расходятся. Один считают, что рынок достиг «дна» и в двухлетней перспективе, в том числе из-за отказа девелоперов от новых проектов, в Екатеринбурге вновь может появиться дефицит качественных офисных площадей.
Вторые уверены, что «дно» уже близко, но пока не найдено, поэтому арендные ставки могут еще немного упасть. Сдаваться в аренду и продаваться будут только подешевевшие площади или объекты с качественно проработанной концепцией. Третьи считают, что ситуация на рынке «рабочая», и что те, кто умеют подстраиваться под быстро меняющие условия, и сегодня чувствуют себя нормально. Единственное в чем сошлись все эксперты, так это в том, что не стоит ожидать обвала рынка.
Частных инвесторов перестала привлекать офисная недвижимость
Сегодня рынок находится в ожидании изменений, считает аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. Ключевая ставка, показатель доходности от аренды объекта и от альтернативных вложений меняются. Показатель альтернативной доходности составляет примерно 11-12%, доходность от аренды офисов — 8%, но, в отличие от предшествующих периодов, отсутствует ожидание роста цен на рынке продажи. Кроме того, в этих восьми процентах не учены длительные простои площадей и затраты на текущий ремонт помещений. А это все прямые финансовые потери собственников.
«Конечно, по отношению к концу 2014 года, соотношение этих факторов улучшилось, но все равно доверия у частных инвесторов к рынку офисов нет, и активно себя вести на нем они не готовы. По крайней мере, при текущем уровне цен на рынке продажи», — говорит Константин Октаев.
 |
С тем, что инвестиционная привлекательность офисной недвижимости сегодня невысокая, согласен и заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павел Маслихин. По словам эксперта, сегодня на рынке есть инструменты большей доходности и ликвидности. Например, банки предлагают по вкладам для физических лиц до 15 процентов годовых. Недвижимость — это неосновной и консервативный инструмент сохранения финансов, который нельзя быстро превратить в деньги.
«Инвесторы раскладывают яйца по разным корзинам, и в недвижимость попадает только часть. Конечно, если мы говорим про большие суммы, то, понятно, что никто не будет открывать сотни счетов в банках, тем более что эти организации постепенно схлапываются. Умные инвесторы, понимая, что «дно» еще впереди, затаились или очень избирательно подходят к выбору объектов: находят и начинают мониторить их стоимость. Если цена меняется достаточно активно, то начинают торговаться. Другие берегут деньги для оборотки своего основного производства, чтобы не привлекать кредитные средства», — говорит Павел Маслихин.
Девелоперы отказываются от реализации новых проектов, недостроенные — замораживают
В сложившейся ситуации, по словам Константина Октаева, девелоперы не спешат строить новые офисные центры и стараются отложить проекты до появления какой-то определенности. Объекты на ранних стадиях реализации иногда перепрофилируются. Если степень готовности ДЦ высокая, то девелоперы стараются ввести здание в эксплуатацию. Это связано с тем, что консервация или перепрофилирование таких проектов обойдутся дороже, чем финансовые потери, которые могут возникнуть при медленном заполнении здания.
«В нынешних условиях большинство игроков рынка не планирует строительство новых офисных объектов — нет финансирования и кредитования. Я не думаю, что кто-то захочет строить на свои, тем более что доходность в офисном сегменте сейчас очень трудно прогнозировать. В условиях неопределенности тяжело начинать новые проекты», — говорит полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.
 |
О том, что объем вводимых в эксплуатацию офисных площадей в ближайшие 1,5 года существенно снизится, говорит и статистика комитета по бытовому обслуживанию населения администрации Екатеринбурга. Так, в 2014 году состоялось открытие девяти деловых центров общей площадью около 100 тысяч кв. метров. На этот год запланирован ввод пяти объектов. Среди них: 3-я очередь Clever Park, БЦ «Демидов», ДЦ на Шейнкмана, а также два долгостроя — ДЦ на Старых Большевиков и ДЦ «Корнеол» на Гоголя. Общая площадь новых объектов составит 89,7 тысяч кв. метров. В 2016 году предполагается открыть всего два деловых центра общей площадью 63 тысяч кв. метров.
Уменьшается и объем поглощения офисных площадей. Если еще 1,5-2 года назад в среднем рынок поглощал около 70-80 тысяч кв. метров, то в 2014 этот показатель снизился и составляет не более 50% от объема их ввода. По итогам текущего года объем поглощения, по прогнозам экспертов, может снизиться еще.
По словам аналитика «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, новых объектов во втором квартале текущего года введено не было. Среди заметных тенденций — рост количества замороженных площадей. Сегодня в стадии строительства — 325 тысяч квадратных метров. Из них 185 тысяч квадратных метров — заморожено.
Треть проектов была приостановлена во втором квартале текущего года в результате сложившихся в экономике кризисных явлений. Оставшиеся объекты заморожены давно, исходя из внутренних причин девелоперских компаний. Многие из проектов находятся на начальной стадии строительства. По ряду объектов застройщики вышли на стройплощадку, но в активную фазу реализации проекты так и не перешли.
Пустующих площадей становится больше, и их начинают сдавать просто за коммуналку
Несмотря на постепенное снижение ввода деловых центров, количество пустующих на рынке офисных площадей не уменьшается, а по отдельным сегментам даже увеличивается. По словам генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, тяжело сегодня приходится офисным центрам наиболее развитых по площадям классов «В» и «С». В этих сегментах конкуренция наиболее острая.
 |
При этом труднее пришлось собственникам бизнес-центров «В»-класса, поскольку значительное количество этих объектов введено относительно недавно и еще не успело окупиться, а платить по кредитам нужно. С большим количеством вакантных площадей в объекте сделать это достаточно тяжело. В связи с этим некоторые новые офисники открываются практически пустыми и готовы принять арендаторов в первые периоды только за «коммуналку».
«Рынок офисной недвижимости наиболее подвержен влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов деловых объектов составляют мелкие и средние компании, чувствительные к негативным тенденциям в экономике. Оптимизируют затраты и крупные компании, сокращая арендуемые площади и ведя переговоры с собственниками ДЦ о снижении арендной ставки. Исчезают с рынка с ухудшением экономической ситуации в стране, а значит, покидают ДЦ, неэффективные компании (нередко посредники), которых в «тучные годы» в Екатеринбурге было достаточно много. Ухудшает ситуацию на рынке офисных центров переизбыток площадей и постоянно пополняющие его новые БЦ», — говорит Александр Засухин.
Слова эксперта о том, что крупные федеральные компании оптимизируют свои затраты, отказываясь от неэффективных и дорогих объектов, подтверждает и сегодняшняя политика Сбербанка, который активно закрывает непродуктивные точки. Хотя ранее, даже в кризис, банк всегда стремился увеличить число своих офисов.
В сложившихся условиях «А»-класс — единственный сегмент, где количество пустующих площадей практически не увеличилось. Так, по данным УПН, уровень вакантных площадей в этом классе вырос всего на 1% и составляет 21%. В «В+» пустует 5%. Тогда как по итогам первого квартала этот показатель был на уровне 12%. Такое резкое изменение связано с тем, что во втором квартале текущего года часть площадей была перенесена в более низкий качественный сегмент. В классе «В» объем вакантных площадей составляет 19%.
«В наших объектах «А»-класса нам удалось сохранить существующий пул арендаторов. Несмотря на кризисные явления, многие из них не хотели менять свое местоположение и отказываться от уровня сервиса, который есть на наших объектах. По БЦ «Президент», открытие которого пришлось на непростое время, планы по заполнению были немного скорректированы. Но ситуация постепенно выправляется. На сегодняшний день несколько запросов на метраж от 500 и до нескольких тысяч кв. метров находятся в стадии подписания договоров», — говорит заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде.
 |
В отличие от рынка аренды, цена предложения продажи практически не изменилась. По словам Контантина Октаева, в классе «В+» стоимость квадратного метра выросла всего на 1% и составляет 89000 тысяч рублей. «В» подешевел на 3% до отметки в 62300 тысяч рублей.
«Многие площади приобретались на пике рынка с целью дальнейшего извлечения доходов, и на сегодняшний день без какой-то крайней необходимости продавцы не готовы снижать цены. То есть реализовать дешевле, чем покупали, они не собираются. Частные инвесторы предпочитают заморозить стоимость и продажи в ожидании позитивных изменений ситуации. Рынок продажи в этом отношений инертный. Чтобы там начались ценовые изменения, нужны негативные ожидания и длительный период существования рынка в таких условиях», — говорит Константин Октаев.
В простое площадей виноват не кризис, а ошибки в концепции и завышенная цена
Вслед за существенным увеличение объема пустующих площадей выросли и сроки экспозиции. В зависимости от объектов они разные, но в среднем по рынку этот показатель увеличился в 2-3 раза, говорит Павел Маслихин. Причем есть примеры, когда на рынке есть достаточно хорошие предложения — офис в центре площадью 115 кв. метров, включая коммуналку и парковочное место в паркинге, за 50-60 тысяч рублей в месяц — но они почему-то не востребованы. Хотя в этом же объекте есть более невыгодные предложения — на 30-40% дороже и без каких-то допбонусов, — но они раньше уходят с рынка.
«Кризис глубокий, но сказать, что рынок аренды офисной недвижимости стоит, нельзя. Жизнь присутствует, но все зависит от локации, качественных параметров помещения и цены. Потребители стали обращать внимание не только на стоимость аренды, но и входит ли в эту сумму коммуналка. Рынок существенно просел, но те, кто умеет работать на любом рынке, продолжают это делать. Тем, кто надеется, что ставки вернутся к предыдущему уровню, ждать придется долго, минимум 1,5 года», — говорит Павел Маслихин.
 |
С тем, что, если объект стоит пустой, то виноват вовсе не кризис, уверен и Андрей Брауде. По словам эксперта, если офисник долгое время не сдается или не продается, то, значит, в его концепции ошибка, завышена его стоимость, он неправильно позиционируется, либо уровень делового центра не соответствует требованиям арендаторов или покупателей. У каждого объекта должно быть адекватное соотношение: цена - качество, цена - набор услуг или характеристик помещений.
«На сегодняшний день многие заходят на объект здесь и сейчас. Арендаторам нужен готовый офис. Если он в состоянии shell-and-core — бетонные стены и пол — спрос на него значительно ниже», — говорит Андрей Брауде.
Слова экспертов подтверждает и Александр Засухин. По его мнению, девелоперам нужно понять, что строительство и успешный запуск офисного центра или бизнес-центра возможны даже во время кризиса. Если при благоприятной рыночной конъюнктуре на рынок можно было выводить проект с существенными концептуальными недостатками, и он все равно пользовался спросом, то сейчас объект будет встраиваться в уже насыщенную рыночную среду.
Иными словами, бизнес-центры с качественно разработанной концепцией и правильно выбранным сегментом рынка будет перетягивать клиентов из объектов, имеющих существенные недостатки. Новым деловым центрам с неудовлетворительной концепцией при их запуске в эксплуатацию в текущих экономических условиях остается только демпинговать.
Арендные ставки существенно упали и могут снизиться еще
С конца 2014 года арендные ставки в бизнес-центрах Екатеринбурга снизились в среднем на 10-15%. В отдельных объектах эта цифра может достигать и 30-40%.
«Общее снижение по рынку составляет в среднем 15%. «В» и «В+» упали на 20-25%. Но самое существенное падение ставок отмечается в «С» классе. Если раньше этот сегмент был в ценовом диапазоне 500-650 рублей за «квадрат», то сейчас этот показатель опустился до 300 рублей, в которые нередко включается коммуналка. Хотя все зависит от уровня «цешки», где она расположена, каково ее состоянии и транспортная доступность. Активность рынка в основном существует по дешевым ценам. И этот тренд сохранится, как минимум до конца лета. Думаю, что ценовое «дно» еще впереди», — говорит Павел Маслихин.
 |
С тем, что стоимость по отдельным офисным проектам может упасть еще, считает и генеральный директор центра недвижимости «МАН» Николай Савин:
«Ставки в среднем снизились на 20%, но это еще не окончательный факт, хотя «дно» уже близко. По некоторым центрам ставки упали наполовину. Если раньше стоимость «квадрата» была 900 рублей, то сейчас уже 450-500. В сложившейся ситуации особенно тяжело приходится незаполненным БЦ, которые были введены за последние 1,5 года. Многие пытаются демпинговать, допустим, первые три месяца арендаторы сидят бесплатно, или первый год за полцены. Но такие предложения привлекают не очень большой процент арендаторов. Также пострадают те, кто не готов снижать цены. Например, собственник объекта понизил с 1000 до 800 рублей за кв. метр и считает, что это — круто. Тогда как рынок говорит не 800, а 500 рублей. И кто не опускается до этого уровня, будет терять арендаторов и потом целый год курить бамбук».
В двухлетней перспективе на рынке может возникнуть дефицит офисных площадей
Андрей Бриль не согласен с коллегами по цеху, и уверен, что рынок офисной недвижимости достиг ценового «дна» и дальнейшего снижения арендных ставок ожидать не стоит.
«Все коррекции уже проведены, и, я не думаю, что будут какие-то дальнейшие снижения ставок аренды. Рынок нашел «дно». Пустующие площади будут заниматься, потому что потребность в новой качественной недвижимости есть. Это связано с низким качеством очень большого старого фонда и с тем, что бизнес в Екатеринбурге продолжает развиваться. Поскольку у нас на рынке маятниковое движение, то, скорее всего, где-то года через два мы начнем ощущать дефицит новых офисных площадей. Это может привести в двухлетней перспективе к росту арендных ставок», — говорит Андрей Бриль.
Николай Савин не совсем согласен с утверждением, о возможном дефиците площадей, потому как считает, что на ближайшие 4-5 лет потребность рынка в новых площадях по любому сегменту закрыта в полном объеме. Об этом свидетельствует сегодняшний уровень вакантных площадей. Так, в отдельных офисниках заполнено всего 30-40% площадей.
«Экономический кризис не закончился и будет продолжаться еще некоторое время. По оптимистичным прогноза — до осени этого года, по пессимистичным — грустно будет еще 2-3 года. Тем, кто выживет, будет не до расширения», — говорит Николай Савин.
 |
По словам Константина Октаева, особенность текущего кризиса состоит в том, что он может отделить стихийных участников рынка от профессиональных. При текущем уровне доходности от аренды, больше предпосылок остаться в бизнесе есть у компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью. Такие организации смогут сэкономить на «эффекте масштаба», за счет оптимизации налогообложения, сокращения эксплуатационных издержек, используя собственные службы, либо получая скидки от аутсорсинговых компаний.
«Сила крупных компаний заключается в том, что если какой-то из объектов испытывает определение сложности с заполнением, то есть возможность, не уходя от концепции, пойти на какие-то преференции для арендаторов, либо немного переждать. По бизнес-центру «Президент» мы снизили темпы заполнения, но не меняем концепцию и стратегию развития проекта, которая разработана на 30 лет вперед», — уверен Андрей Брауде.
Просмотров: 6002
Автор: Екатерина Турдакина
