Михаил Хорьков, УПН: «Замороженных становится больше, и пока ни один из этих объектов не перешел в стадию активного строительства»

Рынок жилья Екатеринбурга сегодня затоварен и количество выставленных на продажу объектов продолжает расти. Ситуацию на рынке осложняет многолетний перманентный кризис. В сложившихся условиях владельцы вторички продолжают снижать цены. Девелоперы решили избрать другую тактику, разделившись на три лагеря. Первый – делает упор на качество и всевозможные фишки, в том числе в местах общего пользования. Вторые – играют с квадратурой жилья, все больше сокращая ее и тем самым превращая дома в современные общежития. Третьи - и вовсе замораживают свои проекты. Наряду с этим, появляются новые модели суррогатов – аналоги незаконных многоквартирников на землях ИЖС.

О том станут ли дома-гетто трендом, увеличении количества замороженных объектах, а также о том, стоит ли нам ждать громких банкротств на рынке жилой недвижимости в интервью JustMedia.ru с руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

—Михаил, в Екатеринбурге и других городах России появляются квартирки по 17 квадратных метров. Недавно на своей страничке в соцсети вы писали о предложении в ЖК «Селен» в Верхней Пышме, где большую квартиру предлагали купить по частям. Дома-гетто – это какой-то новый тренд?

—Пример, который был у меня – это не тренд, а одна из моделей суррогата, который появился примерно 2 года назад. Его суть в том, что некие компании выступают в роли посредников, которые готовы реконструировать жилое пространство в несколько квартир и найти для этого продукта покупателей. Распространение этой модели началось с индивидуального жилья. Например, в Подмосковье отдельные секции таунхаусов переделывали в квартиры. Сегодня такие предложения появляются уже в многоэтажных домах. Примечательно, что если застройщик не мониторит доски объявлений, то он может оставаться в неведении, что кто-то решил распилить квартиру в его доме на студии. 

—И люди покупают это?

—Если компании работают не первый год, то, наверное, определенный интерес на такой продукт есть. Самые дешевые предложения цепляют, пока не начнешь задавать вопросы.  Хотя с мини-квартирами из одной большой в многоэтажке сложнее, чем в таунхаусе. Есть нормативы, техническая реализация вызывает вопросы. Я бы не акцентировал внимания на этой теме. Надеюсь, что этот вопрос не получит развития в Екатеринбурге, потому что эта модель слишком рисковая. Что касается отдельных квартир по 17-20 кв. метров, то они пока неплохо продаются во многих российских городах. Отдельные застройщики делают ставку именно на такой формат жилья. В итоге появляются такие современные, благоустроенные общаги -  с санузлом и кухней.

—То есть сегодня застройщики продолжают идти по пути уменьшения площадей квартир?

—Можно сказать и так. В целом сегодня на рынке выделяются два таких отчетливых тренда. Первый – максимальное упрощение, удешевление проекта и сокращение в нем площади жилья. Такой подход позволяет застройщикам охватить как можно больший круг потенциальных покупателей и дает быстрый экономический эффект. Но им, видимо, совершенно наплевать на все негативные последствия таких проектов, в том числе с точки зрения градостроения, жизненного цикла объекта. В таком доме будет постоянная ротация жильцов, что приведет к быстрому обветшанию.

Эта тенденция связана не с сокращением спроса, а с тем, что рынок стал достаточно конкурентным. Продавать одинаковый бетон, который, по сути, отличается только местом, стало сложнее. И некоторые нашли такой выход - продавать квартиры дешевле, сделав их еще меньше.

—Много ли таких предложений сегодня на рынке?

-Студии занимают 13% от объема предложения. Это немало. Сам по себе этот формат абсолютно нормальный, внятный рыночный продукт, рассчитанный на одинокого проживающего человека, максимум - пару.  Проблема в другом. Если бы в доме студии занимали 10-15% от всех типов квартир, то это было бы вполне гармоничным решением. Сегодня часто их процент в составе дома доходит до 50-70%. Это уже переходит рамки разумного соотношения разных категорий квартир.

—Где больше таких проектов ближе к окраинам или в центре?

—В том-то и дело, что на окраинах, где в большинстве случаев отсутствует какая-либо инфраструктура. Получается, что человек тут просто ночует, а на работу или для проведения досуга уезжает в центр. Студии - это хорошо и понятно для центра города.

—А вопроса с парковкой не возникнет?

-У людей, которые работают и живут в центре, нет острой потребности в каждодневном использовании личного транспорта.

—Вы сказали про первый тренд – удешевление продукта за счет сокращения площадей, второй – это уход в качество?

—Да, застройщики работают с качеством, причем с учетом потребностей конкретных групп людей. Смотрят, что можно предложить покупателям, чего еще нет на рынке, как проект соотносится с местом его размещения, какой на этой территории жилой фонд, чего не хватает.

Проблема в том, что часто рынок не создает тех стимулов улучшения жилищных условий, которые от него ждут. Человек живет в своей квартире, которой, допустим, 20 лет. Она не новая, но и не настолько ветхая, чтобы от нее отказываться. Ее владелец с удовольствием переехал бы в новую квартиру, но не видит в этом особого смысла, потому что рядом с его домом принципиально нового ничего не строится. И вот второй тренд как раз работает над созданием стимулов к обновлению жилья. Для застройщика этот путь более сложный. Он не дает быстрого эффекта и не приводит к взрывному росту продаж, поэтому его выбирают единицы.

—Какой из двух озвученных трендов, на ваш взгляд, наиболее перспективен, в каком направлении рынок продолжит свое развитие?

—Рынок в поиске. Все изменения - студии, работа с качеством - рано или поздно выкристаллизуются в какую-то новую модель. Просто этот процесс займет достаточно много времени. Пока все идет к появлению на рынке более четкой сегментации.

Когда Екатеринбург насытится студиями – это вопрос одного, максимум двух лет, - то есть этот формат недвижимости придет к более уравновешенному состоянию, без ярких перегибов. Пока продолжается тиражирование прошлого успеха. Но нельзя бесконечно переносить свой прошлый опыт на будущее, тем более что это делают практически все.

Рынок сожмется, слабые проекты уйдут. Пока нет ясности что будет со спросом. Уверенности и оптимизма у покупателей не хватает, а это важный момент. Для того чтобы пойти в банк и взять ипотеку, не достаточно того, например, что сегодня у тебя выросла зарплата. Надо быть уверенным в том, что она, а вместе с ней и рабочее место сохранятся в ближайшие 10 лет.

В прошлом году рынок выезжал за счет покупателей, которые откладывали сделку, связанную с улучшением жилищных условий, переездом, покупкой первой квартиры. Когда цены на квартиры начали снижаться, многие приняли выжидательную позицию. В прошлом году темпы падения цен были не такие большие, но люди, которые долгое время наблюдали за рынком, поняли, что нельзя все время откладывать и вышли на рынок. В этом году таких выжидателей намного меньше. И в этих условиях надо работать с той группой покупателей, которые только сейчас начали задумываться о переезде, смотреть на их возможности.

—В прошлом году все говорили, что ипотека с господдержкой помогла, буквально спасла рынок. Банки в этом году предложили ставку на уровне прошлого года. Это увеличит количество желающих взять кредит?

—Любое снижение ставки для рынка позитивно. Другое дело, что понижение с 12 до 10-11 не выступает серьезным стимулом для того, чтобы на рынок вышло заметно большее число покупателей. Конечно, те, кто находятся в активном поиске, воспримут это позитивно, для них это дополнительный шаг к покупке. Но это не приведет тех, кто не решался купить новую квартиру. Чтобы ситуация поменялась кардинально, снижение должно быть более заметным. Но такое не происходит на пустом месте. У нас инфляция не такая высокая, и ипотека под 12% в условиях инфляции 8-10% - эта одна ситуация. А когда ипотека 10% при инфляции в район 5-6%, то нельзя сказать, что она слишком доступная.

—Объем предложения сегодня значительно превышает спрос. Количество выставляемых на продажу квартир продолжает расти. Когда, по вашим прогнозам, затоваренность рынка пойдет на спад, если к этому предпосылки?

—На рынке сохраняется стагнация. Позитивных сдвигов не наблюдается, но заметного ухудшения тоже нет. Мы стабильно наблюдаем рваную динамику, в том числе по объемам продаж у различных застройщиков. Допустим, 2 месяца показатели хорошие, 2 – плохие. Такая ситуация связана с влияние информационного фона, поведением других участников рынка. Как я уже говорил, новых покупателей на рынке не так много, поэтому застройщики переманивают друг у друга существующих. Для потребителей, которые ищут жилье на окраине, определяющим является цена. Проекты в центре и приближенных к нему районах рассматривают, исходя из соотношения цена-качество.

—Продолжают ли падать цены на жилье, учитывая сегодняшний объем предложения?

—На вторичке цены продолжают медленно ползти вниз. Если надо продавать, и никто не покупает, то рано или поздно собственник снижает цену. На первичке этот показатель ограничен себестоимостью и экономикой проекта. Здесь два выхода: искать возможности для уменьшения стоимости строительства, дорабатывать продукт в соответствии с реальным запросом покупателей или смирится с тем, что объем продаж на рынке будет ниже и число новых объектов надо сокращать.

—Многие ли застройщики отказываются от ранее озвученных проектов, увеличивается ли число замороженных объектов. И чьи они - местных или федеральных игроков?

—Замороженных становится больше, и пока ни один из этих объектов не перешел в стадию активного строительства. Заморозка - это не всегда строили, продавали, остановили возведение, как например, «Уралэнергостройкомплекс». Больше тех проектов, которые даже не выводились на рынок (их не начинали продавать – при. ред.), даже, если был заложен фундамент. Просто застройщик решил по каким-то внутренним причинам отложить строительство: в ожидании получения кредита или до тех пор, пока не продаст жилье уже в сданных очередях. Кроме того, на рынке большой объем предложения, поэтому нет уверенности в том, что построенные квадратные метры удастся быстро реализовать. 

—Насколько увеличились сроки экспозиции. По словам экспертов, есть новостройки, где 70% квартир не проданы, хотя раньше они расходились, как горячие пирожки.

—При желании можно найти объекты, где 100% не реализовано. Но это связано не с тем, что спроса нет, со стратегией застройщика. Например, «Атомстройкомплекс» на отдельных проектах открывает продажи, когда уже построит несколько этажей. Некоторые проекты НКС выходят на рынок за пару месяцев до введения объекта в эксплуатацию. А стратегия Академического полностью построена на продаже готовых квартир. Другие, напротив, реализуют треть квартиры еще на стадии заливки фундамента. Причем некоторые из таких занимаются откровенным демпингом, потому что у них просто нет денег на стройку. К счастью, таких примеров на рынке становится все меньше.

В среднем дома, которые сдаются в эксплуатацию, продаются от нескольких месяцев до 1,5 лет. Цельной картинки нет на рынке, все очень контрастно.

—И последний вопрос. Вера Белоус в конце 2016 года в открытой позиции для JustMedia.ru сказала, что этот год переломный: кто-то, в том числе из средних и крупных генподрядчиков и застройщиков, может уйти с рынка. Есть ли у вас такое ощущение, возможно, конкретные примеры?

—Часть мелких компаний, которые строили один дом, продавали и начинали возводить новый, могут свернуть свой бизнес. Им очень тяжело выживать на рынке. Цена ошибки у таких гораздо выше, чем у крупных и средних застройщиков. Сложнее найти финансирование. Рынок действительно постепенно укрупняется. Но рыночный спад способствует перераспределению долей у всех компаний и далеко не всегда крупные выигрывают у средних или мелких.