Уральские аналитики рассказали о текущей ситуации на рынке и сделали прогнозы на ближайший год.
Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга стабилизировался. Есть даже небольшой прирост по отдельным показателям и в следующем году, по прогнозам экспертов, он продолжится. Однако ожидать серьезных положительных изменений в ближайшие год-полтора не стоит. Именно к такому выводу пришли участники Рождественского саммита ГУД.
 |
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, негативные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга, которые были до 2017 года, в большинстве своем преодолены. По многим сегментам наметился восстановительный рост, но факторы, ограничивающие возможности рынка, сохраняются.
«Этот год можно назвать переломным. Рынок начал жить глубинными, внутренними проблемами, а не внешним фоном и экономикой, которая по-прежнему не растет. Но говорить о том, что после стабилизации начнется рост по всем сегментам, я бы не стал. Продолжится качественная дифференциация рынка: наряду с успешными и востребованными примерами, будут и проблемные секторы», - отмечает Михаил Хорьков.
 |
Падение арендных ставок в большинстве бизнес-центрах города остановилось. Даже немного вырос средний показатель. В целом ставки еще достаточно низкие, по сравнению с тем, что было 2-3 года назад. По многим объектам между управляющей компанией и арендаторами ведется обоснованный торг. Последние перестали просто требовать скидки и готовы к конструктивному диалогу.
 |
«Для рынка офисов важен рост городской экономики, но этого пока не происходит. Деловая активность в столице Урала не на очень высоком уровне, а офисный фонд продолжает расти. Как правило это происходит за счет ранее запроектированных объектов, потому что новых почти не закладывается. Также офисный фонд пополняется площадями в стрит-ритейле и формата клиентских офисов в новых жилых объектах, реализуемых в центральной части Екатеринбурга. И такие предложения довольно быстро уходят с рынка», - говорит Михаил Хорьков.
 |
Схожая ситуация в сегменте торговой недвижимости. Долгое время в городе росло количество вакантных площадей. Это было связано с закрытием магазинов и одновременным выводом на рынок нескольких крупных проектов. Сегодня ситуация стабилизировалась. Большинство ранее пустующих объектов заполняются.
 |
В данный момент в сегменте микрорайонных ТЦ уровень вакантных площадей составляет 8%, в региональных и суперрегиональных – 11%.
 |
Падение ставок остановилось. Как и с офисами, созданы условия для качественного торга. Меньше в стоимости потеряли региональные торговые объекты, больше - окружные и стрит-ритейл, который продолжает испытывать некоторые проблемы. Ранее средние арендные ставки в стрит-ритейле упали на 35%. В сегменте продаж «дно» еще не достигнуто. Доходность по многим проектам, которые реализуются на рынке, не столь высокая, поэтому для снижения стоимости квадратного метра в стрит-ритейле еще есть резервы.
 |
Довольно хорошо в сложившихся условиях чувствует себя складская недвижимость. Так, по данным директора по развитию «Логопарк.ру» Виталия Хиля, на сегодняшний день в Екатеринбурге и пригороде, уровень вакантных площадей, как и прежде, составляет не более двух процентов. Однако ставки за последние 4-5 лет почти не изенились. Подросли в цене лишь отдельные объекты. Ставки по системе все включено (НДС и операционные расходы, но без коммунальных платежей, составляют сегодня 415-480 рублей за кв. метр. Стоимость аренды по-прежнему зависит от локации и технического состояния склада.
 |
«Сегодня в столице Урала 1,3 млн кв. метров качественных складов. В стадии строительства – более 160 тысяч кв. метров. Ежегодно вводится 100 тысяч «квадратов». Причем большинство объектов реализуется под конкретного заказчика и находится в собственности конечного потребителя. Такие проекты интереснее, чем те, которые просто сдаются в аренду, потому как в них учитываются технические требования заказчика. Это позволяет оптимизировать затраты при эксплуатации», - отмечает Виталий Хиль.
 |
Отмечаются проблемы с привлечением инвесторов в спекулятивные проекты. Нередко бывают случаи, когда есть земля, застройщики, клиенты, а тех, кто готов ложиться в реализацию объекта, нет. Похожая ситуация существует и в других городах России, в том числе в Новосибирске.
Стоимость возведения складов, по сравнению с 2014-2015 году выросла не сильно. Есть компании, которые готовы запускать строительство в промышленных объемах и предлагают довольно низкий ценник - от 23 тысяч рублей за квадратный метр, что сопоставимо с уровнем 2014 года. Окупаемость проектов составляет 8-10 лет.
 |
На пике популярности сегмент light industrial – старые, небольшие и недорогие склады до 2000 кв. метров.
«Земли для стройки складов в Екатеринбурге и его окрестностях очень много - 2,5 тысяч гектаров. На этих территориях можно возвести 10 млн кв. метров складов. Но нужно помнить, что если мы начнем вводить ежегодно по 120-150 тысяч «квадратов», то резко вырастет уровень вакантных площадей - до 10-15%. Это, в свою очередь, негативно отразится на арендных ставках. Окупаемость проектов вырастет до 12-и лет. Оптимальный показатель вновь вводимых складов – 80-90 тысяч кв. метров в год. При таких показателях рынок останется сбалансированным», - резюмирует Виталий Хиль.
 |
ФОТОРЕПОРТАЖ с саммита смотрите здесь.
Просмотров: 9109
Автор: Екатерина Турдакина
