Вторые очереди ТЦ: девелоперы Екатеринбурга хотят брать «массой»

Темпы строительства новых екатеринбургских торговых центров, которым суждено изменить ход местной торговли, временно притормозились. Мегаполис, Европейский, Рок-н-Молл и другие, как мы видим, не сдали свои объекты к началу 2007 года. Эта временная передышка может быть на руку девелоперам, осевшим в Екатеринбурге. Все они сейчас хотят стать больше. Если в 2006 году это желание было еще не настолько явным (директора торговых центров кокетничали с журналистами, говоря о новых проектах полунамеками), то в 2007 году все готовы приложить любые экономические и PR-усилия, чтобы реализовать свои вторые очереди. Девелоперы сделали вывод: когда торговых объектов много - нужно привлекать посетителей габаритами.

Традиционно – в центре и на окраинах города по-разному идет борьба за территорию. Но конкуренция уже начинается и между «торговыми зонами». Настоящей проблемой для центральных ТЦ становится активное строительство в спальных районах. Этот вопрос беспокоит даже девелоперов, у которых лучшие торговые места в Екатеринбурге и высокие темпы роста продаж. «Например, из Пионерского поселка после строительства «Парк Хауса» люди стали реже выезжать на шоппинг в центр», - считает генеральный директор ТЦ «Успенский» Леонид Базеров. - В конце этого года - начале следующего введут в эксплуатацию «Рок-н-молл» на дублере Сибирского тракта, который будет рассчитан на два довольно больших спальных района – ЖБИ и Синие камни. Люди очень сильно привязываются к местам и если в каждом районе возведут свой торговый центр, который будет более или менее устраивать жителей района – многие из них станут выбираться для шоппинга в центр только за теми марками одежды или обуви, которые не найти возле дома». В «Успенском» такими якорными арендаторами считаются «Terranova», «Calliope» и «Oviesse», приток покупателей в эти магазины не снижается.

К примеру, за возможность продавать одежду марки Zara сейчас борются Гринвич и Парк Хаус. Пока что, ни тот, ни другой ТРЦ не может разместить у себя новый магазин, но с открытием вторых очередей каждый из них надеется заполучить этот бренд. Как стало известно JustMedia, представители компании Zara дали обещание сотрудничать как с Парк Хаусом, так и с Гринвичем, но в итоге, выбрать должны только один торговый центр. Видимо, тот, кто быстрее построится. Иллюстрация показывает, что проблема площадей – это уже не проблема амбиций девелоперов, это залог в борьбе за статус и аудиторию общегородского масштаба.

Правда на пути строительства второй очереди или тиражирования торгового центра в рамках одного города девелоперов ожидает ряд сложностей. Своим опытом поделился с JustMedia гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов:

Принятие решения о строительстве второй (3-й и т.д.) очереди зависит от:

1. Стратегии развития объекта недвижимости, т.е. предусмотрено ли расширение площадей в концепции объекта или объект закончен (не предполагается расширение), но может быть тиражирован (2-ой ТЦ и т.д.);

2. Наличия свободного земельного участка в непосредственной близости от ТЦ;

3. Наличия инженерных сетей и свободных мощностей в этих сетях (электроэнергия, тепло, вода и т.д.).

Строительство вторых очередей приносит явные неудобства для уже функционирующей части ТЦ (1-ой очереди) наличием действующей строительной площадки со всеми вытекающими последствиями на весь период строительства, а это минимум 1, 5 года (до 3 лет).

Как правило, вторые очереди строятся на парковочных площадях, относящихся к первой очереди, тем самым на период строительства сокращается норма парковочных мест уже действующей очереди ТЦ.

Резюме: очередность строительства должна быть «зашита» в концепции изначально, в противном случае спонтанное расширение площадей (через 2-ые, 3-и и т.д. очереди) приведет к снижению привлекательности, посетительского трафика действующего ТЦ.

Запуск ТЦ очередями требует более высокого уровня менеджмента управляющей компании или девелопера.

Хуже всего приходится торговым центрам на окраинах Екатеринбурга. Если еще несколько лет назад, такие ТРЦ, как «Дирижабль» и «Екатерининский» имели статус общегородских, то сегодня эксперты записывают их уже в «районные». С появлением ТРЦ «Мега», который находится в нескольких километрах по кольцевой дороге от «Дирижабля» и «Екатерининского», торговые центры, по словам экспертов, начали терять посетителей. После открытия ТРЦ Мегаполис возле Автовокзала, объекты будут «отрезаны» от центра. Эксперты JustMedia считают, что «Дирижаблю» и «Екатерининскому» без новой концепции не выжить. В «Екатерининском» ситуацию не комментируют, зато в «Дирижабле» вовсю принимают меры «безопасности» своего бизнеса.

Девелоперы «Дирижабля» объявили о реконцепции первой очереди. Как рассказал JustMedia коммерческий директор компании «Олипс» Евгений Мельников, работы по проектированию первой очереди ТЦ  «Дирижабль» начались в 1996 году, и только в 2001 году он был сдан в эксплуатацию. «Мы отдаем себе отчет, что на данный момент объект не соответствует возросшим требованиям рынка. Именно поэтому сейчас, параллельно с проектированием второй очереди ТЦ Дирижабль разрабатывает реконцепцию первой», - отмечает г-н Мельников. По его словам, вместе со второй очередью общая площадь комплекса составит 80 000 кв. м.

«Дирижабль», по мнению экспертов, всегда проигрывал из-за отсутствия гипермаркета. По данным аналитика консалтинговой группы «Урал-Гермес» Владимира Нифонтова, руководство ТРЦ избавится от этого недочета. Гипермаркет будет построен, но на прилегающей территории. Там же будет возведен и торговый центр формата do it yourself, аналогичный OBI.

«Они планируют осваивать площадь, отведенную под вторую очередь, многоцелевым образом, развивая сразу несколько направлений. Однако успешность «Дирижабля» зависит не только от самого проекта, но и во многом от появления станции метро», - считает г-н Нифонтов.

Как выяснили корреспонденты JustMedia, аналогичные планы по созданию второй очереди у одного из старейших торговых центров Екатеринбурга, «Универбыта». Когда-то объект был «изюминкой» Екатеринбурга, но уже сейчас понятно, что 5-этажное здание, стоящее во дворах на Юго-Западе, сдает свои позиции. Руководство ТЦ еще в начале прошлого года «заикалось» о желании строить вторую очередь, но ничего конкретного так и не появилось.

В этом году, по словам директора по маркетингу «Универбыта» Александра Арланцева, уже есть землеотвод. Правда, осваивать его в «Универбыте» не спешат. Концепцию второй очереди будут разрабатывать до конца текущего года. В планах – увеличение площади ТЦ в 2 раза. Александр Арланцев заявил, что концепция ТЦ в целом останется прежней: товары для клиентов верхнего сегмента среднего класса и частично премиального уровня.

Архитектурная концепция второй очереди ТЦ пока не ясна, известно лишь, что новый торговый центр не будет выше существующего здания. Неизвестен и источник средств, которые пустят на строительство: г-н Арланцев допускает возможность частичного использования заемных средств.

«Вне зависимости от строительства второй очереди, «Универбыт» должен дорабатывать свой внешний облик и внутреннее содержание. Время, когда он был единственным торговым центром в городе, утекло. Сейчас у него расходятся даже название и концепция!», - сомневаются в перспективности проекта в комментарии JustMeida один из конкурентов торгового центра.

Стоит отметить, что эксперты часто отмечают несоответствие концепта первой очереди и второй. Так, по словам Игоря Суханова, в идеале, и первая, и вторая очередь ТЦ должны быть подчинены единой концепции, но на практике этого не так просто достичь. «Зачастую местные девелоперы сталкиваются с тем, что на момент строительства второй очереди ТЦ, концепцию первой очереди уже можно назвать либо «устаревающей», либо не совсем удачной, что выясняется уже в течение первого года работы ТЦ. Часто цель строительства второй очереди – поддержать «угасающий» интерес покупателей к ТЦ. Если мы говорим о том случае, когда в концепции ТЦ изначально планируется несколько очередей, как правило, общая концепция разрабатывается для всех объектов», - отметил г-н Суханов. В масштабном проекте «Оборонснабсбыта» - ритейл-парке – общий концепт посчитали главным признаком успеха. Все очереди ритейл-парка объединены общей концепцией. В первой очереди, состоящей из 8-ми двухэтажных магазинов, специализация будет сохранена. Реализация всего проекта рассчитана до 2010 года, но девелоперы готовы вносить коррективы.

Центральная торговая зона торопится с мега-проектами

К крупным центральным торговым центрам екатеринбургские девелоперы относят «Успенский», «Гринвич», «Антей» и «Гермес-Плазу» Все они, видя активное строительство в спальных районах города, стараются создать нечто большее, чем просто торговый центр – каждый работает над своей индустрией шоппинга.

Самый центральный ТЦ – «Успенский» - по поручению губернатора и администрации города разработал очень амбициозный и перспективный проект комплексной застройки центрального квартала между улицами Ленина-Вайнера-Попова-Хохрякова. Это не просто вторая очередь ТЦ – это создание абсолютно нового культурно-досугового пространства.

По словам Леонида Базерова, над проектом работали 3 группы проектантов, каждая из которых разрабатывала по 2 варианта застройки.

«Сейчас на площадку, на которую мы рассчитываем, претендуют еще несколько организаций. В соответствии с правилами, городская администрация будет проводить конкурс на застройку этой территории. Мы надеемся на победу в конкурсе», - отмечает г-н Базеров.

По его словам, Проект предусматривает комплексную застройку центрального квартала: крытая пешеходная улица шириной с улицу Вайнера, в 6-этажном атриуме – отель, фитнес-центр, блок развлечений, кафе, рестораны. На крыше зимой по плану должны заливать каток, а в летнее время жители и гости города смогут отдохнуть там же, только в качестве посетителей летнего кафе. Доля торговли из 142 тыс. общих площадей в зоне составит не более 25%. Подобных проектов в России пока нет, но за рубежом есть много аналогов. «Проект скорее социальный и имиджевый, чем коммерческий. Крытая пешеходная улица с комплексом развлечений и услуг украсит Екатеринбург, в котором часто принимают иностранных гостей», - считает Леонид Сергеевич. Его поддерживают эксперты JustMedia.

Более того, Базеров готов предложить городу долю участия в своем Проекте. «Почему бы не пойти по пути, которому идет, например, Москва? Способствуя развитию строительных проектов и продвигая их, муниципальное образование получает пакет акций компании-собственника объекта и получает часть доходов от его эксплуатации, фактически, не вкладывая ни копейки в его создание. От муниципального образования требуется только организационная поддержка. Минимум усилий – максимум отдачи для города».

Пока «Успенский» согласовывает проект, его ближайшие конкуренты торопятся достроить свои очереди. Руководство ТРЦ «Гринвич» уже добилось сноса жилой пятиэтажки, расположенной рядом с торговым центром по 8 Марта. По словам представителей «Гринвича», сейчас заканчивается расселение жильцов здания. Работы по сносу и возведению второй очереди начнутся летом, все организационные вопросы уже решены. В соответствии с концепцией, новое здание будет четырехэтажным, его площадь составит 30 тыс. квадратных метров. Общая площадь «Гринвича» (вместе с торговой сетью «Купец») в результате достигнет 83 тыс. кв. метров. Кинотеатр будет увеличен до 9 залов (в настоящее время их 5), добавится большая развлекательная зона с боулингом, фуд-корт вырастет в 2 раза. Кроме того, на территории ТЦ откроется три ресторана.

Пока что якорным арендатором «Гринвича» остается ТЦ «Купец» и за продуктами, возможно, люди приезжают даже чаще, чем за одеждой. Но руководство торгового центра упорно хочет сместить акцент на шоппинг-составляющую. Например, одним из «якорных» арендаторов второй очереди станет большой детский магазин: в настоящее время идут переговоры с рядом сетей, в том числе сетью «Детский мир», которая уже представлена в ТЦ «МЕГА» и «Карнавал». При этом, на сотрудничество с «Детским миром» претендует и вторая очередь «Парк Хауса», которая расположится на углу Белинского-Фурманова (землеотвод уже получен, скоро начнется строительство). Пока неясно, кому же отдадут предпочтение москвичи (также как в случае с торговой маркой «Zara»), особенно с учетом того, что центральный «Парк Хаус» может стать серьезным конкурентом «Гринвичу». Площадь второй очереди будет в три раза превышать предыдущий ТЦ (на ул. Сулимова), на данный момент, по предполагаемым арендаторам известно, что достигнуты договоренности, например, с сетью «Калинка-Стокманн». При этом, руководство готово построить на территории ТЦ парк аттракционов. Дальнейшие планы представители «Парк-Хауса» не озвучивают.

Желание торговых центров более активно заняться «не-торговой» частью отмечает Владимир Нифонтов. По его данным, в центральной торговой зоне не хватает развлекательных заведений: 70% из их – залы игровых автоматов. С общепитом в центре города – так же дефицит.

«На центральных пешеходных улицах и в Париже, и в Москве масса кафе, кофеен. А у нас практически негде перекусить. Поэтому в соответствии с городскими планами число точек общепита должно возрасти в три раза до 2015 года. Надеюсь, что реализация очередей всех центральных ТЦ поможет решить эту проблему», - отмечает Нифонтов.

Мы видим, что фаворитами в гонке за новые площади становятся торговые центры «новой» волны, такие как «Гринвич» и «Парк-Хаус». Работая в формате стандартных торгово-развлекательных центров, они просто растут вширь. Самым интересным и современным проектом обещает быть «Успенский», самая напряженная борьба между девелоперами ожидается на окраинах, после того, как начнется строительство нового Дирижабля. Вторые очереди торговых центров, особенно тех, кто больше 3-5 лет работает в Екатеринбурге – залог того, что «старые» ТЦ не проиграют «новым». Те, кто не начнет строиться в ближайшие годы – рискуют потерять лидирующие позиции на рынке.

Торговая карта Екатеринбурга. Обновление

Пока торговые центры только начинают увеличивать площади, им наступают на пятки. Уже в этом году в Екатеринбурге появится сразу семь новых площадок, где горожане смогут без труда оставить свои «кровные». Готовьтесь…

Торговые центры, которые появятся в Екатеринбурге в 2007 году:

Ритейл-парк ГК "Оборонснабсбыт", 1 очередь, август

ТЦ Гулливер (3 очередь Сибирского Тракта); август-сентябрь

ТОЦ ТЭН (ул. Воеводина, название еще не придумано); сентябрь

Призма (экс-Европейский, пер. Невьянский); декабрь

Мегаполис (Южный Автовокзал); август

Город-инвест (ул. Толмачева); декабрь

ТК Форвард (8 марта); дата открытия неизвестна

После реконструкции откроются:

ТК «На Московской горке»; к маю