Интервью с председателем правления строительной компании «Астон Груп».
– Вячеслав Анатольевич,как Вы оцениваете рынок строительных услуг на сегодняшний день? Достаточно ли строится жилой и коммерческой недвижимости в Екатеринбурге? Сохраняется ли тенденция прошлого года, когда предложение в разы превышает спрос, или же на рынке наметился какой-то сдвиг?
– Кризис потребительский мы, очевидно, преодолели. Об этом говорит статистика продаж – как нашей компании, так и других застройщиков. Потребитель уже нормально реагирует на стоимость квадратного метра в две тысячи долларов: люди поняли, что строительный продукт столько и стоит, и с этим ничего нельзя поделать. Очевидно, что те компании, которые в прошлом году преодолели кризис покупательского спроса, в нынешнем будут чувствовать себя более уверенно. Однако продолжается стагнация на рынке «Бизнес», «Бизнес +». Этот рынок еще не восстановился до объемов тех продаж, которые мы наблюдали в 2004-2006 годах. «Эконом», естественно, опережает более высокие классы. На этот год риски на строительном рынке гораздо более серьезные, они связаны с финансовым мировым кризисом. Мы очень остро ощущаем его уже сегодня. С осени федеральные и региональные банки повсеместно подняли ставки как по ипотечным, так и по бизнес-кредитам. Причем выросли они не так, как показывает официальная статистика по банкам, а гораздо серьезнее. Самое плохое в ситуации кризиса – это то, что глобальные мировые игроки перестали выкупать закладные по строительству. Сегодня глобальный рынок «схлопнулся». На чисто российских деньгах, на региональных деньгах ипотечный рынок существовать не может. «Деньги» глобально подорожали, и их на рынке стало значительно меньше. Те игроки, которые в прошлом покупали закладные под 11% и были счастливы, сегодня вынуждены «покупать» кредиты под 13-15% и более. Либо же им вообще кредиты не выдают.
– Но ведь банкиры говорят, что ситуация выровняется и снова можно ожидать приток западных инвестиций в российскую экономику.
– Я абсолютно согласен с этим утверждением, готов подписаться под ним. Только один вопрос: когда это произойдет? (смеется). Я напоминаю, что этому ипотечному кризису год. Сначала говорили, что он продлится месяц, потом – два, затем говорили о полугодовом кризисе, потом ждали нового года. Сейчас я уже не знаю, чего ждать. Россия не влияет на эти процессы, наш вес в мировой экономике слишком ничтожен. Российская экономика не может существовать вне глобальной экономики. Ни одна страна не может жить обособленно: ни Китай, ни США, ни Россия. Взять вот хотя бы недавнюю новость о Бангладеше. Даже в этой развивающейся стране население ощутило на себе мировой экономический кризис. Еще год назад жители Бангладеша кушали три раза в день, а сейчас один, потому что цены на рис выросли на 70%. То есть бангладешские крестьяне, на первый взгляд, обособленные от мировой экономики, ощущают на себе влияние американского Белого дома. Вы это ощущаете, я это чувствую, все познали на себе ипотечный кризис США. Мы в глобальном рынке, и это важно. Раньше человеку был доступен кредит за 11%, и все говорили «дорого, нам надо под 5%, как на Западе». Так вот я вам скажу, что под 11% надо было брать, пока давали!
Полтора года назад я был в Америке. Тогда ипотечные кредиты были на пике популярности. Заходишь в офис продаж, и тебе предлагают любую недвижимость за любые деньги, за миллионы евро. Причем просят первый взнос всего лишь 10 тысяч долларов: «Десять тысяч дайте, и мы оформим вам ипотеку». Если клиент похуже, то его прокредитуют под 6%, если клиент совсем дрянь, то с учетом всех рисков ему дадут ипотеку под 9% максимум, но все равно дадут. Я был в таком восторге, я давал интервью, что это так здорово, мы должны прийти к такому же развитию рынка. Но…глобальная система оценки рисков ошиблась. Выдавая кредиты кому попало, они надеялись, что заложенные в процентную ставку риски компенсируют возможность невозврата кредитов со стороны всех тех неблагополучных парней. Оказалось, нет, не компенсировали. Не надо было этим нищим сомнительным американцам вообще давать ипотеку ни под 20, ни под 30%. Вот вам и процветающий ипотечный рынок США, вот какую он нам показал бяку.
– Как у вас проходит совместная ипотечная программа с «Губернским банком», тоже ставки поднимаете?
– Деньги дорожают, мы пытаемся сдержать удорожание ипотеки разными способами, которые представляют нашу коммерческую тайну. Пока сдерживаем…
– И какой выход Вы видите из сложившейся ситуации?
– Ставки повышать – не выход. Вы же не готовы по нынешним ставкам покупать квартиру? Нет. Даже я не готов. А если их еще повысить, то жилье всем будет не по карману. Покупать квартиру со ставкой 20% годовых, значит, всю жизнь работать только на банк, навсегда продать себя в рабство. Остается только ждать. Пока ставка в 20% годовых – это только рисковый расчет при плохом развитии событий. Но эта машина удорожания денег уже набирает обороты. Вы видите, по всему городу висят плакаты с предложением оформить вклад под 16-17% годовых. Это значит, что банк – профессиональный игрок на рынке – уже не может занять деньги дешевле. Это ужасно. С другой стороны, есть потребители с деньгами, которые получают свои денежки от нефтяного рынка, по 110 долларов за баррель. Это значит, что в российскую экономику валится поток денег, океан денег. Он, с одной стороны, раскачивает инфляцию, с другой – распределяется среди населения, которое все чаще задумывается о покупке недвижимости, потому что жилье по-прежнему всем нужно. Это видно и по показателям обеспеченности квадратным метром на душу населения, и по грандиозному спросу на квартиры. Денежки на руках у населения есть, другое дело, что эти деньги конечные – не инвестиции, а собственные покупателей, и ими нельзя «раскачать» грандиозную строительную сферу Екатеринбурга.
Спрос на недвижимость остается очень высоким. Тот объем строительства в Екатеринбурге, который мы осуществили в прошлом году, не идет ни в какое сравнение ни с благополучными 1970-ми, ни с другими годами. Никогда за всю историю Екатеринбурга не было столько построено. Это уже миллиардная стройка, она потребляет огромное количество денег. Для ее развития должен нормально функционировать финансовый рынок. На уровне потребительских денег мы должны были остановить объемы на уровне 2003-2004 годов, это где-то 400-500 тыс. кв. метров. Чтобы сдавать миллион, должны быть доступный финансовый рынок, доступная ипотека, инфраструктура, а ее нет.
– Но ведь в этом году тоже планируется сдать огромное количество «квадратов» в Екатеринбурге. Зачем столько строить, если потом это невозможно продать?
– Понимаете, мы не имеем права останавливаться, у всех строителей есть проекты, сроки. Средний срок на реализацию проекта – три года. Заморозка строительства стоит таких нереальных денег, что проще ее продолжать. Я вам клянусь, что это очень дорого. Поэтому продолжаем строить. Из-за кризисов мировой экономики снижается и наша прибыль. Раньше говорили: «Какие застройщики жирные коты, как они много получают, миллионы загребают». Не так это все, нам тоже сложно выживать в нынешних условиях.
– Перейдем к вашим новым объектам, которые сейчас сдаются или стоят в планах сдачи. Расскажите о самых интересных стройках.
– Сейчас сдана в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса «Астон Парк». Мы уже начали выдавать ключи жильцам, квартиры все давно раскуплены. В основном раскупают дома эконом-класса. В этом сегменте недвижимости мы представлены на Сортировке, Ботанике. Буквально на днях будем презентовать еще два относительно доступных объекта – в Кольцово и на Уктусе. Вообще, в этом году у нас будет сдано много объектов. Только с начала года мы увеличили наши планируемые объемы на 100 тыс. кв. метров. Классы «Эконом», «Эконом +» остаются в лидерах спроса и останутся лидерами в ближайшее десятилетие точно.
Из строящихся жилых домов нашей компании очень популярен жилой комплекс «Афина» на Ботанике.
– И в чем же его популярность?
– Понятия не имею (смеется), не знаю, почему он так хорошо продается. Дом еще только на стадии начала строительства, а квартиры уже раскупили. Народ при слове «Ботаника» готов на все. Думаю, не последнюю роль в популярности этой стройки играет и то, что это последний дом на Ботанике. Больше там строить не будут вообще – негде. Проект типовой, ничего сверхъестественного, кроме подземной парковки. Спрос ажиотажный, несмотря на далеко немаленькую стоимость квартир в этом доме. Популярен и еще один наш типовой проект – на Софьи Перовской на Сортировке. Там квартиры тоже хорошо продаются, видимо, из-за развитой инфраструктуры: в этом месте построены садик, школа, больница. Такие объекты, как дом на Сортировке и Ботанике, сверхликвидны. Их вообще можно поставить на поток и строить, строить, строить.
– А как у вас обстоят дела с коммерческой недвижимостью? Какие новые объекты планируете сдать в этом году, какие запланировали на ближайшие годы? Появятся ли у «Астон Груп» эксклюзивные стройки?
– Мы строим сейчас два бизнес-центра и два супермаркета. Один супермаркет начнем строить в этом году. Проекты бизнес-центров «Царский мост» и «Нахимов Плаза» эксклюзивны для Екатеринбурга. «Царский мост» на пересечении улиц Розы Люксембург – Декабристов уникален своим местоположением и архитектурной задумкой. Он войдет в ансамбль строительного наследия города. «Царский мост» строится на берегу реки Исеть, рядом с памятником архитектуры усадьбой Блохиных. Рядом будет очень красивая набережная, прогулочная зона, а также мечеть, которая сейчас возводится.
«Царский мост» – это пример объекта коммерческой недвижимости, построенного с уважением к архитектурным традициям Екатеринбурга. Он не разрушает исторический стиль района улиц Розы Люксембург и Декабристов. Проект будет построен в классическом стиле и будет похож на здания XIX века.
Еще одна наша уникальная стройка – это бизнес-центр «Нахимов Плаза» на Вайнера – Радищева – Малышева. «Фишка» этого объекта в том, что здание выполнено в форме паруса. Кроме того, у него есть оригинальная концепция использования торговых площадей. «Нахимов Плаза» предлагает концепцию смыслового распределения пространства по формуле «Один собственник – один этаж». Свободная планировка помещений позволит каждому бизнес-субъекту создать на своем этаже собственную инфраструктуру. В этом торговом центре будут размещаться те ритейлеры, чей товар рассчитан на массового покупателя. Важно то, что новый бизнес-центр будет находиться в самом оживленном районе города. В зоне перекрестков Вайнера – Ленина и Вайнера – Малышева пешеходный поток составляет около 56 тысяч человек в час. Название торгового центра – «Нахимов Плаза» – это наш поклон военно-морской славе России. Еще одна особенность этой стройки, которая входит в плеяду новых строящихся торговых центров на Вайнера, – то, что наш объект пока единственный пользуется спросом. К лету, когда закончится строительство, он станет еще одним уникальным активом, который всегда будет востребован у ритейлеров в силу своего месторасположения. Тем более что мы не будем сдавать площади в аренду, а будем продавать их представителям торговли и бизнеса.
Также мы планируем сдать комплекс из четырехэтажного торгового центра и бизнес-центра «Невада» на Ботанике. Востребованность торговых площадей там по-прежнему высока.
– Ваша компания строит большое количество загородных таун-хаусов. Пользуется ли спросом этот вид недвижимости на Урале и каково его будущее? Есть ли смысл развивать данный сегмент?
– Таун-хаусы и малоэтажное жилье в пригородах я считаю наиболее перспективным сегментом, в отличие от отдельно стоящих домов. Этот рынок будет в дальнейшем активно развиваться. Спрос на такие дома достаточно высокий, интерес к тому, что такое таун-хаус, еще выше. Таун-хаус – это все-таки не отдельный дом, а квартира с патио. Преимущество таун-хауса перед отдельно стоящим домом еще и в том, что мы можем держать цены на такие постройки в районе цен на квартиры бизнес-класса. Наш строящийся комплекс таун-хаусов «Тургенев парк»расположен в районе Изоплит на берегу Шарташского озера. Первую очередь проекта мы сдаем в этом году. Он уникален по нескольким факторам. В первую очередь, по местоположению – совместить лес и озеро еще где-то в городской черте практически нереально. И второй его особенностью является то, что мы сдаем таун-хаусы полностью готовыми, «под ключ». Мы глубоко убеждены, что человек должен получать качественное жилье, что ему не нужно тратить еще миллионы на отделку.
– Планируете ли вы участвовать в каких-либо «правительственных» стройках? Либо в тендере какого-нибудь проекта, финансируемого областными, городскими властями или федеральным правительством? Будет ли ваша компания причастна к нацпроекту «Доступное жилье»?
– Мы участвуем сейчас в тендерах на строительство ряда объектов, в том числе и для саммита ШОС, но говорить об этом я буду готов только через полтора месяца, когда все будет точно известно. Пока бы не хотел раскрывать всех планов.
– А как насчет строительства в городах-спутниках Екатеринбурга?
– Мне очень бы хотелось строить в этих городах, но, к сожалению, там нет аукционов, их никто не проводит. Подготовка площадки аукционов требует очень больших вложений от горадминистраций, а бюджеты городов-спутников невелики, и поэтому им сложно подготовить площадки для проведения торгов. Нам очень интересна вся пятидесятикилометровая зона вокруг Екатеринбурга, но пока нам она недоступна физически. Я не раз говорил с главами городов о необходимости строительства, они тоже понимают важность этих вопросов, но пока, к сожалению, нет необходимой правовой и финансовой базы для проведения аукционов. Поэтому сказать, что у городов-спутников есть перспектива развития в строительстве, нельзя. Элементарно, у большинства муниципалитетов не утвержден генплан развития города. Екатеринбург в этом плане обогнал всю страну, у нас сегодня приняты правила землепользования. И это великое благо для застройщиков. Правила игры прозрачны и понятны. А в области такого нет.
– Ну и, по традиции, хотелось бы задать вопрос личного характера
– Я женат (смеется) …
– Какие Вы ставите для себя цели в наступившем году, какие вершины планируете покорить – как в личной жизни, так и в бизнесе?
– Моя задача в этом году – сдать 50 тыс. кв. метров жилья и запланированные по срокам бизнес-центры. Конечно, это не мечты, это тупо задачи, которые надо выполнить. А мечты…Честно, я очень хочу, чтобы то, что происходит на финансовых рынках, не превратилось в Великую депрессию. Вот это меня крайне беспокоит, потому что те ставки по кредитам, которые мы сейчас имеем, приведут к тому, что мне, да и многим другим, придется уезжать жить в деревню и заниматься даун-шифтингом. Сверну проекты, куплю козу и буду водить ее гулять. Для меня действительно сейчас главное, чтобы кризис закончился, потому что мало никому не покажется – ни рабочему на стройке, ни покупателю, ни мне, ни банку, никому...
Просмотров: 6114
Автор: Беседовала АННА ПЕТРИВ
