Больше, чем формат: уникальные решения — альтернатива моллам

Екатеринбургские девелоперы и управляющие компании за последние три года заявилинесколько уникальных проектов, аналогов которым в столице Урала пока нет. Что сыграло определяющую роль — усложнившиеся обстоятельства на рынке торговой недвижимости или все-таки стремление к мечте или идеалу? В нашем материале мы расскажем о самых оригинальных начинаниях на рынке коммерческой недвижимости Урала. О том, что для создания чего-то необычного необходим еще более серьезный расчет, чем для постройки «стандарта».

По данным Ассоциации строителей России, себестоимость строительства за 2007 год выросла на 32% . Рост в равной степени повлиял и на тех, кто уже строит объекты коммерческой недвижимости, и на тех, кто только задумался о строительстве. Актуальные застройщики вынуждены переносить сроки сдачи объектов. Но особенно задумались те, кто только намеревался строить торговые и торгово-развлекательные комплексы в погоне за сверхприбылями, которые обещал рынок девелопмента и особенно — рынок торговой недвижимости.

Согласно информации комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга,общее количество торговых площадей столицы Урала составляет сегодня 707 тысяч квадратных метров. Из этого количества 18 торговых центров уже работают, 15 — только строятся.

Многие девелоперы Екатеринбурга сегодня понимают, что в схеме «размещение на определенных площадях товаров и услуг» необходимо что-то менять. Моллы строить уже не модно. Неинтересно предлагать потребителю стандарт: «бутиковая нарезка + продуктовый гипермаркет + кино/боулинг (развлекательная площадь)». За последние три года в столице Урала появился качественно иной подход к проблеме. В качестве альтернативы стандартному ТРЦ потребителю предлагается некий оригинальный концепт, воплощаемый на конкретной площади. Проще говоря, девелоперы реализуют одну узкую специализацию в области товаров или в области услуг. Это касается как строящихся объектов, так и объектов коммерческой недвижимости, которые сегодня находятся в стадии смены концепции. 

О реконцепции торговых объектов Екатеринбурга мы уже подробно писали ранее. Сегодня смена концепции развития — едва ли не единственный способ сделать объект, построенный очень давно, вновь привлекательным для потребителя. Все начинания, заявленные управляющими компаниями в начале 2008 года, реализуются в полной мере. Как рассказала JustMedia заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Наталья Фирстова, специализация торгового комплекса сегодня — одно из главных направлений развития бизнеса. Также девелоперы стали больше внимания уделять концепции ТЦ.

По словам Натальи Фирстовой, сейчас реконцепцию проводят торговые центры «КИТ» и «БУМ». В июле открывается «Интерьерный центр на Московской горке» (на месте «Торгового центра на Московской горке») — это объект, смена концепции  которого завершена. Подробнее о новинках мебельного рынка читайте здесь.

«КИТ» и «БУМ» из стандартных ТЦ, каковыми они являлись, превращаются в специализированные центры. Управляющая компания «БУМа» создает из обычного торгово-офисного центра огромную «лавку чудес» — специализированный праздничный центр. Вместе с магазинами товаров для торжеств в «БУМе» в ближайшем будущем начнут появляться арендаторы, предоставляющие услуги к праздникам. Так, создаваемая Ассоциация организаторов праздников, скорее всего, разместится именно в ТОЦ на Вайнера. Ныне занимающие площади «БУМа» арендаторы также могут подстроиться под новый формат. Сегодня одной из основных «приманок» потребителя в «Буме» является «Пункт сбыти мечт» известного дизайнера Артемия Лебедева. «Я считаю, что нам нужно срочно меняться. И разработанная концепция — идеальна для улицы Вайнера. На столь небольшом участке города, где сосредоточено очень много магазинов, нужно работать именно по узкой направленности»,— рассказала JustMedia директор управляющей компании ТОЦ  «Бум» Екатерина Поспелова. Подробнее о «праздничном торговом центре» читайте здесь.

Согласно информации, которую озвучил исполнительный директор компании «КИТ-Кэпитал» Сергей Перевалов, представляя концепцию обновленного ТЦ «КИТ» чиновникам и общественности, один из самых первых торговых комплексов города с помощью обновленного пула арендаторов превратится в нечто среднее между форматом outlet center, discount center и центром, где продаются более дешевые коллекции известных марок, так называемая «вторая линия». Уже сейчас в «КИТе» работают discount center «Балтман» и Adidas. Подробнее о реконцепции «КИТа» читайте в нашем материале.

Узкая специализация торгового центра, конечно, делает его привлекательным для определенного круга потребителей. Если ТРЦ — это попытка подстроиться под интересы всех слоев населения, то специализированный торговый комплекс - это четкая ориентация на целевую группу. Уже построенные торгово-развлекательные комплексы предлагают достаточно стандартный набор магазинов и развлечений — для всех. Конечно, своя «изюминка» в определенной степени присутствует везде в виде эксклюзивных арендаторов или других решений, но в целом бутики дублируются, а комплексы рассчитаны на аудиторию с примерно одинаковым уровнем дохода. Исключение, конечно, составляет сегмент одежды luxury, который в Екатеринбурге представляют «Покровский Пассаж», Corteo Fashion Moll, «Гермес-Плаза», недавно открывшийся«Limerence». Оригинальное предложение, такое как большой discount center по продажам качественной одежды или центр праздничных товаров only, может возбудить интерес горожанина, привыкшего к одинаковому набору услуг или товаров. Праздничный центр подкупает возможностью приобрести все для торжества в одном определенном месте. А центры-аутлеты в принципе не нуждаются в рекламе — в Европе это целые торговые города, в которые приезжают шопоголики со всего света, чтобы купить брендовые вещи по низким ценам.

Несколько лет назад холдинговая компания «Лидер» открыла в Екатеринбурге первый аквапарк. Не менее оригинальной станет вторая очередь Дворца водных аттракционов «Лимпопо», которая расположится рядом, на улице Щербакова, и будет, согласно проекту, соединятся с аквапарком закрытым переходом. Открытиеразвлекательного центра для всей семьи запланировано на последний квартал этого года. «Якорем» проекта и его центром станет десятизальный кинотеатр, что для Екатеринбурга, в общем-то, нонсенс. Мультиплекс займет площадь в 10500 кв.м. Здание второй очереди двухэтажное: на первом, помимо кинотеатра, разместятся пиццерия, пивной ресторан, кофейня. Еще одна фишка проекта — медиа-маркет одной из крупных национальных сетей: фильмы, музыка, игры, возможно, интернет-кафе. На втором этаже должен разместиться развлекательный центр площадью 2000 кв.м.

«Соседство нескольких развлекательных заведений дает большую отдачу, а если одно из них уникально для города — вообще нет разговоров. Кино — одно из самых прибыльных направлений холдинга — его будут развивать, а также стимулировать с помощью него другие направления»,— говорит директор по развитию ООО «Кино-Лидер» Илья Сигов. К концу этого года на Щербакова, в дополнение к ТРЦ «Екатерининский» появится комплекс из двух зданий, аналогов которому в столице Урала пока нет.

По мнению Ильи Сигова, расположение кинотеатра в ТРЦ, то есть по стандартной реализуемой в Екатеринбурге схеме, обоснованно только в том случае, если у обоих предприятий одна управляющая компания либо они входят в один холдинг, как киноцентр «Екатерининский» и ТРЦ «Екатерининский». Уже сегодня многие операторы коммерческой недвижимости развивают собственные сети кинотеатров, например, кинотеатры сетей «Ролликс» и «Киномечта» входят в состав холдинга DVI, основной бизнес которого — строительство и управление торговой недвижимостью. Новый поход к управлению развлекательными зонами теперь представлен и в Екатеринбурге. «Представляемый нами проект — первый за последние несколько десятилетий в Екатеринбурге опыт построения кинотеатра в отдельном здании, изначально спланированном под нужды кинопоказа с учетом всех самых современных технологических требований»,— говорит Илья Сигов.

Ритейл-порт «ДОКЕР» — первая в Екатеринбурге успешная реализация формата торговли «ритейл-парк». «ДОКЕР» открылся год назад, и мы подробно писали об этом. По нашим оценкам, ритейл-порт стал самым необычным девелоперским проектом прошлого года. Сегодня создатели проекта и потребители уже могут оценить работу в новом формате — прошел почти год с момента «запуска» «ДОКЕРа».Генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов говорит, что выполнено все, что было запланировано в рамках проекта первой очереди и чем может гордиться любая торговая площадка, которая появляется в городе.

«Выводы очевидны любому, кто сюда приехал. Полтора года назад на месте новых магазинов «ДОКЕРа» была поляна, огороженная забором, и торчали сваи. Сейчас мы видим нормально работающую торговую площадку, все магазины открыты, все магазины работают, заполняемость практически 100%. Есть четкий план развития, перспективы понятны, новые для Екатеринбурга бренды появились. Все, что можно было сделать, и чем может гордиться любая торговая площадка, которая появляется в городе, мы выполнили. Формально проект можно оценить на твердую «4», может быть, «4 с плюсом». В целом, для покупателя и, самое главное, для арендатора, это комфортно и удобно, иначе эти магазины просто не работали бы»,— говорит Игорь Суханов.

По мнению руководителя проекта, ритейл-парк — это некая классическая торговая площадка, которая при этом достаточно дешево построена. Основная оптимизация происходит за счет строительства. Именно поэтому ритейл-парки чаще всего выносятся за черту города и строятся максимум в два этажа. Эти здания могут располагаться в одну линию, могут стоять полукругом, буквой «п», и основной их принцип таков, что каждый оператор, который там находится, имеет свой магазин, свой отдельный вход, свою зону парковки. И арендатор не готов к тому, чтобы покупатель шел к нему по какому-то длинному коридору, проходя мимо «соседей». «В нашем случае мы реализовали проект специализированного ритейл-парка, в рамках которого объединили нишевых игроков рынка строительно-отделочных материалов. «ДОКЕР» — это комплекс из 20 «магазинов-специалистов», расположенных в 10 метрах друг от друга. То есть если покупатель приехал в «ДОКЕР» за обоями, он может пойти в «Дом обоев», где этих самых обоев ему предложат 3000 видов, а если он приехал, например, за плиткой, он идет в «Центр керамики». Такая форма торговли удобна, в первую очередь, покупателю. А если покупатель остается доволен, то и арендатор, как правило, доволен тоже»,— подытоживает Игорь Суханов.

Проектирование оригинальных и непохожих на что-либо уже представленное в городе объектов, задача, по мнению Игоря Суханова, непростая. Очень многие специалисты — девелоперы, консультанты, которые начинают проектировать торговый центр, исходя из формата, — становятся «заложниками своей идеи». «Продажи напрямую зависят от местонахождения земельного участка, его площади, наличия транспортной инфраструктуры рядом с этим участком. Вот от чего нужно отталкиваться. Концептуально можно уже создавать все, что угодно. При этом необходимо учитывать, что формат связан с понятием «location» — от месторасположения никуда не денешься»,— говорит наш эксперт.

Ярких, необычных и при этом удобных в пользовательском отношении объектов в Екатеринбурге пока немного, а открытия некоторых, чтобы мы могли в полной мере оценить представление товаров или услуг, необходимо еще ждать. Конечно, любая концепция, какой бы изначально успешной она не была, успешна только при правильном стечении ряда факторов. Города-аутлеты, огромные торговые парки и гигантские кинокоплексы — возможно, в суровых российских условиях это — мечты. Екатеринбургские девелоперы сегодня доказывают, что при правильном подходе мечты отчасти осуществимы. Пусть не в таких масштабах, как в Калифорнии или Европе, но вполне достаточных для Урала.