Кризис. Бочка меда от уральских девелоперов

Какие настроения сегодня царят на рынке коммерческой недвижимости? Откажутся ли девелоперы от запланированных проектов? Руководители крупных проектов утверждают, что выстоят. Более того, они предрекают приход инвесторов в недвижимость, рост цен и новую возможность заработать. Оценки ведущих экспертов в области свердловской коммерческой недвижимости — в материале JustMediа.
Бегущие по волнам…
Гость столицы Урала, генеральный директор компании «Миэль — инвестиции в регионы» (Москва) Алексей Пашкевич полагает, что не за горами тот день, когда девелоперские компании «накроет волна дефолта». Процентные ставки в банках возросли до 20-25%. Несмотря на то, что прогноз специалист сделал более чем неблагоприятный, крупные уральские игроки рынка недвижимости пока сохраняют оптимизм.
Эксперты советуют участникам рынка быть в курсе текущего положения дел и проявлять гибкость. Региональный директор Cushman &Wakefield\Stiles&Riabokobylko Максим Андрюхин считает, что, с учетом современных реалий, концепции создаваемых проектов должны быть очень гибкими, а девелоперам следует постоянно анализировать текущее положение на рынке. По оценке ведущих российских и зарубежных специалистов, в столице Урала есть все предпосылки для создания качественных проектов в сфере недвижимости для бизнеса, современных гостиничных комплексов, торгово-развлекательных центров. Власти столицы Урала также сохраняют оптимизм.
Как рассказала JustMedia специалист комитета по товарному рынку Наталья Фирстова, пока официальной информации от девелоперов по поводу перенесения сроков открытия запланированных объектов не поступало. Наталья Витальевна предполагает, что переносы могут появиться, особенно это касается объектов, сдача которых запланирована на следующий, 2009, год. Пока сказать что-либо наверняка — сложно, все придерживаются заявленных сроков реализации.
В том, что кризис на финансовых рынках привлечет инвестиции в недвижимость, уверен заместитель генерального директора по коммерции девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. «Цены на качественные объекты — как в сфере жилой, так и коммерческой недвижимости — будут расти. Пока резкого скачка спроса мы не наблюдаем, хотя видим, что прежние инвесторы возвращаются на рынок. У них еще есть время подобрать оптимальный объект для вложения средств»,— объясняет он.
Крупные девелоперы доведут проекты до конца

Пока девелоперы находят в кризисе положительные стороны. По словам финансового директора проекта «Стражи Урала» Елены Неуйминой, первый камень одной из башен с большой вероятностью будет заложен еще в этом году. Напоминаем, что «Стражи Урала» сегодня одна из самых грандиозных городских строек. Проект представляет собой две башни — Северную и Южную. Высота первой 218 м, второй 186 м.
«Мы очень долго запрягали, но очень быстро поехали. «Стражи» — уникальный объект. Кризис показал, что любой здравомыслящий инвестор по-прежнему расценивает проект как «тихую гавань». Четыре инвестора пришли к нам во время кризиса»,— поделилась своим виденьем ситуации г-жа Неуймина.
«Серьезных изменений падение фондового рынка не вызовет»,— считает заместитель генерального директора группы компаний «РЭД» Андрей Брауде. По мнению специалиста, рынок коммерческой недвижимости больше зависит не от спекулятивных настроений инвесторов, которые присутствуют на фондовом рынке, а от фундаментальных изменений в экономике, которые могут оказать серьезное влияние на развитие бизнеса компаний, олицетворяющих спрос на коммерческую недвижимость.
«Сложности могут возникнуть у тех компаний, которые рассчитывали на заемное финансирование и не получили его вследствие сегодняшней политики банков. Некоторые девелоперские компании вследствие этого приостановили развитие своих проектов. В Екатеринбурге крупные девелоперы, скорее всего, доведут свои проекты до конца»,— заметил г-н Брауде.
«Наши проекты, например, бизнес-центр «Сенат» и бизнес-центр «Палладиум» уже введены в эксплуатацию. На стадии близкой к вводу находится бизнес-центр «Президент». Вопросы с финансированием по большинству объектов решены, так что основной задачей для себя мы ставим обеспечение качества управления и реализацию стратегии по целевым клиентам. Портфель проектов ГК «РЭД» достаточно значителен, и вопросы их реализации — это вопросы выбранной стратегии. Если финансовый кризис получит дальнейшее развитие, естественно, мы будем рассматривать возможности оптимизации портфеля. В данный момент он сбалансирован и планы реализации проектов серьезной корректировке не подвергаются»,— говорит Андрей Брауде.
В данный момент ГК «РЭД» сотрудничает со «Сбербанком», который, как и остальные банки, гораздо больше внимания стал уделять гарантиям возврата кредита, поэтому старается понять по каждому проекту, как девелопер сможет минимизировать риски, как будет обеспечиваться заполняемость. По мнению г-на Брауде, если компания обладает большим портфелем уже реализованных и реализуемых проектов, то вопрос финансирования решается проще, нежели с новым бизнесом. В целом банки, разумеется, ограничивают лимиты кредитования, повышают требования к гарантиям возврата.
В аналогичном ключе высказываются многие его коллеги. Например, как отмечает руководитель службы продвижения девелоперской компании «Олипс» Людмила Черных, сегодня в стадии строительства находится два крупных объекта жилой недвижимости: ЖЗ «Созвездие» и ЖК «Парковый». Первый представляет собой комплекс из восьми домов разной этажности (от 7 до 25) в Ботаническом районе в рамках улиц Фучика—Белинского—Чайковского. ЖК «Парковый» это 23-этажный жилой комплекс в Парковом районе на пересечении улиц Тверитина—Луначарского. Сейчас открыты продажи по четырем домам в составе ЖЗ «Созвездие» (это второй, третий, седьмой и восьмой дом) и по ЖК «Парковый». «Все эти объекты будут сданы в заявленные сроки. Трудностей с их реализацией нет. Отмечу, что по большинству объектов мы работаем в рамках федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, который предоставляют дольщику дополнительные гарантии того, что объект будет сдан в срок. Что касается коммерческой недвижимости, то наши проекты находятся в начальной стадии (на стадии разработки концепции). Безусловно, кризис осложнил их реализацию и может повлиять на сроки их ввода в эксплуатацию. Но мы уверены, что под качественный проект можно найти финансирование даже в условиях финансового кризиса. Поэтому работа над реализацией всех проектов продолжится»,— говорит г-жа Черных.
«В падении фондового рынка есть хороший потенциал для тех девелоперов, у кого есть доступ к финансированию. Они, скорее всего, будут чувствовать себя достаточно уверенно»,— заметил генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов. «В нынешних условиях мы приняли решение сконцентрироваться на торговой недвижимости и в ближайшем будущем начинаем строительство II очереди Ритейл-Порта «ДОКЕР», отмечает руководитель ГК «Оборонснабсбыт».
Возникнут проблемы со строящимися объектами

«Естественно, для компаний-эмитентов, которые размещают свои акции на фондовом рынке, его падение — серьезная проблема, поскольку снижается стоимость их ценных бумаг, что отражается на капитализации компании. Но самое главное — это проблема возникновения marginal call, эффекта, происходящего в случае нехватки гарантийных средств для покрытия своих обязательств»,— говорит Игорь Суханов.
«Когда под залог ценных бумаг компания привлекает инвестиции, в случае падения цены на акции ниже определенного уровня, компания должна профинансировать дополнительно стоимость залога. Таким образом, в случае, когда акции являются залоговым инструментом по кредиту, при резком падении стоимости акций, компании необходимо привлечь дополнительное финансирование для того, чтобы обеспечить эту залоговую составляющую и в этом есть определенная проблема. Если говорить о фондовом рынке и о рынке недвижимости в целом, стоит отметить, что эти два рынка развиваются в противофазе, то есть у них отрицательная корреляция со сдвигом. Это связано с тем, что у инвестора возникает дилемма, во что инвестировать средства в момент, когда идет падение на фондовых рынках»,— отмечает эксперт. 
Популярность девелоперских проектов и настоящий бум на рынке коммерческой недвижимости можно объяснить тем, что еще полтора года назад многим проектам инвесторы давали «зеленый свет» по финансированию. Сегодня ситуация изменилась — по некоторым проектам финансирование приостановлено, по другим — расставляются приоритеты. В сложившейся ситуации банкам становится невыгодно финансировать крупные проекты, потому что на «длинных» деньгах объем рисков больше, чем при финансировании «короткими» деньгами небольших проектов. Простой пример: банку выгоднее дать десять кредитов по 50 млн., чем один кредит в 500 млн.
«Как правило, все девелоперы работают на заемных средствах, поэтому запас прочности сейчас достаточно сложно оценить. Что касается ГК «Оборонснабсбыт», у нас достаточный запас прочности. В целом, запас прочности связан в первую очередь с тем количеством проектов, который сейчас находится в работе, их масштабами и доступностью к финансированию этих проектов. Те игроки, у кого на данный момент проекты либо уже завершены, либо еще не начаты, находятся в лучшей ситуации, поскольку у них не возникает острой потребности в больших объемах финансирования, и они могут приостановить работу по части проектов до стабилизации ситуации на финансовых рынках и в банковском секторе. Тот, кто сейчас находится на стадии возведения объекта, скорее всего, испытывает проблемы, потому что ни один девелопер никогда не создает «финансовой подушки». Все, что он строит, он строит на привлеченные деньги,— говорит Игорь Суханов.
Загородный рай
По мнению экспертов JustMedia.Ru, проекты в сфере загородной недвижимости также пока не затронула волна «негатива». Те поселки, которые давно существуют на рынке и строят сейчас свои «очередные очереди» пока не ощущают проблем.
«Реальный рынок загородной недвижимости наверно не столько зависит от падения фондового рынка, а скорее только от реакции потенциальных покупателей на общую панику в стране по поводу банковского кризиса ликвидности,— отмечает директор по развитию ЗАО «ПКФ Палникс» Вадим Шамшурин.— Мы спокойны по поводу «бушующего кризиса» в кредитной сфере. В том числе, потому что полностью независим от банковских кредитов, хотя никогда не отказывались в рассмотрения предложенных от свердловских и московских кредитный учреждений. Надеемся, что пена вокруг нереальных и нереализованных проектов в сфере загородной недвижимости спадет, и на поверхности останутся только те коттеджные поселки, которые сделали в этих сложных условиях то, что действительно нужно успешным людям России».
По словам эксперта, те проекты которые ЗАО «ПКФ Палникс» сегодня завершает — квартальная застройка и квартал «Дарьинский» — показали, что в условиях кризиса у девелопера громадный запас прочности в финансовой сфере и в доверии клиентов. «Команда управленцев позволила рассчитать необходимый график освоения собственных средств и позволила нашим покупателям свободно распределить свои возможности по графику оплаты. Наличие проработанной инвестиционной программы позволяет нам в ближайшем будущем (а это декабрь—февраль) начать освоение новых территорий и построить новый коттеджный поселок на 25-30 тыс. м. кв.»,— отметил г-н Шамшурин.
Новые проекты ждут 2010 года

Несмотря на кризис, уверены в прочности своих позиций инициаторы проекта «Новокольцовский» — ЗАО «Группа Синара». Данный проект предусматривает комплексное освоение территории площадью 618 га на юго-востоке Екатеринбурга в районе международного аэропорта «Кольцово». «Новокольцовский» предполагает создание современного общественно-делового и транспортно-логистического центра с развитой инфраструктурой и жилой застройкой. Начало строительных работ запланировано в 2010 году, ввод в эксплуатацию первых объектов — в 2013 году.
По мнению начальника управления развития проектов девелопмента ЗАО «Группа Синара» Юрия Моисеенко, следует подчеркнуть, что «Новокольцовский» на сегодняшний момент находится только в начальной стадии, когда речь не идет о серьезных инвестициях. Как говорит Юрий Владимирович, несмотря на ситуацию на рынке, инвесторы проявляют к проекту большой интерес. Это связано с тем, что у проекта длительный горизонт планирования. «Мы рассчитываем, что когда амплитуда финансовых колебаний уменьшится, проект будет востребован рынком. Проблемы на финансовых рынках вносит определенные коррективы. Кризис — это своеобразная инъекция, которая заставляет нас мобилизовать в первую очередь интеллектуальные ресурсы и сконцентрироваться на оптимизации технических заданий. Например, в настоящий период, с учетом анализа наших маркетологов, мы считаем нецелесообразным развитие многовариантной концепции. В результате сейчас на рассмотрении пилотный вариант архитектурно-градостроительной концепции. Его мы и намерены развивать. Проект рассчитан на 15 лет и предполагает поэтапный ввод в строй пусковых комплексов в тех форматах градостроительной среды, которые наиболее востребованы рынком. Поэтому мы надеемся, что отодвигать его реализацию не придется»,— говорит г-н Моисеенко.
Девелопер опирается на предложения консультантов Knight Frank, DTZ, своих специалистов и рассчитывает получить консолидированный результат, сочетающий лучшие традиции мирового и отечественного градостроительства. Одним из крупных инвесторов, сделавших свой вклад в «Новокольцовский» стало НП «Объединение заводов «Финпромко» Анатолия Павлова, которое планирует инвестировать значительную сумму в строительство логистического комплекса под рабочим названием «Армада». Как рассказал JustMedia руководитель проекта Рафаэль Шихов, сегодня идет сбор технических условий. «Так как участок находится в зоне проекта «Новокольцовский», «Группы Синара», мы двигаемся в рамках проекта комплексного освоения территории. Мы собираем технические условия на подключение воды, газа, электроэнергии, выбираем проектировщиков. Так как наш участок территориально находится внутри «Новокольцовского», то мы, разумеется, не можем «бежать впереди». Нашу концепцию они учитывают, должны встроить ее в свою структуру»,— рассказал нам г-н Шихов.
По словам руководителя проекта «Армада» на сегодняшнее состояние дел кризис не повлиял. «Кризис никоим образом не коснулся нашего объекта. Подготовительные работы имеют свою цикличность и свои периоды. Сейчас мы уже в стадии завершения - за небольшим исключением все техусловия собраны. С «Группой Синара» сегодня полное понимание, взаимодействие, консультации - мы работаем рука об руку. Наш проект их устраивает полностью. Более того, возможно, он будет пилотным, так как вполне самодостаточен и реализуем и находится в высокой стадии проработки. Консультант проекта компания Knight Frank , потенциальные партнеры — ведущие западные и российские логистические компании. Мы в постоянном диалоге с инвесторами, у них нет сомнения, что наш участок идеально подходит под размещение логистического комплекса площадью до 200 тыс. кв. м. Участие в выставке «ЭКСПОРЕАЛ» в Мюнхене в октябре этого года еще раз подтвердило большой интерес потенциальных инвесторов и логистических операторов к нашему проекту. Работа идет в плановом режиме»,—подытожил руководитель.
Кризисные цены

Потенциальных арендаторов бизнес-центров, торговых и логистических комплексов не может не волновать: вырастут ли в итоге «паники» цены. «В ситуации, когда финансовый рынок «лихорадит» и рост инфляции неизбежен, поскольку на рынок вливаются большие денежные массы из госрезервов, рост инфляции  приведет к росту стоимости товаров, в том числе и квадратного метра. Поэтому объемы строительства будут продолжать сокращаться, объекты будут «замораживаться» и продаваться с существенным дисконтом, дефицит торговых площадей сохранится. Крупные операторы, скорее всего, скорректируют свои планы по наращиванию торговых площадей, поскольку на их бизнесе также сказывается галопирующая инфляция. Прогноз по ликвидации дефицита торговых площадей также будет скорректирован в сторону уменьшения. Рост арендных ставок однозначно будет. В существующих центрах она будет повышаться ввиду того, что вырастет себестоимость эксплуатации торгового центра»,— уверен Игорь Суханов.
В строящихся ТЦ планируемая арендная ставка также будет увеличиваться, потому что растет себестоимость строительства, полагает эксперт. Если ссылаться на данные профессиональных участников строительного рынка (для региональных рынков), то они называют такие цифры: если в 2006 году себестоимость строительства 1 кв.м. закладывалась на уровне $1100-1200, в 2007 году эта сумма увеличилась до $1500-1700, а сейчас она составляет порядка $2000. Таким образом, за последние 2 года рост себестоимости строительства составил практически 100%. Все это подтолкнет к тому, что экономика строящихся ТЦ будет пересмотрена, что отразится на росте арендных ставок.
«Что касается повышения ставок арендной платы в бизнес-центрах, то это коснется качественных объектов в сегменте «премиум», а качественной недвижимости подобного класса в городе немного. Что касается сегментов «В» и «С», то здесь рынок ждет стабилизация и повышение ставок на уровне инфляции»,— говорит Андрей Брауде.
В целом, несмотря на все волнения, девелоперы полагают, что качественный проект всегда найдет инвестора, а кризис продемонстрировал происходящие фундаментальные изменения в экономике.
Что касается нереализованных вследствие недостатка финансирования объектов, то, по мнению руководителя ГК «Оборонснабсбыт», объекты будут оформляться как недострои и продаваться с существенным дисконтом. Потому что большая часть проектов реализуется на условиях привлеченного финансирования и долевого участия «якорными» арендаторами, которые «зашли» в эти проекты. Дабы обслуживать долг и выполнять взятые на себя обязательства, объект нужно достраивать, а для этого необходимо его финансировать. «Если возможности финансирования нет, объект придется быстро продать, а тот, кто будет покупать такой объект с обременением и обязательствами перед третьими лицами, будет покупать его только с дисконтом»,— подытожил эксперт.