Складской рынок столицы Урала сегодня переживает период адаптации. Кризис, который затронул большинство сфер, вносит свои коррективы и здесь. Негативным тенденциям каждая отрасль противостоит по-своему. Рынок складской недвижимости ответил возникновением новых тенденций, сегодня они являются необходимым условием дальнейшего развития. О возникновении понятия «специализированный склад», о снижении арендных ставок и о новых стратегиях депелоперов в материале JustMedia.
Кризис и европеизация
«На мой взгляд, кризис, о котором сейчас так много говорят, будет иметь «очистительный эффект» - останутся наиболее эффективные игроки. Ни для кого не секрет, что в последние годы на рынке недвижимости был надут большой пузырь, - говорит генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов, - еще недавно рынок коммерческой недвижимости сулил сверхприбыли и основной задачей для девелопера было не построить эффективный объект, концепция которого разработана с учетом понимания рынка и ориентации на определенные целевые группы, а набрать земельных участков и заявить побольше объектов. Капитализации компаний росли как на дрожжах. Сегодня этот пузырь лопнул, и это привело к тому, что девелоперы стали активно пересматривать свои стратегии».
Примечательно то, что именно на рынке складской недвижимости сегодня менее всего заметна паника, которая царит в остальных сферах. По мнению руководителя консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» Александра Засухина, во многом, изменения, которые происходят сегодня на этом рынке, объясняются постепенной интеграцией России в европейский рынок. Аналитики Уральской палаты недвижимости прочат рынку складской недвижимости столицы Урала большое будущее. Мы хотели бы подробнее остановится на основных тенденциях этой отрасли, которые наглядно демонстрируют относительную, по сравнению с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости, стабильность.
B2B: предложение для бизнеса
Одной из тенденций современного рынка складской недвижимости является строительство помещений под нужды конкретного арендатора. По мнению Игоря Суханова, самым эффективным объектом в девелопменте, является тот, который изначально строится под ту или иную целевую группу, будь то арендаторы или конечные потребители. «Объект, построенный без маркетингового анализа и понимания для кого и для чего он строится, превращается в большую проблему для всех участников проекта», - говорит г-н Суханов.
«В ближайшее время возрастет необходимость в специализированных складах, склад бытовой техники отличается от склада продуктов, каждый сегмент требует свое – говорит коммерческий директор компании «Евразия Логистик» Сергей Верещагин. Так, например, согласно исследованиям «Евразия Логистик» для продовольственного ритейла нужны склады со следующими характеристиками: разворотные площадки для грузовых автомобилей – 35 м., наличие специально оборудованных доков, 15 слотов для погрузки и выгрузки и так далее. В свою очередь, в складе для ритейлера одежды и обуви зона паллетного хранения должна быть оборудована многоярусными стеллажами, зонами мелкоячеистого хранения и комплектации. Программы «Идеальных складов» для разных товарных групп, специалисты «Евразии Логистик» разрабатывали, учитывая мнения самих ритейлеров.
Во-первых, подобная схема - гарантия того, что девелопер быстрее получит финансирование, во-вторых, будет строить с минимальными издержками, потому что это будет строительство под конкретного арендатора, в-третьих, что после сдачи объекта площади будут заполнены на 100%.
«В нашей компании мы активно используем такие схемы. Например, сейчас мы начинаем строительство административно-складского комплекса площадью 2880 кв.м. под конкретного клиента, бизнес которого мы хорошо понимаем. На сегодняшний день выполнены все проекты, найдено финансирование, определены подрядчики и в ближайшее время мы планируем приступить к строительству комплекса. Планируемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию - осень 2009 года», - рассказал нам руководитель ГК «Оборонснабсбыт».
Для инвесторов, такая схема привлекательна тем, что в данном случае проект становится для них абсолютно прозрачным, соответственно риски данного проекта значительно ниже. Для арендатора также снижаются риски, связанные с тем, что объект будет построен без учета его требований. Кроме того, он получает гарантию, что объект будет построен в сроки, и его бизнес будет развиваться. Привлекательность проекта для инвестора в условиях кризиса является очень серьезным плюсом для девелопера, которому приходится сегодня просчитывать абсолютно все, чтобы не оказаться в ситуации, когда готовый объект придется продавать по существенно заниженной цене /analitika/economika/26494 .
Как платить за класс «А» в кризис: скидки
Еще сравнительно недавно, предложение по высококлассным складам «А» и «В» было очень ограниченным, а ставки – высокими. Сегодня же на лицо постепенное замедление роста ставок. «Это вызвано еще и тем, что в России, в сравнении со среднеевропейскими рынками, в виду дефицита качественных складских помещений, арендные ставки выше как минимум на 30%. И поскольку Россия постепенно интегрируется в мировое пространство, с насыщением рынка цены будут постепенно приходить к общему знаменателю», - отмечает Александр Засухин. По словам директора «Урал-Гермеса» раньше ставки росли, главным образом, вследствие двух основных причин: дефицита качественных площадей, вызванного слабой насыщенностью рынка, и инфляционных показателей. Насыщение же рынка, начиная с 2005 года, идёт интенсивными темпами: в 2004 году в Екатеринбурге насчитывалось всего 70 тыс. кв. м складских площадей классов «А» и «В», в настоящее время - уже около 500 тыс. кв. м. Ещё два года назад цены на складские площади, в среднем, увеличивались на 7-9% в год в соответствии с действующей инфляцией, сегодня же рост коммунальных и эксплуатационных издержек в ставке аренды уже не покрывает инфляционных показателей – уточняет г-н Засухин. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости сегодня средний уровень ставок в сегменте «А» и «В+» составляет 380 рублей за кв. м в месяц. В классе С (холодные склады) – 230-240 рублей. При этом отмечается рост интереса арендаторов к высококлассным помещениям. На волне относительной насыщенности рынка и стремления девелоперов к сдаче как можно большего количества площадей снизились ставки и появились гибкие схемы аренды.
Осенью оператор «Евразия Логистик» пошел на снижение на 18% базовых ставок первого года аренды на складские площади. Нововведение было запущено с 1 сентября текущего года. Одновременно компания увеличила размер ежегодной индексации с текущих 4-6 до 12% в год, что соответствует уровню инфляции. Таким образом, для рынка Екатеринбурга базовые ставки первого года аренды будут снижены с 100-110 до 82-90 евро/кв.м. Как заявил коммерческий директор «Евразии Логистик» Сергей Верещагин в интервью журналу Commercial Real Estate новая система ставок является гибким финансовым инструментом: девелопер частично дотирует работу клиентов первые два-три года аренды. «Как правило, именно этот период является наиболее трудным для арендаторов, поскольку необходимо инвестировать в складское оборудование, IT-системы и обучение персонала, а заполняемость склада достигается постепенно. Снижая финансовую нагрузку на арендатора в течение первых лет его работы, мы способствуем развитию его бизнеса. Для девелопера новая система ставок снижает доходность в первый год сдачи объекта в аренду, при этом сроки окупаемости остаются на прежнем уровне. То есть в итоге наша прибыль от аренды ничуть не уменьшается. С запуском этого проекта мы хотим серьезно расширить аудиторию наших клиентов, в первую очередь, за счет региональных игроков. Сейчас они часто арендуют склады устаревших форматов, а переходить на современные не решаются из-за высоких первоначальных затрат», - говорит г-н Верещагин.
В свою очередь Игорь Суханов полагает, что в складском сегменте, снижение ставок возможно в тех категориях объектов, спрос на которые был переоценен. Речь идет не о переоценке качества, а все о тех же тенденциях эпохи дефицита высококлассных помещений, которая и спровоцировала рост ставок. О дороговизне складов класса «А» и «В» мы уже подробно писали //analitika/economika/26316 .
«В частности, по моему мнению, явно был переоценен спрос на склады категории «А». И если девелоперы, владеющие такими объектами сейчас внедряют различные схемы как, например, снижение ставок на первоначальном периоде с последующей индексацией, это говорит о том, что на готовый объект либо нет арендатора, либо арендатор есть, но он не готов заходить по таким ставкам», - утверждает Игорь Суханов. «Поэтому, на мой взгляд, снижение ставок возможно там, где не будет заполняемости, а заполняемости не будет там, где был переоценен спрос. И, наоборот, в «народных» складах предпосылок для снижения ставок нет, поскольку такие объекты востребованы, спрос на них остается стабильным», - продолжает наш эксперт.
Субаренда как альтернатива
Складская субаренда появилась как явление на московском рынке в прошлом году. Сегодня профессиональные консультанты на рынке коммерческой недвижимости рассматривают ее как реальную также альтернативу традиционным способом аренды складов, схему, в которой в итоге выигрывают все стороны.
Генеральный директор ООО «Логистика Инжиниринг Консалтинг» Владимир Науменко, полагает, что субаренда складских помещений, предоставляемых профессиональным субарендодателем, позволяет, с одной стороны, пользоваться преимуществами как, аренды, так и ответственного хранения, а с другой – нивелировать их недостатки. Преимущества субаренды это - прозрачность договорных отношений и ценообразования, возможность планирования стоимости на длительный срок, регистрация договора субаренды в ФРС, возможность лицензирования склада, обеспечение клиента складским оборудованием, возможность привлечения логистического оператора на аутсорсинг складской обработки грузов и прочее. Выгода для заинтересованного сдать как можно больше площадей девелопера также очевидна.
Перспектива: устойчивый рост
По данным аналитиков уральской палаты недвижимости рынок складской недвижимости в ближайшее время ожидает устойчивый рост и увеличение конкуренции. Положительная тенденция стабилизации арендной планы и ее снижение сохранится в течение последующих 2-3 лет.
В соответствии с разработанной большой группой специалистов во главе с консалтинговой компанией «Урал-Гермес» «Концепцией развития оптовой торговли Свердловской области» была определена схема транспортно-логистических узлов – наиболее перспективных для строительства складов территорий:
• Юго-восточный складской логистический узел (р-н а/п «Кольцово»);
• Южный складской логистический узел (пересечение ЕКАД и Полевского тракта);
• Западный складской логистический узел (пересечение ЕКАД и трассы «Екатеринбург-Пермь»);
• Северо-западный складской логистический узел (пересечение ЕКАД и Серовского тракта, Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр);
• Северный складской логистический узел (пересечение ЕКАД и выезда в сторону В.Пышмы);
• Северо-восточный складской логистический узел (р-н г. Березовский, пересечение ЕКАД и Режевского тракта).
В генеральном плане развития Екатеринбурга на период до 2025 года предусмотрено резервирование более 1,3 тыс. га земли в городе и пригородах для строительства транспортно-логистических центров (ТЛЦ). Стратегический план развития столицы Урала до 2015 года содержит специальную программу «Международный транспортно-логистический узел», предполагающую обновление и развитие существующей складской инфраструктуры и создание в городе системы новых современных ТЛЦ. По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга дефицит качественных помещений все еще присутствует, сегодня он составляет - 900 тыс. кв.м.
Соответственно, получат дальнейшее развитие такие тенденции как снижение ставок в первоначальный период, переход на субаренду, строительство по схеме «B2B». Все это, вкупе с перспективой значительного роста делает рынок складской недвижимости по-прежнему привлекательным для инвестора, даже в период кризиса.
Просмотров: 3055
Автор: Таис ЖАНГАРИНА
