Торговые центры: время перемен

Когда появится идеальный торговый центр?

Екатеринбург активно застраивается. В том числе и торговыми площадками. Зачем столько торговых центров жителям Екатеринбурга и области? Чем они отличаются? Когда в Екатеринбурге появится идеальный торговый центр, и каким будет срок его «годности»? Что будет дальше с торговыми площадями? Экспертные оценки, мнения и мечты руководителей и владельцев торговых центров — в материале JustMedia.
Предтечи изменений
Революции в жизни торговых центров не было. Скорее, они эволюционировали. Предпринимателям так или иначе приходилось подстраиваться не только под экономические изменения связанные с кризисом, но и под изменившегося покупателя. У жителей Екатеринбурга остро появилась потребность в торговых центрах районного масштаба, шаговой доступности. Сказано — сделано, такие центры начали появляться один за другим: «Мегаполис», «Фан-Фан», «Алатырь». Все они достаточно четко определили для себя целевую аудиторию.
«Происходит психологическая корректировка: увеличивается количество торговых центров за счет торговых центров районного масштаба. Покупатель сейчас голосует рублем, он также делает выбор в сторону определенного центра, который располагается в рамках его обычного маршрута передвижения «дом—работа—дом»,— рассказывает владелец торгового центра «Универбыт» Сергей Красовский.
«На самом деле, кардинальные изменения у девелоперов произошли ещё в 2006-2007 году. В 2009 году появились торговые центры, которые проектировались именно тогда. Уже тогда четко разрабатывалась их концепция. Так что можно говорить, что изменения произошли чуточку раньше»,— полагает заместитель председателя комитета по товарному рынку Екатеринбурга Наталья Фирстова. По ее словам, девелоперы уже в 2007 году отвели чуть ли не главную роль концепции торгового центра.
Но при этом, многие эксперты считают, что в процессе кризиса руководители «старых» и «новых» торговых центров Екатеринбурга пережили ломку стереотипов. Появились новые цели, новые задачи и новый тип ведения бизнеса.
«Текущий финансово-экономический кризис вскрыл многие недостатки функционирования торговых объектов вообще и, в частности, торговых центров. Для того чтобы сохранить свои позиции на рынке, торговые центры начали меняться. В данный момент изменения носят комплексный характер. Возросла роль концепции торгового центра. Началась активная дифференциация торговых центров по виду концепции, типу их специализации и уровню их позиционирования,— поясняет директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.— Для многих торговых центров стала актуальна реконцепция. Изменилась политика работы управляющих компаний с арендаторами. Современный уровень взаимоотношения можно кратко определить следующим образом: арендатор — это партнер по бизнесу. Объемы продаж арендаторов снизились, доходы их уменьшаются. В свою очередь, управляющие компании стали уменьшать или ликвидировать депозиты (1-2-месячная арендная плата) и вводить арендную плату в зависимости от торгового оборота арендатора. Повышается уровень лояльности и девелоперов и арендаторов».
Мысль эксперта продолжают руководители управляющих компаний. В процессе кризиса изменилось не только отношение к арендаторам, но и серьезно скорректировался взгляд на инвестиции, на деньги, вкладываемые в развитие объектов.
«Переосмысление у девелоперов выразилось в прощании с амбициями, сейчас они отсутствуют как понятие. В 2008-2009 году открылись объекты, которые строились раньше, поэтому физического воплощения это  «переосмысление» пока не имеет. Оно, скорее, происходит сейчас в головах девелоперов и управляющих компаний. Стало понятно, что строить до бесконечности под некий будущий рост рынка и будущие объемы потребления — нельзя, потому что рост — он где-то там, в будущем, а расходы, связанные с проектами, они уже сегодня. А если девелопер не угадает с объемами роста, он не просто не отработает вложенные деньги, он может потерять те активы, которые выступали в качестве залога для получения заемных средств. Сегодня девелоперы осознали, что, оказывается, есть рынок, есть реальный потребитель, есть инструменты маркетинга и рыночного анализа. И если этими инструментами не пользоваться, можно потерять контроль над ситуацией. Если раньше основной целью девелопера было как можно быстрее войти в новые проекты, то сейчас приоритеты сместились в сторону «сохранить то, что имеется»,— считает генеральный директор Группы компаний «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.
Директора и владельцы торговых центров в голос говорят, что ситуация в ритейле меняется, происходит рокировка сил на рынке. Генеральный директор торгового центра «БУМ» Екатерина Поспелова считает, что раньше сила на рынке была у собственников-девелоперов, теперь же она у арендаторов. «Несмотря на то что строятся новые торговые центры, очереди арендаторов в них нет — торговые площадки долго не заполняются на 100%. Также существует тенденция к понижению арендных ставок. Вследствие этого у ТЦ увеличивается срок окупаемости»,— сожалеет Екатерина Поспелова.
Но есть и другая точка зрения. С тем, что екатеринбургские девелоперы изменились, не согласен генеральный директор ТЦ «Успенский» Леонид Базеров. Эксперт считает, что меняется лишь рынок и ситуация в ритейле: «Ничего у девелоперов не изменилось. Меняется лишь рынок, ситуация в ритейле. Всем стало тяжелее работать: ритейлеры остаются без денег, им приходится сокращать количество магазинов».
Что касается повседневной жизни торговых центров, ситуации разнятся: кто-то спешно всё переделывает, перестраивает, переориентируется, кто-то спокойно выжидает, ничего не меняя. Причины изменений очевидны — торговый центр перестает быть популярным, туда перестают ходить люди, в нем перестает бурлить жизнь. «На наши торговые площади — очередь. «Успенский» — один из старейших ТЦ на Урале, ему 13 лет. Мы единственные в России ведем статистику — арендаторы предоставляют нам информацию о торговом обороте. Мы очень хорошо следим за рынком, реагируем на изменения. Сейчас мы занимаемся тяжелой, нудной, скрупулезной работой — отслеживаем ситуацию на рынке»,— делится Леонид Базеров.
Ничего не меняется и в «Универбыте»: ни концепция, ни целевая аудитория. Его директор Сергей Красовский отмечает, что нет хороших или плохих торговых центров. Есть ТЦ, которые правильно определили свою целевую аудиторию и под неё подобрали арендаторов. У львиной доли центров концепция заложена с самого начала строительства. По мнению Сергея Красовского, если концепция верная и её выдерживают, проблем быть не должно.
Однако в Екатеринбурге есть всем известные примеры торговых центров, которым пришлось меняться и дорабатываться. «В «БУМ» кардинально изменилось всё за последние два года. Мы провели маркетинговые исследования. Благодаря им, мы полностью изменили концепцию: сейчас в «БУМе» находятся девять лучших тканевых магазинов. Ведется работа над дизайн-концептом, над брендом, над сайтом, который выполнен в стиле pin-up. Pin-up — стиль 1940-50-х годов Америки, женщины на этих картинках показаны красивыми, ухоженными. Мы делаем центр для женщин, которые занимаются творчеством — нам хочется дарить им атмосферу праздника»,— рассказала генеральный директор «БУМ» Екатерина Поспелова.
Приоритеты новых торговых центров: почему начали думать о покупателях
Как показывает практика, раньше торговые центры создавали, ориентируясь на параметры «выше, больше, дороже». Сейчас руководители ТЦ и эксперты товарного рынка все как один утверждают, что эти эпитеты уходят в прошлое.
«Раньше строили большие торговые центры — это были мегапроекты площадью в среднем 60-100 тысяч квадратных метров. Сейчас обнаружилось, что не хватает районных и микрорайонных торговых центров площадью по 20-30 тысяч квадратных метров. Как пример здесь можно привести районный торговый центр ТЦ «КИТ», имеющий сегодня хорошие показатели дохода,— подтверждает директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.— Должно начаться активное строительство и возрождение таких торговых центров. Кроме всего прочего, по сравнению с мегапроектами, такие объекты имеют более низкий уровень затрат и соответственно более низкие риски их осуществления. Торговые центры сейчас более сильно стали ориентироваться на удовлетворение существующих конкретных потребностей жителей города».
Выходит, что сейчас на конкретного покупателя и его нужды торговые центры обратили максимально пристальное внимание. Это же подтверждает позиция представителя комитета по товарному рынку Екатеринбурга.
«Если раньше девелоперы ориентировались на количественные показатели, то сейчас они ушли. Приходят качественные показатели. Вводимые в 2008-2009 году торговые центры уже были высокой степени готовности. Те торговые центры, которые сейчас только на бумаге, пересчитываются. Пусть будет небольшой торговый центр, но он будет понятный и четко рассчитанный на конкретную аудиторию. Мало создать торговый центр с продавцами, он должен быть ещё и с покупателями»,— считает заместитель председателя комитета по товарному рынку Екатеринбурга Наталья Фирстова.
В своих экспертных оценках директор «Универбыта» Сергей Красовский также обращает внимание на важность аудитории и полагает, что главное — удовлетворять её нужды. Для этого необходим грамотный подбор арендаторов: восемь лет назад «Универбыт» сформировал свою концепцию, и она до сих пор не меняется. «Сейчас у нас средний чек почти не изменился, есть даже тенденция к его увеличению»,— говорит владелец «Универбыта».
Коллегу поддерживает гендиректор «Успенского» Леонид Базеров: «Сейчас торговые центры стали дорожить покупателем. ТЦ стараются угодить всем, становятся универсальными. Раньше не так пристально обращали внимание на концептуальность торгового центра, сейчас этому уделяется много времени».
Срок годности «идеального торгового центра»
Впору задуматься о возможности создания идеального торгового центра. Конечно, в реальности это невозможно, но стремление к идеалу развивает и, как правило, приветствуется не только в творчестве, но и в бизнесе. Казалось бы, стоит только создать хорошую концепцию, определить свою целевую аудиторию, грамотно подобрать для неё востребованных арендаторов, и можно получать удовольствие. Но екатеринбургские девелоперы уже столкнулись на этом пути с большим количеством рифов и сейчас разводят руками.
Леонид Базеров сравнивает идеальный торговый центр с автомобилем: «Россия только делает первые шаги в сторону идеальных торговых центров. Сегодня торговый центр может быть хорошим, а завтра построят ещё лучше. Все зависит от изменения моды и человеческих привычек. Появляются новые принципы, под которые ТЦ должны подстраиваться. Торговые центры как автомобили — сегодня они модные и красивые, завтра — уже устарели. Идеального торгового центра нет и быть не может».
Что касается мнения экспертов-теоретиков, то директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин предлагает вопрос об идеальных торговых центрах задать следующим образом «Какой ТЦ успешен и высококонкурентноспособен?».
«По нашему мнению, показатели успешности и ликвидности ТЦ следующие: высокий трафик покупателей, повышение арендных ставок, низкий уровень вакантных площадей, высокий уровень лояльности покупателей и арендаторов, высокий уровень рентабельности. Стабильность этих показателей на протяжении длительного времени (в том числе и в кризис) говорит о том, что торговый центр хорошо конкурентноспособен»,— считает г-н Засухин.
О своих мечтах рассказывает генеральный директор торгового центра «БУМ» Екатерина Поспелова: «Моя мечта — создать некий lifestyle торговый центр, который бы занимался развитием людей. Допустим, в торговом центре одновременно находились бы и книжный магазин, и клубы по интересам и кружки с wi-fi зоной. Чтобы торговый центр был с определенными ценностями и представлял социально-развивающую среду. Чтобы человек комфортно себя чувствовал в этом пространстве».
С небес на землю возвращает девелоперов другой наш эксперт. «Идеал — он на то и идеал, что он недостижим, но к нему нужно стремиться. Применительно к коммерческой недвижимости и ритейлу я могу сказать, что даже у одного и того же покупателя в зависимости от его цели будут востребованы разные объекты. Условно говоря, если он хочет пойти и купить недорогие футболку и джинсы — он идет в масс-маркет и быстро покупает там все необходимое. А в другой ситуации, например, если нужен статусный костюм, сам поход в бутик может быть церемонией, ритуалом, и этот процесс нивелируется, если речь идет о среднестатистическом типовом ТЦ,— размышляет гендиректор ГК «Оборонснасбыт» Игорь Суханов.— Невозможно создать один объект для всех людей и для всех целей. Поэтому мой девиз такой: «Больше торговых центров, хороших и разных!». Все центры, которые есть, они не идеальны. Другой вопрос, что в Екатеринбурге до сих пор не представлены другие форматы торговли, которые могли бы быть весьма востребованными в нынешних условиях, учитывая, что культура потребления меняется. Сейчас потребителю стало намного важнее сэкономить. Поэтому, на мой взгляд, сегодня могли бы быть актуальны такие форматы как дискаунтеры, аутлеты, power-центры».
Мысли о будущем
Если говорить о том, как будут развиваться торговые центры в ближайшем будущем, можно утверждать, что в общей массе никаких кардинальных изменений не предвидится. Слишком уж опасны риски в кризисный год, владельцы центров побаиваются что-то менять и планируют работать осторожно.
«Универбыт» ничего не будет менять ближайшие пару лет. «БУМ» планирует развиваться в пределах разработанной концепции и ориентироваться на свою целевую аудиторию. Что касается «Успенского», Леонид Базеров также подтверждает озвученный выше тезис: «Ничего менять не будем. По моему мнению, кризис в торговле ещё не наступил, пик будет в 2010 году. Мы сейчас в основном торгуем «остатками», запасы заканчиваются, немного закупаем нового. Подъема торговли точно не будет. Главное для нас сейчас — пережить кризис. Будем проводить достаточно осторожную политику. Как говорится, от добра добра не ищут».
С трезвой опаской смотрит в будущее и генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов: «Мы живем сейчас в режиме с горизонтом оперативного планирования 3-6 месяцев, не более. 2008 год жили с горизонтом 1-3 месяца. В такой ситуации, любые изменения могут быть только локальными. То есть, все наши изменения относятся к проектам текущей реконструкции и улучшения имеющихся объектов. Мы сосредоточились на повышении качества бизнес-процессов и оптимизации. Строить что-то серьезное, на мой взгляд, сейчас имеют возможность только те, кто имеет доступ к бюджетным деньгам».
Вместо послесловия
В 2010 год Екатеринбург входит укомплектованным абсолютно разными торговыми центрами. Жители уральской столицы постепенно прощаются с неоднозначными и непонятными торговыми площадками. Сейчас торговые центры становятся ближе к покупателям — они ориентируются и работают для конкретного человека. И люди начинают постепенно чувствовать и видеть эту разницу.

 

Просмотров: 1418

Автор: Ксения КОПЫЛОВА

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Инженер Сергей Колмаков:

«А почему бы и не подурачиться в нашу пасмурную погоду?»

четверг, 17 октября

Сегодня

+3
+3
+4
+4
Днем
0
0
Вечером
Загрузка...

Последние события

Вчера в 18:40

В Екатеринбурге покажут балет «Лебединое озеро», в рамках юбилейного тура

Тур посвящен 70-летию художественного руководителя московского государственного театра «Русский Балет».

Вчера в 17:16

Медведеву предложили снизить скорость для водителей в городах до 50 км/час

Об этом заявил глава Вологодской области.

Вчера в 17:11

Екатеринбург услышит саундтрек к комиксам про Бэтмена

В «Телеклубе» 18 октября группа Lumen представит новую программу «Страх».

Вчера в 16:55

Смартфоны Xiaomi Redmi за 99 рублей в месяц в магазинах Билайн

В акции участвуют несколько моделей смартфонов.