Алексей Караваев: в Екатеринбурге наблюдается постепенное снижение доходности торговых площадей

Об итогах года, классификации торговой недвижимости и строительстве новых торговых центров в Екатеринбурге рассказал в интервью JustMedia.ru директор мебельного центра «Гулливер» Алексей Караваев.

— Алексей Юрьевич, как в целом для ТЦ прошел год, наметились ли какие-то позитивные тенденции, выходим ли мы из кризиса?
— 2010 год показал, что из кризиса мы выходим. За первую половину года были заполнены все пустые площади, которые образовались за 2009 год, но они не превышали единомоментно 7% от общего количества торговых площадей. Еще один хороший показатель — это сокращение дебиторской задолженности за 2010 год в 4 раза, то есть еще в 2009 она доходила почти до полутора месяцев совокупного арендного оборота.

— В следующем году ожидается существенное повышение налогов на землю, коммунальные услуги, на сколько в связи с этим может повысится арендная ставка или ее рост останется в пределах инфляции?
— По арендным ставкам на треть пути вернулись к докризисному периоду. В среднем она повышается на 10—15% в год и думаю, что это сохранится, и она будет продолжать расти в пределах инфляции. Года 4—5 назад, мы говорили арендаторам не ваше собачье дело, сколько составляет наша себестоимость, мы ориентируемся на рынок. Тогда ставки росли по 20—30% в год. Сейчас уже такого нет.

— Когда, по вашим прогнозам, мебельный сегмент сможет выйти на уровень 2007 года?
— Думаю, что не скоро, по крайней мере, не в обозримом будущем. Мебельный рынок идет вслед за рынком недвижимости. Хотя есть процент покупки мебели связанный с ее обновлением, но в основном она покупается при расширении жилплощади, либо с покупкой своей квартиры. В этом году все достроится, а вот нового практически ничего не заложено, поэтому за счет чего будут объемы сдаваемого жилья, кроме Академического, не понятно.

— Минимальная/максимальная доля аренды в товарообороте и средний товарооборот с одного кв. метра?
— Доля в товарообороте в мебельной группе не должна превышать, на мой взгляд, 15%,
Если брать ноябрь 2009 и 2010 года, разница в товарообороте составила от 20 до 40%, при том, что посещаемость выросла не больше, чем на 10%. Увеличивается чек и уменьшилось количество зрителей. Но нормальный товарооборот мы считаем 6—7 тыс. рублей с кв. метра, но у некоторых он в 2—3 раза больше.

Розничный товарооборот прирастает в год на 10—15% в год, что сопоставимо с уровнем инфляции. В абсолютном выражении он практически не меняется. Сколько продавалось товара, столько и продается. Изменяется только количество торговых площадей, и наблюдается постепенное снижение их доходности, которая и в будущем будет падать. Несколько лет назад девелоперы в планах на окупаемость торговых площадей, закладывали не более трех лет, иначе не брались за проект. Сегодня они согласны уже и на 10 лет.

— Появятся ли в 2011 году новые бренды, марки?
— Проявлял заинтересованность тюменский «ВИТ», который в 2006 году планировался как якорный арендатор. Были представители из Краснодара с новой мебелью из массива, которая сейчас является новым трендом на мебельном рынке. Она дорогая, не очень технологична в эксплуатации, но с гарантией экологической чистоты.

— Обеспеченность парковочными местами, у вас их не слишком много?
— Действительно у нас очень большая парковка, которая на 100% не была заполнена никогда. Парковка для нас очень больная тема: когда мы строили мебельный центр, то построили парковку, которая меньше по нормам в 2 раза. Нам сказали, что должно быть 15 м/мест на 100 кв. метров торговой площади, но для нас это — сумасшедшая сумма. Не должно быть единой нормы парковочных мест для всех ТЦ. Поэтому с представителями других ТЦ мы постараемся донести эту проблему до наших местных властей.

— Сложился ли рынок мебельных ТЦ?
— Он несколько изменился. Раньше арендатор заходил в новый ТЦ, не закрывая при этом другие точки по городу. Открывался и смотрел: идут продажи или нет и, если не идут, закрывался. А сейчас арендатор, открываясь в новом месте, в 50% случаев закрывается на одной их точек, потому что не может тянуть два примерно одинаковых магазина.

— Будете ли принимать участие в классификации торговых площадей?
— Предварительное, пробное тестирование пройдено, и мы в нем участвовали. Вот только результаты не устроили. По итогам был составлен перечень замечаний к московским разработчикам этой классификации. Но мы будем принимать участие в этой классификации в том случае, если она будет  иметь подклассификацию. Потому что нас ни в коем случае нельзя сравнивать с «Гринвичем» или «Мегой». Это все равно, что диван сравнивать с бутылкой водки, что лучше? Также, например, торгово-развлекательные центры нельзя сравнивать с «Гермес-Плаза», «Универбытом», «Люмерансом». Они заточены под другое, там нет и не будет кинотеатров и гипермаркетов. Вы представляете, люди о высокой моде думают и тут человек с колбасой выходит. Классификация должна быть рассчитана на разные категории торговой недвижимости.

Достаточно ли ТЦ для Екатеринбурга или в каком-то районе их не хватает?
— Их надо строить на Уралмаше и Химмаше, потому что эти районы по трафику не хуже, чем на Московском тракте, на котором сейчас организовался целый торговый узел. Маленький формат ТЦ необходим на Вторчермете. Правда, в ближайший год точно не будет введено крупных торговых объектов.