Эксперты рекомендуют инвестировать в зарубежную недвижимость

В условиях экономической нестабильности одним из способов сохранения и преумножения капиталов эксперты называют инвестиции в зарубежную недвижимость. Какие схемы инвестирования существуют на сегодняшний день, на какой уровень доходности может претендовать инвестор в разных странах, на что необходимо обращать внимание при выборе страны и конкретных объектов недвижимости — рассказали эксперты на прошедшем Клубе владельцев зарубежной недвижимости, организованном Риэлтерской Группой «Капитал». В мероприятии приняли участие эксперты департамента экономики высшей школы экономики и менеджмента Уральского федерального университета, руководители инвестиционных и риэлтерских компаний, представители зарубежных застройщиков.

Как рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости РГ «Капитал» Ксения Михайлова, инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надежных и безопасных вложений финансовых средств. В то же время, принятие решения о приобретении недвижимости за рубежом требует тщательного изучения экономической ситуации той или иной страны. Не менее важно определиться и с целями покупки: «По статистике 7 из 10 россиян приобретают недвижимость за рубежом, рассматривая ее как место отдыха, а также с возможностью дальнейшего переезда, и только 3 из 10 имеют чисто инвестиционные цели. Поэтому очень важно обращать внимание не только на доходность, которую можно получить от вложений в зарубежную недвижимость, но и оценивать страну с точки зрения соответствия своим ожиданиям, комфортности проживания, адаптации, менталитета и так далее»,— рассказывает Ксения Михайлова.

С ней соглашается Владислав Андреев, глава уральского представительства компании Cybarco: «Когда вы рассматриваете разные страны, нужно учитывать, что у каждой из них есть своя специфика. Если покупать недвижимость с возможностью дальнейшего проживания, нужно учитывать такие критерии, как знание языка, климатические условия, визовая доступность, развитость социальной инфраструктуры, национальная кухня, уровень преступности».

По словам экспертов, преимущество инвестиций в зарубежную недвижимость заключается в том, что, по сути, это единственный инструмент в мире, который сам себя окупает. Кроме того, наличие недвижимости за рубежом дает возможность получения вида на жительство, ПМЖ, упрощение визовых процедур и так далее.

Что касается непосредственно инвестиций, эксперты отмечают, что уровень доходности напрямую связан и с уровнем рисков — так называемые «короткие инвестиции» дают наибольший уровень доходности, но в то же время они являются и самыми рискованными.

«Инвестор должен определить для себя сам — готов ли он сыграть на спекулятивном рынке или ему важнее стабильность,— отмечает Ксения Михайлова.— Если на рынке недвижимости какой-либо страны начинается ажиотаж, следует ждать, что через какое-то время он закончится, но когда точно это случится и насколько глубоким будет падение — предугадать сложно. Например, такая ситуация была до конца 2008 года в Арабских Эмиратах и в Испании, когда там начали активно скупать недвижимость с целью дальнейшей перепродажи на волне роста цен. Максимальная цена за квадратный метр в Эмиратах на пике составляла 8000-9000 долларов. Застройщики, в свою очередь, отреагировали на растущий спрос и начали больше строить. В период кризиса цены в ОАЭ рухнули до 3000-4000 долларов за квадратный метр. Сейчас ситуация там стабилизировалась, диапазон цен составляет от 5000 до 7000 долларов за квадратный метр. Тем не менее, на рынке большое предложение. В целом, Эмираты сейчас остаются достаточно востребованными, поскольку там высокий уровень жизни, безопасность и относительно комфортный климат, а также благоприятные условия для ведения бизнеса (свободные экономические зоны, отсутствие налогов и прочее). Недвижимость в ОАЭ очень престижная и качественная, как правило, с высоким уровнем отделки, отличным сервисом. В ОАЭ сегодня можно вкладывать с целью сохранения капитала, цены там сейчас не раздуты, предпосылок для их снижения нет. С чисто инвестиционной точки зрения, это не очень интересный вариант, доходность составляет в среднем около 3% в год. Что касается Испании, по оценкам аналитиков, сейчас там «простаивает» порядка 700 тысяч готовых жилых единиц, что, соответственно, сказывается и на ценах. Поэтому те, кто приобретал недвижимость в этих странах по докризисным ценам, желая заработать, не достигли своей цели. Отсюда можно сделать вывод, что любой быстрорастущий рынок — это «мыльный пузырь», который рано или поздно лопнет. Поэтому если вы решаете играть на таком рынке, необходимо учитывать и высокие риски».

По мнению экспертов, подобные ситуации практически сведены к нулю на ограниченных территориях. Как рассказал Владислав Андреев, с этой точки зрения одной из стабильных стран является Кипр: «Поскольку Кипр сам по себе — это небольшой остров, возможности для нового строительства там физически ограничены, в особенности это касается береговой линии. Поэтому можно сделать вывод, что такая недвижимость в меньше степени подвержена ценовым колебаниям и всегда будет ликвидной. Кроме того, на Кипре существуют квоты на новое строительство».

С точки зрения вариантов инвестирования, помимо высокорискованных инвестиций, эксперты приводят две наиболее распространенные схемы. Первая — это покупка недвижимости с целью получения прибыли за счет капитализации плюс доход от сдачи в аренду. Этот вариант предполагает стабильное получение дохода на протяжении долгого периода. По словам Ксении Михайловой, уровень доходности при использовании такой схемы примерно одинаков по всей Европе и составляет около 6%, максимум, 10% в год. «Никаких сказочных прибылей здесь нет, но есть стабильность»,— подчеркивает Ксения Михайлова.

Другой вариант — вложение средств на этапе строительства объекта и дальнейшая его перепродажа. Как рассказал Алексей Хрычев, представитель инвестиционной компании EUROSAVE investment, более доходным будет вариант вхождения на начальном этапе строительства или даже на этапе проекта. «В этом случае при продаже объекта можно заработать от 20 до 30 % в зависимости от срока реализации проекта. При этом стоит отметить, что, по сравнению с Россией, риск незавершения строительства за рубежом практически отсутствует. Однако если инвестор хочет перестраховаться, он может войти в проект на этапе, близком к завершению строительства, но тогда и доходность будет несколько ниже»,— говорит Алексей Хрычев.

«Вложив около 30% в качестве первоначального взноса, покупатель может использовать так называемое «кредитное плечо», в некоторых проектах предлагается грейс-период на весь срок строительства. Продав данную недвижимость через 2-3 года, можно заработать до 20-25%»,— рассказал Владислав Андреев. Он добавил, что при выборе застройщика необходимо обращать внимание на его репутацию: «При всей своей малой территории на Кипре сегодня зарегистрировано порядка 300 застройщиков, поэтому к их выбору нужно подходить внимательно. Хорошим показателем будет являться тот факт, что у данного застройщика активно покупают недвижимость местные жители — это означает, что он является проверенным и надежным».

По словам экспертов, при выборе страны с точки зрения инвестора необходимо учитывать, насколько рынок данной страны пострадал от кризиса, какова вероятность быстрого восстановления экономики страны после кризиса, достиг ли рынок ценового дна и имеются ли серьезные основания для роста цен на недвижимость.

«Чтобы понять, какие страны наиболее стабильны с экономической точки зрения, можно посмотреть, на сколько в этих странах упали цены на недвижимость в период кризиса,— отмечает Ксения Михайлова.— Если оценивать по этому критерию, в частности, очень хорошо показала себя Австрия — там сильны законодательные моменты и спекуляции на недвижимости ограничены законом. Кроме того, страна достаточно привлекательна с точки зрения менталитета, вливание в среду происходит легче, чем, например, в Германии. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Австрии находится на уровне 6%».

По мнению экспертов, одним из фаворитов для зарубежных инвестиций в недвижимость сегодня является Чехия: «Страна со стабильной экономикой, которая пока официально не входит в Еврозону, соответственно, наименее всех зависит от евро. Плюс достаточно комфортный предпринимательский климат. Чехия также любима россиянами и по причине близости менталитета»,— отмечает Ксения Михайлова.

О стабильной привлекательности Чехии говорит и Алексей Хрычев: «Сейчас мы работаем с Прагой, но уже активно присматриваемся к таким странам как Швейцария, Австрия, Германия. Однако, на наш взгляд, ситуация в некоторых городах Германии сегодня выглядит достаточно спорной. Например, в Берлине на сегодняшний день порядка 100 тысяч объектов на свободном рынке, что дает высокий уровень конкуренции, поэтому найти проект, который точно «выстрелит» достаточно сложно. Гораздо интереснее Мюнхен, но порог входа туда выше».

С точки зрения стабильности интересна также Франция: «Сдавая квартиру в Париже, можно рассчитывать на доходность 4,5-5% в год. В принципе, это может покрывать ежемесячные затраты по кредиту. Франция сегодня — лидер по выдаче кредитов, что тоже говорит о ее стабильности. Первоначальный взнос будет от 50%, а чтобы погасить остальную часть, дохода от сдачи в аренду будет достаточно, так как ставка по ипотеке — 1,95%»,— отмечает Ксения Михайлова. Средняя стоимость кв.м. в Париже — от 3500 до 8000 евро в зависимости от района. В остальных регионах — от 1500 до 2000 евро.

Также ввиду невысокой цены входа остается привлекательной Болгария, где недвижимость сегодня можно приобрести даже дешевле, чем в Екатеринбурге. Страна интересна для инвестиций, поскольку находится на этапе входа в Евросоюз. «Может быть, сейчас в Болгарии и нет какой-то шикарной инфраструктуры, но перспективы там достаточно хорошие, и я думаю, что капитализация недвижимости там будет расти»,— полагает Ксения Михайлова.

По мнению Константина Юрченко, руководителя департамента экономикивысшей школы экономики и менеджмента Уральского федерального университета, с экономической точки зрения самыми надежными являются Норвегия и Новая Зеландия. В то же время, очевидные минусы этих стран — сложность получения гражданства, высокие налоги и труднодоступность. Также Константин Юрченко видит перспективу в Сингапуре — из-за высокого качества экономики этой страны. Что касается европейских стран, то эксперты отмечают, что «чистые» инвесторы приобретают недвижимость на падающих рынках; к таким сегодня можно отнести, например, Грецию.

В целом, эксперты Клуба владельцев зарубежной недвижимости сошлись во мнении, что инвестиции в объекты недвижимости за рубежом — это хороший альтернативный инструмент для сбережения средств в условиях экономической нестабильности в России. Для тех, кто не гонится за сверхдоходами, покупка зарубежной недвижимости будет той самой «синицей в руках» и даст уверенность в завтрашнем дне.