?Варяги? думают как зайти на рынок загородной недвижимости

Еще не так давно фраза ?Жить в собственном доме? воспринималась исключительно как констатация низкого уровня жизни. ?Собственный дом? долго время ассоциировался с чувством неустроенности ? печь, удобства на улице, грязь, покосившийся забор, собака на цепи в конуре.

Это в прошлом. Сегодня понятие собственный дом ? это как минимум благоустроенный дом, как максимум ? коттедж в элитном районе на берегу озера. Причем, если еще несколько лет назад основным товаром на рынке загородной недвижимости считались земельные участки и недострои разной стадии готовности, то теперь клиенты, которые решают сменить пыльный мегаполис на природную чистоту предпочитают покупать коттеджи в организованных поселках. Тем самым в Екатеринбурге формируется новый рынок жилья ? организованной загородной коттеджной недвижимости.

На днях в столице Урала прошел Круглый стол, который был полностью посвящен развитию нового для области сегмента рынка. Участники ? представители фирм застройщиков, риелторы, уверены, что 2006 год станет переломным для екатеринбургского рынка элитной загородной недвижимости. В первую очередь тем, что этот рынок, наконец, появится.

Круглый стол, по мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Дамировича Галеева, важен уже тем, что впервые в истории развития рынка коттеджного строительства все заинтересованные стороны собрались вместе, чтобы обсудить насущные вопросы. ?Раньше мы смело говорили, что рынка коттеджной недвижимости в Екатеринбурге и области нет. Сегодня его тоже нет, однако уже можно надеяться, что будет?, ? считает Галеев.

Основных моментов, которые обсуждали на Круглом столе, на сегодня три: кому строить, где строить и для кого строить.

КОМУ СТРОИТЬ

Сегодня на волне интереса к загородным домам количество заявленных к строительству коттеджных поселков исчисляется десятками. На Круглом столе были представлены наиболее известные проекты: поселок ?Палникс? (застройщик ? близкая к холдингу ?Финпромко? компания ?Палникс?), ?Бобры? (застройщик ?Юнивест?, проект реализует АН ?Титул?), ?Дубравы? (застройщик ?Уральский финансовый холдинг?), поселок таунхаусов ?Снегири? (застройщик ЗАО ?Третья столица?). Все это уральские компании, и лишь в одном случае ? для возведения поселка ?Карасьеозерский-2? ? права на землю получила московская компания строительных инвестиций ?Комстрин?. Специалисты уверены, что проект ?Комстрина? ? пробный шар, однако москвичам будет сложно выйти на рынок недвижимости Свердловской области вне рамок ?Карасей?. Причем, вопрос, в том числе, и чисто бюрократический ? когда федералы только начали работать в этом направлении, процесс получения ими землеотвода и согласования проекта у многих вызвал настоящий шок ? городские власти, причастные к строительству ?Карасеозреского?, дали строителям зеленую улицу, вся документация была получена в рекордно короткие сроки. При этом, все знают, что в ?Карасьеозерском? находятся дачи екатеринбургских градоначальников. В итоге, варяги сформировали отношение в целом к Екатеринбургу, как в провинции: московские фирмы уверены, что получить проект, землеотвод и согласовать техусловия на Урале обойдется значительно дешевле, нежели в столице, и надеются на этом заработать.

Между тем на Круглом столе по вопросам развития организованной загородной коттеджной недвижимости московские застройщики попытались получить от местных игроков информацию, за которую, как правило, необходимо платить немалые деньги. Вопросы анкеты, которую раздали участникам, буквально копировали этапы маркетингового исследования рынка недвижимости. К примеру, участников просили привести ретроспективную, текущую и прогнозную информацию относительно параметров и цены наиболее востребованного на рынке жилья, озвучить темпы изменения рыночных цен, прогноз темпов изменения показателей текущего спроса, предложения и объема продаж жилья. Кроме того, гостей интересовала динамика спроса, предложения и продаж на рынке жилой недвижимости высшего ценового сегмента в Екатеринбурге. Москвичи настоятельно рекомендовали заполнить анкеты, надеясь, с пылу - с жару получить все ответы в готовом виде.

Уральские застройщики с юмором отнеслись к вопросам своих федеральных коллег. Вообще, пока екатеринбуржцы спокойно относятся к попыткам москвичей прорваться на рынок. Специалист по загородной недвижимости АН ?Титул? Николай Ломовцев отметил, что по сути площадок вокруг Екатеринбурга хватит на всех. Но смогут ли москвичи грамотно провести здесь свою ценовую политику? По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Дамировича Галеева, у московских строителей просто нет шансов, поскольку уральские фирмы очень неплохо держат рынок.

ГДЕ СТРОИТЬ

Как и во всем цивилизованном мире, зона престижности жилья ограничивается 30 километрами от Екатеринбурга. Даже если владелец коттеджа не собирается в нем жить постоянно, вопрос о том, как до него быстро и без проблем добраться, все равно остается актуальным.

В этом ключе расширению рынка загородной недвижимости мешают земельные проблемы. Так пригодных для строительства коттеджных зон вокруг Екатеринбурга очень мало: кругом горы, болота и промзоны, а живописных мест возле водоемов, соответствующих санитарным нормам, недостаточно. Соседняя Челябинская область в этом плане гораздо привлекательнее для застройщиков, поскольку озер там значительно больше, да и промышленность развита на порядок меньше.

Кроме того, чтобы соответствовать своему классу, загородный комплекс должен располагаться только в экологически чистой среде. Застройщикам необходимо учесть множество факторов, которые влияют на экологию местности. Это и роза ветров, и расположение свалок и захоронений различных отходов, и близость заводов и фабрик. Именно поэтому в Екатеринбурге не котируется район ЖБИ ? роза ветров города расположена так, что вся пыль ?сдувается? в том направлении. Самая востребованная экологически чистая территория ? это юго-запад, где находятся, например, ?Карасьеозерский?, ?Палникс?, ?Широкая речка?, ?Зеленый бор?, и юг Свердловской области, в особенности Сысертский район.

ДЛЯ КОГО СТРОИТЬ.

России в плане развития коттеджных поселков пока далеко до тех же Соединненых Штатов Америки, где больная часть городов напоминает по своему устройству загородные поселения.

В России жить за городом сейчас становится модно, так что спрос на загородную недвижимость, по оценкам специалистов, многократно превышает предложение. Однако причина здесь не только в неразвитости рынка, скорее, дело в разборчивости клиента. Человек, который готов потратить от четырех миллионов рублей за ?домик в деревне?, относится к этому вопросу с максимальной разборчивостью. Недострой разной степени готовности его не устраивает, зато качественные, профессионально построенные дома и коттеджи продаются моментально.

Важную роль играет социальная обстановка и имидж коттеджного поселка. Конечно, по европейским и даже московским меркам в окрестностях Екатеринбурга нет настоящих поселков класса премиум, но ряд проектов подтягиваются к этому уровню. Это длительный процесс качественного роста. Главной характеристикой коттеджного поселка претендующего на ?премиум? - элитарность. Это очень объемный термин, он складывается из безупречной репутации самого проекта, высококлассных строительных, обслуживающих организаций, выстроенной системы коммуникаций. У проекта должен быть свой имидж, свое лицо, свой фирменный стиль. Но главная составляющая элитарности, главный показатель успешности коттеджного поселка, это те люди, которые формируют там микро-климат. Все знают, что жить в Карасьеозерске, это значит стать соседями мэра Екатеринбурга, вице-мэров, всей городской бонзы. Обстановка в ?Карасях?, по словам очевидцев, очень чопорная, но при этом обладатели коттеджей общаются очень по-соседски, дружат домами. Обстановка дружеская, но при этом ?карасьеозерская? тусовка ? очень закрытая.

В Большом Истоке есть аналогичный коттеджный поселок, где обосновались областные элиты, рядом есть загородный дом губернатора области, некоторых министров. Там также свой антураж, свои традиции, свои устои.

Третий ?премиумный? поселок ? ?Палникс? - более либеральный по духу. Здесь обитают представители бизнес-элит, представители крупного бизнеса, собственники и топ-менеджеры, далекие от чиновничьих кругов. Поселок находится на 4 километре Чусовского тракта, по мнению руководителя отдела недвижимости Урало-Сибирской консалтинговой кампании Елены Дмитриевой, рассчитан наруководителей верхнего звена, а также на тех, у кого есть свой бизнес. ?Сейчас рынок в зачаточном состоянии, однако, у потребителя начинает меняться менталитет. Люди хотят жить в нормальных условиях, подчеркивать свою индивидуальность, выделяться, в том числе и домом по собственному проекту. Еще для них очень важнотратить минимум времени на дорогу до своего офиса и жить среди равных по статусу соседей?, ? считает г-жа Дмитриева.

Эти три поселка, ?Карасьеозерск?, ?Палникс? и ?Большой Исток? ближе всего к премиум-классу. Сегодня именно эти проекты заслуженно можно назвать элитарными.

Так как рынок движется, появляются новые амбициозные строительные организации, заявляющие о том, что они работают в сегменте ?премиум?. И продают очень по ?премиумным? ценам: участки с коммуникациями- до 10000 за сотку, а коттеджи - около 5-6 миллионов рублей за один ?домик? без отделки. Но пока, про элитарность этих территорий говорить рано, так как новые коттеджи не обзавелись элитными жильцами.

На потребителя ?выше среднего? рассчитан, например, поселок ?Бобры?. По словам специалиста по загородной недвижимости Николая Ломовцева, основные покупатели жилья ? менеджеры верхнего звена и руководящие работники. По генплану на 36 гектарах разместятся 132 участка.

Недавно на рынке заявила о своем амбициозном проекте - ?Дома Адажио? - компания ?Олипс?. Менеджеры, занимающиеся продажей участков в поселке, уверяют, что у них будет самый что ни на есть премиум класс. Причем, представители ?Олипса? уверяют, что не видит сегодня на екатеринбургском рынке новых предложений для представителей этого сегмента. Поселок расположен юго-восточнее поселка Кашино, на 182 000 кв.метрах разместится до 57 земельных участков. Типовой проект дома начинается от 230 кв.м. Коттеджный поселок расположится на берегу Ильинского водохранилища ? это одно из самых живописных мест в окрестностях Сысерти, хотя внешняя красота скрывает один подвох. ?Дома Адажио? будут строиться на месте пионерского лагеря ?Молодая Гвардия? (компания ?Олипс? взяла в аренду эту территорию на 49 лет и уверяет, что после завершения строительства дома его владелец сможет оформить участок в собственность, выкупив его у Сысертской администрации), но вся загвоздка в том, что сысертское ?побережье? ? особо охраняемая зона, в ряде документов до сих пор записано, что это земли ? лесного фонда, охраняемые федеральным законодательством. В пионерском лагере домики для детей были маленькие и не мешали расти вековым соснам, которые растут в этом месте. Если авторы коттеджного поселка захотят спиливать деревья и делать здесь выгребные ямы, рыть скважины, это может нарушить местную экологическую среду. И не факт, что за такие смелые действия надзорные органы скажут им спасибо.

При этом в области презентуются и проекты поскромнее, например, поселок таунхаусов ?Снегири? от ЗАО ?Третья столица?. Здания здесь ? блок-секции на несколько хозяев, главные потребители ? менеджеры среднего звена. Проект экономичен в смысле затраты строительных и земельных ресурсов, следовательно, дома здесь дешевле. Главный специалист по недвижимости Светлана Голубева отметила, что рынок на дома равнозначен с рынком на квартиры, как растет спрос, так растет и предложение.

Между тем в перспективе застройщики планируют возводить коттеджные поселки и экономкласса, на участках в 8-12 соток будут строить дома от 80 до 140 кв. м. Цена таких домов будет вполне сопоставима с полнометражной квартирой в элитном или спальном районе Екатеринбурга. Сейчас такой проект ? поселок ?Георгиевские дачи? предлагает компания ?Средуралжилстрой?. На участках площадью 8 соток будут строиться дома площадью 120-130 кв.м. В компании заявляют ? ?Загородный дом по цене квартиры?.

Ксения АЛИЕВА