Солнечный удар на рынке недвижимости

Как в Екатеринбурге легализуются квадратные метры.

Лето-2006 в Екатеринбурге превратилось в горячий сезон покупки квартир. Еще весной появились первые прогнозы о том, что за полгода цены на недвижимость в уральской столице вырастут на 30-40 процентов. Сегодня официальные аналитики, вытирая пот со лба, комментируют, что цены растут в логике их прежних прогнозов. Риэлторы же, более близкие к народу, рассказывают истории, как за последние полторы недели цена на квадратный метр в центральной части Екатеринбурга выросла с 34 до 48 тысяч рублей.

Причиной такого по-московски умопомрачительного взлета цен стали, как известно, две благих федеральных идеи, связанных с доступностью жилья и прозрачностью предоставления мест под застройку. Возможности ипотечного кредитования и земельные аукционы практически легализовали рост цен в Екатеринбурге. К этим двум форс-мажорным обстоятельствам наш город оказался не подготовлен. Законодателями мод на строительном рынке стали компании, которые первыми начали поднимать цены (пионером был признан ?Атомстройкомплекс?). Сегодня стабильным в секторе недвижимости остается пул основных игроков, а все остальное меняется в рамках теории вероятности.

Аукционы с квадратными глазами

Уже известно, что долгожданный в Екатеринбурге земельный аукцион, на котором впервые за 8 месяцев выставили участок под жилую высотку, не принес облегчения ни застройщикам, ни потенциальным покупателям квартир.

Ни для кого не стала сюрпризом победа ЗАО АСЦ ?Правобережный?. Компания получила право на застройку участка площадью 2,5 тысячи квадратных метров в районе пересечения улиц Мичурина и Декабристов, на котором появится многоэтажный жилой дом высотой до 28 метров. Вторая фирма-участник, ?Лтд Викор? проиграла. Больше желающих не было, игроков, по-видимому, разочаровали строгие правила и ну очень высокие цены. Начальная цена лота была 20 миллионов рублей, шаг установлен на уровне 500 тысяч рублей, в процессе аукциона участок приобрели за 25,5 миллионов рублей.

Первых победителей аукциона новая схема распределения земли волне устраивает. Заместитель начальника производственно-технического дела ЗАО АСЦ ?Правобережный? Максим Югай сообщил JM, что ?сейчас компания занимается застройкой двух кварталов в районе правого берега Верх-Исетского пруда, там заняты все производственные мощности, поэтому дата начала строительства нового дома неизвестна. Пока проект дома на Мичурина-Декабристов находится на стадии согласования и эскиза. По оценке специалистов компании, горожане обязательно проявят интерес к дому из-за его хорошего географического положения?. Видимо, даже если цены будут ?выше среднего?.

На второй лот ? участок площадью 2704 кв.м. по улице Солнечная ? Пионеров с задатком четыре миллиона рублей, претендентов не нашлось.

Следующий аукцион пройдет в администрации города 31 июля. На продажу будет выставлен участок в границах улиц Серова ? Циолковского ? Сурикова ? переулка Полярников площадью 19667 кв.м для строительства жилого дома высотой до 75 метров. Начальная цена права на заключение договора аренды сроком на 5 лет ? 90 миллионов рублей, шаг аукциона ? 1 миллион рублей. Пока не понятно, есть ли желающие его купить, много ли застройщиков обладает такими свободными средствами.

Комментируя сложившуюся ситуацию, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев подчеркнул, что было бы абсурдным считать систему аукционов панацеей от жилищной проблемы в городе. Изначально было понятно, что изменения в жилищном кодексе не повлияют на стоимость жилья, поскольку с введением аукционов количество земли под застройку не увеличится, а, напротив, уменьшится.

Вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной стоимости Владимир Герасименко в комментарии JM отметил, что на подготовку земли для аукционов в екатеринбургском бюджете уже выделено 40 миллионов рублей, но на эти деньги сложно обустроить достаточное число площадок, чтобы удовлетворить спрос. Каждый участок обходится примерно в 10 миллионов рублей (при этом продается, как мы видели в случае с АСЦ ?Правобережный?, за 20-25 миллионов). Кстати, как узнал JM из собственных источников, смета на оборудование внешних инженерных сетей, инфраструктуры площадки, если компания сама этим занимается, составляет 9,8-10 миллионов рублей. Остается загадкой, почему официальные городские структуры находят для продажи участки ценой в 20 миллионов рублей и планируют продавать через неделю участок за 90 миллионов.

Если аукционы будут проводится с той же скоростью и по тем же правилам, скоро квартиры в Екатеринбурге станут ?золотыми?.

Метровые колебания

При этом рост себестоимости квадратного метра жилплощади определяет совершенно иной логикой, чем, в целом, рост цен на квартиры. ?Квадратный метр? складывается из разных стихийных факторов, не подающихся на уровне смет точному измерению, поэтому застройщики закладывают заранее в свои бюджеты более круглые суммы.

По словам Владимира Герасименко, ?до 30 % в цене недвижимости ? бюрократические издержки. Это те деньги, необходимые на согласование документов. Чтобы начать строительство одного объекта, необходимо получить около 50 согласований и от 5 до 8 заключений. Причем на каждое законом отводится до 60 дней. Поэтому, если делать все по нормам, то на стройку можно выйти в лучшем случае через два года, сроки, которых ни у кого нет. При этом строитель не может начать новый объект, пока не закончит старый. Из-за этого и начинается беспредел, когда строительство и оформление бумаг идут параллельно. А после принятия новых кодексов ? жилищного и градостроительного, количество согласующих инстанций еще увеличилось?.

Другой позиции придерживается вице-президент Уральской палаты недвижимости Александр Бабичев. По его словам, ?стоимость квадратного метра у строителей определяется как сумма затрат на строительство плюс прибыль, которую может получить застройщик. Причем, именно может получить. Стоимость строительства складывается из двух основных частей: стоимости материалов и стоимости строительно-монтажных работ. Одних только материалов там десятки позиций. Все это постепенно дорожает, но крайне неравномерно. Если металлоконструкции подорожали на 70%, то себестоимость у застройщика тоже увеличится, но на сумму пропорциональную использованию этих конструкций в строительстве. Увеличение легко проследить по смете. Поэтому обычно в договоре застройщик закладывает какой-то средний коэффициент удорожания стоимости квадратного метра. Он может колебаться от 1 до 1,5% в месяц?.

Далеко не все строительные компании согласились обсуждать тему своих квадратных метров. Исключение, пожалуй, составил Заслуженный строитель России, генеральный директор ЗАО ?СМУ-3? Илья Полищук Он утверждает, что ?средняя себестоимость типового, но современного жилья укладывается в 500-600 долларов за квадратный метр в зависимости от качества дома. Например, дома могут иметь разную отделку. Кроме того, 15% денег ?уходят городу?. Все это ложится на себестоимость, на тех граждан, которые потом хотят жилье купить. Существенно удешевить строительство не получается, потому что все мы работаем для того, чтобы извлекать прибыль. И мы строим максимально дешево. Но сегодня приняты такие СНИПы, что в окнах должны быть три стекла, а не два, что наружная стена должна быть не 64 см, а 77 см?.

Понятно почему строительные компании накладывают табу на общение, связанное с ценами и метрами. В прошлом году ввели 92 дома, 650 тыс. кв. м., в этом году обещают столько же, сначала замахивались на показатель 750 тыс. кв.м., а теперь скромно говорят про 700 тыс. кв. м. По словам Рустема Галиева надо в два раза больше. Возможно, строителей простимулировала бы конкуренция, которая по идее должна возникнуть после того, как в Екатеринбурге вырос спрос на квартиры. Но никакой конкуренции мы в очередной раз не заметили, не заметили также никаких телодвижений в пятерке-шестерке лидеров. Все осталось неизменно. Более того, создается впечатление после прочтения пиар-материалов ?Атомстройкомплекса? и сочувствующих, что поднимать цены не просто нужно, это ? престижно.

В итоге, чем закончится лето-2006 для желающих приобрести недвижимость в Екатеринубрге ? не ясно. К концу сумасшедшего сезона можино будет посчитать счастливчиков, успевших ?взять? квартиры за 32 тысячи рублей кв.м. и тех, кто, по официальным прогнозам заплатил на 30, 40, 50 процентов больше.

Ксения АЛИЕВА

* - цены в рублях за один кв.м.

Цена квадратного метра общей площади жилья в Екатеринбурге с начала года повысилась в среднем на 6 тысяч 607 рублей.

На начало июня средняя цена квадратного метра составляла 35 тысяч 164 рубля.

КОММЕНТАРИИ:

Заслуженный строитель России, генеральный директор ЗАО ?СМУ-3? Илья Полищук:

-Если касаться темы демонополизации строительного рынка, то за образец я бы взял пример Москвы, где разработан детальнейший план города. Любой потенциальный застройщик может прийти, выбрать для себя район, где бы он хотел построить объект. В центре это будет дороже, подальше от центра ? дешевле. И ему дадут соответствующие условия для строительства жилого дома, гостиницы, магазина.Если взять объемы застройки, то лидер у нас корпорация ?Атомстройкомплекс?. У них хорошие землеотводы, высокие темпы строительства. Они занимают самую ключевую позицию. Есть несколько организаций, строящих жилье поменьше. Одна из них ? это мы. Но мы строим несколько иные объекты: больницы, таможни, аэропорты. Чем больше будет фирм-застройщиков в городе, тем будет лучше потребителям, горожанам. Город в пиковые, советские времена строил до 700-сот тысяч метров в год. В прошлом году в Екатеринбурге введено жилья 400 тысяч метров. Мы уже перевалили 50%-ый рубеж. Это неплохо. Жилье, к сожалению, строится точечно, не так как раньше ? микрорайонами. К сожалению, мы сегодня вынуждены привязывать отдельно стоящие дома к уже существующим районам. Это многих раздражает. Хотя жильцы не могут не учитывать, что со строительством нового дома обновляются все сети, в том числе и к их домам. А, кроме того, чем больше будет растянут в плане город, тем дороже будет обходиться его содержание по сетям. Чем компактнее город, тем лучше будет управлять электрикой, теплом, водой и т.д. поэтому город обязан уплотняться, обязан сносить все бараки.Сегодня жилой дом мы строим примерно год. Согласование и проектирование занимает 2-2,5 года. На любой объект нужно потратить 3-3,5 года. Хотя можно было уложиться и в 1,5 года.

Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев:

-Наша цель ? добиться насыщения рынка жилья, это позволит несколько стабилизировать цены. К примеру, в Тюмени за 2005 год введено в эксплуатацию столько же квадратных метров жилья, что и в Екатеринбурге. Однако население в городе в два раза меньше, что позволило частично удовлетворить спрос в жилье. В Екатеринбурге же он пока только увеличивается.

Вячеслав Трапезников, заместитель председателя Совета директоров строительной компании ?Астон Групп?:

-Последние годы в крупных городах участков, пригодных для строительства жилья, остается все меньше. И чем ближе к центру мегаполиса, тем эта проблема острее. А приближенность к центру пока остается основным фактором, который определяет будущие характеристики объекта недвижимости. Разумеется, цена квадратного метра будет выше.
Однако, отсутствие свободных площадок и отсутствие площадок вообще ? не синонимы. Строить есть где, но эти участки еще надо найти, как например было с перемещением фабрики Уралобувь на Хохрякова и сносом подшипникового завода ? 6 в районе Шарташской. Наличие или отсутствие необходимых сетей также может серьезно повлиять на успешность проекта. Не секрет, что реализация практически любого крупного строительного проекта предполагает серьезные затраты на реконструкцию существующих сетей за пределами застраиваемого участка.

Элитное жилье строится в центре, недорогое в отдаленных районах. Жилые дома ?эконом-класса? зачастую возводятся по принципу ?квартальной застройки?, когда проект предполагает целый комплекс, состоящий из нескольких жилых домов и объектов инфраструктуры. В строительстве дорогих объектов более распространена ?точечная застройка?.

Галина Московских, начальник отдела землеотводов и градостроительной деятельности ЗАО ?NOVA-Cтpoй?:

-На самом деле в Екатеринбурге уже не так много мест, где можно было бы стоить. С помощью маркетинговых исследований мы выбираем наиболее привлекательные районы. Судя по результатам маркетинговых исследований наибольшей популярностью у застройщиков пользуются Центр, Ботаника, Пионерский поселок, ВИЗ, Юго-запад.
Определяющие факторы классические ? транспортная обеспеченность, доступность объектов социальной инфраструктуры, наличие объектов инженерной инфраструктуры, экологическое состояние района застройки.

Директор агентства недвижимости ?Ротрдам? Илья Шкоп:

-В целом за последние полгода цены выросли на 40% за полгода. Однако, скорее всего, рост захлебнется, люди не резиновые. Рост продолжится, но медленнее. За оставшиеся полгода цены вырастут на 12-15 %. Уже первые признаки насыщения рынка появляются: несмотря на рост цен количество сделок, по, впечатлением банков, что занимаются ипотекой, сокращается. Город близок к своему ценовому потолку, тогда стабилизируется цена. Об этом говорилось заранее, еще с 2004 года, когда правительство выступило с пакетом законопроектов о доступном жилье. Это одна из самых крупных причин. Кроме того, давно не выделялась земля под многоэтажное строительство. По многим городам страны ситуация похожая, как по участкам, так и по ценам. Всем участникам рынка понятно, что если сейчас участки не выделяются, через год прогнозируемое падение вводимого жилья обеспечено.

Аукционы. Идея благая, но она не реализована именно в этом сегменте. Есть плюс ? в случае монополизированности рынка его результат подделать труднее. С другой стороны, зачем надо так много строительных компаний? Землю надо выделять тем, кто может ее взять. Должно быть как можно больше земли под строительство, не 5 землеотводов на 50 компаний, а 200 участков на 100 компаний, тогда удастся снизить темпы роста цен.

Решение проблемы зависит и от города, и от федеральных властей. Не хватает не только земли ? не хватает подготовленной земли, город за свои деньги не может сети тянуть, должны быть областные или федеральные вливания.

Странное явление в разделении сил. Самое нелогичное явление с точки зрения рынка ? УКС города и УКС области, структуры, фактически подчиненные администрации разных уровней. Само по себе это нездоровое явление. Зачем им иметь такие сильные структуры, которые доминируют на рынке. Понятно, что городская стройка должна быть сильной, но уж не входить же в лидеры рынка.

Завкафедрой ?Экспертиза и управление недвижимостью? УГТУ-УПИ Григорий Пекарь:

-Новый принцип предоставления земель через аукционы будет обкатываться много лет. В июне состоялся седьмой съезд строителей России, на котором собрались представители практически всех регионов, Екатеринбург представлял вице-мэр Владимир Крицкий. Его участники серьезно обсуждали вопрос передачи земли через аукцион. Мнение Крицкого такое ? этот закон ставит заказчика ? частника или муниципальные организации ? в очень сложное положение. Сложно не только потому, что надо произвести снос, отселение и подготовить площадку со всеми сетями, что само по себе очень дорого. У муниципальных властей таких средств нет, а городу с населением в полтора миллиона, чтобы успешно развиваться, необходимо сдавать 750 тысяч квадратных метров жилья в год. Пока что в Екатеринбурге застраивают участки, выделенные в 2004 и в 2005 году. Руководители строительных организаций предлагают внести изменения в градостроительный закон, чтобы дать возможность привлекать средства инвесторов уже на этапе подготовки площадки.

Система аукционов, с одной стороны, делает процедуру распределения земли более прозрачной, исключает возможность взяточничества. Но, с другой стороны, по сути, на аукцион могут пройти фирмы с большим уставным капиталом и прочной репутацией. Это существенно сужает число фирм, которые могут в них принять участие, и шапка лидеров все равно остается неизменной, выкупить микрорайон с готовыми сетями под силу только единицам. К тому же, эта сумма ложится бременем на плечи покупателя, поскольку средства можно вернуть только за счет увеличения стоимости квартир. Система аукционов уже подтолкнула рост цен, ее еще надо отрабатывать, и у строительной общественности свое мнение по этому вопросу.