Торговые центры: ?Посторонним вход запрещен?

В далекие 80-е и 90-е годы российская торговля была, мягко говоря, нецивилизованной, а любой ?бизнес-процесс? сопровождался ?разборами полетов?. Сегодня все осознали необходимость делового этикета, обзавелись бизнес-атрибутами и выучили модные слова.

Одно из таких слов, равно как и стоящее за ним понятие, мы решили проверить на актуальность. Это ?управляющая компания?. Консалтинговые компании наперебой советуют собственникам бизнеса обращаться к услугам профессионалов - то есть отдать управление торговым центром на аутсорсинг. Поговоривс девелоперами мы убедились, что почти никто из них не рвется отдавать даже какую то часть бизнеса на стороннее управление. Более того, половина опрошенных сомневается в профессионализме ?консалтеров?, которые навязывают им свои услуги. Эту тему мы предлагаем обсудить в следующем материале в рамках проекта ?Екатеринбург-Ритейл?.

Собственник может отдыхать?

За внедрение в Екатеринбурге института управляющих компаний, разумеется, выступают, прежде всего, консалтинговые организации, потому что они на 100% заинтересованы в том, чтобы за этой услугой обращались. Если верить логике консультантов бизнеса, то собственник может открыть несколько торговых центров, отдать их в управление ?наемникам? и уехать с чистой совестью куда-нибудь на Мальдивы. Почивать, так сказать, на лаврах.

?Процесс формирования управляющих компаний на Урале неразрывно связан с формированием категории наемных топ-менеджеров. Большое число собственников сейчас в той или иной мере отходят от управления, в основном, чтобы освободить личное время для развития новых направлений бизнеса. Бизнесы могут принадлежать как разным отраслям,так и быть объединены единой технологической цепочкой?, - говорит управляющий партнер консалтинговой компании ?Алимп? Александр Комаров.

Девелоперы эту простую, вроде бы, истину признают с осторожностью. Да, управляющая компания нужна. Но опять же, управляющая компания со стороны ? нет. Кто это и что это? ?Как я ни с того, ни с сего отдам свой торговый центр непроверенному человеку? Где гарантии его профессионализма и чистоплотности? Можно, конечно, дать свое дело в управление другому и лежать отдыхать, но в торговле так много условностей. Очень легко потерять все?, - сокрушается генеральный директор торгового центра ?Успенский? Леонид Базеров.

По словам главы торгового центра ?КИТ? Альберта Хайруллина управляющие компании формируется внутри самого торгового центра. ?Наша управляющая компания является также нашим строителем. Сами строим ? сами управляем. Ну а как вообще без нее??, - говорит Альберт Фанильевич. Он считает, что в состав УК в торговле в первую очередь должен входить юридический отдел, который занимается договорами аренды ? рассматривает их, согласовывает. Кроме того, необходимы финансовый отдел и отдел маркетинга и рекламы. Скорее всего, должен существовать еще и коммерческий отдел, который будет заниматься подбором арендаторов, соблюдением концепции ТЦ. И инженерный отдел ? для контроля эксплуатации внутренних и внешних сетей. Но при этом, как JustMediaуже писал девелоперы все же предпочитают набирать в свой штат проверенных людей, избегая приглашать кого-то с улицы.

Совладелец ?Общества Малышева, 73? Игорь Заводовский уверен, что определяющая функция УК - подбор арендаторов и выбор концепции торгового центра. Вторая ее задача ? осуществление рекламных кампаний. ?Мы даже теоретически не можем обойтись без управляющей компании. Конечно, он должна заниматься, в первую очередь, вопросами уборки всей территории, обеспечением охраны, собиранием оплаты коммунальных услуг с арендаторов?, - говорит Игорь Вениаминович.

Известно, что созданием своей управляющей компании озаботился даже один из старейших торговых центров ?Дирижабль?. Новая структура будет набираться из собственных, проверенных кадров ТЦ (то есть руководство ?Дирижабля? не рискнуло прибегнуть к услугам специалистов извне), управляющая компания будет презентована в начале осени.

Профессиональные гильдии

Есть среди екатеринбургских девелоперов и принципиальные сторонники управляющих компаний. Недавно они заявили о создании объединения.По инициативе управляющей компании ?Система? в Екатеринбурге появилось некоммерческое партнерство, членами которого стали как управляющие компании, так и девелоперы. Возглавляет его генеральный директор ТЦ ?Сибирский трактъ? Алексей Караваев. Как он рассказал JustMedia, пока членами объединения согласилась стать УК ?ParkHouse? - ?Молл-менеджмент?, управленцы рынка ?Чкаловский?, группа ?Корин-центр?, УК ТЦ ?Дирижабль?. Предложения о вступлении были разосланы 60 игрокам рынка. Остальные не вняли. Впрочем, объединение пока заявило только о намерениях, в полную силу оно еще не работает.

Кто сертифицирует УК?

Но все больше депелоперов Екатеринбурга начинают задумываться о том, какой должна быть настоящая управляющая компания. И приходят к выводу, что пока профессиональных управляющих компаний в городе нет.

Как считает генеральный директор Группы компаний ?Оборонснабсбыт? Игорь Суханов, тенденция к созданию управляющих компаний сегодня очевидна, поскольку УК ? это ?рабочий инструмент? бизнеса. Сегодня недостаточно просто владеть квадратными метрами, так или иначе коммерческой недвижимостью нужно управлять. ?Поэтому хотим мы или нет, наличие функции УК есть везде, где появляется объект недвижимости, который ?зарабатывает деньги? путем предоставления в аренду торговых площадей. Процесс управления может быть осознанным или нет, управляющая компания может быть формализована как структура, то есть, выделена как отдельное юридическое лицо или просто структурное подразделение самой компании-владельца. Но даже если УК не формализована и не является структурной единицей бизнеса, в компании обязательно есть ответственные лица, кто занимается общим руководством, а также те, кто занимаются финансами, маркетингом и продвижением объекта недвижимости. В целом, именно такая форма управления характерна сегодня для уральского рынка коммерческой недвижимости?, - говорит Игорь Анатольевич.

Пока собственники екатеринбургских торговых центров не спешат отдавать управление своими предприятиями на аутсорсинг. Прежде всего, потому, что в Екатеринбурге по их общему мнению нет профессиональных управляющих компаний. Кроме того, не существует законодательной базы, которая регулировала бы отношения между собственниками бизнеса и управляющими компаниями.

Игорь Суханов полагает, что только сейчас мы начинаем говорить о том, что создание торгового центра должно идти по принципу инвестиционной стратегии. Она включает в себя маркетинговую стратегию и концепцию на этапе проектирования, брокеридж, правильное техническое проектирование, оценки финансовых потоков и рисков, с помощью международных специалистов в сфере девелопмента. ?Это может показаться циничным, но лично я считаю, что пока в Екатеринбурге нет профессиональных управляющих компаний, которые могли бы взять на себя такие обязательства, полностью их выполнить и грамотно отчитаться о проделанной работе. Прежде всего, потому, что пока в России нет системы подготовки и оценки профессиональных управляющих в вопросах коммерческой недвижимости. Поэтому, скептичное отношение владельцев ТЦ к сторонним Управляющим компаниям я считаю вполне обоснованным?, - подытожил руководитель группы компаний ?Оборонснабсбыт?.

Генеральный директор торгового центра ?Успенский? Леонид Базеров также выражается совершенно определенно ? управляющих компаний в Екатеринбурге нет. Сам термин УК по его мнение предполагает под собой некую сетевую структуру, которая управляет несколькими объектами недвижимости. То есть руководитель УК может сказать: ?У меня есть управляющая компания и несколько торговых центров. Под моим руководством они развиваются так-то и так-то ? вот показатели, вотцифры, сравниваете?. В идеале хорошая управляющая компания, которых 2-3 штуки по всей стране, может брать себе 8% от прибыли торгового центра, если разумеется, управление, ею осуществляемое, эффективно. ?В каком виде будет работать управляющая компания в Екатеринбурге? Какая у нее методика, какая под ее работой законодательная база??, - спрашивает директор ?Успенского?. И таких вопросов ? море. ?Отдать свой торговый центр на управление неизвестно кому, это хуже чем свои деньги отдать. Придет ко мне кто-нибудь, скажет ? давай я буду управлять. И что? Где законодательство, где гарантии? Если придет серьезная контора, которая докажет что сможет работать эффективно, покажет, что я выиграю от сотрудничества с ними ? тогда да, может быть. А так?Сегодня я не вижу законных оснований для работы с управляющей компанией. Не вижу никого, кому мы могли бы отдать свое дело. Взяться за управление торговым центром может только тот, кто имеет многолетний опыт. То есть ? сам девелопер?.

Закон сегодня действительно не регламентирует деятельность управляющей компании. Поэтому все девелоперы и предпочитают работать сами на себя, доверяя управление только проверенным людям. Если права собственников никто не защищает, то и ни один бизнесмен пойдет на заключение сделки с консультантами со стороны.

Таким образом, ?управляющая компания? в Екатеринбурге это пока всего лишь миф, сознательно культивируемый бизнес-консультантами, часть из которых, действительно, хочет применить полученные знания и умения на практике, а часть стремится просто заработать. Екатеринбургский бизнес по прежнему очень рисковый и не готов к внешнему управлению. Там где существует миф, там есть и масса спекуляций. Поэтому аутсорсинг управления появится в столице Урала не скоро. По меткому утверждению одного из екатеринбургских девелоперов- лет через 100.

Таис ЖАНГАРИНА

Комментарии:

Генеральный директор группы компаний ?Оборонснабсбыт? Игорь Суханов:

?           Что касаетсяоценки эффективности результативности управления ТЦ, то делать выводы о екатеринбургских торговых центрах пока рано. Прежде всего, потому, что недвижимость в регионах переживает сейчас вторую волну. Первая волна организации ТЦ происходила стихийно, поэтому с точки зрения эффективности управления оцениваться вряд ли может. Тогда как ТЦ ?второй волны? стали обращать особое внимание на концепцию, определять ценовое позиционирование, разрабатывать стратегии продвижения и т.д. И оценить эти торговые центры с точки зрения эффективности их управления можно лишь через несколько лет, когда будет собрана статистическая информация, которую можно будет сравнивать: например,процент заполняемости торговых площадей на момент старта ТЦ и через год, два; средняя величина арендной ставки в динамике на протяжении нескольких лет; величина ?простоя? и так далее. Поэтому если говорить о современных ТЦ, которые было бы интересно посмотреть в динамике: ?ParkHause?, ?Гринвич? - те, которые могут стать образцом качественного построения объекта торговой недвижимости ?второй волны?, о них пока рано делать выводы.

Генеральный директор торгового центра ?Сибирский трактъ? Алексей Караваев

?           У нашего некоммерческого партнерства управляющих компаний много задач. Так объединение будет создавать базы недобросовестных арендаторов, проводить круглые столы по наиболее актуальным вопросам. Одной из задач является вступление в Гильдию управляющих компаний и девелоперов Санкт-Петербурга. ?Сегодня мы рассылаем бланки участия. Мы хотим показать, что можем сообща отстаивать интересы игроков рынка перед органами власти?, - говорит руководитель партнерства.

Управляющий партнер консалтинговой компании ?Алимп? Александр Комаров:

?           Недостатка в управляющих компаниях в Екатеринбурге нет, есть потребность, которая реализуется, как только осознается в полной мере.Если не брать во внимание компании, управляющие пенсионными капиталами, то можно утверждать, что хорошая управляющая компания ? та, которая способна построить единую эффективную систему управления для группы юридических лиц, а как минимум ? систему контроля и отчетности для учредителей.