С 1 января текущего года вступили в силу изменения в 214-й ФЗ.
С 1 января текущего года вступили в силу изменения в 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которым застройщики обязаны страховать риски дольщиков. Стоит отметить, что под новую редакцию закона подпадают не только те проекты, которые застройщики начинают реализовывать, но и те, в которых продажи жилья по долевому участию начались с 1 января 2014 года и позднее.
Закон принят, но механизмы его исполнения не до конца понятны ни уральским девелоперам, ни представителям рынка страхования. В данный момент и те и другие разбираются в данном вопросе. Страховщики оценивают риски и ждут от законодателей правил страхования. Застройщики — определяются со страхователем ответственности от дефолтной ситуации. Некоторые вообще задумываются об отказе от участия в долевом строительстве.
О проблемных моментах исполнения новой редакции закона, плюсах и минусах предложенных законодателями видов страхования ответственности, а также о том, что данные нововведения принесут покупателям жилья, читайте в материале JustMedia.
Самый надежный и простой способ страхования ответственности, который предлагается, по мнению экспертов, законом — это банковская гарантия. Это связано с тем, что суды практически в 100% случаев встают на сторону пострадавшей стороны. Однако банковские гарантии, как и кредиты, доступны очень немногим застройщикам. С подобными проблемами могут столкнуться и сами банки.
По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, средние и региональные банки кредитуют застройщиков на пределе своих лимитов, поэтому у них могут возникнуть затруднения при выдаче гарантий. Например, при выдаче на объект по кредитной линии 300 млн. рублей, в качестве гарантии в банке должна оставаться такая же сумма.
«Что касается крупных банков, то я уверен, что в течение ближайших месяцев они переформатируют свою работу с застройщиками, предложив им единый пакет услуг. В него войдет выдача кредита и некая автоматическая выдача гарантий для покупателей конкретного объекта. Цена банковских гарантий может составить от 1 до 3% от общей суммы проекта»,— Вячеслав Трапезников.
Второй вариант страхования ответственности для застройщиков — вступить в Общество взаимного страхования (ОВС), которое было создано в прошлом году в Москве. Правда, документы на лицензирование организация подала только в декабре прошлого года. Вступительный взнос в общество для застройщиков составляет 500 тысяч рублей.
По словам Вячеслава Трапезникова, ОВС — это страховая компания, поэтому у нее должны сложиться филиальная сеть от Магадана до Калининграда и быть налажены каналы продаж. Также должен быть утвержден рабочий тариф, а минимальный резервный капитал должен составлять не менее 100 млн. рублей. На сегодняшний день ничего этого у ОВС нет, а формально утвержденные тарифы на страхование составляют от 0,5 до 16%.
«Самая содержательная проблема, или, как я ее называю, «родовая болезнь», ОВС — это солидарная ответственность всех застройщиков, которые вступили в это общество. Допустим, застройщик из Хабаровска дистанционно (Отделения ОВС в Хабаровске нет — прим. ред.) входит в ОВС и покупает полисы. Через месяц или год он допустил дефолт. Подал в суд, получил решение, и теперь ОВС обязано выплатить ему всю сумму страхового возмещения дольщикам. И все застройщики, которые вступили в ОВС, кроме него, должны скинуться на это. Но, например, я как екатеринбургский застройщик безлимитно отвечать за других российских строителей не готов»,— говорит Вячеслав Трапезников.
Он также добавил, что даже в случае выхода застройщика из ОВС, он еще в течение двух лет несет солидарную ответственность. Причем это не добровольная ответственность. Если застройщик откажется платить, то ОВС «выбьет» необходимую сумму через суд.
Однако не только жесткая финансовая ответственность перед участниками ОВС пугает уральских застройщиков. Некоторые просто не готовы отдавать значительные средства неизвестным структурам. Кроме того, не каждый застройщик может позволить себе заплатить вступительный взнос в ОВС.
«Многие отказываются от ОВС, руководствуясь правилом: зачем платить деньги тому, кого не знаешь? Хочется быть уверенным, что при наступлении страхового случая организация, в которой ты приобрел полисы, способна выполнить свои денежные обязательства. Поэтому в данном случае лучше обратиться к коммерческим страховщикам, с которыми ты уже давно работаешь»,— говорит управляющий директор УК PRED Group Геннадий Черных.
В сложившейся ситуации, вероятнее всего, большинство уральских застройщиков выберут третий вариант страхования гражданской ответственности — коммерческое страхование.
«Мы будем страховать ответственность в страховой компании. Решение об этом группа приняла, и мы работаем в этом направлении»,— рассказал JustMedia управляющий девелоперской компании «ЛСР Недвижимость Урал» Владимир Крицкий.
Правда, и здесь всё не так просто. По словам застройщиков, на сегодняшний день ни одна из страховых компаний, представленных в Свердловской области, не дала свое согласие на данный вид страхования.
«Последние четыре месяца мы ведем переговоры со страховыми компаниями. На середину декабря из 30 страховых лишь две согласились обсуждать этот вопрос и еще две — не послали по телефону. Но каких-то договоренностей мы так и не достигли. Вообще, застраховать договорную ответственность различных страховщиков я уговариваю уже лет десять, но пока мои попытки не увенчались успехом. Потому как страховые компании страхуют только вероятностные события», — говорит Вячеслав Трапезников.
По его словам, страхование ответственности застройщика будет доступно только крупным страховым компаниям и тем компаниям, которые используют систему перестрахования. (Система перестрахования — это система перераспределения риска между страховщиками. Страховая, в которую обращается потребитель, удержав часть уплаченных денежных средств, перепродает риски крупным страховщикам с многомиллиардными резервными фондами. При наступлении страхового случая ущерб возмещается первым (прямым) страховщиком, после чего остальные страховщики возмещают прямому страховщику ущерб в соответствии с условиями договора перестрахования — прим. ред.).
«В отсутствии перестрахования один страховой случай может похоронить страховой капитал даже крупной федеральной компании. И даже если страхователь пропишет такие правила, по которым невозможно получить выплаты, то суд откажется их читать и встанет на сторону пострадавшей стороны»,— говорит Вячеслав Трапезников.
По словам страховщиков, они, как и застройщики, пока разбираются в ситуации и еще не готовы начать выдавать страховые полисы.
«Пока мы не до конца понимаем, как будет работать этот механизм, поэтому заявки от застройщиков не принимаем»,— отметила заместитель директора филиала ОСАО «Ингосстрах» в Екатеринбурге Ольга Миронова.
Кроме того, до сих пор не проработана документальная база для данного вида страхования.
«Закон вступил в силу, но лицензии на этот вид страхования, которая выдается Центробанком, еще нет. Правил страхования и тарифов тоже нет. Когда всё это появится, мы должны будем оценить риски — а они существенные, — и понять, интересен ли нам этот рынок в целом», — рассказал директор филиала ООО «РОСГОССТРАХ» в Свердловской области Вадим Каточиков.
В законе прописано три варианта страхования рисков дольщиков, но на деле их четыре. Застройщики могут вообще отказаться от участия в долевом строительстве. По прогнозам Вячеслав Трапезников, такой вариант решения проблемы выберут около 30% свердловских застройщиков. Большинство же, по его мнению, выберут коммерческое страхование. Оставшийся небольшой процент вступит в ОВС.
«Главным инструментом станет коммерческое страхование. У нас есть перед глазами ситуация пятилетней давности по страхованию членов СРО. Тогда страховщики тоже боялись брать на себя ответственность, не понимали, как они будут страховать. Тарифы по 5% называли. Сегодня их хотят страховать все, и тариф составляет 0,2%. Думаю, что таким же образом в течение полутора-двух лет коммерческие страховщики решат вопрос со страхованием рисков участников долевого строительства»,— говорит Вячеслав Трапезников.
P.S.
Безусловно, вступившие в силу поправки помогут защитить интересы простых граждан в вопросе приобретения жилья по договору долевого участия и постепенно вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков. Особенно это касается тех, кто возводит на землях ИЖС незаконные многоквартирные дома. Это связано с тем, что ни одна из страховых компаний, банков или ОВС не возьмут на себя финансовую ответственность за строительство данного вида жилья.
Вместе с тем, есть для потребителей и оборотная сторона поправок — увеличение стоимости квадратного метра. Потому как застройщики постараются все издержки по страхованию переложить на конечного потребителя. По прогнозам экспертов, сверх инфляционного удорожания цена жилья вырастет в среднем на 1,5-3%.
Просмотров: 4944
Автор: Екатерина Турдакина
