Итоги года офисной недвижимости: конкуренция и нестабильная экономическая ситуация заставляют владельцев офисников снижать ставки и думать о потребностях арендаторов

Об итогах уходящего года и о том, что ждет рынок офисной недвижимости в 2015 году.

Итоги года офисной недвижимости: конкуренция и нестабильная экономическая ситуация заставляют владельцев офисников снижать ставки и думать о потребностях арендаторов
Итоги года офисной недвижимости: конкуренция и нестабильная экономическая ситуация заставляют владельцев офисников снижать ставки и думать о потребностях арендаторов

Для офисных центров Екатеринбурга уходящий год нельзя назвать позитивным. Начиная с апреля, этот рынок остановился в развитии. Объемы поглощения офисной недвижимостью снизились почти в два раза, из-за чего увеличилось количество пустующих площадей. Усилившаяся конкуренция сдерживала рост арендных ставок. В отдельных случаях заставляла собственников бизнес-центров снижать стоимость аренды в объекте и даже распродавать площади по сниженным ценам, чтобы хоть как-то отбить вложенные в строительство средства. Еще одной негативной тенденцией уходящего года стало понижение интереса к данному виду недвижимости со стороны частных инвесторов.

 

В следующем году, по прогнозам экспертов, улучшения сложившейся ситуации ожидать не стоит. На рынок выйдет несколько крупных объектов. Из-за нестабильной экономической ситуации и валютных скачков может закрыться ряд средних и мелких предприятий, которые являются целевой аудиторией этого сегмента недвижимости. Все это приведет к усилению конкуренции на рынке и заставит владельцев офисников снизить арендные ставки и задуматься о повышении качества оказываемых услуг.

 

Об итогах уходящего года и о том, что ждет рынок офисной недвижимости в 2015 году, читайте в материале JustMedia

 

Цены на жилье догнали стоимость квадратного метра офисных площадей

 

В Екатеринбурге цены на жилье постепенно догнали, а в отдельных районах города уже перегнали стоимость квадратного метра коммерческих площадей.

 

«Больше года назад средняя стоимость офисных помещений была выше, чем жилья. Сейчас ситуация обратная. Но это не значит, что цены на коммерческие площади снизились, они просто, в отличие от жилья, перестали расти. Это обусловлено несколькими факторами. Инвесторы стали осторожнее относится к вложениям средств в коммерческую недвижимость. Сказывается осложнение ситуации в сфере малого бизнеса, повышение соцвыплат, уход в тень и закрытие ИП. По данным Росстата, количество организаций в Екатеринбурге снижается»,— рассказал JustMedia аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.

 

На первичном рынке цена предложения в классе «С» осталась на уровне 64300 рублей за квадрат. На 4% — до 88200 рублей за кв. метр упал «В» класс. Рост показал только «В+». По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, стоимость квадратного метра выросла на 13%, достигнув отметки в 88 тысяч рублей за квадратный метр. Тогда как средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в центре города сегодня составляет примерно 101945 рублей, в первом поясе — 81344 тысяч рублей и во втором — 72958 рублей за кв. метр.

 

Данные аналитика о снижении спроса со стороны инвесторов на офисные помещения подтверждает и заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павел Маслихин. По его словам, офисы покупают либо юрлица для собственного пользования, либо инвесторы — с целью сдачи этих помещений в аренду. Компании, которые арендуют офисы, из-за нестабильности рынка часто переезжают, поэтому этот тип коммерческой недвижимости сегодня не так популярен у инвесторов.

 

По прогнозам УПН, отток частных инвесторов с офисного рынка может составить в следующем году до 30%.

 

Объемы площадей растут, и арендные ставки падают

 

Арендные ставки, в отличие от стоимости квадратного метра на первичном рынке, существенно упали в цене. По словам президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, в деловых центрах класса «В» и «В+» уровень арендных ставок упал на 14,7%. В «А» классе ставки практически не изменились. Средний показатель по рынку держится на уровне 1300-1600 рублей за кв. метр. «С»-класс вырос на 12% до 790 рублей за кв. метр.

 

«В офисном сегменте не было такой резко отрицательной направленности, как мы ожидали. Корректировка арендных ставок произошла, уровень вакантных площадей в базовом сегменте рынка класс «В» увеличился и составил 12%, в «А» — 23%, то есть количество площадей выросло, а ставки немного понизились»,— говорит Татьяна Деменок.

 

В следующем году снижения арендных ставок ожидать не стоит. Серьезная коррекция цен уже произошла, облегчив тем самым бремя арендных ставок для многих категорий арендаторов, считает полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. По его мнению, в 2015 году эффект девальвации окажет положительное влияние на экономику. Будет повышаться деловая активность, а значит, подрастет спрос на аренду и с рынка начнут уходить пустые площади, которых сейчас довольно много.

 

«На рынке по-прежнему будут востребованы качественные объекты: хорошо построенные, с хорошими инженерными системами, локацией, управляющей компанией, единым собственником и за разумные деньги. Объектам, в которых эти параметры не соблюдаются, будет трудно на рынке»,— отмечает Андрей Бриль.

 

Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин, не согласен с мнением экспертов, считающих, что арендные ставки в 2015 году снижаться не будут. По его словам, рынок офисных центров в 2014 году являлся флагманом развития среди всех сегментов коммерческой недвижимости Екатеринбурга. В этом году в Екатеринбурге состоялось открытие 9-и офисных центров общей площадью около 100 тысяч кв. метров. В 2015 году ожидается открытие еще 13 офисных центров, общей арендной площадью более 100 тысяч кв. метров. В последние несколько лет рынок поглощал около 70-80 тыс. кв. м офисных площадей в год, в 2014 году этот показатель снизился и составляет не более 50% от объема их ввода.

 

«Рынок офисных центров Екатеринбурга в существующих экономических условиях перенасыщен практически во всех сегментах. В связи с этим общий уровень арендных ставок на рынке в 2015 году будет снижаться. На этом показателе скажется демпинг со стороны новых офисных центров, стремящихся заполнить свои арендные площади. Важным дополнительным негативным моментом является уменьшение количества активно работающих на рынке из-за кризисных явлений в экономике предприятий малого и среднего бизнеса, которые являются основными потребителями офисных услуг», — говорит Александр Засухин.

 

Заместитель председателя комитета по бытовому обслуживанию населения администрации Екатеринбурга Олег Китаев не исключает, что ситуация на рынке в следующем году может развиваться по самому пессимистичному сценарию. Связано это с негативным влиянием на рынок недвижимости макроэкономической и политической ситуации в стране, а также санкций со стороны иностранных государств.

 

Представительства иностранных государств — это часть арендаторов БЦ Екатеринбурга. Пока резкого оттока таких клиентов не наблюдается, но ситуация может измениться и тогда возможен вариант пересмотра арендных ставок в этих объектах.

 

«Учитывая последние тенденции, в том числе по налогообложению, часть представителей малого и среднего бизнеса могут уйти в тень, а, значит, покинуть качественные ДЦ. Чтобы удержать существующих арендаторов владельцы объектов могут начать снизить ставки. Отрицательные корректировки, в пределах 10%, можно будут увидеть уже в первом квартале 2015 года. Если говорить о худшем прогнозе, то может произойти заморозка строящихся объектов, однако даже в этом случае падения рынка ожидать не стоит»,— говорит Олег Китаев.

 

Офисники массово продаются «в нарезку» и превращаются в жилые дома

 

В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта. Поэтому, чтобы вернуть вложенные в строительство денежные средства, владельцы начинают распродавать объекты еще на стадии строительства. Это позволяет девелоперу как можно быстрее «отбить» вложенные в проект средства, но значительно усложняет процесс управления таким объектом. По мнению экспертов, офисный центр, имеющий большое количество собственников, превращается в жилой дом. Это затрудняет решение вопросов, касающихся допуслуг, парковки, уборки мест общего пользования и проведения капитального ремонта здания.

 

«В офисных центрах Екатеринбурга покупают в основном небольшие площади. На рынке есть много примеров, когда здание выставляется на продажу целиком или поэтажно, но никто его не берет. Постепенно владельцы начинают распродавать его по 500 квадратных метров, затем по 100, а потом и еще меньше. Но нельзя говорить, что все так однобоко. На рынке есть ряд примеров, когда здание площадью 15-20 тысяч кв. метров приобретается целиком в собственность, но его покупатели в основном имеют отношение к государственным предприятиям или органам госвласти»,— говорит Константин Октаев.

 

По словам Олега Китаева, наличие большого количества собственников априори снижает класс делового объекта. «В+» допускается наличие двух собственников. Все, что больше этого числа может негативно сказаться на качестве управления объектом.

 

Офисный центр, имеющий большое количество собственников, превращается в жилой дом. Иногда здание 10 тысяч кв. метров имеет 200 собственников. И для того, чтобы решить какой-нибудь вопрос, надо для начала всех собрать. Возникнут вопросы с уборкой мест общего пользования, парковкой, предприятиями общепита, организацией допуслуг, а также с проведением капремонта. Для всего этого должен создаваться общий фонд, но собственник, у которого 20 кв. метров, не захочет в это вкладываться.

 

«К управляющим компаниям объектов, у которых несколько собственников, требования снижается. Она работает по типу ТСЖ, где главное — ремонт, охрана и уборка. При этом непонятно, что будет со зданием. Четверо собственников решили сделать ремонт фасада здания, а пять сказали: «Нет»,— говорит заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде.

 

Наиболее эффективно, по мнению Олега Китаева, когда управляющая компания, неважно, сторонняя или сформированная собственником, имеет в управлении несколько объектов. Это облегчает работу, позволяет перераспределять ресурсы и оптимизировать затраты на уборке, сервисной службе, эксплуатации лифтов и другого оборудования.

 

«Ключевое требование для класса «А» — наличие единого собственника и управляющей компании. Что является большим плюсом для арендаторов, потому как благодаря этому у объекта будет единая стратегия развития, продвижения и управления, а также ценовая политика. Это позволяет создать в бизнес-центре высокий уровень качества и обслуживая арендаторов»,— отмечает Андрей Брауде.

 

С тем, что большое количество собственников на одном объекте негативно влияет на управление офисным центром, согласен Александр Засухин. Однако он напомнил и о положительных сторонах данного варианта. Девелоперу он позволяет снизить инвестиционные риски и увеличить оборачиваемость средств, покупателю — надежное и весьма доходное вложение средств, а арендатору — качественные офисные площади по приемлемой цене. Эксперт отметил, что, возможно, без данной технологии некоторые проекты офисных центров в Екатеринбурге вообще остались бы нереализованными.

 

Класс «С» вытесняется качественными объектами, но по-прежнему востребован

 

На сегодняшний день в Екатеринбурге все еще преобладают деловые центры класса «С». Их на рынке около 50%. Однако наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов «В» и «В+». В меньшей степени изменяется число объектов класса «А». Это связано с тем, что количество основных потребителей этих статусных объектов — международных и крупных федеральных компаний — в Екатеринбурге ограничено.

 

«Если говорить о классифицированных зданиях, то в центре города объем качественных площадей уже превысил количество некачественных. В целом по Екатеринбургу ситуация противоположная»,— отмечает Константин Октаев.

 

По словам Александра Засухина, количество качественных объектов в городе растет, но большинство из них не имеют хорошей концепции и конкурентоспособного бренда. Хотя в условиях сильной конкуренции на рынке для успешности проекта выполнения одних стандартов ГУД недостаточно. Концепция же подтягивает стандарты ГУД к рыночным показателям, даже выше рыночных.

 

Нужно увязать в единое целое все концептуальные элементы еще на стадии проектирования объекта — архитектуру и дизайн, позиционирование и класс, уникальные элементы, современные инженерные решения. Решить данную задачу позволяет брендинг объекта, который, в том числе, существенно облегчает продвижение объекта на рынке.

 

Однако многие девелоперы понимают брендинг объекта упрощенно — разработка названия, логотипа, фирменных цветов. Это не более 20-25% от полного комплекса работ. Опыт показывает, что большинство девелоперов самостоятельно с данной проблемой явно не справляются. В решении этой задачи им поможет аутсорсинг.

 

«Концептуальных проектов, то есть объектов, в которых создан какой-то пул арендаторов, схожих по роду деятельности, в городе единицы. Целенаправленного подбора арендаторов на рынке управляющие компании деловых центров не ведут. Сегодня компании фильтруются только уровнем арендных ставок, либо территорий, где расположен объект. Окраинные территории привлекают компании логистического, производственного профиля, центр — организации сферы услуг»,— говорит Константин Октаев.

 

Стоит отметить, что, несмотря на то что на протяжении последних пяти-семи лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов, такие объекты по-прежнему востребованы. Помимо низкой стоимости аренды площадей, их главными конкурентными преимуществами является удачное месторасположение и наличие небольших офисов — от 10 кв. метров. Основными потребителями офисов данного класса являются предприятия малого бизнеса, стартапы.

 

P.S. В условиях высокого уровня конкуренции на рынке будут выигрывать только те объекты, которые отвечают требованиям арендаторов. В их числе хорошая транспортная доступность и паркинг, высокий уровень обслуживания арендаторов со стороны управляющей компании, количество дополнительных услуг — кафе, фитнес-клуб, магазин.

 

Владельцам ДЦ, не удовлетворяющих потребности арендаторов, чтобы сдать/реализовать площади, придется снижать стоимость квадратного метра или задуматься о ребрендинге.

 

 

 

Просмотров: 7648

Автор: Екатерина Турдакина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Анастасия Скорина, студент-метеоролог:

«Сделайте так, чтобы у вас в доме всегда была приятная погода»

четверг, 28 мая

Сегодня

+17
+17
+25
+25
Днем
+17
+17
Вечером
Загрузка...

Последние события

Сегодня в 12:56

Свердловская железная дорога в 2020 году планирует отремонтировать около 500 км путей. ВИДЕО

В результате увеличится скорость движения поездов.

Сегодня в 12:49

Трамп намеревается подписать указ о социальных сетях

Ранее Twitter отметил одну из публикаций Трампа как содержащую неправду

Сегодня в 12:28

Социальный магазин «Вещь добра» присоединился к гуманитарному проекту фонда святой Екатерины

Благотворители объявили сбор вещей в помощь нуждающимся.

Сегодня в 12:20

Рейс для вывоза россиян из Латинской Америке запланирован на 3-5 июня

Ранее из Латинской Америки уже были возвращены российские граждане из Бразилии и Перу.