Итоги в сфере складской недвижимости: дефицит площадей, снижение ставок и амбиции по созданию межрегионального ХАБа

О том, с чем отрасль подошла к концу года и каковы перспективы ее развития – в материале JustMedia.

Итоги в сфере складской недвижимости: дефицит площадей, снижение ставок и амбиции по созданию межрегионального ХАБа
Итоги в сфере складской недвижимости: дефицит площадей, снижение ставок и амбиции по созданию межрегионального ХАБа

 

 

2014 год оказался насыщенным для складской недвижимости. На региональный рынок вышли несколько крупных федеральных игроков, правительство области взяло курс на превращение Екатеринбурга в межрегиональный хаб. Но вместе с тем городу не удалось решить проблему дефицита готовых к аренде и продаже складских площадей, а новые проекты пока замораживаются.

 

Основные тенденции уходящего года и перспективы развития логистического рынка в 2015 году — в материале JustMedia.

 

Дефицит складов: тенденция сохранится, арендаторы ищут альтернативу

 

Екатеринбург в этом году поставил антирекорд по вводу новых складских площадей. По данным Уральской палаты недвижимости, за 4 квартала 2014 года в столице Урала и городах-спутниках было введено в эксплуатацию  всего 87 000 кв.м. складов. 49 000 кв.м. из этого числа – помещения классов «А» и «В+», еще 26 000 кв.м. – современные низкотемпературные площадки.

 

Для сравнения, в 2013 году ввод новых площадей складской недвижимости составил, по данным УПН, 91 000 квадратных метров, но и этот объем эксперты назвали недостаточным.

 

Дефицит складской недвижимости наиболее ощущается в сегментах А и В+ и в конце 2013 года составлял около 900 000 квадратных метров. На конец 2014 года показатель не слишком изменился, отмечают эксперты. Дефицит не был «потушен». 

 

 

В целом в Екатеринбурге и пригородах насчитывается  1,82 млн. кв.м. складских площадей, из них 60-65% реализуются собственниками на рынке аренды. Уровень вакантных площадей в складских объектах классов «А+», «А» и «В+» низок и составляет всего 1,8%.

 

Несмотря на повышенный спрос, директор Уральского филиала ООО «Логопарк.ру» Виталий Хиль отмечает некоторое снижение объема сделок в сфере складской недвижимости в 2014 году. Это связано с уменьшением числа предложений.

 

«Даже 1000 на складе категории С сложно найти, не говоря уже о складах более высоких категорий. Все ликвидное и удобное давно занято», - комментирует ситуацию генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

 

Крупные операторы из-за дефицита предложения начали создавать собственные склады. За последние полтора года проекты в районе Екатеринбурга начали реализовывать около десятка федеральных игроков. Свои площадки появились у продовольственной сети «Магнит», на арендованных площадях открыл  свой распределительный центр обувная сеть Kari.

 

Строительство складских комплексов под собственные нужды ведут ТС «Верный» и «СпортМастер».

 

Еще один вариант решения проблемы для грузовладельцев появился в поиске площадок в соседних регионах. 

 

 

По данным портала Hubprom, в других региональных центрах уровень вакантных площадей заметно выше:  в Челябинске он составляет 9%, в Новосибирске - 17%, в Омске - 16%, в Казани — 11%.

 

«В 2015 году ситуация с дефицитом качественных складов вряд ли изменится к лучшему: если в этом году потенциал для роста у рынка был, то в следующем он, вероятнее всего, сократится ввиду финансовых проблем. Но если смотреть на 2-3 года вперед, то в дальнейшем можно прогнозировать стабилизацию или даже рост рынка. Поэтому компании, которые смогут выйти на реализацию проектов в следующем году и будут их развивать в течение полутора-двух лет, смогут подготовить предложения к началу роста рынка и окажутся востребованными на фоне низкого объема предложений. Но сделать это смогут, скорее всего, лишь сильные игроки», - прогнозирует Виталий Хиль.

 

Дыхание кризиса: ставки на склады будут снижаться, арендаторы — сокращать сроки аренды

 

Ухудшение общей экономической ситуации отразилось на складской недвижимости уже в этом году: во 2-м полугодии значительно упали арендные ставки на склады низкого класса.  

 

По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, в складской недвижимости в 2014 году удешевление составило от 5 до 20%, в зависимости от формата площадки.

 

Склады 150-300 квадратных метров - дефицитный продукт на рынке, и в этом сегменте все хорошо. Складские площади 1000-2000 квадратных метров испытывают трудности, отмечает Павел Маслихин.

 

Эксперты ожидают дальнейшего изменения ценовой политики на аренду складов в 2015 году.

 

По мнению Сергея Шавзиса, в случае неблагоприятного развития событий и снижения спроса на склады владельцы недвижимости будут переходить с валютных ставок на рублевые и снижать цены: «Такой исход событий маловероятен, так как даже,  если потребители начнут экономить , сложно  перестать  одеваться и есть».

 

По мнению Виталия Хиля, рублевая ставка останется как минимум стабильной, но возможны небольшие корректировки в сторону повышения.

 

«Во-первых, некоторые владельцы складов кредитовались по повышенным ставкам, во-вторых, рынок пока позволяет не снижать расценки», - поясняет г-н Хиль.

 

Валютная ставка, по словам главы екатеринбургского отделения Logopark.ru, уже сейчас снижается пропорционально уровню девальвации рубля: 

 

«В Екатеринбурге есть девелоперы, которые практикуют ставки в долларах. Сейчас такие компании значительно снижают валютные ценники: коррекция долларовой ставки составляет у некоторых компаний до 30%».

 

Сергей Шавзис отмечает, что снижение востребованности складов может произойти еще и из-за внедрения практики импортозамещения. Выход на рынок российских поставщиков взамен иностранных приведет к изменению схем движения товаропотоков и сокращению складских операций внутри них.

 

«Если раньше товар европейских производителей растамаживался в Москве и затем привозился на Урал, то теперь этот сегмент займет, к примеру, Лысьвинская чулочно-носочная фабрика из Пермского края. Ей не требуется складов для того, чтобы реализовывать товар в Свердловской области. Производитель будет возить товар напрямую в магазины», – поясняет Сергей Шавзис.

 

По его словам, те поставщики, кому склады нужны, будут стараться сократить сроки хранения товаров. Это будет происходить из-за нестабильности валют. При изменениях курсов хранить невыгодно. Можно не успеть выручить деньги, чтобы купить следующую партию.

 

Новые экономические реалии сказываются и на вводе новых складских площадей. По данным УПН, на стадии строительства сейчас находятся несколько крупных объектов общей площадью 158 000 кв.м. При этом значительная часть из них – 131 000 кв.м. – заморожены, что также не в плюс общей ситуации.

 

По мнению Сергея Шавзиса, решение о вводе новых объектов будет приниматься с точки зрения целесообразности. 

 

«Скорее всего, работу начнут те объекты, которые сейчас находятся на последней стадии строительства. Оставлять их недостроенными владельцам экономически невыгодно. Что касается объектов, которые находятся в начальной стадии строительства, то возможно, работу закончат такие сильные игроки, как логопарк «Пышма», - отмечает глава Уральской логистической ассоциации.
«Заявляет о начале строительства крупный федеральный игрок «А+ девелопмент», они готовы приступить к реализации проекта в интересах одного из крупнейших сетевых ритейлеров уже весной 2015 года. Речь идет о 30 тыс. кв.м, часть из них будет сдаваться спекулятивно.  Также идет строительство 3-й очереди СК «РОЛСИ», которая будет порядка 50 тыс. кв.м. Думаю, что у них есть шансы реализовать строительство в сроки, несмотря на сложную экономическую ситуацию», - добавляет Виталий Хиль.

 

Стратегия ХАБа. Быть или не быть?

 

В этом году бизнес-сообществу наконец-то удалось донести до властных структур необходимость реализации адекватной стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области.  Идея придания Екатеринбургу статуса крупнейшего федерального транспортно-логистического ХАБа появилась больше пяти лет назад, однако только сейчас правительство Свердловской области включило ее в список приоритетных направлений развития региона.

 

«Удачным 2014 год можно назвать только по одной причине – все-таки удалось убедить высшее руководство из домов всех цветов, что одним из приоритетов развития Свердловской области может и должна стать логистика. Что логистика может стать самостоятельной отраслью экономики региона. Приоритет развития Свердловской области – «Екатеринбург – крупнейший федеральный транспортно-логистический ХАБ международного значения», надеюсь «пришел» на Средний Урал навсегда. Мы к этому шли, мягко говоря, довольно долго. А это для всех транспортных и логистических компаний, в первую очередь, местной регистрации – принципиально иные возможности, новые рынки, новый бизнес. Все это сейчас находится в Московском транспортном узле. Наверное, выражу мнение многих участников рынка транспортных и логистических услуг Среднего Урала, что власть и бизнесовая общественность не просто могут запустить реализацию проекта по превращению логистики в ключевую компетенцию Свердловской области, они обязаны превратить логистику из обычной инфраструктурной отрасли в полноценный бизнес, который приносит большие доходы для Свердловской области. Реализация проекта может дать региону до 100 000 новых рабочих мест, десятки миллиардов рублей новых платежей в бюджет,   кратное увеличение абсолютного значения транспорта и логистики в ВРП Свердловской области», - комментирует ситуацию независимый эксперт в сфере логистики Александр Трахтенберг.

 

«По факту логистический ХАБ уже сформирован рядом крупных проектов, необходимо развивать инфраструктуру, чтобы поддержать это развитие», - отмечает Виталий Хиль.

 

В условиях ухудшающейся финансовой ситуации в регионе реализовать проект будет непросто. Область значительно сократила статьи расходов бюджета на 2015 год, особенно инвестиционного характера. Впрочем, отмечают собеседники JustMedia, в реализацию новых проектов должны вкладываться инвесторы, а областные власти должны прикладывать усилия для их привлечения и выделять деньги на развитие инфраструктуры для проектов: строительство подъездов и электричества, водоснабжения. 

 

«Для ключевых инвестиционных проектов в сфере логистики следует говорить о подготовке земельных участков «под ключ». Причем, областной власти необходимо определиться с ключевым принципом  - предложение опережает рынок. Соответственно, всю систему работы с инвестициями необходимо затачивать под это», - считает Александр Трахтенберг.   

 

«Федеральные средства должны быть вложены в авто и железнодорожные магистрали, взлетные полосы, региональные – в местные дороги и подвод инфраструктуры для строительства ТЛЦ именно в тех местах, где им должно быть, а не там, где бизнесу удалось отхватить кусок земли. А частные инвестиции уйдут на создание складов, дистрибуции, переработку, транспорт», - считает первый вице-президент AVS Group Ольга Наумова.

 

Виталий Хиль связывает выход Екатеринбурга на новый уровень в сфере логистики со строительством ЕКАДа: 

«Важно, чтобы потенциальным инвесторам было видно, что стройка идет. Стройка последней части ЕКАДа закончится к 2018 году. Думаю, что с этим событием совпадет выход в активную фазу строительства многих логистических проектов на прилегающей территории».

 

Эксперты отмечают, что реализация проекта международного ХАБа невозможна в течение одного года — речь идет, как минимум, о нескольких годах. Важно, чтобы в 2015 году системная работа была начата, как минимум, с принятия понимаемой и принимаемой всеми Стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области на период до 2030 года. У области времени сталось совсем немного.

 

 

Просмотров: 4265

Автор: Мария Мехоношина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Графический дизайнер Артем Зубов:

«Погоду на Урале можно описать одним словом – «жесть»

четверг, 18 апреля

Сегодня

-5
-5
+6
+6
Днем
+1
+1
Вечером
Загрузка...

Последние события

Сегодня в 18:52

Шихтовщика «ФОРЭСа», пикетировавшего на Красной площади, восстановили на работе

Рустам Корелин выйдет в ночную смену уже сегодня.

Сегодня в 17:41

Леонида Рапопорта наградили медалью «За заслуги перед Отечеством» I степени

Торжественная церемония состоялась сегодня в Москве.

Сегодня в 17:27

Куйвашев раскрыл доходы за прошлый год

Супруга губернатора заработала чуть больше.

Сегодня в 17:26

Свердловчанин, отмечая свое совершеннолетие, забил насмерть человека

Мужчина обвинил подсудимого в краже телефона.