О том, с чем отрасль подошла к концу года и каковы перспективы ее развития – в материале JustMedia.
2014 год оказался насыщенным для складской недвижимости. На региональный рынок вышли несколько крупных федеральных игроков, правительство области взяло курс на превращение Екатеринбурга в межрегиональный хаб. Но вместе с тем городу не удалось решить проблему дефицита готовых к аренде и продаже складских площадей, а новые проекты пока замораживаются.
Основные тенденции уходящего года и перспективы развития логистического рынка в 2015 году — в материале JustMedia.
Дефицит складов: тенденция сохранится, арендаторы ищут альтернативу
Екатеринбург в этом году поставил антирекорд по вводу новых складских площадей. По данным Уральской палаты недвижимости, за 4 квартала 2014 года в столице Урала и городах-спутниках было введено в эксплуатацию всего 87 000 кв.м. складов. 49 000 кв.м. из этого числа – помещения классов «А» и «В+», еще 26 000 кв.м. – современные низкотемпературные площадки.
Для сравнения, в 2013 году ввод новых площадей складской недвижимости составил, по данным УПН, 91 000 квадратных метров, но и этот объем эксперты назвали недостаточным.
Дефицит складской недвижимости наиболее ощущается в сегментах А и В+ и в конце 2013 года составлял около 900 000 квадратных метров. На конец 2014 года показатель не слишком изменился, отмечают эксперты. Дефицит не был «потушен».
Несмотря на повышенный спрос, директор Уральского филиала ООО «Логопарк.ру» Виталий Хиль отмечает некоторое снижение объема сделок в сфере складской недвижимости в 2014 году. Это связано с уменьшением числа предложений.
«Даже 1000 на складе категории С сложно найти, не говоря уже о складах более высоких категорий. Все ликвидное и удобное давно занято», - комментирует ситуацию генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.
Крупные операторы из-за дефицита предложения начали создавать собственные склады. За последние полтора года проекты в районе Екатеринбурга начали реализовывать около десятка федеральных игроков. Свои площадки появились у продовольственной сети «Магнит», на арендованных площадях открыл свой распределительный центр обувная сеть Kari.
Строительство складских комплексов под собственные нужды ведут ТС «Верный» и «СпортМастер».
Еще один вариант решения проблемы для грузовладельцев появился в поиске площадок в соседних регионах.
По данным портала Hubprom, в других региональных центрах уровень вакантных площадей заметно выше: в Челябинске он составляет 9%, в Новосибирске - 17%, в Омске - 16%, в Казани — 11%.
«В 2015 году ситуация с дефицитом качественных складов вряд ли изменится к лучшему: если в этом году потенциал для роста у рынка был, то в следующем он, вероятнее всего, сократится ввиду финансовых проблем. Но если смотреть на 2-3 года вперед, то в дальнейшем можно прогнозировать стабилизацию или даже рост рынка. Поэтому компании, которые смогут выйти на реализацию проектов в следующем году и будут их развивать в течение полутора-двух лет, смогут подготовить предложения к началу роста рынка и окажутся востребованными на фоне низкого объема предложений. Но сделать это смогут, скорее всего, лишь сильные игроки», - прогнозирует Виталий Хиль.
Дыхание кризиса: ставки на склады будут снижаться, арендаторы — сокращать сроки аренды
Ухудшение общей экономической ситуации отразилось на складской недвижимости уже в этом году: во 2-м полугодии значительно упали арендные ставки на склады низкого класса.
По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, в складской недвижимости в 2014 году удешевление составило от 5 до 20%, в зависимости от формата площадки.
Склады 150-300 квадратных метров - дефицитный продукт на рынке, и в этом сегменте все хорошо. Складские площади 1000-2000 квадратных метров испытывают трудности, отмечает Павел Маслихин.
Эксперты ожидают дальнейшего изменения ценовой политики на аренду складов в 2015 году.
По мнению Сергея Шавзиса, в случае неблагоприятного развития событий и снижения спроса на склады владельцы недвижимости будут переходить с валютных ставок на рублевые и снижать цены: «Такой исход событий маловероятен, так как даже, если потребители начнут экономить , сложно перестать одеваться и есть».
По мнению Виталия Хиля, рублевая ставка останется как минимум стабильной, но возможны небольшие корректировки в сторону повышения.
«Во-первых, некоторые владельцы складов кредитовались по повышенным ставкам, во-вторых, рынок пока позволяет не снижать расценки», - поясняет г-н Хиль.
Валютная ставка, по словам главы екатеринбургского отделения Logopark.ru, уже сейчас снижается пропорционально уровню девальвации рубля:
«В Екатеринбурге есть девелоперы, которые практикуют ставки в долларах. Сейчас такие компании значительно снижают валютные ценники: коррекция долларовой ставки составляет у некоторых компаний до 30%».
Сергей Шавзис отмечает, что снижение востребованности складов может произойти еще и из-за внедрения практики импортозамещения. Выход на рынок российских поставщиков взамен иностранных приведет к изменению схем движения товаропотоков и сокращению складских операций внутри них.
«Если раньше товар европейских производителей растамаживался в Москве и затем привозился на Урал, то теперь этот сегмент займет, к примеру, Лысьвинская чулочно-носочная фабрика из Пермского края. Ей не требуется складов для того, чтобы реализовывать товар в Свердловской области. Производитель будет возить товар напрямую в магазины», – поясняет Сергей Шавзис.
По его словам, те поставщики, кому склады нужны, будут стараться сократить сроки хранения товаров. Это будет происходить из-за нестабильности валют. При изменениях курсов хранить невыгодно. Можно не успеть выручить деньги, чтобы купить следующую партию.
Новые экономические реалии сказываются и на вводе новых складских площадей. По данным УПН, на стадии строительства сейчас находятся несколько крупных объектов общей площадью 158 000 кв.м. При этом значительная часть из них – 131 000 кв.м. – заморожены, что также не в плюс общей ситуации.
По мнению Сергея Шавзиса, решение о вводе новых объектов будет приниматься с точки зрения целесообразности.
«Скорее всего, работу начнут те объекты, которые сейчас находятся на последней стадии строительства. Оставлять их недостроенными владельцам экономически невыгодно. Что касается объектов, которые находятся в начальной стадии строительства, то возможно, работу закончат такие сильные игроки, как логопарк «Пышма», - отмечает глава Уральской логистической ассоциации.
«Заявляет о начале строительства крупный федеральный игрок «А+ девелопмент», они готовы приступить к реализации проекта в интересах одного из крупнейших сетевых ритейлеров уже весной 2015 года. Речь идет о 30 тыс. кв.м, часть из них будет сдаваться спекулятивно. Также идет строительство 3-й очереди СК «РОЛСИ», которая будет порядка 50 тыс. кв.м. Думаю, что у них есть шансы реализовать строительство в сроки, несмотря на сложную экономическую ситуацию», - добавляет Виталий Хиль.
Стратегия ХАБа. Быть или не быть?
В этом году бизнес-сообществу наконец-то удалось донести до властных структур необходимость реализации адекватной стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области. Идея придания Екатеринбургу статуса крупнейшего федерального транспортно-логистического ХАБа появилась больше пяти лет назад, однако только сейчас правительство Свердловской области включило ее в список приоритетных направлений развития региона.
«Удачным 2014 год можно назвать только по одной причине – все-таки удалось убедить высшее руководство из домов всех цветов, что одним из приоритетов развития Свердловской области может и должна стать логистика. Что логистика может стать самостоятельной отраслью экономики региона. Приоритет развития Свердловской области – «Екатеринбург – крупнейший федеральный транспортно-логистический ХАБ международного значения», надеюсь «пришел» на Средний Урал навсегда. Мы к этому шли, мягко говоря, довольно долго. А это для всех транспортных и логистических компаний, в первую очередь, местной регистрации – принципиально иные возможности, новые рынки, новый бизнес. Все это сейчас находится в Московском транспортном узле. Наверное, выражу мнение многих участников рынка транспортных и логистических услуг Среднего Урала, что власть и бизнесовая общественность не просто могут запустить реализацию проекта по превращению логистики в ключевую компетенцию Свердловской области, они обязаны превратить логистику из обычной инфраструктурной отрасли в полноценный бизнес, который приносит большие доходы для Свердловской области. Реализация проекта может дать региону до 100 000 новых рабочих мест, десятки миллиардов рублей новых платежей в бюджет, кратное увеличение абсолютного значения транспорта и логистики в ВРП Свердловской области», - комментирует ситуацию независимый эксперт в сфере логистики Александр Трахтенберг.
«По факту логистический ХАБ уже сформирован рядом крупных проектов, необходимо развивать инфраструктуру, чтобы поддержать это развитие», - отмечает Виталий Хиль.
В условиях ухудшающейся финансовой ситуации в регионе реализовать проект будет непросто. Область значительно сократила статьи расходов бюджета на 2015 год, особенно инвестиционного характера. Впрочем, отмечают собеседники JustMedia, в реализацию новых проектов должны вкладываться инвесторы, а областные власти должны прикладывать усилия для их привлечения и выделять деньги на развитие инфраструктуры для проектов: строительство подъездов и электричества, водоснабжения.
«Для ключевых инвестиционных проектов в сфере логистики следует говорить о подготовке земельных участков «под ключ». Причем, областной власти необходимо определиться с ключевым принципом - предложение опережает рынок. Соответственно, всю систему работы с инвестициями необходимо затачивать под это», - считает Александр Трахтенберг.
«Федеральные средства должны быть вложены в авто и железнодорожные магистрали, взлетные полосы, региональные – в местные дороги и подвод инфраструктуры для строительства ТЛЦ именно в тех местах, где им должно быть, а не там, где бизнесу удалось отхватить кусок земли. А частные инвестиции уйдут на создание складов, дистрибуции, переработку, транспорт», - считает первый вице-президент AVS Group Ольга Наумова.
Виталий Хиль связывает выход Екатеринбурга на новый уровень в сфере логистики со строительством ЕКАДа:
«Важно, чтобы потенциальным инвесторам было видно, что стройка идет. Стройка последней части ЕКАДа закончится к 2018 году. Думаю, что с этим событием совпадет выход в активную фазу строительства многих логистических проектов на прилегающей территории».
Эксперты отмечают, что реализация проекта международного ХАБа невозможна в течение одного года — речь идет, как минимум, о нескольких годах. Важно, чтобы в 2015 году системная работа была начата, как минимум, с принятия понимаемой и принимаемой всеми Стратегии развития транспортно-логистического комплекса Свердловской области на период до 2030 года. У области времени сталось совсем немного.
Просмотров: 6199
Автор: Мария Мехоношина
