Константин Октаев, УПН: «Частные инвесторы не доверяют рынку офисов. Девелоперы, боясь убытков, замораживают новые проекты»

Интервью JustMedia.ru с аналитиком «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константином Октаевым.

Константин Октаев, УПН: «Частные инвесторы не доверяют рынку офисов. Девелоперы, боясь убытков, замораживают новые проекты»
Константин Октаев, УПН: «Частные инвесторы не доверяют рынку офисов. Девелоперы, боясь убытков, замораживают новые проекты»

В Екатеринбурге цены на аренду офисных площадей продолжают падать. Стоимость же квадратного метра на рынке продажи остается на прежнем уровне. Связано это с тем, что частные инвесторы, которые вложились в приобретение помещений еще на стадии строительства, не готовы отдать их сегодня по более низкой цене.

 

Объем вакантных площадей также сохраняется практически неизменным, поэтому девелоперы не торопятся выводить на рынок новые объекты. Количество замороженных проектов за последние три месяцы выросло почти на треть.

 

О том, что происходит с показателем доходности от аренды офисных помещений, почему частные инвесторы не доверяют рынку деловых центров и как в дальнейшем будет развиваться этот сегмент коммерческой недвижимости, читайте в интервью JustMedia.ru с аналитиком «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константином Октаевым.

 

Константин Владимирович, растет ли на рынке Екатеринбурга количество пустующих площадей?

 

—По качественным сегментам объем площадей увеличился в среднем на 1%. Новых объектов во втором квартале введено не было. Среди заметных тенденций — рост количества замороженных площадей. Сегодня в стадии строительства — 325 тысяч квадратных метров. Из них 185 тысяч квадратных метров — заморожено.

 

Треть проектов была приостановлена во втором квартале текущего года в результате сложившихся в экономике кризисных явлений. Оставшиеся объекты заморожены давно, исходя из внутренних причин девелоперских компаний. Многие из проектов находятся на начальной стадии строительства. По ряду объектов застройщики вышли на стройплощадку, но в активную фазу реализации проекты так и не перешли.

 

Сколько сегодня в Екатеринбурге вакантных офисных площадей?

 

—Уровень вакантных площадей в классе «А» за квартал увеличился на 1% и составляет 21%. В «В+» пустует 5%. Тогда как по итогам первого квартала этот показатель был на уровне 12%. Такое резкое изменение связано с тем, что во втором квартале текущего года часть площадей была перенесена в более низкий качественный сегмент. В классе «В» объем вакантных площадей составляет 19%.

 

В Европе невостребованные офисные центры начали перепрофилировать в жилье и гостиницы. Уральские девелоперы превращают ДЦ только в апартаментные комплексы или есть другие примеры?

 

—Если говорить о проектах на финальных стадиях строительства, то случаев перепрофилирования не замечено. На ранней стадии офисные центры, действительно, обычно превращают в апартаменты. Хотя бывают и другие случаи. Например, девелопер заявил о желании реализовать проект тридцатиэтажного офисного центра, а в итоге получился двухэтажный общепит. (Ранее JustMedia.ru писал о подобной ситуации на улице Шейнкмана, где вместе планируемой жилой высотки хотели возвести девятиэтажный медцентр или четырехэтажный ДЦ. В итоге на этом участке появился двухэтажный спортцентр — прим. ред.).

 

Что сегодня происходит со спросом, готовы ли собственники деловых центров снижать стоимость аренды и цену квадратного метра?

 

—Рынок офисов на протяжении последних нескольких лет был достаточно сжатым, но при этом сбалансированным. Обороты рынка небольшие, но спрос примерно соответствовал предложению. Сегодня, в силу негативных изменений в экономике страны, ситуация изменилась. Стало больше факторов, которые тормозят развитие этого сегмента недвижимости. Рынок офисов, особенно аренды, чутко реагирует на макроэкономические изменения — в частности, спадом оборотов организаций и продаж. В этих условиях компании отказываются от планов по расширению, сокращают штат сотрудников и всевозможные издержки, в том числе за счет арендной платы, стараясь получить скидки на занимаемые площади.

 

На рынке продажи такого нет. Многие площади приобретались на пике рынка с целью дальнейшего извлечения доходов, и на сегодняшний день без какой-то крайней необходимости продавцы не готовы снижать цены. То есть реализовать дешевле, чем покупали, они не собираются. Частные инвесторы предпочитают заморозить стоимость и продажи в ожидании позитивных изменений ситуации. Рынок продажи в этом отношений инертный. Чтобы там начались ценовые изменения, нужны негативные ожидания и длительный период существования рынка в таких условиях.

 

Вы сказали, что предприниматели получают скидки на аренду офисов. Каков размер этих скидок?

 

—За последний квартал арендные ставки в классе «В+» упали на 3% — до отметки в 1100 рублей за «квадрат». Класс «В» остался на прежнем уровне. Основное снижение — на 19-20% — произошло в этом сегменте в конце 2014-го—начале 2015 года. Офисы «С»-класса «просели» по отношению к прошлому кварталу на 12% и сегодня предлагаются по цене 570 рублей за квадратный метр.

 

Цена предложения на рынке продажи, как я говорил выше, практически не изменилась. В классе «В+» стоимость квадратного метра выросла всего на 1% и составляет 89000 тысяч рублей. «В» подешевел на 3% до отметки в 62300 тысяч рублей.

 

Как, по-вашему, будет развиться рынок, ситуация продолжит ухудшаться?

 

—Рынок разноплановый, и от объекта к объекту ситуация варьируется. В деловых центрах со сложившимся пулом арендаторов путем переговоров происходят корректировки ставок. В объектах, где высока доля частных инвесторов и много вакантных площадей, бывают и не совсем свойственные нашему рынку предложения. Например, арендатор выполняет отделку офиса и за это в течение года оплачивает только коммунальные услуги.

 

Насколько в таком случае сегодня вообще выгодно сдавать площади в аренду?

 

—Сегодня рынок находится в ожидании изменений. Ключевая ставка, показатель доходности от аренды объекта и от альтернативных вложений меняются. Показатель альтернативной доходности составляет примерно 11-12%, доходность от аренды офисов — 8%, но, в отличие от предшествующих периодов, отсутствует ожидание роста цен на рынке продажи. Кроме того, в этих восьми процентах не учены длительные простои площадей и затраты на текущий ремонт помещений. А это все прямые финансовые потери собственников.

 

Конечно, по отношению к концу 2014 года, соотношение этих факторов улучшилось, но все равно доверия у частных инвесторов к рынку офисов нет, и активно себя вести на нем они не готовы. По крайней мере, при текущем уровне цен на рынке продажи. В этой ситуации девелоперы не спешат строить новые офисные центры и стараются отложить проекты до появления какой-то определенности. Объекты на ранних стадиях реализации иногда перепрофилируются. Если степень готовности ДЦ высокая, то девелоперы стараются ввести здание в эксплуатацию. Это связано с тем, что консервация или перепрофилирование таких проектов обойдутся дороже, чем финансовые потери, которые могут возникнуть при медленном заполнении здания.

 

Особенность текущего кризиса состоит в том, что он может отделить стихийных участников рынка от профессиональных. При текущем уровне доходности от аренды, больше предпосылок остаться в бизнесе есть у компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью. Такие организации смогут сэкономить на «эффекте масштаба», за счет оптимизации налогообложения, сокращения эксплуатационных издержек, используя собственные службы, либо получая скидки от аутсорсинговых компаний.

 

 

Просмотров: 2998

Автор: Екатерина Турдакина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Мария Кукарских, психолог:

«Если на сердце тепло, то своей улыбкой можно согреть окружающих»

суббота, 20 апреля

Сегодня

+2
+2
+8
+8
Днем
+4
+4
Вечером
Загрузка...

Последние события

Вчера в 17:06

Гаишники и видеокамеры будут защищать детей от мусоровозов в поселке Садовый

С такой инициативой к руководству ГИБДД собирается прийти глава Орджоникидзевского района Роман Кравченко.

Вчера в 16:47

В Екатеринбург привезут копию Короны Российской империи, украшенную 11000 бриллиантов

Оригинал венца был создан в 1762 году для коронации Екатерина II.

Вчера в 16:07

Члены Общественной палаты будут ездить по районам вместе с Высокинским

Общественники решили выйти с такой инициативой к мэру.