Константин Октаев, УПН: «Продажи офисов сдвинулись с мертвой точки, но ожидать серьезных изменений на рынке в этом году не стоит»

Интервью JustMedia.ru с аналитиком «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости.

Константин Октаев, УПН: «Продажи офисов сдвинулись с мертвой точки, но ожидать серьезных изменений на рынке в этом году не стоит»
Константин Октаев, УПН: «Продажи офисов сдвинулись с мертвой точки, но ожидать серьезных изменений на рынке в этом году не стоит»

Рынок офисной недвижимости переживает непростые времена. Инвесторам данный сегмент перестал быть интересен. Арендные ставки — и, соответственно, доходность многих проектов — существенно снизились. Помещения в ряде объектов города вообще сдают просто за коммуналку. Объем вакантных площадей практически по всем сегментам остался на прежнем уровне.

 

О том, когда в сегменте деловых центров строит ждать оживления, что будет с арендными ставками, а также до каких пределов может упасть цена квадратного метра, читайте в интервью JustMedia.ru с аналитиком «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константином Октаевым.

 

Арендные ставки в офисных центрах Екатеринбурга значительно снизились. Что будет с ценовыми показателями в нынешнем году?

 

—За два года арендные ставки практически по всем сегментам снизились примерно на 30 процентов. Цена предложения упала примерно на 10 процентов — до 82 тысяч рублей за «квадрат». При этом тенденции на снижение на вторичном рынке наметилась только в конце 2015 года, что позволило сдвинуть продажи с мертвой точки в некоторых объектах города. До этого цены держались на достаточно высоком уровне, поэтому число сделок было единичным.

 

Собственники долго не могли прийти к осознанию того, что снижение цен позволит обеспечить минимально необходимый уровень продаж и что даже при таком раскладе потери будут меньше, чем сумма затрат на эксплуатацию помещений и недополученных доходов от аренды.

 

То есть, если снижения и будут, то только в сегменте продажи?

 

—В сегменте аренды незначительные корректировки возможны только в отдельно взятых объектах. В тех, где заполняемость нормальная, их не будет. Кроме того, в некоторых объектах ставки и так на уровне компенсации эксплуатационных расходов. Опускать этот показатель еще ниже нет смысла. Уровень арендных ставок будет относительно стабильным. Цены предложения, скорее всего, продолжат снижаться.

 

Цена предложения в офисном сегменте еще до снижения на 10 процентов в конце 2015 года была адекватной или завышенной?

 

—Вопрос адекватности цены относителен. Смотря что считать критерием адекватности. Конечно, у продавца есть своя экономическая мотивация, но сознательно завышать цену, чтобы затем иметь возможность для торга — это прерогатива растущего рынка. В данном случае особо смысла такие действия не имеют. Рынок переполнен предложениями.

 

 

 

А если оценивать этот вопрос с точки зрения покупателя, инвестора?

 

—Инвестор, покупая объект недвижимости на вторичном рынке, обязательно соотносит цену продажи с возможным доходом от аренды в дальнейшем. Если эта доходность будет ниже, чем от других активов — вложения средств в краткосрочные депозиты или другие финиструменты, то приобретать недвижимость в данном случае смысла нет. Если судить этой мерой, то до адекватности рынку еще далеко, процентов 30. Рынок продажи, скорее всего, не покажет такого снижения. Любой собственник, который еще помнит уровень цен в недавнем прошлом, скорее, предпочтет придержать продажу, чем существенно снижать цену.

 

Как же быть тем владельцам офисников, которым необходимо гасить кредиты?

 

—Здесь все индивидуально. Выход из кредитной проблемы у каждого свой. Кто-то избавляется от долгов через банкротство, в результате чего имущество отходит к банкам, и затем уже финорганизации своими путями реализуют площади. Кроме того, на рынке офисов уровень закредитованности не такой высокий, как в сегменте жилья. Это связно с тем, что новые офисы реализуются по договорам инвестирования или предварительным договорам купли-продажи, что не позволяет взять какие-то ипотечные кредиты.

Динамично развивающиеся компании, скорее, предпочтут аренду помещений, нежели покупку площади в кредит. Это ограничивает развитие бизнеса и приводит к выводу из оборота достаточно больших средств.

 

В сегменте торговой недвижимости сейчас стали делать совсем маленькую нарезку площадей — от 10 кв. метров. Какие площади сегодня востребованы на рынке офисов?

 

—Как и раньше — до 100 кв. метров. Собственник любого бизнес-центра, который изначально заявлял, что будет сдавать офисы площадью от 500 и более кв. метров, в итоге начинает реализовывать в минимальную нарезку часть этажей или даже все здание. В сегменте офисов «А» и «В+» большие площади сдаются лучше. Это связано, в том числе, с тем, что именно в таких объектах предпочитают снимать помещения крупные федеральные компании, для которых важен уровень сервиса. Так, в прошлом году в «А»-классе было сдано несколько крупных помещений, в связи с чем объем вакантных площадей в этом сегменте сократился по итогам года с 20 до 15 процентов.

 

В 2015 году количество частных инвесторов на рынке офисов сократилось на 30 процентов. Этот сегмент совсем теперь не интересен данной категории людей, или единичные экстремалы все же остались?

 

—В момент существенного повышения ключевой ставки на рынке для большинства частных инвесторов вложение средств в недвижимость потеряло экономический смысл. Инвесторы ушли, и пока предпосылок к их возвращению нет. Если макроэкономическая ситуация не изменится, то все так и останется. Сегодня офисы приобретают только для собственной эксплуатации. Что касается исключений, то они, конечно, есть всегда.

 

 

Когда, по вашим прогнозам, рынок недвижимости начнет выходить из такого тяжелого состояния, когда можно будет увидеть какое-то оживление — к 2020-му или раньше?

 

—Такие долгосрочные прогнозы не делает никто. Все зависит от макроэкономики. Допустим, сегодня можно сделать прогноз на два года, а завтра на нефтяном рынке будет принято решение ограничить добычу нефти, изменится ее стоимость, от которой зависят благосостояние граждан и активность рынка недвижимости, и ситуация изменится. Если говорить о краткосрочной перспективе, то в 2016-м мы, скорее всего, какого-то подъема рынка не увидим.

 

 

 

То есть можно сказать, что ситуация будет примерно как в 2015 году?

 

—Предположительно так. Участники этого сегмента недвижимости уже начали приспосабливаться к работе в новых условиях при достаточно сжатом и высококонкурентом рынке. Кризисные условия могут быть благоприятными для новых форматов офисной недвижимости, позволяющих обратить внимание на таких потребителей, на которых ранее рынок не ориентировался. Например, операторы краткосрочной аренды.

 

 

Просмотров: 3566

Автор: Екатерина Турдакина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Фотограф Евгений Зуев:

«Вдохновляйтесь и творите при любой погоде»

понедельник, 14 октября

Сегодня

+5
+5
+8
+8
Днем
+5
+5
Вечером
Загрузка...

Последние события

Сегодня в 10:03

Екатеринбурженка лишилась Mercedes за долги по налогам

После этого должница погасила большую часть задолженности.

Сегодня в 09:57

Сборная России по футболу пробилась на чемпионат Европы-2020

Выйти на один из главных международных турниров нашим футболистов удалось после победы над Кипром.

Сегодня в 09:39

БК УГМК перед первым матчем в евролиге обыграл новосибирское «Динамо»

Самой результативной в составе «лисиц» стала Раиса Мусина, на счету которой 21 очко.

Сегодня в 09:28

«Уралочка» начала новый сезон суперлиги с разгрома «Минчанки»

Подопечные Николая Карполя выиграли соперниц в трех партиях.

Сегодня в 09:05

К концу недели в Екатеринбурге ожидаются снег и ноль даже днем

Осадки синоптики не обещают только в пятницу.