Константин Октаев, УПН: ставки будут падать, но владельцы деловых центров продолжат повышать качество услуг

В Екатеринбурге в течение года рынок офисных площадей должен пополниться 133 тысячами квадратных метров. Пять объектов площадью около 60 кв. метров уже введено. До конца года планируется вывести на рынок еще шесть ДЦ. Большинство из новых проектов расположено в центре и приближенных к нему районах и относится к классу «В». На 2015-2016 годы планируется вести еще 7-8 объектов, три из которых — площадью более 30 тысяч кв. метров.

Об основных тенденциях развития рынка деловых центров Екатеринбурга, о том, почему объекты класса «А» заполняется не так быстро, как в Москве и Европе, а также о том, что будет со ставками аренды и как будут меняться ставки капитализации на рынке продажи и к чему это может привести, читайте в интервью JustMedia с аналитиком «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константином Октаевым.

—Константин Владимирович, большинство экспертов коммерческого рынка недвижимости уверены, что постепенно деловые центры уйдут на периферию. Как, на ваш взгляд, далеко ли офисники выйдут за границы центра или, возможно, сам центр будет постепенно разрастаться?

—Структура Екатеринбурга — моноцентровая, поэтому его территориальное развитие будет происходить поступательно. Нет достаточных оснований, чтобы сразу шагнуть на периферию. Там могут присутствовать только определенные офисные форматы, ориентированные на промышленные зоны, на арендаторов производственных и торговых компаний. Второй тип офисной недвижимости, который всегда был и будет востребован, — это бизнес-центры, расположенные в городской, многофункциональной среде. Они привлекают арендаторов сферой потребительских или B2B услуг.

Отвечая на ваш вопрос, можно сказать, что появление отдельных форматов на периферии всегда возможно, но основной рынок будет двигаться поступательно от центра. Другое дело, что сейчас физически нет возможности строить БЦ в центре города. Это связано с дефицитом земли, отсутствием сформированной концепции развития, улучшения и реабилитации застроенных территорий в центре Екатеринбурга.

—Что сейчас происходит с арендными ставками, и каковы ваши прогнозы?

—С 2012 года ставки аренды почти не изменилась. Во второй половине 2014 года они начали снижаться, и я думаю, что снижение продолжится, однако обвала ставок не будет. На рынке продажи сложилась противоположная ситуация. Вторичный рынок прекратил уверенный рост в 2013 году, а первичка, напротив, росла, правда, это было вызвано изменениями цикла строительства объектов. Цены увеличивались вместе с повышением степени готовности здания.

Эти два фактора приводят к негативным последствиям на рынке продажи — повышению порога доходности, при котором институциональный инвестор готов приобретать премиальные объекты офисной недвижимости. Другими словами, он потребует большей платы за риск, чтобы войти на рынок.

Показатель доходности от аренды объекта, приобретенного на вторичном рынке, напротив, снижается. С середины 2013 года он уже снизился на 1,6%. Если он еще опустится, то станет ниже, чем ставки по депозитам, а это приведет к тому, что альтернативные вложения для частных инвесторов станут интереснее, чем офисная недвижимость, и они начнут уходить с рынка. Это может стать одним из основных факторов, вызвавших остановку и даже снижение цен. На сегодняшний день доля частных инвесторов на рынке составляет 35%.

—А какая это будет корректировка — до 10%?

—Это должна быть такая корректировка, которая бы позволила доходности от аренды подняться выше уровня банковских депозитов или инфляции.

—По вашим прогнозам, это может произойти?

—Если инвесторы станут уходить с рынка, а арендные ставки расти не будут, то единственной нормальной реакцией рынка будет снижение цен предложения.

—В какой период мы увидим снижение: до середины 2015 года или позднее?

—Я думаю, что какие-то корректировки мы увидим только по итогам 2015 года. Этот процесс не мгновенный, он дифференцируются территориально, от объекта к объекту.

—Рынок аренды будет дешеветь. Что, в таком случае, будет с классом «А»? И как сложившаяся ситуация отразится на заполняемости?

—Класс «А» в Екатеринбурге достаточно немногочисленный. Его заполнение — это вопрос времени и наличия достаточного количества арендаторов, ценящих вещи, который данный класс предлагает им за дополнительные деньги. В Европе и Москве принято, что данный класс обеспечивает экономию для арендатора, даже при более высоких ставках, за счет того, что он дает возможность эффективного размещения компании в офисах формата ореn spase, фальш-полов и прочих «примочек». То есть экономия достигается за счет объема арендованных площадей. А в Екатеринбурге достаточно мало компаний, которые готовы арендовать крупные площади. Сегодня на рынке востребованы площади до 100 кв. метров.

—А какие площади востребованы на рынке продажи?

—В офисных центрах Екатеринбурга покупают в основном небольшие площади. На рынке есть много примеров, когда здание выставляется на продажу целиком или поэтажно, но никто его не берет. Постепенно владельцы начинают распродавать его по 500 квадратных метров, затем по 100, а потом и еще меньше. Но нельзя говорить, что все так однобоко. На рынке есть ряд примеров, когда здание площадью 15-20 тысяч кв. метров приобретается целиком в собственность, но его покупатели в основном имеют отношение к государственным предприятиям или органам госвласти.

—Насколько отрицательно сказывается на объекте наличие нескольких собственников?

—Все на поверхности. Каждый из них пытается устанавливать свои правила. Необходимо создать такую систему отношений, которая бы обязывала каждого покупателя офисной площади играть по общим правилам. В России такие примеры есть, но, к сожалению, на рынок Екатеринбурга они пока не пришли. Именно поэтому относить к топ-сегменту распроданные в нарезку площади пока нельзя.

—Какой у нас сейчас самый востребованный класс?

—В 2014 году самым востребованным оказался класс «В» — связи с тем, что в этом формате возможна продажа площадей еще на стадии строительства. Именно к этому варианту сейчас стали возвращаться девелоперы.

—Что происходит сегодня в «В+»? Он все-таки ближе к «А» или «В» классу?

—«В+» сам по себе не однороден. Те объекты, которые удалены от центра, могут быть ближе к «В», а расположенные на территориях с активным спросом — к «А».

—Изменился ли за последние годы объем поглощения рынком офисных площадей?

—В 2011-2012 годах объем поглощения составлял 90-100 тысяч кв. В 13-14 объем поглощения снизился почти в два раза — до 50-60 тысяч кв. метров. Возможно, за счет тех объектов, которые ввели в эксплуатацию, он еще повысится в конце 2014-го.

—В каком направлении будет развиваться рынок офисной недвижимости? Его основные тенденции на 2015 год?

—Любое ухудшение экономической ситуации — временное, требования к качественному развитию — постоянны. Помимо общеэкономических, всегда есть факторы локального рынка. Как только ожидания инвесторов и других участников рынка поменяются для формирования новых точек роста, на первый план выйдут факторы локального рынка. Поэтому, на мой взгляд, в ближайшие год-полтора рынок деловых и бизнес-центров будет стремиться к улучшению качества предоставляемых услуг, пониманию интересов новых типов арендаторов и покупателей. Возможно появление новых форматов площадей.