Михаил Хорьков, УПН: «2024 год для рынка жилья будет непоследовательным и нервозным»

В Екатеринбурге 2023 год стал рекордным по объему продаж жилья. Однако в следующем году продолжения этой истории ожидать не стоит. Уже сегодня вторичка на фоне поднятия ключевой ставки начинает замирать. Первичка пока темпы не сбавляет, но начало 2024 году, по прогнозам экспертов, будет намного спокойнее.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал JustMedia.ru о том, что ждет рынок жилой недвижимости в следующем году и как он может отреагировать на отмену льготной ипотеки или поднятие первоначального взноса.

Рынок вторички начнет замирать

В Екатеринбурге рынок жилой недвижимости сейчас находится на перекрестке. Речь о том, что только сейчас вторичка начинает реагировать на все те изменения ключевой ставки, которые происходили в предыдущие месяцы и, возможно, ожидаются в ближайшее время. Однако, если ключевая ставка поднимется еще, то это не сильно повлияет на ситуацию, которую мы сегодня наблюдаем на рынке.

До декабря еще было достаточно большое количество одобрений по старым ставкам, которые продолжали действовать. И вот этот шлейф решений поддерживал спрос на вторичном рынке жилья.

Сейчас эти одобрения почти закончились, и рынок начинает замирать. За счет высокого спроса в предыдущие месяцы объем предложения вымывался. Сейчас этот процесс почти незаметен. Можно говорить о том, что с точки зрения динамики происходит заморозка рынка. На этом фоне, скорее всего, произойдет переоценка со стороны и продавцов, и покупателей. Традиционного предновогоднего ажиотажа на вторичке в этом не будет. Посленовогоднее затишье гарантировано. Реальную динамику рынка увидим не раньше февраля.

На первике из-за возможных изменений в программе льготной ипотеки сохраняется повышенная активность

На первичке ситуация лучше. В этом сегменте по-прежнему наблюдается повышенная активность. Количество сделок относительно пиковых показателей сентября снизилось, но все еще находится на уровне выше, чем среднегодовые показатели. Существенно выше. Декабрь, судя по всему, будет активным особенно на фоне текущих новостей о возможных корректировках в льготных ипотечных программах. Последнее и дальше будет мотивировать потенциальных покупателей к совершению сделок. Но вряд ли рекордный спрос, наблюдаемый во второй половине года, перейдет на начало 2024 года. Первые несколько месяцев следующего года будут спокойными для новостроек, увидим снижение количества сделок. Но ситуация останется вполне рабочей.

А дальше будем ждать новостей по льготным программам. Следующий год для рынка новостроек напрямую зависит от параметра последних. Рынок первички полностью во власти тех решений, которые будут приниматься Правительством РФ и ЦБ. Будут ли ужесточения по надбавкам, по условиям? Здесь можно только гадать, предполагать. Понятно, что корректировки будут, но у нас пока есть следующий срок — 1 июля 2024 года, — когда предлагается отменить льготную ипотеку. И он будет пугать потенциальных покупателей, подогревая спрос.

Рост цен на вторичку почти остановился, а жилье в новостройках продолжает дорожать

Повышение стоимости квартир на вторичном рынке жилья почти остановилось. Сегодня там отмечается статистический рост. В последние 1,5 месяца он в большей степени связан с процессом вымывания дешевых вариантов с рынка.

На первичке рост цен сохраняется. И здесь стабилизации мы пока не ожидаем. Существующий сегодня повышенный спрос позволяет застройщикам повышать цены на текущее предложение. Новые проекты также выходят на рынок по достаточно высоким ценам.

С начала года стоимость квартир на первичике выросла на 13%, за последние три года — на 59%. Жилье на вторичке подорожало за последние 12 месяцев на 8%, за три предыдущих года — на 47%.

В данный момент средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 141 тысяча рублей, в квартирах, сданных в предыдущие годы, — 111 тысяч рублей. Несмотря на это объем продаж на первичке будет рекордным. Данные за первые 10 месяцев показывают рост продаж на 87% относительно аналогичного периода прошлого года и на 50% относительно 2021 года.

Сегодня на рынке новостроек предлагается почти 49,3 тысячи квартир. Только 2,1 тысяча сдана в эксплуатацию, что составляет лишь 4,2% от общего объема предложения. На вторичке, согласно базе данных УПН, предлагается 2500 квартир.

Если отменят льготную ипотеку, то будет коллапс

Если отменят льготную ипотеку, то будет коллапс, потому что рынок сегодня полностью разучился жить в рыночных условиях. Сейчас около 80% сделок с новостройками проходят с привлечением заемных средств. По вторичке точной статистики нет, но, по данным коллег, доля сделок с ипотекой составляет от 60 до 70%. С учетом текущих ставок ситуация поменяется. Количество желающих брать ипотеку под 16-17% годовых будет намного ниже.

В этом году рынок развернулся в сторону «однушек» и студий

В 2022 году рынок развернулся в сторону многокомнатных квартир. В этом году обратная ситуация. Доля студий и однокомнатных квартир в продажах выросла, но это неудивительно. Всегда в периоды повышенного спроса количество сделок растет, прежде всего, за счет самых компактных и дешевых квартир. Объем предложения последних также стремительно увеличивался на рынке. Осенью доля студий и 1-комнатных квартир выросла до 61%

Доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами выросла до 65%. Но в реализованных метрах эта группа составляет лишь 47% и обеспечивает 48% выручки.

Каким будет следующий год для рынка недвижимости?

Ждем, что рынок будет таким же непоследовательным, в какой-то степени нервным. Как и раньше, у участников рынка нет четких контуров развития на какую-то разумную перспективу, хотя бы на год. А по-хорошему девелоперам нужно четкое понимание на будущие 2-4 года, чтобы планировать новые проекты.

Через полгода должна закончиться льготная, но никто не знает произойдет это или нет. И многие будут «заскакивать в последний вагон». Мы проходили это уже несколько раз. И это добавляет непредсказуемости. Сейчас, судя по всему, снова повториться этот сценарий. Многое зависит от политических решений, какой-то торг по этому вопросу идет и, чем закончиться, неизвестно. Нервозность останется с нами.

С точки зрения динамики продаж мы не повторим результат 2023 года. В силу ряда факторов следующий год будет более слабым по количеству сделок. Ипотека на вторичку дорогая, и, как я отмечал выше, желающих ее взять будет не очень много. А рынок новостроек так или иначе зависит от продаж на вторичке. Как минимум этот фактор будет тормозом для реализации. Плюс следует ждать определённого ужесточения по условия льготного кредитования. Это уже работает, но требования к заемщикам продолжат повышаться.

Так, сегодня просто так, как это было раньше, ипотеку по паспорту не возьмешь. Надо официально подтвердить свои доходы. Ожидаем, что могут увеличить первоначальный взнос, возможно, появятся требования к предельной долговой нагрузке.

В итоге количество тех, кому откажут в выдаче ипотеки, может вырасти. Часть потенциальных заемщиков может занять выжидательную позицию для того, чтобы начать копить на первоначальный взнос. От последнего рынок отвык. Когда-то это было нормой. Потом первоначальный взнос снизился постепенно до минимума. По некоторым программа можно было взять ипотеку и без него.