На ситуацию будет влиять объем продаж и ставка по ипотеке.
В Екатеринбурге для рынка жилья этот год было довольно хороший: получено много разрешений на строительство, запущено огромное количество новых проектов, рекордные продажи. Однако уже в следующем году ситуация может измениться кардинальным образом. Как именно, на Рождественском саммите ГУД рассказал руководитель аналитического отдела риэлторского информационного центра УПН Михаил Хорьков.
В Екатеринбурге в данный момент в стадии строительства находится 2,8 млн кв метров. Это на 42% больше, чем год назад. Сократилось число остановленных строек. Установлен рекорд по закладке новых объектов. Предыдущий пик был 2013 году. Тогда заложили 1,3 млн кв метров. Затем был длинный инвестиционный спад. В этом году начали возводить 1,6 млн кв метров. Часть из этих проектов после выхода на котлован может быть приостановлена, но этот объем обеспечит сохранение конкуренции на рынке, уверен Михаил Хорьков.
«При этом пока сильного перенасыщения рынка не наблюдается. Рост предложения происходит вслед за ростом продаж, и продавцам пока удается поддерживать разумный баланс спроса и предложения по многим территориям», - отмечает эксперт.
Изменилась структура предложения. Долгое время половина квартир на рынке были студиями и однушками. В этом году доля малогабаритного жилья снизилась до 46%. Это, по мнению Михаила Хорькова, произошло по двум причинам. Первая: такие объекты хорошо продавались и быстро вымывались с рынка. Вторая: часть проектов, которые были разработаны в прошлые годы, были перепроектированы в сторону жилья большей площади. Значительно увеличилась доля двушек, которые сегодня являются хитом продаж по многим локациям. Число запросов на исследование территории и маркетинговую концепцию проекта заметно выросло. Логика работы над проектами стала более взвешенной и последовательной.
Что касается качества, то продолжается медленная коррекция. Увеличивается доля комфорта. Сегодня в общей структуре предложения этот сегмент занимает около 40%. 58-59% - эконом-класс, оставшееся - бизнес и элит. Территориально структура рынка стабилизировалась. Сохранится тенденция, которая начала прослеживаться еще в прошлом году: сокращение предложения на окраинах и рост этого показателя в сложившихся районах. Рынок становится более зрелым, устойчивым и ближе к потребителю.
«Продажи достаточно большие. По этому показателю год, если не рекордный, то близок к нему. В 2017 году было проведено около 20 тысяч сделок на первичке. В 2018 году перекрыли эту цифру на первые 10 месяцев. По итогам года, по нашим предположениям, будет продано около 25 тысяч квартир на первичке. На вторичке за 10 месяцев по отношению к прошлому году продажи выросли на 21%», - отмечает Михаил Хорьков.
Во многом рост продаж обеспечен ипотечным кредитованием. Число сделок с привлечением заемных средств выросло на 35%, без них - на 15%. Рост активности рынка не мог обойтись без повышения цен. Буквально за последние месяцы первичка прибавила в стоимости примерно 10%. Отдельные проекты подорожали на 20-30%. Вторичка выросла в цене в среднем на 5%.
«Что ждет рынок дальше? Вопросов здесь много. Необходимо внимательно следить за ключевой ставкой, ставкой по ипотеке. Если сохранится на текущем уровне, то это не худший сценарий. Рост ставки до 12% может вернуть рынок в ситуацию стагнации. Будет государство субсидировать ставку или нет - большой второй вопрос. Второй показатель, на который следует обратить внимание, - объем предложения. Сейчас этот показатель близок к пиковым уровням, но он будет постепенно сокращаться. Хотя возможности для наращивания имеются. Кроме 1,6 млн кв метров, которые начали возводить в этом году, есть резерв в 1,5 млн «квадратов». Именно на такой объем выдано разрешений на строительство. В основном это следующие очереди существующих проектов», - говорит руководитель аналитического отдела риэлторского информационного центра УПН.
По его прогнозам, следующий год будет сложнее для рынка жилой недвижимости, чем текущий. По крайней мере, начало 2019 года точно. Ажиотажный спрос на квартиры во втором полугодии 2018-го обернется спадом продаж.
«Дальнейшее движение рынка будет, как я уже отмечал выше, зависеть от ситуации на рынке ипотеки и поведения самих продавцов. Последним необходимо поддерживать баланс спроса и предложения на существующем уровне», - говорит Михаил Хорьков.
Инфографика: УПН.
Просмотров: 6309
Автор: Екатерина Турдакина
