Павел Маслихин: «Не стоит вкладывать деньги в покупку жилья за границей. Это дорогой и плохо управляемый актив»

Интервью с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.

Павел Маслихин: «Не стоит вкладывать деньги в покупку жилья за границей. Это дорогой и плохо управляемый актив»
Павел Маслихин: «Не стоит вкладывать деньги в покупку жилья за границей. Это дорогой и плохо управляемый актив»

Рынок заграничной недвижимости из-за резких валютных скачков и, соответственно, существенного роста стоимости теряет популярность у жителей Свердловской области. Количество желающих приобрести дом или квартиру за рубежом, особенно в европейских странах, в этом году может сократиться в несколько раз.

 

Почему не стоит приобретать жилье за рубежом, какие страны сегодня популярны среди уральцев и за сколько можно купить дом или квартиру в различных государствах, читайте в интервью JustMedia с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.

 

Павел Васильевич, чем европейский рынок недвижимости отличается от российского, в частности, уральского?

 

—В первую очередь, структурой. Например, в Испании не принято покупать жилье для собственных нужд, поэтому там очень хорошо развит рынок найма. Это связано с тем, что в европейских странах вся привязка идет к месту работы, а не к жилью, как у нас. Тем более что там уровень жилья везде примерно одинаковый. У нас, например, в Косулино вы не получите такого качества, как в доме на улице Малышева в Екатеринбурге. Поэтому все стремятся в столицу Урала. А у них только единицы живут в центре Барселоны. В основном люди проживают в пригороде, где нет дорогих парковок и платных въездов. В связи с этим в пригороде отлично развита социальная инфраструктура: есть магазины, кафе, велодорожки.

 

Работать европейцы ездят в близлежащие крупные районы. Причем у них производство и офисы необязательно располагаются в центре города. Во многих маленьких населенных пунктах у них формируются целые кластеры, поэтому за работой не обязательно ехать в мегаполис.

 

Какие зарубежные страны пользуется популярностью у свердловчан? Меняется ли их список?

 

—Прежде всего, свердловчане вкладывают деньги в покупку недвижимости в Европе. Например, было серьезное падение цен на жилье в Испании. Кроме того, в этот ценовой период были «хорошие» ипотечные ставки — 1,5-3%.

 

И россиянам там дают ипотеку?

 

—Да, конечно. Люди покупают недвижимость за рубежом по нескольким причинам. Первая — инвестиционная. Недвижимость покупается в начале роста цен, а когда ее стоимость достигает пика — продается. Вторая причина — это получение второго гражданства, чтобы в перспективе туда переехать или для постоянных поездок за границу. Я знаю таких инвесторов, которые купили недвижимость в Европе, чтобы у них была длительная виза — на 5-10 лет — и им не приходилось менять загранпаспорт каждые два года. Некоторые приобретают жилье для детей, которые едут учиться за границу. Если после окончания обучения ребенок там не остается, то квартира сдается или продается.

 

Вы сказали, что был хороший спрос на жилье в Испании, что с ним происходит сейчас?

 

—Кризис в Европе связан не только с санкциями по отношению к России, но и с внутренними проблемами. Самыми уязвимыми в этом плане можно назвать Италию, Грецию, Испанию и Болгарию. Эти страны ощущают падение спроса на недвижимость и, как следствие этого, серьезное снижение стоимости на нее. Так как ценового дна еще не видно, то в эти направления инвестиционные потоки не идут. Как я уже говорил ранее, на падающем рынке никто ничего не покупает.

 

Цены на жилье, например, в Испании падают по нескольким причинам. Во-первых, его покупают не для собственного потребления, во-вторых, снижается уровень дохода местного населения.

 

В Испании и Болгарии большая закредитованность государства. Нехватка своих денег приводит к безработице, уровень которой доходит до 30%. У нас этот показатель на уровне 5%. Рынок найма, в отличие от продажи, дорогой, поэтому очень многие люди не могут позволить себе арендовать жилье. А если нет арендаторов, то инвесторы не вкладывают деньги в покупку жилья, потому как оно будет простаивать.

 

Кроме того, в Испании был грандиозный скандал с инвестиционными проектами. Многие англичане и голландцы вкладывали деньги в строительство жилья в этой стране, с учетом очень высокого ежегодного прироста стоимости. Объекты скупали еще на стадии фундамента. Впоследствии выяснилось, что данная земля не предназначена для возведения жилья, и по решению суда там сносили целые кварталы.

 

Из-за дефицита денег в стране и массовых банкротств предприятий снизился рейтинг Греции. Поэтому инвесторы перестали покупать здесь недвижимость и переориентировались на другие страны, где есть постоянный рост.

 

В условиях дефицита средств государство не имеет возможности поддержать застройщиков, и этот рынок валится. В России такого нет.

 

С чем это связано?

 

—Свердловчане приобретают жилье в основном для собственного потребления. У нас люди привязаны к какому-то городу. Все стремятся в Екатеринбург, но не потому, что здесь отличная экология и чистая вода. Здесь есть работа и условия для жизни. Поэтому пока у нас не будут развиваться регионы, как это происходит в европейских странах, цены на жилье в крупных российских городах продолжат расти.

 

Если рынок Италии и Испании перестал пользоваться спросом, где тогда за границей уральцы берут недвижимость?

 

—Германия, Великобритания (в частности, Лондон), Швейцария, Австрия. Традиционно пользуются спросом ОАЭ. Причем профессиональные инвесторы покупают здесь в основном коммерческую недвижимость: предприятия, магазины, — а не землю или жилье. Те, кому нужно европейское клеймо для бренда, покупают в Европе, те, кому требуется сэкономить средства за счет дешевой рабочей силы, — на Востоке: в Индии, Китае, Малайзии, Вьетнаме.

 

Много сдается и продается апартаментов в Таиланде. В основном это, конечно, аренда. Жилье там арендуют чаще всего россияне, которые могут удаленно управлять бизнесом в России. Они сдают квартиру на родине, причем за гораздо большую сумму, чем та, которую они сами платят за аренду. Стоимость жилья в этой стране также в разы дешевле, чем у нас. Например, апартаменты 35-40 кв. метров можно приобрести в районе 1,5 миллиона рублей.

 

Если смотреть ценник востребованных направлений, насколько там будет дороже жилье, чем у нас, или его стоимость сопоставима с российским рынком?

 

—Курс доллара и евро поменялся, поэтому перевес, конечно, в сторону заграницы. Новый дом в западной части Германии, где есть работа, транспортные развязки (а у них стоимость жилья существенно зависит от того, есть ли в данном районе автобан, автобусное или железнодорожное сообщение), площадью 200 квадратных метров обойдется в 400-450 тысяч евро. Трехкомнатная квартира на вторичном рынке площадью 90 квадратов — в 130-140 тысяч евро.

 

Рынок жилья в Германии очень активен. Средняя ставка ипотеки — от 3,5 до 5,5%. Причем здесь действует государственная программа, которая стимулирует строительство домов по энергоэффективным технологиям. Например, если вы построите такой дом и он будут признан энергоэффективным экспертизой, которая проводится специальной организацией, то вам дадут субсидию на ипотечную ставку. То есть государство возьмет на себя 1-1,5%.

 

Но проверки эти очень серьезные. Я видел одну из них. Весь дом обставляется датчиками, все системы отключаются, открывается окно, в проем ставится вентилятор, который нагнетает воздух. Датчики в этом время определяют точки утечки. У экспертизы были замечания по люку на крыше. Хозяин дома его утеплил, но датчики не обманешь. И пока он не поменял люк и все уплотнители, проверку пройти не смог.

 

На ваш взгляд, стоит ли вкладывать средства в покупку недвижимости за границей?

 

—Мои клиенты часто задают мне этот вопрос. Я думаю, что этого делать не стоит. Управлять такой недвижимостью на расстоянии очень тяжело. Вы не можете резко сорваться и решить возникшие проблемы: необходимо купить билеты на самолет, причем не на один, оформить визу. Кроме того, необходимо учитывать возможность изменения законодательства в той или иной стране. На сегодняшний день те или иные государства лояльно относятся к российским инвесторам, но уже завтра ситуация может измениться, и эти объекты недвижимости будут просто заморожены.

 

Сейчас санкции с блокировкой счетов и недвижимостью применены к 40-50 чиновникам, но этот список может быть расширен. Санкции в отношении России поддерживают многие государства — от Канады до Австралии, и это огромный риск. Мы можем говорить о покупке недвижимости в дружественных, опять же в данный момент, нам странах, в числе которых Китай, Бразилия, Индия. Но я говорю только про жилье. Инвестиций в производственную недвижимость это не касается.

 

Возможно, есть смысл купить квартиру или дом за границей, если вы приезжаете туда на полгода или отправляете детей на лето. Но в остальное время жилье будет простаивать. Можно, конечно, использовать его для сдачи туристам, но опять же получается, что вы будете делить свою личную квартиру с чужими людьми, и понравится это не всем. Кроме того, вы будете привязаны постоянно к одному и тому же месту. Поэтому проще снимать жилье, тем более что во многих европейских странах, в том числе Хорватии и Черногории, можно довольно недорого снять хорошие апартаменты на длительный срок.

 

 

Просмотров: 4881

Автор: Екатерина Турдакина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Журналист Полина Борисевич:

«На Урале холода, поэтому мы в солнечном Египте»

пятница, 06 декабря

Сегодня

+1
+1
+1
+1
Днем
-2
-2
Вечером
Загрузка...