Прогнозы уральских экспертов.
В Екатеринбурге пандемия коронавируса больно ударила по большинству сегментов экономики страны. Рынок офисов не стал исключением. Особенно тяжело приходится сейчас тем объектам, где основной объем арендаторов – это малый и средний бизнес.
Прогнозы экспертов о том, как быстро после снятия ограничительных мер в связи с коронавирусом рынок офисов Екатеринбурга вернется к уровню конца 2019 года, чтобы будет с арендными ставками, а также о том, когда стоит ждать разморозки строящихся БЦ, читайте в материале JustMedia.ru.
Большинство участников рынка офисной недвижимости заняли выжидательную позицию, считает аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. По его словам, арендаторы и владельцы площадей ведут переговоры. Первые – обоснованно и необоснованно пытаются снизить ставку, вторые – не готовы идти на глобальные уступки, но предоставляют отдельные преференции, учитывая финансовую ситуацию каждого конкретного игрока. Собственники офисников понимали, что необходимо сохранить основной пул арендаторов, потому как шансы получить новых после снятия ограничений – минимальны.
«Арендаторам, чей бизнес серьезно пострадал, и его владелец смог это доказать, например, фитнес-центры и рестораны, управляющие компании БЦ пошли на уступки: предложили индивидуальные условия, вплоть до перевода на период карантина только на оплату коммунальных платежей и минимальной арендной платы», - говорит директор УК RED Андрей Брауде.
Причем эксперт отметил, что в бизнес-центах, процент «невыживших», то есть тех, чьи компании закроются, намного ниже, чем в торговых центрах. Деловым объектам класс «А» и «В+» удалось сохранить основной пул арендаторов, съехали единичные и самые мелкие. Больше в этом смысле, по прогнозам Андрея Брауде, пострадают офисники «В», «В-», «С»-классов, где много предприятий малого и среднего бизнеса. Именно по этому сегменту предпринимателей пандемия короновируса ударила особенно сильно. Последним проще сейчас закрыть предприятие, съехать с офиса, чем накапливать долги.
 |
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
Слова эксперта подтверждает и Константин Октаев:
«Еще к концу 2019 года БЦ класса «А» и «В+» были заполнены почти на 100%. Объем вакантных площадей в этих сегментах составлял не более 2-4%. Связано это с тем, что такие объекты на длительный срок чаще всего занимают госкомпании, крупные федеральные и международные компании. Им необходимы качественные площади, а их в городе не так много. Поэтому покинув сейчас такой БЦ, им будет сложно найти подходящую альтернативу, учитывая, что новые объекты в этих сегментах в Екатеринбурге не появляются. По итогам первого квартала, в офисных центрах «В»-класса объем вакантных площадей был на уровне 16%, и к концу второго квартала этот показатель может значительно возрасти».
Несмотря на сегодняшнюю тяжелую экономическую ситуацию, снижения арендных ставок в бизнес-центрах города не ожидается. Владельцы последних намерены вернуться к до карантинным показателям уже в июле.
«Арендаторов удалось сохранить, поэтому в июле-августе мы намерены вернуться к тем ставкам, которые были до апреля 2020 года, а в следующем году рынок вновь будет «отрастать». В кризис 2009-2010 годов бизнес-центров настроили больше, чем надо, и постепенно ситуация на рынке приходила в соответствие: спрос-предложение. Уже в прошлом году вакантных площадей было не так много, что привело к росту ставок. Дальнейшее развитие ситуации немного притормозила пандемия. Но скоро, по нашим прогнозам, мы вернемся к наметившимся трендам и будем заходить в следующий цикл подъема», - говорит председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль.
 |
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
По данным Уральской палаты недвижимости, по итогам первого квартала 2020 года, средняя арендная ставка в бизнес-центрах класс «А» составила 1540 рублей, «В+» - 910 рублей, «В» - 800 рублей, «С» - 540 рублей за квадратный метр.
«В 2019 году был заметный рост ставок. В сегменте «А» за год он составил 20%. Основной объем площадей заняли крупные компании, оставшиеся небольшие офисы уже предлагались по топовым ставкам. Последние и оказали влияние на средний показатель. По остальным сегментам рост составил от 3 до 7%. В первом квартале 2020 года ситуация несколько изменилась. В «А»-классе средняя ставка снизилась 5%, в «В» - на 7%. В «В+» это показатель, напротив, вырос на 1%, в «С»-классе – вообще на 13%. По нашим прогнозам, до конца года средняя арендная ставка может снизиться, в зависимости от сегмента, не более чем на 5%», - говорит Константин Октаев.
Генеральный директор агентства недвижимости «Недвижимость24.ru» Павел Маслихин считает, что падение ставок будет намного серьезней – до конца года этот показатель в среднем по рынку в классах «В» и «С» может снизиться на 10-15%. Связано это, прежде всего, с увеличением вакантных площадей в этих сегментах. По прогнозам эксперта, количество последних может вырасти до 40%.
«Пустующих площадей станет намного больше. Уже сегодня на улицах города появляются растяжки с информацией об аренде. Именно поэтому собственникам БЦ было так важно сохранить существующих арендаторов. Да, им пришлось предложить «арендные каникулы», сделать скидку или пойти еще на какие-то уступки. Но это позволило им сохранить договоры аренды на прошлых условиях. Тем, кто не захотел идти на уступки и потерял арендаторов, для того, чтобы найти новых, теперь придется снизить ставку», - говорит Павел Маслихин.
Несмотря на то, что ожидать глобального снижения ставок не стоит, сегодняшняя ситуация несомненно отразится на доходности бизнес-центров, уверен Константин Октаев. Насколько сильно, покажут летние месяцы. При том, этот показатель у каждого объекта будет индивидуальным, потому как напрямую зависит от количества пустующих площадей в объекте.
«Финансовые результаты всей этой пандемии, если карантин снимут 24 июня, мы увидим в конце второго квартала. По нашим прогнозам, потери девелоперов по годовой выручке составят 20-30%. Начнется период восстановления. Этот «кризис», я бы даже сказал, идеальный шторм, не V-образный – упали-отжались, а L-образный, поэтому плато и период восстановления будут долгими. По моим прогнозам, как минимум год не будут повышаться ставки, будут заполняться освободившиеся площади. Также компании будут переосмыслять свой бизнес, прежде всего, рестораторы, фитнес-центры. В случае, если будет вторая волна коронавируса, то я думаю, что глобальных закрытий, как сейчас не произойдет, но сроки восстановления еще немного увеличатся», - говорит Андрей Брауде.
Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль смотрит на ситуацию несколько позитивней.
«Есть определенные разрывы во времени, внешние обстоятельства, которые откладывают начало каких-то новых тенденций. В целом, мне кажется, что со следующего года ситуация вернется на уровень конца 2019 года. Хотя сейчас сложно прогнозировать, учитывая, что осенью нам обещают вторую волну пандемии. Но, даже учитывая это, скорее всего, ничего страшного не должно быть. Мы знаем, что страшное в кризис – это быть закредитованными, но сейчас девелоперы имеют гораздо меньше кредитов, у кого-то их нет вообще», - говорит Андрей Бриль.
Павел Маслихин также считает, что на возвращение рынка к тому уровню ставок и заполняемости, что были и до пандемии, потребуется примерно полгода. Но этот отсчет необходимо начинать с момента полного снятия всех ограничений, связанных с коронавирусом.
Рынок офисной недвижимости пока остается таким сжатым и сбалансированным, каким он был на протяжении нескольких последних лет. Однако очевидно, что инвесторы, которые активизировались во второй половине 2019 года и помогли заполнить большую часть вакантных площадей в наиболее качественных объектах города, существенно умерят свои аппетиты. И те, кто задумывались о покупке офисных помещений в инвестиционных целях, уверен Константин Октаев, уже вряд ли решатся на такой шаг.
Более того, на рынке стали уже появляются выгодные предложения по продаже офисов, где есть арендаторы. Но желающих приобрести не так много.
«Активность инвесторов снизилась. Тех, кто хочет купить офис для себя, также не очень много, потому как приобрести объект и замораживать средства, которые могли пойти на развитие бизнеса – недостаточно распространенная стратегия и не среди профессиональных участников рынка», - отмечает Константин Октаев.
 |
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, по итогам первого квартала текущего года, в классе «В» снизилась на 5% до отметки в 77 100 рублей. В классе «С», этот показатель, напротив, вырос на 2% и составил 45 700 рублей за «квадрат». Доходность от сдачи в аренду площадей класса «В» составила 10,1 %, «С» - 11,3%.
«Рынок продаж офисной недвижимости узкий, потому как вновь вводимых площадей крайне мало. Основной объем предложения – вторичка класса «В» и «С». И ее процент в ближайшее время вырастет в среднем на 20-30%. Во-первых, на продажу выставят залоговое имущество, вплоть до целых зданий, либо те площади, которые забрали за долги. Во-вторых, те собственники, которые приобретали офисы, нередко в кредит, для себя или для сдачи в аренду, захотят избавиться от активов, чтобы закрыть образовавшиеся финансовые дыры», - говорит Павел Маслихин.
В Екатеринбурге, по данным УПН, в стадии строительства сегодня находятся 203 тысячи кв. метров офисных площадей. 60% из них давно заморожены, судьба остальных – также под вопросом, считает Константин Октаев.
«Сегодня нет резерва для расширения рынка и его качественного развития. Перспектива возводимых объектов – непонятна. Если говорить про качественные строящиеся проекты, ориентированные на высокий ценовой сегмент, то таких в городе 1-2. Оставшиеся относятся к среднему и низкому ценовому сегментам и, как правило, имеют небольшие площади», - говорит аналитик «Риэлторского информационного центра» УПН.
 |
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
Эксперт также отмечает, что сегодняшние небольшие объекты с офисными площадями зачастую не проектируются как БЦ, которые будут профессионально играть на открытом рынке. В основном, это здания, большая часть которых планируется под конкретную крупную компанию, оставшиеся площади – для нескольких мелких арендаторов.
Так, когда строительство доходит до момента, когда надо сделать нарезку, перегородки и отделку, то объект выставляют на продажу: ищут инвестора или крупного арендатора, силами которого будет выполнена отделка. Но это чаще всего небыстрый процесс, поэтому здания стоят незавершенными и пустыми по несколько лет. Большинство таких объектов расположены на периферии города и востребованы у специфического класса арендаторов, чья сфера деятельности привязана к промышленности, логистике и складам.
«В конце 2019 года некоторые из собственников объектов, которые долго не могли найти основного арендатора, стали пытаться отделывать отдельные этажи, либо предлагать небольшим арендаторам выполнить отделку в счет каких-то «арендных каникул». Несколько объектов, в основном в центре города, смогли таким способом подзаполниться», - отмечает Константин Октаев.
Удачные примеры заполнения новых объектов есть и не в центре города.
«Атомстройкомплекс» построил на Эльмаше небольшой офисный центр и довольно быстро продал его «мелкой нарезкой». Но, это скорее, исключение из правил. Более востребованы на рынке объекты с центральной локацией с хорошей инфраструктурой. В начале следующей фазы строительного цикла будут востребованы объекты класса «В» и «В+»», - говорит Андрей Бриль.
Всего, по данным УПН, в столице Урала, 2,9 млн кв. метров арендопригодных площадей. Но из-за того, что качественно рынок не развивали на протяжении более чем 8-и лет, продукт, предлагаемый сегодня на вторичке, недостаточно конкурентоспособен. Площади старого качественного формата однообразны и могут конкурировать только ценой.
Просмотров: 12999
Автор: Екатерина Турдакина
