Татьяна Деменок: «Свет в конце тоннеля увидим не раньше конца 2017 года. Арендные квартиры подешевели на треть и продолжат терять в цене»

Екатеринбургский рынок арендного жилья перераспределяется в сторону новостроек, но продолжает оставаться теневым. Собственники квартир по-прежнему предпочитают скрываться от налоговой инспекции и самостоятельно решать проблемы с постояльцами. Рынок риэлторских услуг в этом сегменте также развит очень слабо.

О том, какие многомилионные выгоды может получить государство, ослабив налоговую хватку для собственников арендного жилья, что будет со стоимостью аренды и какова она сегодня, а также об общих перспективах развития этого рынка, в том числе апартаментов и доходных домов, рассказала в интервью JustMedia.ru Президент-элект РГР Татьяна Деменок.

—Татьяна Юрьевна, квартиры падают в цене, что происходит с рынком аренды?

—С начала года арендные квартиры упали в цене примерно на 20-30 процентов. При этом рынок еще не достиг дна. В первую волну кризиса картина была другой. В 2009 году рынок постоял, а в 2010-м уже началось оживление. В сегодняшних условиях такого быстрого отката мы не ожидаем. Нужно помнить о том, что рынок недвижимости инертный.

—Когда, по Вашим прогнозам, рынок достигнет дна?

—Прогнозы — дело неблагодарное, но предпосылок к тому, что до конца года мы достигнем дна, нет. Доходность арендного жилья в следующем году может упасть еще на 10 процентов. Инвесторы постепенно избавляются от квартир с низкой доходностью и ликвидностью, понимая, что в сложившихся условиях срок их окупаемости близок к бесконечности. Уже сегодня мы видим постепенное перераспределение рынка инвестиционного жилья в сторону новостроек. Понятно, что и ставка за квартиру в таком доме будет выше, но, продав старое жилье, инвестору придется доплатить. Это значит, что цена разовой сделки будет довольно высокой.

Смещение акцента в пользу новостроек связано также с применением в таких объектах современных технологий и внедрением автоматических систем обслуживания здания, что позволяет экономить средства на коммуналке. Это выгодно как для самого владельца жилья, так и его арендатора.

—За сколько сегодня можно снять квартиру, и адекватна ли эта цена?

—В основном, на рынке представлен эконом-класс. Бизнес-сегмент занимает 10-15 процентов, элит-класса практически нет. Были штучные объекты по нереально высоким ценам — коттеджи со стоимостью аренды квадратного метра 50-150 тысяч рублей. Меня всегда удивляло, кому это интересно, но потребители были. Наиболее востребованы в Екатеринбурге, из-за невысокой цены, квартиры во втором и третьем поясе города. Средняя стоимость аренды жилья варьируется от 10 тысяч рублей (комнаты) до 40-45 тысяч рублей.

Проблеск мы увидим не раньше конца 2017 года. Но и тогда резкого скачка цен не будет. Единственное, что сможет повлиять на стоимость аренды — это значительное сокращение объема ввода нового жилья. На 2016 год есть хороший задел, в 2017-м ситуация может измениться. Период с момента оформления прав на землю до сдачи объекта в эксплуатацию длится в среднем от трех до пяти лет. К этому добавляется сегодняшняя ситуация с перераспределением градостроительных функций между городом и областью.

—Как вы относитесь к такому нововведению?

— По-моему, принимать такие решения эффективнее на растущем рынке. Настораживает то, что не узнали мнения профсообществ по данному вопросу, а именно нам в этих условиях работать и заниматься подготовкой документов для строительства и ввода в эксплуатацию. Я не говорю, что министерство не справится, но мы, представители строительного и риэлторского бизнеса хотим понимать, как будет выстроена процедура, кто конкретно и какой функционал будет нести.

В свое время Росреестр был инициатором проведения Общественных советов, где я принимала и принимаю активное участие. Благодаря этому органу, удалось решить многие вопросы. Федеральные чиновники слушали наше мнение по поводу того, как сократить очереди, а также что сделать, чтобы не было долгой регистрации. Нас критиковали, и мы критиковали, но находили точки соприкосновения. Ситуация улучшилась. Мы переходим к электронному документообороту, цифровой подписи. Это приведет к тому, что клиенту достаточно прийти в офис риэлтора два раза: на подписание договора с ним и на завершение сделки с недвижимостью. К таким понятным и прозрачным системам должен стремиться рынок. В случае с перераспределением функций ситуация может сложиться противоположная.

Сегодня застройщики сидят и не знают, что их ждет завтра, как они будут получать разрешение на строительство. Наше бизнес-сообщество всегда проявляет множество инициатив, тратит свое личное время на их реализацию, потому что понимает, что работает на общий результат. И вдруг наше мнение никто не спрашивает, мне эта ситуация непонятна.

—Возвращаясь к рынку аренды. Некоторые мои знакомые, вступившие в ипотеку, вернулись к родителям, когда снизились их зарплаты или они потеряли работу. Взятую в ипотеку квартиру стали сдавать, чтобы гасить кредит. Много ли таких случаев в нашем городе?

—Так поступают для того, чтобы оставить квартиру в собственности и иметь возможность оплачивать ипотеку. Я думаю, что процент таких людей будет увеличиваться, и это тоже повлияет на стоимость аренды. Министр экономики и развития России Алексей Улюкаев обещает нам в 2016 году уменьшение инфляции в два раза, но если так и будет, то цены на все остальное останутся на том же уровне, а зарплаты не увеличатся. В лучшем случае, цены останутся на том же уровне, в худшем — еще больше снизятся. Следовательно, не надо быть хорошим экономистом, чтобы понять, что возможности населения не улучшатся. Увеличение заработной платы может произойти только в узком сегменте для удержания высококлассных специалистов.

—Многие ли среди тех, кто в течение длительного времени не смог продать квартиры, решили сдавать их внаем?

—Такого нет. Как правило, сделки альтернативные: люди продают, чтобы купить. Рынок аренды наполняется объектами, но какими и сколько их, сказать сложно. Точное количество даже Уральская палата недвижимости (УПН) не скажет. К сожалению, этот сегмент аренды продолжает оставаться теневым. И такая ситуация сложилась не только в Екатеринбурге, но и в других российских городах - миллионниках. Связано это с тем, что договоры заключаются на короткий срок с последующей пролонгацией, а «стукачество» в нашей стране не сильно распространено. Чтобы легализовать этот рынок, необходимо вмешательство государства.

—Какие инструменты со стороны государства могли бы изменить ситуацию?

—Только налоговые льготы. На кону у собственников жилья стоят только деньги. Но в данном случае мы говорим об инвестиционных квартирах, которые приобретаются для сохранения средств и последующей сдачи в аренду, а не для детей или родителей. Человек вложился в покупку квартиры, и государство хочет еще что-то поиметь с этого, при этом не давая никаких гарантий защищенности в старости.

Если сегодня вывести рынок аренды из тени, то государство могло бы получить доход от налогов в сотни миллионов рублей и больше. Ранее ежегодно от миллиона сданных квадратных метров инвестиционные квартиры занимали от 5 до 10 процентов. Сегодня этот показатель ниже, но такие сделки на рынке есть.

Данные о доле такого жилья на рынке можно почерпнуть у управляющих компаний, потому как они работают с неплательщиками. Очень часто именно у владельцев таких квартир есть долги за коммунальные ресурсы. Собственник там не живет, может не отслеживать этот вопрос или вообще уехать на длительный период времени в другой город или страну.

Например, если смотреть по нашему жилфонду (объекты, которые находятся в управлении «Стат-Энком», — прим. ред.), то примерно из 300 квартир инвестиционные объекты занимают около 15 процентов.

—В Европе и Америке этот сегмент аренды находится на высоком уровне и отлично развит. Чем он привлекателен для местных жителей, и что для этой привлекательности делает государство?

—За границей это давно устоявшийся рынок, нашему — чуть более  20 лет, поэтому нам предстоит решить еще очень много проблем, в том числе на законодательном уровне. В Европе и Америке люди более дисциплинированы и соблюдают законы, потому что знают, что за его неисполнение предусмотрены серьезные последствия: от огромных штрафов до заключения под стражу и изъятия недвижимости. Но при этом население знает, что им ожидать от завтрашнего дня. У нас все время что-то меняется: банкротятся крупные авиаперевозчики, страховые компании, сейчас заговорили о пенсионной реформе. И с учетом этой нестабильности государство понимает, что не имеет право применять такие карательные меры.

Во Франции (как и в большинстве стран мира) есть такой легализованный вид арендного жилья, как апартаменты. Это бизнес, с него платят налоги. У нас пока такого нет. Объекты, которые называют апартаментами, на самом деле гостиницы. И у нас их покупают для постоянного проживания. Хотя и в России уже появляются регионы, где есть качественное арендное жилье с достойной управляющей компанией. Так, в Сочи построено много апартаментов, где можно снять апартамент со всеми удобствами на 1-2 месяца. По уровню эти объекты ничуть не уступают тем апартаментам, в которых я жила, например, в Ницце.

—Стоимость апартаментов в Сочи доступна, она ближе к отелю или квартире?

—К квартире со всеми удобствами (полностью меблированные комнаты, кухня, хозяйственные комнаты)

—У нас когда-нибудь появятся такие проекты?

—Это будет возможно только тогда, когда появятся «длинные» деньги. В Сочи, видимо, был такой период, и самые находчивые им воспользовались. Я знаю проблемы наших застройщиков и понимаю, что апартаментное жилье появилось в Екатеринбурге не на пустом месте. Дефицит земли, высокая стоимость прокладки коммуникаций, проблемы с парковками — привели их к этому. Например, в доме, который мы сдали в 2013 году, не реализовано еще 17 машиномест, и это при условии, что мы продаем их на порядок ниже себестоимости.

—Очень много в последнее время говорят про доходные дома. Почему такие проекты не интересны инвесторам?

—Еще лет пять назад ко мне на консультации приходили граждане-инвесторы и спрашивали о том, куда им вложить деньги: в квартиру или офис. Ответ прост: все зависит от срока окупаемости. При нашей себестоимости строительства, тарифах на подключение и пользование коммунальными ресурсами для офисов он составляет 10-15  лет, для квартир — 20-25 лет, для доходных домов — от 100 лет и больше.

Государство не берется за такие проекты, потому что также понимает, сколько это будет стоить. Понятно, что земельный аукцион для себя власти проводить не будут. Хотя если на этом земельном участке живут люди, то расселять их будут примерно по тем же ценам, что и застройщики. Если мы хотим реализовывать такие проекты, то необходимо уйти от дорогих тарифов. Но тогда пострадают наши монополисты, а мы знаем степень изношенности сетей, которые нуждаются в постоянном ремонте и замене. И получается замкнутый круг. Поэтому, на мой взгляд, предпосылок к появлению в ближайшем будущем таких проектов нет.

Конечно, государство сегодня реализует множество программ по возведению жилья для бюджетников, переселенцев из ветхого и аварийного жилья, но это не доходные дома. Доходный дом — это жилье для активного потребления: снял квартиру, пожил, переехал в другое место. А не так: заселили туда определенную группу лиц, потому что им больше негде жить, и они там будут проживать всю жизнь.

—Как в целом оцениваете качество сдаваемого в аренду жилья и уровень предоставления услуг на этом рынке?

—Оставляет желать лучшего. Многие собственники приходят за помощью к специалистам уже после того, когда столкнулись с тем, что арендаторы не платят за аренду, за коммуналку, выносят из квартиры все, что только можно вынести, ну, или просто безобразничают.

Владельцы жилья не хотят платить налоги и комиссию агентству недвижимости в размере 50 процентов от месячной арендной ставки. Особенно это касается эконом-сегмента. Поэтому сегодня риэлторы уменьшили свое вознаграждение, разделив эту сумму между арендатором и владельцем жилья.

В столице Урала от общего количества агентств недвижимости арендой жилья занимаются не более пяти процентов. И большинство из этих предприятий работают не качественно, так как квалифицированных специалистов в этом сегменте мало: надо  понимать специфику этого рынка, где важна оперативность, грамотное общение с потребителем как с одной, так и с другой стороны,  а также знание законодательства в этой сфере.

Но в области еще хуже. Ситуация на рынке продажи и аренды недвижимости за пределами Екатеринбурга и городов - спутников оставляет желать лучшего. Риэлторы в большинстве случаев работают там  некачественно и непрофессионально, ежедневно подвергая риску потребителей своих услуг. Сложившуюся ситуацию необходимо исправлять. Именно поэтому УПН необходимо развернуть свою работу в сторону области. Мы надеемся, что в этом вопросе нам помогут органы власти, структуры, работающие с рынком недвижимости, в том числе банкиры, и сами потребители.

Уральская палата недвижимости стремится повысить качество оказываемых услуг на всех сегментах рынка. Например, в этом году был разработан и утвержден типовой договор аренды жилья. В скором времени его образец появится на сайте. Данный документ позволит снизить риски, как со стороны собственника жилья, так и со стороны арендатора.