Торговые центры. Год несбывшихся надежд и несостоявшихся открытий

2007 год стал годом общего разочарования.

Торговые центры. Год несбывшихся надежд и несостоявшихся открытий
Торговые центры. Год несбывшихся надежд и несостоявшихся открытий

Ровно год назад, 26 декабря 2006 года мы писали о том, что в 2007 году Екатеринбург наконец-то «насытится» качественными торговыми площадями. Но 2007-й стал годом разочарования и несбывшихся надеж. Сегодня мы делаем новый прогноз. По предварительным подсчетам, если откроются все ТЦ, которые не открылись – количество квадратных метров на долю торговли увеличится в два раза. В Екатеринбурге наконец–то может начаться настоящая конкуренция.

 

«Гулливер» и «лилипуты»

В этом году сдались самые «маленькие». Как рассказал JustMedia заместитель главы города Виктор Контеев, по малым и средним объектам торговли план выполнен на 100%. А вот все «гиганты» перенесли свои открытия на будущее. Как мы уже писали, торговый центр «Мегаполис» (Южный автовокзал), торговый центр «Призма» (первая очередь, экс-«Европейский», «Северный автовокзал»), «Гулливер» (третья очередь ТЦ «Сибирский тракт», район нового Сибирского тракта), Nebo (бывший «Европейский универмаг Nebo, ныне – офисное здание). Кроме того, в 2008 году откроются «Рок-н-Молл» (проект компании DVI), «Гринго» (экс- «Город-Инвест», Толмачева), ТЦ АРМАГ, торгово-офисный SONY-центр и ТМ-Энергомаш. Из крупных объектов в этом году открылся только «Лимеранс», который по привычке все называют «ТЭН».

«Все обещания и наши ожидания по крупным объектам перешли на 2008 год. Хотя по малым и средним мы выполнили план на 100%. Самой главной проблемой было то, что мы не смогли выстроить отношения с некоторыми девелоперами и застройщиками, именно по крупным объектам. «Призма» уже несколько раз переносила свои сроки и сейчас они заявились на 3–4 квартал 2008 года. Мы должны сделать правильные выводы. Напомним, что в этом году план по вводу новых торговых площадей в Екатеринбурге не был выполнен. Из–за переноса даты открытия двух крупных объектов «факт» отстал от «плана» более чем на 100 тысяч кв. метров», – говорит вице-мэр.

«Желание владельцев открыть торговый центр в декабре обосновано несколькими факторами. Во-первых, это возрастающая перед Новым годом покупательная способность людей (после новогодних праздников она падает, и весьма  значительно) и их желание покупать. Во-вторых, администрация города настаивает на «сдаче» в декабре – новый торговый центр становится подарком Екатеринбургу.

Однако при этом нельзя забывать, что рынок торговых центров обладает своей цикличностью. Проектирование, согласование, строительство, запуск столь крупного торгового объекта – это в среднем два-три года. И не всегда цикл заканчивается именно в декабре месяце», – поделился с нами своими соображениями директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Концепция и конкуренция

Аналитики компании «Урал–Гермес» говорят о том, что в следующем году количество торговых квадратных метров увеличится в два раза. Конечно, при условии того, что все проекты будут сданы. Соответственно, при таких условиях должна начаться конкуренция. Между торговыми центрами «новой волны» и «старичками» рынка. В целом, понятие конкуренции исследователи напрямую связывают с понятием реконцепции.

«Есть существенный рост по качеству объектов, по проработке концепций, по

профессионализму управляющих компаний. Однако по отдельным объектам есть и недостатки. Яркими примерами тому могут послужить ТЦ «Бум» и ТЦ «Восточный», – говорит Виктор Контеев.

«Конкурентная обстановка на рынке постепенно обостряется. Сейчас в действующих торговых центрах Екатеринбурга насчитывается около 600 тысяч квадратных метров действующих площадей. Если все торговые центры, открытие которых запланировано на 2008 год (в том числе, объекты, сроки открытия которых перенеслись с 2007 года) откроются, то общее количество площадей возрастет до 920 тысяч – практически на 50%! Хотя уже сегодня мы достигли нижней границы среднеевропейского уровня обеспеченности площадями торговых центров. Столь значительная величина неизбежно приведет к обострению конкуренции на рынке, далее ситуация еще более осложнится. По подсчетам комитета по товарному рынку мэрии города, арендная плата в торговых центрах в Екатеринбурге практически не увеличивается в течение последних двух лет.

По нашим оценкам, арендная плата не повышалась даже больше двух лет. Между тем, инфляция никуда не исчезает, правительство объявило, что в этом году она составит не 8%, а все 12%. То есть тенденция обострения конкуренции наметилась достаточно явно», – рассказывает Александр Засухин.

Подобное проявление конкуренции негативно скажется, прежде всего, на тех торговых центрах, которые слабо проработаны концептуально, которые расположены в неудачном месте, имеющие проблемы с доступностью, проблемы в управлении, несовременны в архитектурном плане, неверно позиционированы, считает аналитик. По его мнению, в объекты «группы риска» входят торговые центры «Весенний», «Восточный», «Сити–центр», «Универбыт», «Кит», «Дирижабль», «Екатерининский».

«Весенний» – объект не проработан в концептуальном плане, «Восточный» – значительное число собственников, «Сити–центр» – старое здание, запутанная логистика движения покупателей, «Универбыт» – торговый центр хотя и занимает реконструированное здание, но сейчас успешен за счет грамотной и профессиональной управляющей компании. «Всем этим объектам уже сегодня нужно задумываться о реконцепции. Более того, ряд торговых центров, в том числе, и весьма успешных, уже занялся проведением такой работы: «Кит», «Дирижабль», «Екатерининский», – подчеркивает Александр Иванович.

Как рассказали JustMedia в торговом центре «Дирижабль», за все время работы ТЦ проводилась масса реконструкций, основная цель которых, заключается в оптимальном расположении торговых и рекреационных зон ТЦ. Кроме того, мелкие реконструкции – это неизбежный процесс, связанный, например, с изменениями в составе арендаторов: пришел крупный ритейлер на большую площадь; естественно, архитектура модулей меняется. Затраты на продвижение ТЦ «Дирижабль» росли соизмеримо с ростом цен на рекламные носители, услуги и т.п. При этом повышение цен заранее предусматриваются в бюджетном планировании как годовом, так и ежемесячном.

«Дирижабль» уже приступил к реконцепции. Ее осуществлением занялась девелоперская компания «Олипс». «Концепция ТРЦ «Дирижабль» предполагает реконцепцию первой, уже действующей очереди объекта и строительство второй. В результате мы получаем единый современный ТРЦ «Дирижабль», развиваемый в два этапа», – рассказала руководитель службы продаж «Олипса» Светлана Пуцигова http://www.justmedia.ru//news/economy/2007/06/27/28132 . Вторая очередь торгового центра будет выглядеть следующим образом. Новое трехэтажное здание площадью 48 740 кв. м расположится западнее первой очереди вдоль улицы Шварца и будет соединено с первой очередью переходной галереей. Первый этаж займет гипермаркет, второй – торговля, третий будет отдан под развлекательный блок. Арендопригодная площадь составит 32 000 кв. м. Наземная парковка перед второй очередью сможет вместить 256 машин, подземная – 850. Строительство планируется завершить к середине 2011 году.

Девелоперская компания «КИТ–Кэпитал» же приступила не к реконцепции, а к реконструкции ТЦ «КИТ» в Екатеринбурге. По данным, предоставленным ОАО «КИТ-Кэпитал», в сложившейся рыночной ситуации изменения необходимы. Современный посетитель ТРЦ становится все более требовательными к сервису и комфорту при совершении покупок. 

«Уже спланирован комплекс маркетинговых инструментов для реконцепции и продвижения нового имиджа ТРЦ, начато их практическое внедрение. В первую очередь, будут изменены архитектурные, интерьерные решения в ТРЦ, он станет более просторным, современным. Изменится состав арендаторов. Постоянно совершенствуется политика взаимодействия с существующими арендаторами, позволяющая интегрировать рекламные стратегии для наиболее эффективного сотрудничества и продвижения товаров. Для принятия наиболее верных и объективных решений компания постоянно проводит маркетинговые исследования», – добавили в «КИТ–Кэпитал».

«В 2008 году основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости сохранятся, рынок будет продолжать пополняться новыми качественными объектами коммерческой недвижимости. Объекты с профессиональной концепцией, грамотно подобранным пулом арендаторов и качественным управлением будут постепенно вытеснять с рынка неконцептуальные объекты», – рассказывает наш эксперт, генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

«Соответственно, для того, чтобы сохранить позиции на рынке, таким объектам необходимо будет проводить реконцепцию. Перенасыщения рынка в 2008 году не произойдет, поскольку рынок – понятие не статичное, а динамичное. Все понимают, что если на рынок заходит более сильный игрок, он вытесняет более слабого. Рынок живет и развивается: одни открывают новые объекты, другие закрывают, третьи перепрофилируют, четвертые диверсифицируют бизнес и так далее. Что касается появления новых проектов в 2008 году, будет хорошо, если откроются объекты, которых ждали еще в этом году. К сожалению, пока сроки их открытия туманны. Это «Гулливер», «Мегаполис», «Рок–н–Молл», «Призма», – рассказывает наш эксперт.

В этом году «Оборонснабсбыт» открыл на месте известного в городе рынка стройматериалов принципиально новый для столицы Урала объект – Ритейл–Порт «Докер». На территории бывшего оптового рынка возвели 20 двухэтажных специализированных магазинов (площадью 1500 –2000 кв.м. каждый), которые образовали целые улицы http://www.justmedia.ru//news/economy/2007/09/06/31033.

Избалованные и кочующие покупатели

Покупатели, как известно, оценивают торговые центры на свой лад, их просто «концепцией» не заманишь. То есть – голосуют ногами. Ниже мы продемонстрируем вам посещаемость крупнейших торговых комплексов Екатеринбурга. В этом году эксперты рынка впервые заметили явление, которое в 2008 году будет, скорее всего, наблюдаться повсеместно. Как мы уже писали, появились «кочующие покупатели». Маркетологи торговых центров называют так людей, которые «мигрируют» из одного торгового центра в другой. На них ориентируются рекламные отделы тех ТЦ, стратегия продвижения которых направлена вовне. В Екатеринбурге покупатели кочуют между торговыми центрами со схожей концепцией продвижения – «Гринвич», «Парк Хаус», «Карнавал». Те, в которых концептуальной основой пиара стали культура потребления и шоппинг.

Председатель Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев считает, что с открытием в Екатеринбурге новых торговых центров существенно изменятся концепции продвижения. «Сегодня продвижение должно быть связано с географией. Если маркетологу интересен район Сортировки – он должен сместить свой вектор влияния туда. Когда наступит время, что торговые центры будут располагаться рядом друг с другом ситуация будет другой. Предположительно, конкурентные пары будут такими «Парк Хаус 2» – «Парковый», «Универбыт и «Неон Молл», «Парк Хаус 1» и новый торговый центр компании «Финпромко». Будет лобовая конкуренция, и начнется настоящая борьба за покупателя», – говорит эксперт.

«У людей растут доходы и растет самоуважение. Человек уже не хочет просто покупать первую попавшуюся тряпку, он выбирает. Доходы населения растут быстро. Но даже если они вырастут на 15% – это не значит, что торговый оборот вырастет на столько же. Мы становимся цивилизованным городом, но до настоящего развития рынка нам далеко. Центров будет становится все больше и больше, но значение каждый из них будет иметь все меньшее. Например, мы продаем товар абсолютно разного уровня, и не стремимся сохранить размер среднего чека как такового. Продаем те товары, которые популярны. Из значимых событий, которые произойдут на рынке, я бы без сомнения назвал открытие третьей очереди «Гринвича». Потом посмотрим на второй «Парк Хаус», на «Рок-н-Молл», – рассказывает генеральный директор торгового центра «Успенский» Леонид Базеров. Кстати, в «Гринвиче» тоже не «зацикливаются» на среднем чеке, общей системы подсчета нет. Маркетологи ТЦ ищут фишку, которая привлечет «кочевников» именно к ним. Чем больше у покупателей выбор и чем больше однотипных торговых центров, тем больше будет «кочующих потоков». Поэтому следующий год станет не только годом реконцепций старых торговых центров, но и годом «поиска» себя для центров новых.

Итоги и планы

В нашем опросе приняли участие крупные торговые комплексы Екатеринбурга. Мы благодарим всех, кто несмотря на бешеную предновогоднюю «гонку» предоставил нам информацию о своих итогах и о планах на будущее. Нас интересовали данные по посещаемости, по среднему чеку и планы на будущее управляющих компаний.

«Гермес–Плаза» (данные предоставлены УК торгового центра):

Для Торгового Центра Гермес–Плаза 2007 год стал временем укрепления позиций на рынке. Мы очень четко выстраивали политику соответствия выбранной концепции позиционирования. И определенные успехи уже есть. В 2007 годы в ходе ротации операторов мы кардинально изменился состав представленных брендов, открылись 23 новых для города Екатеринбурга магазина. Таким образом, по подсчетам управляющей компании, в торговом центре сейчас самое большее количество авторизованных монобрендовых магазинов сегмента «средний +» и «премиум». Что является неоспоримым конкурентным преимуществом. Кроме того, была проведена активная рекламная кампания. Что, в общем, привели к увеличению клиентского потока практически на 40 % по сравнению с 2006 годом. В 2008 году будет сделан основной упор на повышение лояльности клиентов к торговому центру «Гермес–Плаза».

«Гринвич» (по данным отдела маркетинга и рекламы торгового центра):

Нет общей системы подсчета среднего чека, этим занимаются сами магазины, по данным арендаторов – он растет. Среднемесячная посещаемость составляет более 1млн. человек – 1 070 000. Ротации арендаторов происходили, но незначительные, мы улучшаем состав наших арендаторов. Ставка аренды выросла на 3%, оборот – на 20–30%.

Затраты на реконструкцию и продвижение в основном зависят от общей ценовой ситуации, если в следующем году вся наружная реклама подорожает на 30%, естественно, наши затраты возрастут, но это не значит, что мы стали рекламироваться больше. Реконструкции как таковой у нас нет, у нас достаточно новое здание, есть лишь текущий ремонт. В целом, за год, затраты на продвижение, скорее, снизились, так как «Гринвич» завоевал свои позиции на рынке.

«Дирижабль» (по данным управляющей компании торгового центра):

Постоянно проводимые замеры покупательского потока в ТЦ «Дирижабль» показали, что уровень посещаемости ТЦ остался в 2007 году неизменным (на уровне 2006 года: в будни – 14 000, в выходные – 27 000 человек в день), что свидетельствует о лояльности клиентов. Это же подтверждают и проводимые исследования посетителей ТЦ Дирижабль». Привлечение новых арендаторов, потребность уже существующих арендаторов в новых площадях, оптимизация торгового пространства – процесс постоянный. В целом, изменения в пуле арендаторов за 2007 год произошли только положительные: например, добавился и еще один крупный «якорь» – медиамаркет «Сфера», который занял более 850 кв.м., добавился также и уникальный зоомагазин, в котором можно приобрести не только корма и аксессуары для домашних питомцев, но и экзотических животных и птиц (питонов, шиншилл и т.д.). Общая занятость площадей ТЦ на сегодняшний день составляет – 100%. За последний год средняя арендная ставка выросла на 12%. Рост стоимости аренды обусловлен как экономическими факторами, так и ростом потребности арендаторов в площадях ТЦ. Так, за год ТЦ повысил уровень заполняемости торговых площадей, а также привлек новых арендаторов.

«Кит»:
 

Если рассматривать сеть торговых центров «КИТ» в целом, то увеличение покупательского трафика происходит в каждом городе. Темпы, динамика, безусловно, по каждому городу являются различными, что связано с местными условиями рынка. Если брать только Екатеринбург, то здесь динамика определенно положительная, причем увеличение происходит значительными темпами. Это подтверждается как ростом благосостояния населения, так и теми маркетинговыми инструментами, которые компания использует для эффективной работы и продвижения ТРЦ «КИТ».

Среднемесячный трафик посетителей: порядка 235 тысяч человек. Средневзвешенное количество посетителей в будний день составляет 8 670 человек. Средневзвешенное количество посетителей в выходной день составляет 13 430 человек. Произошли изменения в пуле арендаторов. В составе якорных появился новый участник – федеральная сеть супермаркетов товаров для дома и интерьера «ЧудоДом».
Также в «КИТе» произошло качественное изменение в составе арендаторов: увеличился предлагаемый ассортимент товаров и услуг, появилось больше брендовых товаров. С изменением конкурентной обстановки и требований покупателей меняется и торговый центр КИТ. Компания ОАО «КИТ–КЭпитал» приступила к реконструкции действующих площадей торгово–развлекательного центра «КИТ» в Екатеринбурге, строительству третьего блока ТРЦ. Это будет пристрой к существующему блоку В. В данном пристрое расположатся развлекательная зона, в т.ч. боулинг, галерея бутиков, большой фудкорт и также будет небольшая офисная часть.

Реконструкция ТРЦ «КИТ» закончится летом 2008 года.

«Мега» (информация предоставлена отделом рекламы и pr торгового центра):

– Ежемесячное количество посетителей МЕГА примерно равно (иногда чуть меньше) количеству жителей Екатеринбурга.

– количество арендаторов увеличилось, ротации происходили, но редкие.

Молл «Парк Хаус» (информация предоставлена отделом рекламы торгового центра):

Средний чек вырос примерно в 2 раза – 1500–2800 рублей. Количество посетителей в месяц возросло. Ненамного, но динамика присутствует. Крупных ротаций арендаторов нет, но произошла смена части магазинов. Среди нового – открытие кафе на втором этаже. В 2008 году планируется около 1 млн. потратить на реконструкцию молла. 

«Успенский» (информация предоставлена управляющей компанией торгового центра):

Средняя ставка арендной платы составляет 1060 долларов за 1 квадратный метр в год (включая все затраты). Средний чек в разные месяцы года различен. Летом – средний чек по женской одежде: 2000 – 2200 руб., по мужской 2500 руб. в среднем. Зимой – значительно выше за счет верхней одежды (она дороже). При этом, как заявляет Исполнительный директор ТЦ «Успенский» Антон Бурыкин, статистика «среднего Чека» вещь достаточна относительная. Например, во франчайзинговом универмаге итальянской одежды – «OVIESSE» средний чек летом – 500–600 рублей, зимой 800–900 рублей. Посещаемость торгового центра в месяц – 600 000 человек, (средняя в день – 20 000 человек), в декабре – традиционно выше.

 

Торговые центры, открытие которых запланировано в 2008 году

№ п/п
Торговый центр
Общая площадь, тыс. кв. м
Торговая площадь, тыс. кв. м
<!--[if !supportLists]-->1.       <!--[endif]--> 
Гринго
12
5,6
<!--[if !supportLists]-->2.       <!--[endif]--> 
АРМАГ
10,5
7,2
<!--[if !supportLists]-->3.       <!--[endif]--> 
Призма (торгово-офисный)
77
35
<!--[if !supportLists]-->4.       <!--[endif]--> 
Мегаполис
65
30
<!--[if !supportLists]-->5.       <!--[endif]--> 
SONY-центр (торгово-офисный)
22,36
9,3
<!--[if !supportLists]-->6.       <!--[endif]--> 
Европа (торгово-офисный)
35
8,77
<!--[if !supportLists]-->7.       <!--[endif]--> 
III оч. Сибирский трактъ
15
12
<!--[if !supportLists]-->8.       <!--[endif]--> 
Рок-н-молл
62
30
<!--[if !supportLists]-->9.       <!--[endif]--> 
ТЭН (торгово-офисный, Малышева-Воеводина)
8,9
5,06
<!--[if !supportLists]-->10.    <!--[endif]--> 
ТМ-Энергомаш
10,5
7
<!--[if !supportLists]-->11.    <!--[endif]--> 
 

<!--[if supportFields]-->

<!--[if supportFields]-->

 

 

Просмотров: 2389

Автор: Таис ЖАНГАРИНА, Елена ГОНЧАРОВА

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Loading...

Инженер Сергей Колмаков:

«А почему бы и не подурачиться в нашу пасмурную погоду?»

четверг, 17 октября

Сегодня

+3
+3
+4
+4
Днем
0
0
Вечером
Загрузка...

Последние события

Вчера в 18:40

В Екатеринбурге покажут балет «Лебединое озеро», в рамках юбилейного тура

Тур посвящен 70-летию художественного руководителя московского государственного театра «Русский Балет».

Вчера в 17:16

Медведеву предложили снизить скорость для водителей в городах до 50 км/час

Об этом заявил глава Вологодской области.

Вчера в 17:11

Екатеринбург услышит саундтрек к комиксам про Бэтмена

В «Телеклубе» 18 октября группа Lumen представит новую программу «Страх».

Вчера в 16:55

Смартфоны Xiaomi Redmi за 99 рублей в месяц в магазинах Билайн

В акции участвуют несколько моделей смартфонов.