В Екатеринбурге сейчас работает 75 деловых центров.
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга перешел из стадии стабилизации в стадию устойчивого роста — об этом свидетельствует уровень арендных ставок, показатели заполнения объектов, а также введение на рынок новых объектов, в том числе многофункциональных — «Манхеттен», «Высоцкий» или будущий «Форум». Об итогах года и основных тенденциях развития рынка офисной недвижимости — в материале JustMedia.
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга замедлится в развитии
В Екатеринбурге на сегодняшний день 75 деловых центров общей площадью около 1016,9 тыс. кв. метров. По прогнозам администрации Екатеринбурга, объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн. кв. метров, а количество современных бизнес-центров составит 91 объект.
Вместе с тем, по мнению директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, в ближайшие два-три года следует ожидать замедления темпов развития рынка офисных центров. Связано это с тем, что в настоящее время вводятся объекты, начатые преимущественно до 2008 года. В кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Так, по данным УПН, если в течение 2012 года в эксплуатацию будет введено 135 тысяч кв. метров офисных площадей, то на 2013 года запланирован ввод только 50-60 тысяч кв. метров.
«Учитывая, что средний срок реализации проектов офисных центров три-пять лет, логично предположить, что падение ввода новых офисных площадей ожидается в 2013-2014 годах. По мнению ряда аналитиков, такая ситуация даже может вызвать дефицит предложения офисных площадей в этот период»,— говорит Александр Засухин.
Однако он отметил, что для создания дефицита необходимым условием является появление новых компаний, арендующих офисные площади, и расширение площадей существующих арендаторов, что возможно достичь только при стабильной экономической ситуации в России. Также о замедлении темпов развития рынка говорит и длительный срок заполнения новых объектов арендаторами.
Владельцы офисных центров перейдут на стороннее управление
Екатеринбургский рынок офисной недвижимости, как и во всем цивилизованном мире, постепенно перейдет на стороннее управление. Что позволит собственникам значительно упростить процедуру выхода их проекта на рынок и дать старт продажам.
«В Европе даже банки, выдающие кредиты девелоперам на строительство новых бизнес-центров, предпочитают, чтобы зданием управляла сторонняя организация — чтобы денежные потоки были прозрачными, а все аутсорсинговые услуги проходили на тендерной основе. Поэтому современные тенденции рынка — это аутсорсинг и сторонняя УК. Создание в крупном холдинге своей управляющей компании иногда оправдано, но это шаг назад»,— говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Лушников.
Однако на сегодняшний день в Екатеринбурге 90% собственников офисных центров избегают заключения договоров со сторонними управляющими компаниями. Связано это с опасениями как самих девелоперов, так и руководителей управляющих компаний, которые обычно входят в состав строительных холдингов.
«Собственник делового центра считает, что управляющая компания, входящая в чужой холдинг, может начать реализовывать интересы своей головной организации. Поэтому ему часто безопаснее создать собственную управляющую компанию, которая будет заниматься только его объектами, даже несмотря на то что это будет гораздо менее эффективно с экономической точки зрения»,— говорит заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде.
Вместе с тем, по словам экспертов, у владельцев екатеринбургских деловых центров интерес к внешнему управлению постепенно растет. Об этом свидетельствует количество заявок, поступивших в крупные УК от владельцев деловых объектов. Так, только в УК RED за прошедший год поступило 20 таких заявок.
Офисники начнут строить за пределами центра Екатеринбурга
В столице Урала наибольшее количество бизнес-центров современного уровня сосредоточено в центральных районах. Так, в Ленинском их 29% (22 объекта), в Кировском — 23% (17 объектов), в Октябрьском — 21% (16 объектов) и в Верх-Исетском —16% (12 объектов). На территории окраинных районов — Железнодорожного, Чкаловского и Орджоникидзевского — располагаются от двух до четырех бизнес-центров (3-5%) в каждом.
По мнению Андрея Брауде, одна из тенденций рынка — это появление новых проектов на удаленных от центра города площадках с хорошей транспортной доступностью. Наиболее востребованными здесь будут офисы класса «В» и «В+», при условии наличия в них просторных парковок и разумного соотношения цены и качества, считают эксперты.
«Освоение более привлекательных с точки зрения бизнеса районов говорит, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге находится в стадии формирования. В то же время следует отметить, что в центре города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. В связи с чем, эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров»,— говорит директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.
Арендные ставки могут вырасти на четверть
В течение 2011-го и первой половины 2012 года арендные ставки на качественные офисные площади имели положительную динамику, что вызвано, с одной стороны, повышением коммунальных тарифов, а, с другой — восстановлением рынка. Вместе с этим рост ставок сдерживается обостряющейся конкуренцией и постояным увеличением количества офисных площадей на рынке Екатеринбурга. Таким образом, в целом можно отметить тенденцию повышения арендных ставок на рынке, однако достичь параметров докризисного уровня, по словам Александра Засухина, удастся не раньше 2014 года.
В данный момент Екатеринбург по количеству предложений в сегменте класса «А» и «В+» находится на третьем месте в России после Москвы и Санкт-Петербурга. Регистрируется увеличение спроса на крупные площади — 500-1000 кв. м, что связано с желанием арендаторов расширяться и переводом офисов федеральных и международных компаний из Москвы в Екатеринбург.
Вместе с тем, разрыв арендных ставок в одном классе может достигать 40-60%. Например, качественный офис в классе «В» может стоить 1600 рублей за кв. м., но есть предложения и за 800 – 1000 рублей за кв. м. На конец года средняя стоимость квадратного метра в классе «А» составляет 1400-1600 рублей, в «В+» — 1180 рублей, в «В» — 1040 рублей и в «С» — 690 рублей.
«В 2013-м рост ставок составит 8-10% и будет дифференцирован в зависимости от качества объекта. Морально устаревшие объекты или бизнес-центры с неэффективным управлением будут терять в ставках и заполняемости. И, напротив, в объектах качественных с профессиональным менеджментом рост ставок может достигнуть 20-25%, а простои помещений будут минимальными. Не исключен даже дефицит помещений»,— говорит заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде.
Усиление конкуренции повысит качество услуг в деловых центрах
Среди основных тенденций на рынке деловой недвижимости, по словам директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, является усиление концептуализации офисных центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки и перехода рынка в качественный период развития.
«Расширение комплекса услуг становится одним из ключевых факторов их конкурентоспособности. Просматривается тенденция создания офисных центров для диверсификации рисков и повышения доходности на базе многофункциональных комплексов. Примером таких центров является: «Высоцкий», «Манхэттен», «Европа», «Азия»,— говорит Александр Засухин.
По прогнозам специалистов, при сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит дальнейшее постепенное восстановление после кризиса. Учитывая, что рынок офисных центров перешел от экстенсивного периода своего развития к качественному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные центры класса «С».
Просмотров: 10967
Автор: Екатерина Турдакина
