Прогнозы застройщиков и аналитиков.
После окончания пандемии коронавируса девелоперов Екатеринбурга в 2022 году ждали новые испытания. По их мнению, в таких условиях, как в этом году, рынок недвижимости не работал никогда. Условия тяжелее, чем в кризисы 2008, 2014 годов. Однако возникшие трудности не остановили запуск новых проектов и текущие стройки, а продажи, по их словам, просели лишь на короткий период времени.
О том, как девелоперам города удалось выжить в текущих условиях, что было с основными показателями рынка недвижимости, и каким будет 2023 год, читайте в материале JustMedia.ru.
Екатеринбурге вновь побил рекорд по объему строящегося жилья, но затоваривания рынка нет
В 2022 году Екатеринбурге вновь побил рекорд по объему строящегося жилья. В данный момент в городе возводят 3,7 млн кв. метров. Однако, несмотря на это, по словам руководителя аналитического отдела уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, затоваривания рынка пока нет. К моменту сдачи объекта доля непроданных квартир в общем объеме предложения составляет 6-7%, поэтому пока ситуация не вызывает озабоченности. Однако, как отмечает эксперт, последнее связано, прежде всего, с тем, что многие проекты, которые сегодня остаются на рынке, продавались в период повышенного спроса — в 2020-2021 годы.
«В проектах, выходивших на рынок в 2022 году, объем нереализованных квартир достаточно большой. И тут вопрос к каждой строительной компании о том, как она планирует наполнять эскроу-счета, обслуживать кредиты. Тактические решения в этом плане у компаний сильно отличаются. Первые готовы к скидкам, вторые — делают ставку на постепенное оживление рынка и не прибегают к заметному ценовому стимулированию», — говорит Михаил Хорьков.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, всего в данный нашем регионе возводят 75144 квартиры. 25% из них площадью 35-45 кв. метров, 18% — 55-70 кв. метров, 3% — 85-100 кв. метров и 2% — более 100 кв. метров. По 16% приходится на объекты площадью 45-55 кв. метров и 25-35 кв. метров. По 10% у объектов площадью до 25 кв. метров и 70-85 кв. метров.
Данные с сайта ЕИСЖС.
Застройщики пока не корректируют свои планы, но закладывать новых объектов стали меньше
Пик девелоперской активности пришелся на 2021 год. В этом году, несмотря на то, что рост объемов строящегося жилья продолжается, застройщики заложили меньше проектов, чем в прошлом. В 2023 году, вероятнее, произойдет дальнейшее снижение этого показателя, отмечает Михаил Хорьков. На стадию стройки будут выходить те, проекты, которые готовились в 2021-22 годы, но массовой спешки в этом процессе уже не будет.
«Может быть, кто-то заморозит новые проекты или отложит выход на стройку, но это будут единичные случаи. Планы по вводу и продажам многие, я думаю, скорректируют. Некоторые компании уже сейчас гораздо меньше в продажу выводят, чем могли бы для того, чтобы удержать финансовую устойчивость. Но мы пока не собираемся корректировать свои планы», — говорит генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал» Владимир Крицкий.
Большинство других опрошенных JustMedia.ru девелоперов также подтвердили слова эксперта и заявили о том, что они пока не намерены отказываться от реализации новых проектов, откладывать выход на стройку или замораживать строящиеся объекты
«Надеюсь, что никакого обвала не будет. Конечно, при этом работа у застройщика идет ювелирная: с минимальной маржой и на грани рентабельности. Все, кто что-то запланировал, конечно, намерены это реализовать. Придерживать особого смысла нет. Возможно, что несколько скорректируются планы по реализации. Допустим, они будут выполняться не на 100%, а на 80%. Или немного растянутся во времени», — говорит заместитель генерального директора по региональному развитию ГК «ЭНКО» Павел Петриченко.
Не планирует корректировать свои планы ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург». По словам управляющего директора застройщика Евгения Шилова, компания готовит новые площадки, проектирует новые дома и стоит высокими темпами начатые. Так, в четырех больших кварталах: Белая башня, Веер-парк, Космос, Южный сад планируют запускать новые очереди. Также прорабатывается запуск проектов на новых городских локациях.
«Как только повестка будет меняться в положительную сторону, возникнет высокий отложенный спрос. Все ходят на работу, получают зарплату, но при этом не покупают машины, реже стали ездить в отпуск, то есть денег тратят меньше. На мой взгляд, это приведет к тому, что у потребителей появятся накопления. Так было в пандемию. Как она закончилась, все стали вкладываться в ипотеку и покупать жилье. Окончательное решение о том, будем ли начинать новые дома, примем в феврале-марте 2023 года. Но пока, повторюсь, планы не меняем», — отмечает Евгений Шилов.
Данные с сайта ЕИСЖС.
Всего за период с января по ноябрь в многоквартирных домах, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, было введены 1260 тысяч кв. метров. В 2023 году, по данным администрации Екатеринбурга, девелоперы планируют сдать 1 млн 540 тысяч кв. метров, в 2024 — 1 млн 250 тысяч кв. метров.
Цены на строительные материалы стабилизировались
По итогам прошлого года стоимость строительных материалов по некоторым позициям выросла на 100%. В этом году цены стабилизировались. По некоторым позициям даже произошел откат. Однако, по словам Владимира Крицкого, это показатель все равно выше, чем был до резкого повышения.
«Цены стабилизировались со второго полугодия. Не росли, а по некоторым позициям, напротив, снизились. Например, стоимость дерева сначала выросла в три раза, а потом в 1,5 раза снизилась. Металл подешевел, но, конечно, до повышения стоимость была ниже. Сохраняется дефицит кадров на стройке по всем категориям, в связи с этим увеличивается рост заработной платы, а, значит, и расходы на строительные работы», — говорит Владимир Крицкий.
По словам Евгений Шилова, по базовым материалам, в числе которых металл, бетон, цены действительно стабилизировались. Однако некоторые позиции все-таки продолжили дорожать. Прежде всего, это касается отдельных материалов и оборудования.
Основной спрос сегодня приходится на дома высокой степени готовности
В Екатеринбурге после резкого повышения ипотечной ставки до 20% годовых в конце февраля спрос на покупку жилья в марте-апреле, по оценкам экспертов, снизился примерно на 50-70%. К лету ситуация стабилизировалась. Второе серьезное падение спроса отмечалось в октябре после объявления в стране частичной мобилизации. Однако уже в ноябре рынок недвижимости вновь ожил.
Данные УПН
По словам руководителя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаила Хорькова, в октябре был серьезный провал по продажам, но он не перешел в тенденцию. Ноябрьская активность рынка оказалась достаточно высокой. Для рынка новостроек сыграл фактор возможной отмены льготной ипотеки. Было много страхов у покупателей, что они не смогут взять «дешевый кредит», поэтому они торопились закрыть сделки. В итоге ноябрь застройщики закрыли с показателями выше сентября. На вторичном рынке негативные ожидания не получили развития. Рынок оставался живым, но, конечно, это все в масштабах 2022 года. С точки зрения активности, он, конечно, не вернулся к уровню 2021 года, когда отмечался ажиотажно высокий спрос.
«Ждем, что декабрь за счет перераспределения покупателей будет довольно неплохим. В начале следующего года, как это обычно бывает, ожидается спад продаж. Участники рынка к этому готовы. Многие как раз, объявляя скидки в четвертом квартале этого года, исходили из того, что надо увеличить продажи в конце 2022, потому что начало 2023 может быть сложным. Частично это связано с тем, что была неизвестна судьба льготной ипотеки и общей неопределенностью. Что будет дальше, пока прогнозировать сложно, потому как очень много нерыночных факторов», — отмечает аналитик.
По словам Евгения Шилова, основной спрос сегодня приходится на дома высокой степени готовности. Люди даже при сохраненной льготной ипотеки с осторожностью вкладываются в новые проекты 1,5-2 летней давности.
В 2022 году на рынке остались покупатели, которые покупают жилье для себя, а не в качестве инвестиций
В Екатеринбурге в сентябре 2022 года, по данным УПН, на вторичном рынке на продажу были выставлены 7-8 тысяч квартир. На первичке этот показатель был на уровне 42 тысяч квартир. Среди них: 16,7% занимали студии, 38,6% — «однушки», 29,9% — «двушки», 12,9% — «трешки» и 1,8% — квартиры, где четыре и более комнат.
Данные УПН
По словам Михаила Хорькова, продажи просели по всем категориям квартир. Однако спрос на двухкомнатные объекты площадью 50-60 кв. метров снизился не так сильно, как на студии и однокомнатные. Это связано с тем, что в прошлом году на этапе повышенного спроса было много необязательных, инвестиционных сделок. Последние всегда концентрируются в группе самого компактного жилья. Сейчас на рынке остались покупатели с текущими жилыми потребностями и этот спрос более устойчивый. Он не столь волатилен, как на компактные квартиры.
«В текущих условиях спрос больше на реальные потребности людей, нежели инвестиционные. Жизнь идет, жилье людям необходимо. Мы работаем определенно в аналогичных деньгах, как и прошлом годом. Продали меньше метров, но это нивелировалось за счет роста цен. Это очень хорошо, потому как мы ожидали серьезное падение к уровню прошлого года, но его не случилось», — отмечает Евгений Шилов.
Рынок жилья продолжит развиваться в двух направлениях: просто и дешево/качественно
Увеличения доли квартир большей площади или сокращения объема студий и однушек, вероятнее всего, не произойдет, уверен Михаил Хорьков. По его мнению, рынок жилья, как и последние несколько лет, продолжит развиваться в двух направлениях. Одни застройщики, делающие ставку на низкобюджетный сегмент, и дальше будут наращивать долю максимально компактных квартир. Вторые — будут реализовать проекты для тех людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
«Последние несколько лет рынок развивался в двух направлениях: простое и максимально дешевое жилье и качественные проекты в сегменте комфорт и -бизнес-класса. И это расслоение рынка сохранится. Проектов простых не скажу, что становится сильно больше, но тренд сохранятся. Будут ли девелоперы и дальше инвестировать в более дорогие проекты, будет зависеть от темпов реализации тех корпусов, которые сейчас находятся в стадии реализации», — говорит Михаил Хорьков.
Аналитик также добавил, что если спрос будет и дальше смещаться в сторону покупателей, жалеющих улучшить жилищные условия, то тогда вырастет спрос на качественные объекты. В этом случае у потребителей есть запрос не только на увеличение площади квартиры, но и в целом условий проживания: локации, благоустройству территории и мест общего пользования.
Девелоперы Екатеринбурга уверены, что уже сегодня качество большинства продаваемых в новостройках квартир довольно хорошее.
«Базовое качество объектов, на мой взгляд, сегодня достаточно хорошее. Это касается, в том числе чистовой отделки. Много кварталов с достаточным уровнем комфорта для людей. В них отличный баланс между уровнем благоустройства, инфраструктуры внутри и снаружи. Те застройщики, кто хотят как-то выделится в конкурентной среде и повысить стоимость проекта, делают что-то экстрадобавочное. Сложнее сегодня, конечно, с проектами элит- и бизнес-класса, где необходимо принимать решения, которые больше завязаны на импортных составляющих. Это сложнее и дороже», — говорит Евгений Шилов.
С тем, что качество проектов сегодня высокое, и оно продолжит улучшаться, согласен и Павел Петриченко. По мнению эксперта, продуктом будут заниматься все более детально. Это касается благоустройства дворовой территории, внутреннего наполнения, качества отделочных работ и строительных материалов. Все, что важно для покупателя.
Владимир Крицкий считает, что качество проектов — это не основное, на что опирается покупатель при выборе квартиры. Людям сегодня в целом сложно решиться на покупку первого жилья или улучшения качества жилищных условий.
«Есть психологическая неопределенность. Непонятно, что будет дальше с работой, доходами семьи, поэтому люди крайне аккуратно начали относится к приобретению жилья. Кроме того, сбережений особо нет ни у кого. В таких условиях мы не работали никогда. Условия тяжелее, чем в кризисы 2008, 2014 годов. Надеемся, что продление государством льготной ипотеки и внесение изменений в программу семейной ипотеки, позволяющую тем, у кого двое детей в возрасте до 18 лет, получить кредит под 6%, поможет изменить сложившуюся ситуацию», — говорит Владимир Крицкий.
С тем, что в такой ситуации, как сегодня, рынок недвижимости не был никогда, согласен и Михаил Хорьков. Аналитик отмечает, что 2022 год — не имеет отчетливого тренда и характеристик, как это было в 2008 и 2015 годах. Тогда в течение длительного периода времени было снижение продаж, цен. На вторичке и первичке отмечалась ценовая стагнация. Рынок долгое время искал точки для восстановления спроса. В 2022 году ситуация в течение одного года контрастная: взлеты и падения. Какого-то единого движения не было и в этом отличие.
За последние два года квартиры в новостройках подорожали на 42%
В Екатеринбурге, по данным УПН, основной объем сделок в 2022 году — 64% — пришелся на объекты стоимостью до 5 млн рублей, площадь которых не более 50 кв. метров. Доля сделок с ипотекой за 10 месяцев текущего года составила 74%. С начала года стоимость квартир в новостройках Екатеринбурга выросла на 16%, на вторичке — на 9%. За два года первичка подорожала на 42%, вторичка — на 32%.
«Себестоимость строительства жилья и итоговая стоимость квартир растут. В среднем за год можно говорить о 15-20%», — говорит Павел Петриченко.
Программа КРТ развивается, но не стоит ждать бурной динамики
В начале 2021 года начал действовать закон о комплексном развитии территории (КРТ). Уральские девелоперы уверенно заявили, что в ближайшие годы эта форма освоения земельных участков в Екатеринбурге станет преимущественной, потому как это самый эффективный инструмент преобразования депрессивных районов. Несмотря на это, в этом году, как и в конце прошлого, девелоперы очень неохотно общаются на эту тему.
«Начало КТР положено. В 2022 отторговали пять площадок под жилье и две — промышленные. Более подробно о том, как это будет реализовываться, проблемах таких проектов лучше спросить у тех, кто покупал эти площадки», — отметил Владимир Крицкий.
По словам Михаила Хорькова, программа КТР развивается, но не стоит ждать бурной динамики. Движение в этом направлении началось и, естественно, что рынок будет пополняться новыми проектами в рамках тех районов, которые вовлекаются в эту программу. В общей доле такие объекты не будет превалирующими, но они сделают рынок более разнообразным с точки зрения территориального месторасположения.
Данные УПН
Прогнозы застройщиков и аналитиков о том, что будет с рынком жилья в 2022 году, читайте в нашем большом прошлогоднем аналитическом материале.
Просмотров: 9088
Автор: Екатерина Турдакина