Продажа квартир в Екатеринбурге замерла. Будет ли новый пик цен в 2007 году?

К концу года в Екатеринбурге сложилась сложная ситуация на рынке жилья. Мало того, что за год цены выросли на 100 % так еще и застройщики решили придержать квартиры в новых домах и к ноябрю практически прекратили заключать сделки, предлагая покупателям обратиться в январе. Сделки на рынке вторичного жилья продолжают заключаться только за счет того, что люди занимаются не чистой продажей, а обменом квартир. Не очень радужная ситуация и в сфере ипотечного кредитования.

Самые лакомые кусочки застройщики решили придержать

Уже в начале ноября в Екатеринбурге сложилась ситуация, когда большинство крупных строительных компаний прекратили продавать жилье в строящихся домах до января 2007 года.

При обращении в строительные компании столицы Урала, практически все сообщили, что до января новых продаж не будет. Если в продаже и есть площади, то это очень дорогие 3-х и 4-х комнатные квартиры с огромным метражом. Как сообщил JustMedia глава комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александр Чураков, в мэрии в курсе данной ситуации. Дальновидные застройщики, особенно те, кто сами инвестируют строительство, остановили продажу квартир до еще большего подорожание квадратных метров. Как отметил г-н Чураков, в данном случае муниципалитет никак не может повлиять на хозяйственную деятельность частных субъектов, то есть застройщиков.

Из-за сложившейся ситуации в Екатеринбурге продолжает расти и стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Риэлторы сами отмечают, что хозяева заламывают порой немыслимые цены, даже если квартира находится на задворках города, имеет маленький метраж, не имеет балкона и расположена на первых либо последних этажах. В течение года покупатели сметали все. На ноябрь текущего года стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет порядка 60 тысяч рублей. Начальник комитета по строительству Администрации города отмечает, что это заколдованный круг: застройщики придерживают квартиры, начинается рост цен у вторичников, после этого цены поднимают и застройщики. Сейчас в администрации города ведется работа по сдерживанию цен в рамках 50 тысяч за квадратный метр, по крайней мере, при строительстве по муниципальным программам.

Александр Чураков отметил, что пока рынок жилья не будет достаточно наполнен квадратными метрами, цены не перестанут расти. В 2006 году в эксплуатацию планируется сдать около 700 тысяч квадратных метров жилья, к сожалению, этого не достаточно, чтобы подорожание квартир в столице Урала остановилось. Чтобы насытить рынок в год нужно сдавать как минимум 1,5-2 миллиона квадратных метров жилья.

Что же все-таки произошло в 2006 году

По данным Уральской палаты недвижимости средняя цена квадратного метра жилой площади выросла в столице Урала с 1 до 2 тысяч долларов за 2006 год. Правда, к концу года рост цен начал замедляться. "Прогнозируя ситуацию, можно предположить, что сроки продаж в ближайшее время будут возрастать, а объем предложения продолжит увеличиваться темпами порядка 5-10% в месяц. Вероятнее всего до конца года темпы роста цен снизятся до 5-8% в месяц, а в первой половине следующего года не исключена относительная стабилизация и корректировка цен на отдельные категории квартир", – сообщил аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Аналитики отмечают, что такая ситуация на рынке жилья связана с ростом доходов населения, развитием ипотечного кредитования и дефицитом нового жилья на рынке недвижимости. Кроме того, раз начавшись, подорожание недвижимости привело к тому, что эта сфера вложения денег стала крайне привлекательной. И пошел приток «инвестиционно-спекулятивных» денег. Как отмечает вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко, до 40% инвестирования в жилищном рынке составляют средства предприятий, которые просто вкладывают деньги в строительство в целях получить доход, а не купить жилье.

Владимир Герасименко считает, что в будущем году рост цен на квадратный метр не превысит 30% годовых. Основная причина роста цен на квартиры в будущем - это нехватка энергетических мощностей РАО ЕЭС. Плата за подключение к системе электроснабжения строительного объекта все время растет, уже сейчас отмечается существенный дефицит энергомощностей. В начале 2007 года, прогнозирует Герасименко, предложение по продаже квартир возрастет. В первую очередь это связано с тем, что выставят для продажи квартиры, которые были купены для инвестирования средств. Рост цен замедлился, для многих это будет сигналом к продаже жилья.

Продажи на рынке жилья уже к ноябрю начали снижаться

Казалось бы, строители и риелторы должны радоваться, что их товар стоит все больше. Однако, как и следовало ожидать, безудержный рост цен к концу года все-таки привел к замедлению продаж. Если посмотреть, как росли продажи жилья в Екатеринбурге за прошедший год, то мы увидим, что с июля 2005-го по февраль 2006 года показатели объема продаж устойчиво росли. С февраля (когда, собственно, и начался рост цен) по июль показатель продаж начали замедляться. Люди, недовольные ростом цен, но считающие еще, что это временная ситуация, снизили свою покупательскую активность. Летом наблюдается резкий рост продаж. Народ почувствовал, что подорожание квадратного метра становится необратимым, и бросился покупать, пока есть возможность. Кроме того, начали реализовываться наконец продажи, которые весной застряли из-за того, что клиентам пришлось искать большие суммы денег. Как отмечает Владимир Андреев, хозяин одной из крупных риэлторских компаний Екатеринбурга, в дальнейшем возможно продолжение замедления продаж. Резкого падения нет только потому, что многие сделки совершаются не по чистой продаже, а по обмену. И то сейчас все чаще так называемые «цепочки» срываются из-за того, что кто-то из клиентов уже не может потянуть взвинченные цены.

Резкий рост продаж жилья отмечался в столице Урала в 2003-2004 годах, тогда квартиры в Екатеринбурге подорожали на 78% за год. В 2005 темпы снизились, подорожание составило около 30%. В 2006 году рынок пережил резкий подъем продаж жилья, в 2007 аналитики Уральской палаты недвижимости прогнозируют как замедление роста цены на квадратный метр, так и снижение уровня продаж.

К концу года банки отмечают снижение интереса к ипотеке

Система ипотечного кредитования существенно не влияет на рост квадратного метра жилья - в один голос уверяют аналитики и риелторы. Сейчас по ипотеке покупают квартиру около 7-8% горожан. В связи с резким ростом цен, ипотечное кредитование в 2006 году снизилось. Многие люди, которые уже собрали все документы, были вынуждены отказаться от ипотеки. Если в 2005 году, чтобы купить квартиру, нужно было взять в кредит около 600 тысяч рублей, то в 2006 году это уже минимум 1-2 миллиона. Потянуть такую сумму могут, естественно, не многие. Как отмечает вице-президент Финпромбанка Раиса Садыкова, темпы ипотеки, действительно, притормозились. Это связано с тем, что по программам банков суммы на покупку квартиры перечисляются только через месяц после того, как будут рассмотрены все документы, многие продавцы не готовы ждать столько времени. Кроме того, как было сказано ранее, увеличилась и стоимость квартиры, многим заемщикам просто не по силам выплачивать такие крупные кредиты. Как отмечает Садыкова, в следующем году ситуация должна измениться к лучшему. Во-первых, многие банки сокращают сроки передачи кредита до нескольких дней. Плюс к этому снижается и процентная ставка Сбербанка Росси на ипотечный кредит. В 2007 году она составит 10% против 11% в текущем.

Сколько домов вырастет в Екатеринбурге в новом году

По словам главы комитета по строительству администрации Екатеринбурга в будущем году мэрия планируют ввести в эксплуатацию около 770 миллионов квадратных метров жилья. Интересно, что представители строительных компаний еще в 2005 году отмечали, что в ближайшее время темпы строительства значительно снизятся. Это связано с введением новых правил получения земли (через аукционы, с подготовкой государственным органом полного пакета документов), новых градостроительных требований (типа проектов планировки квартала, даже если в нем строится один дом), а также проблем с подключением к электроэнергии. Однако возможно в ближайшее время ситуация с получением пакета документов на строительство и изменится к лучшему. В Москве готовится документ, по которому застройщики будут получать одно разрешение на строительство, вместо 20, которые необходимы сейчас.

Кроме того, сегодня строители отходят от системы разовых строек. Их интересуют комплексные застройки на площадках, где уже проведена вся коммуникация.

Аналитики рынка недвижимости считают, что в следующем году ситуация на рынке жилья улучшится. Будет легче как застройщикам, так и покупателям. Первым – начать строительство, вторым – взять ипотечный кредит и купить квартиру. Поэтому ожидать крупного повышения цен, как в этом году, не стоит. Те, у кого есть жилплощадь в Екатеринбурге, и кто просто хочет улучшить жилищные условия, смогут сделать это без больших сложностей. Для бюджетников сейчас в Администрации города разрабатывается специальная программа по ипотеке. Купить жилье по ней можно будет из расчета 25 тысяч за квадратный метр. Тем, у кого есть первоначальный капитал, на уступки собираются пойти банки. Таким образом, мечта купить квартиру в Екатеринбурге является не такой уж призрачной. Ведь даже астрологи считают, что год огненного борова будет более удачным, чем год красной собаки.