Игорь Суханов: кризис неизбежен и кризис… конечен

Генеральный директор Группы компаний «Оборонснабсбыт» убежден, что в будущее нужно смотреть с оптимизмом, не поддаваться панике и не реагировать на спекуляции на тему кризиса.
—Главной темой уходящего года стал кризис. Как он повлиял на рынок девелопмента?
—Возможно, это прозвучит жестко, но — хорошо повлиял. Хорошо в том плане, что произошло «отрезвление рынка», стали видны слабые места. Кроме того, за счет сокращения предложения на рынке по новым объектам, конкуренция стала реальной, разумной. Ведь разумная конкуренция — это конкуренция существующих объектов.
—Какой же конкуренция была до этого?
—За три предшествующих года на рынке развилась опасная тенденция — появились «случайные девелоперы», как федерального, так и регионального масштаба. А именно: люди, которые никогда не управляли недвижимостью, но имели доступ к относительно дешевым  и «длинным» деньгам, и девелопмент стал для них хобби. Эти люди заявляли «сумасшедшие» сетевые проекты, основанием для которых послужил гипертрофированный инвестиционный спрос. Инициаторы пытались доказать, что этот спрос — реальный. И тем самым они вводили рынки городов-миллионников в состояние ажиотажной гонки.
Если ты работаешь на локальном рынке несколько лет, то чувство этого рынка и клиентов у тебя есть. Когда сам не наблюдаешь волну ажиотажного спроса со стороны арендаторов, а рынок накрывает информационной волной и кто-то насаждает идею о том, что спрос, на самом деле, гигантский, ты начинаешь сомневаться: действительно ли ты имеешь связь с рынком, связь с клиентом? Может быть, ты не знаешь чего-то, что знают какие-то волшебные люди, вращающиеся в волшебных сферах, в которых есть суперклиенты, суперприбыли и суперсетевые проекты, а ты действительно отстал? Многие игроки попались на эту информационную удочку, и началась гонка метров, гонка проектов, гонка ставок. Появились операторы, которые анонсировали грандиозные планы — «открыть за год сто магазинов по всей стране». А потом оказывается, что и проектов-то нет, и операторов нет, а те операторы, которые растут ради роста — они убыточны, истинная их стратегия нарастить свой масштаб и продать сеть на волне спроса. Точно также это распространялось на сетевых девелоперов, которые гнались за тем, чтобы нарастить количество площадок, и продать проект, который есть только на бумаге и по большому счету ничем не подкреплен.
Поэтому на рынке существовала «виртуальная конкуренция» — реальные объекты соревновались с виртуальными. И теперь все стало намного проще: воздух прояснился, на рынке все встает на свои места.
—А как Ваша компания вела себя в период ажиотажа?
Наш девелоперский проект «ДОКЕР» — это, скорее, эволюционный путь развития, и я много раз говорил об этом. Проект включал в себя несколько ступеней развития, мы осуществляли поэтапный ввод площадей, а не гнались за объемами. Хотя соблазн был, но мы вовремя увидели тенденцию и начали пересчитывать экономику проектов. В частности, своевременно отказались от строительства склада класса «А» и как показало время, сейчас это не самый востребованный продукт. Мы сосредоточились на торговой составляющей и планируем приступить к реализации второй очереди, как только на рынке появятся признаки выздоровления.
—Каким год стал для группы компаний «Оборонснабсбыт»?
—В 2008 году появилась возможность осмотреться. Ответить на вопросы: в чем наши ключевые компетенции, чем нужно заниматься? Где наш рынок, в чем состоит наш потенциал? Понимание своих ключевых компетенций привело к тому, что мы начали отсекать все лишнее. Сигналы с рынка начали поступать еще в 2007 году. Поэтому с весны 2008-го мы начали активные действия, направленные на то, чтобы мягко и аккуратно, без спешки закрыть проект мебельных центров «Идея». Все успели: распродали товар, прекрасно расстались с персоналом, освободили площади. Мы понимали, что «Идея» для нас — непрофильный актив, поэтому плавно закрыли этот проект. Точно так же прошел пересмотр еще по нескольким направлениям, и в итоге пришло понимание, что нужно заниматься тем, что мы делаем хорошо, тем, что мы делаем уже 12 лет. Это управление недвижимостью. И следующим логическим шагом стало создание профессиональной управляющей компании, предъявление этой компании рынку, внешней среде, клиентам.
—То есть основная задача сформированной управляющей компании — управлять активами в рамках предприятия? Или поставленная задача шире — выйти на внешний рынок?
—Основная задача управляющей компании — это управление объектами недвижимости. Теми объектами, которые есть и будут, которые предложат нам клиенты. Это абсолютно рыночная структура, задача которой зарабатывать деньги путем реализации своих навыков, знаний, умений. Для нас создание собственной УК означает, что мы готовы взять в управление объекты недвижимости. Пока мы управляем только собственными объектами, большим имущественным комплексом — это торговые и складские объекты, где работают более 300 арендаторов разного масштаба. Мы имеем достаточно большой опыт в этой сфере, мы работаем с клиентом 12 лет, и наша УК была создана для того, чтобы  вести цивилизованный диалог с клиентом, в том числе и внешним. Очень сложно было управлять всем этим имущественным комплексом через группу разрозненных юридических лиц, поэтому реорганизация, которую мы провели и создание управляющей компании — это в первую очередь шаг, направленный на повышение собственной эффективности и во- вторых, шаг на внешний рынок. Нам необходимо оптимизировать все процессы управления объектами, тогда мы сможем предложить наши услуги новым клиентам. Последние три года идет активная работа. Из региональных компаний мы станем одними из первых, кто в следующем году будет сертифицироваться по ISO в области управления недвижимостью.
—Как сейчас можно охарактеризовать отношения между девелоперами и ритейлерами? Есть ли реальная угроза для ритейла в случае снижения объемов продаж?
—На случай снижения объемов продаж у каждого ритейлера должна быть стратегия, и он должен оперативно реагировать на эти изменения. Если объем продаж падает, значит ритейлер должен предпринимать меры по сокращению издержек: сокращать количество точек, избавляясь от нерентабельных, сокращать издержки на действующих точках, повышать выручку с квадратного метра и т.д. Но девелоперы и управляющие компании столкнулись с очень неприятной тенденцией. Что делает ритейлер в сложной ситуации? Ему гораздо проще предъявлять требования на льготные ставки и дополнительные скидки, не меняя ничего у себя, нежели самому предпринимать антикризисные меры. Многие из тех, кто требует скидок, сами не сделали ничего, для того чтобы как-то оптимизировать расходную часть на своих действующих точках и в своих компаниях. Поэтому снижение ставок возможно только на отдельных объектах, где у арендодателя будут вследствие такой ситуации сдавать нервы. На мой взгляд, пока что нет объективных предпосылок для снижения ставок. Есть мнения аналитиков, что ситуация может осложниться в феврале-марте. Но снижение ставок себе в ущерб — не выход для арендодателя. И то, что один арендатор грозит уходом или сокращением площадей не означает, что арендодатель не может взять на эти площади другого арендатора. Здесь появляется еще одна проблема — взаимоотношений арендатора и арендодателя.
—И какова ваша позиция в данном вопросе?
—Если арендатор работает с издержками, занимается оптимизацией, повышает эффективность, нацелен на повышение выручки и сокращение издержек с квадратного метра, то он не будет приходить и требовать скидку 20%-30%-50%. Он может прийти и показать экономику своей деятельности: «Вот, посмотрите, на сегодняшний день я провожу вот такие меры по повышению эффективности и снижению издержек, и мне в данном случае ваша помощь была бы очень кстати. Давайте рассмотрим вопрос о снижении арендной ставки на столько-то % на такой-то период». А мы сейчас видим такой огульный шантаж со стороны ритейлеров на волне информационной паники, которую раздувают некоторые СМИ. И это не только мое субъективное мнение. Недавно председатель Российского совета торговых центров Олег Войцеховский сделал официальное заявление и призвал арендодателей не поддаваться панике и не снижать арендные ставки. Если мы встанем на позицию арендодателя, то тот, кто легко принимает эти условия по скидкам, скорее всего, имеет проблемы с брокериджем. Рынок достаточно большой и потенциальных арендаторов достаточно много. И в данном случае если арендатор и арендодатель занимаются повышением эффективности каждый своего бизнеса, то проблемы диалога не возникает. Если арендатор приходит и начинает шантажировать, то с ним могут и расстаться, потому что можно привлечь нового арендатора, если арендатор приходит и показывает цифры, обосновывает почему ему необходимо остаться на данном объекте и объясняет, что ему нужна помощь в виде отсрочки платежа или скидки на определенный период, то арендодатель всегда пойдет с ним на диалог.
—Сейчас многие девелоперы выставляют свои объекты на продажу, чтобы не потерять в деньгах. Соответственно на рынок могут зайти международные ритейлеры типа Castorama, LEROY MERLIN. Не приведет ли это к тому, что расстановка сил на рынке существенно изменится и не в пользу местных ритейлеров?
—В Екатеринбурге продается что-то, что можно купить? Насколько мне известно — нет. Все, что должны были построить — уже построили. Практически все новые проекты заморожены. На рынке как был дефицит, так и есть. Но дефицит до недавних пор оценивался в большем объеме, потому что присутствовали безумные настроения ритейлеров. К тому же, Castorama и LEROY MERLIN — дискаунтеры. Им нечего купить здесь, у нас так не строят.
—Ждать ли в девелоперской среде Екатеринбурга крупных сделок по слиянию и поглощению? Ожидаются ли банкротства?
—Я думаю, что на рынке недвижимости это время еще не настало, ситуация развернется к середине 2009 года и тогда мы сможем увидеть реальные проблемы предприятий — застройщиков и девелоперов. Покупать будут компании, находящиеся на грани банкротства. На сегодняшний день все застройщики работают по инерции — они доводят объекты до стадии завершения и о явных проблемах пока никто не заявляет. Поэтому те ФПГ, которые обладают деньгами и могут кого-нибудь купить, не торопятся это делать. Они начнут активные действия тогда, когда компании будут подавать сигналы о своих проблемах. А сейчас большинство девелоперов и застройщиков делают «хорошую мину при плохой игре», все говорят о том, что у них все относительно стабильно. 
—Какой вы делаете прогноз на 2009 год?
—Произойдет тотальный кризис доверия. На мой взгляд, это один из самых главных минусов. Банки не доверяют девелоперам и строителям, соответственно, возникают проблемы с получением финансирования, поставщики не доверяют ритейлерам, соответственно не отгружают товар на условиях отсрочки платежа, арендаторы не доверяют арендодателям. Я думаю, что кризис доверия будет длиться гораздо дольше, чем экономический кризис и наложит серьезный отпечаток на дальнейшее построение взаимоотношений всех участников рынка.
Позитивная сторона — 2009 год будет лакмусовой бумажкой. Станет ясно, у кого бизнес строится на основании здравого смысла, а у кого бизнес - это только хобби. Владелец бизнеса должен понимать: на чем он зарабатывает деньги. Если он не понимает, он потеряет свой бизнес. А у нас была масса девелоперов, которые несколько лет назад кинулись на этот рынок, потому что он обещал сверхприбыли.
Останется проблема с тем, что деньги не доходят до реального сектора, проблемы с финансированием. Кроме того, люди очень легко поддаются панике и на волне этого общего ажиотажа очень сложно дать какие то прогнозы. Разные эксперты дают разные прогнозы. Из этой серии: «Не покупайте недвижимость сейчас, через полгода она упадет в два раза, положите деньги на валютный депозит, купите «кэш». А что будет через полгода? Цены упадут в два раза? И тут группа экспертов «в полосатых купальниках» говорит: «Нет. На то есть фундаментальные факторы — гигантский неудовлетворенный спрос, высокая себестоимость строительства, дополнительные взносы на подключение к сетям и т.д.». Другая группа экспертов говорит: «Что вы! Это заблуждение, сейчас кризис неплатежей и застройщик готов за любые деньги «слить» все свои объекты, лишь бы только оплатить задолженность перед банками». Когда идешь к участникам рынка и спрашиваешь: «Что будете делать?», они говорят: «Выживать будем. Продавать объекты не будем — нелогично, «напахавшись», остаться ни с чем. Лучше «заморозить» объект». Уже появилось такое явление как «сетевой бартер» — например, застройщик в качестве расчета за выполненные работы получает автомобили. А где заказчик взял автомобили? А с ним кто-то рассчитался автомобилями.
—При этом ваш взгляд на кризис достаточно оптимистичен?
—Если мы говорим о капитализме, то кризис, как и цикличность экономики неизбежны. И то, и другое есть всегда. В более зрелых по возрасту экономиках выработался определенный иммунитет. Есть инструменты борьбы с кризисом, с информационными волнами, и у людей есть определенный иммунитет. Непонимание того, что так будет всегда, если мы идем по пути построения рыночной экономики — это плохо. Это реальная проблема. А есть раздутые проблемы, связанные с попыткой перенести макроэкономические факторы на реальную земную почву. Как рассуждают люди — «нефть-то дорожает или нефть-то дешевеет, значит, хлеб подорожает или подешевеет». А это надуманные вещи, которые имеют опосредованное значение к цене булки хлеба.
—Будет ли в следующем году миграция арендаторов?
—Если любого крупного, среднего, мелкого арендатора в Екатеринбурге спросить, удовлетворен ли он занимаемым помещением, мало кто скажет, что он всем доволен. Основная масса скажет, что они конечно же не удовлетворены, они бы с удовольствием встали бы в другом объекте, где при сопоставимых затратах получили бы больший поток клиентов, большую выручку и большую доходность. Пока есть неудовлетворенность арендаторов, они будут жаждать все более качественных объектов. Совершенству нет предела. Как только появятся более привлекательные объекты, на них будет возникать арендаторский спрос, и арендаторы будут уходить с менее качественных и менее востребованных объектов.
—Что произойдет с арендными ставками?
—Арендная ставка — это инструмент, отражающий объем спроса и динамику его изменения. Если спрос будет оставаться на том же уровне как сейчас, то ставки, скорее всего, либо не изменятся совсем, либо будут корректироваться в минимальной степени. Потому что на сегодняшний день есть достаточно положительная тенденция — первыми покидают торговые объекты арендаторы, которые вели непродуманную политику по расширению и построению сети. Но в то же время есть сегмент арендаторов, которые пользуются случаем и выходят в города-миллионники, пытаясь сейчас на этой информационно-панической волне получить в аренду хорошие площади по привлекательным ценам. А, как известно, многие девелоперы и управляющие компании предоставляют преференции для новых арендаторов на период входа.
Кроме соотношения объема спроса-предложения, на рост ставок влияет повышение себестоимости строительства и эксплуатации объекта, в частности, рост тарифов — газа, электроэнергии. Но стоит оговориться, что в нынешних условиях рост себестоимости эксплуатации может быть скорректирован пересмотром численности персонала и снижением заработных плат, и в этом случае они могут нивелироваться.
Что касается ротации арендаторов на объектах — будет происходить естественный процесс замещения — более сильные будут приходить на смену более слабым. В целом, девелоперы, скорее всего, попытаются сохранить ставки, не повышая, но и не понижая их.
—Какие антикризисные схемы предпринимает лично ваша управляющая компания?
—С октября мы ввели план антикризисных действий, работаем над повышением эффективности, оптимизации персонала и процессов. С декабря отдельные подразделения были переведены на четырехдневную рабочую неделю, но по гибкой схеме. Кроме того, работаем с фондом оплаты труда, сокращаем издержки, расходы на маркетинг и рекламу сокращаем за счет перехода на бартерные схемы. Таким образом, появились резервы, которые позволяют создать подушку ликвидности, чтобы пройти сложный весенний период 2009 года. В работе с клиентами, есть программа дифференцированного подхода: с каждым арендатором работаем индивидуально.
—У вас есть свой «антикризисный» совет?
—Сохранять спокойствие. Должно быть понимание, что жизнь не закончится ни в марте будущего года, ни в апреле и будет продолжаться долго-долго. Кризис конечен и, как гласит теория - кризис неизбежен. В любых рыночных экономиках существуют моменты, когда он возникает, необходимо быть к этому готовым. Важно трезво оценивать ситуацию, быть реалистом и прагматиком. Необходимо концентрироваться на своих ключевых компетенциях и усиливать их.