НИЖЕ ПЛИНТУСА. Насколько уральские девелоперы готовы снижать арендные ставки

Финансовый кризис, проникший во все сферы экономики, чувствительно отразился и на торговле. Уже несколько месяцев ритейлеры и девелоперы ведут между собой ожесточенную дискуссию — снижать или не снижать арендные ставки? Естественно, что каждая сторона предоставляет свои железные аргументы. Ритейлеры требуют немедленного снижения арендных ставок, поскольку их бизнес оказался под угрозой исчезновения (иными словами, аренда площадей в торговых центрах владельцам бутиков и магазинчиков в нынешних условиях стала не по карману). Девелоперы в ответ на это выдвигают свои доводы — потворствовать арендаторам и снижать ставки до бесконечности невозможно, поскольку тогда разорение грозит самим торговым центрам.
Так или иначе, искать выход из сложившейся ситуации все же придется — такой, который бы удовлетворил все стороны, включая самое главное звено — покупателей. Где найти эту «золотую середину», пытался разобраться корреспондент JustMedia.

История конфликта

Прессинг арендодателей начался вместе с первыми проявлениями кризиса — осенью прошлого года. Кампания за снижение арендных ставок, начатая ритейлерами, была подхвачена различными аналитиками и средствами массовой информации. Основной мотив выступлений: «Девелоперы, пользуясь повышенным спросом на качественные торговые центры, необоснованно завышают ставки на аренду в торговых центрах». При этом факт снижения объемов собственных продаж ритейлерами еще не озвучивался. Лишь после нового года арендаторы пустили в ход этот, самый убойный, с их точки зрения, аргумент — поток покупателей резко снизился, доходы, соответственно, упали, и платить за аренду требуемые суммы уже невозможно.
Позиция девелоперов в этот период — избежать массового снижения арендных ставок — безусловно, тоже понятна. Если снизятся поступления от аренды, то торговым центрам в прямом смысле придется бороться за свое выживание. Бизнес требует финансовых вливаний, а, кроме того, платежи по кредитам, уплату налогов и выдачу зарплаты сотрудникам Управляющих компаний никто не отменял.
«Не стоит воспринимать финансовой поток от арендных платежей, как деньги, которые перекочевали из кармана клиента в карман управляющей компании и сразу превратились в чистую прибыль,— отмечает Игорь Суханов, генеральный директор УК «Оборонснабсбыт».— В управляющей компании тоже работают сотрудники, которым надо платить зарплату, предприятие, как и все, платит налоги, несет операционные расходы, обслуживает кредиты и так далее. Иными словами, наш бизнес ничем не отличается от бизнеса арендаторов, только наш товар — это площади, а наши услуги — это процессы, связанные с обслуживанием этих площадей. И арендная ставка это не фантазия управляющей компании, она формируется из тех же показателей — доходы и расходы».
Зимой с официальным обращением по поводу отношений арендаторов и арендодателей выступил Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров. Точка зрения представителей отрасли торговой недвижимости на данную проблему была сформулирована следующим образом: условия аренды в каждом случае зависят от индивидуальной комбинации факторов, а значит, оптимальные решения должны находиться для каждого случая в отдельности, на основании обширного международного и российского опыта, а также достоверной и одинаково интерпретируемой договаривающимися сторонами документальной базы. Именно такой подход, основанный на принципе добросовестной конкуренции, должен стать основой в дальнейших переговорах между арендодателями и арендаторами при заключении договоров.

Снижать или не снижать?

Шаги к возможному примирению не заставили себя ждать. Получив «инструкции к действию», торговые центры начали снижать ставки аренды.
Как отметила в беседе с JustMedia заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Наталья Фирстова, в уральской столице арендные ставки снизили 100% торговых центров и в подавляющем большинстве из них при этом использовался именно индивидуальный подход к арендаторам. Кстати, отметим, что для Екатеринбурга характерен большой разброс цен — по словам Наталья Фирстовой, размер арендной ставки варьируется от 500 до 5 тысяч рублей. Так что у ритейлеров выбор все же остается — не по карману один торговый центр, иди в другой.
«В мебельном центре «Гулливер» арендная ставка в феврале снизилась на 15-20 %, к арендаторам подходили индивидуально,— заявил JustMedia Алексей Караваев — директор управляющей компании «Система», разработчика концепции МЦ «Гулливер».— Средняя ставка по нашему мебельному центру сегодня — 700 рублей за «квадрат», есть разница в цене по этажам, но она не принципиальна, поскольку второй этаж не менее «проходим», чем первый. Возможно, в этом году ставки у нас снова вырастут, но к этому вопросу мы планируем вернуться только осенью: деградация рынка уже остановилась и ситуация стала менее панической. Поэтому на какие-то дополнительные уступки мы пока не шли и не собираемся, хотя некоторые арендаторы требуют большего снижения ставок. Знаем, что наши конкуренты, например, ЭМА, в декабре прошлого года снизили на 20% ставки всем и больше ничего не снижали».
«Все зависит от качества работы объекта, ведь ставки определяет рынок,— отмечает генеральный директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев.— Мы в индивидуальном порядке снижали ставки в «ГринГо» — потому, что объект отработал чуть больше года. В «Гринвиче» такой необходимости нет. Если в других торговых центрах пустует около 10% помещений и это нормально, то в «Гринвиче» — ни одного процента. Если есть желающие арендовать у нас площади за те деньги, которые мы предлагаем, почему надо делать ставки меньше? Освобождается помещение — один телефонный звонок тому, кто стоит в очереди, и он приходит на свободное место. В настоящий момент у меня вся третья очередь, еще не достроенная, сдана арендаторам. При этом мы понимаем кризисную ситуацию и не поднимем в этом году никому арендную плату. Кстати, для ряда арендаторов мы ввели фиксированный курс (чтобы не зависеть от курса доллара), так что можно сказать, мы тоже пошли им навстречу».
«Что касается снижения ставок, в данном вопросе мы придерживаемся принципа индивидуального подхода,— говорит Игорь Суханов,— и если арендатор просит скидку, то мы в ответ просим его раскрыть ситуацию по его торговой деятельности. Если у арендатора действительно существует проблема и действительно в наших силах ему помочь, то мы готовы вести диалог. Важно, чтобы сам арендатор понимал, в чем его основная проблема, и если бизнес «болен» глубоко изнутри, то одним снижением арендных ставок его не спасти».

Компромисс без компромисса

Казалось бы, компромисс найден. Однако до полного решения проблемы еще далеко. Потоки взаимных претензий не иссякают. Девелоперы упрекают ритейлеров в отсутствии элементарных экономических знаний и недальновидности. Желание сорвать как можно большую прибыль, пока были благоприятные условия, и неумение вести бизнес, когда эти условия стали «кризисными» — вот, по мнению экспертов, главная проблема подавляющего большинства ритейлеров.
«Кризис коснулся объектов, которые из пальца высосаны,— говорит Дмитрий Сарапульцев.— Коммунальные платежи не платят там, где нет экономики. Я получил письма с просьбой о скидках на аренду, написанные под копирку, положил в урну. Пусть те, у кого не получается работать, объединяются в союзы, но если нет товара — нет и продаж. Ритейлеры заявляют, что готовы работать только на проценте от оборота, потому что покупателей нет. Но с этого процента невозможно даже зарплату сотрудникам заплатить. И бизнес тогда неизбежно ждет кончина. Почему такая тяжелая ситуация у сетевых арендаторов? Потому что в ситуации, когда дорожала недвижимость и деньги были дешевые, они набрали кредитов и наоткрывали огромное количество точек в непонятных торговых центрах. Сейчас, когда продаж нет, они тащат на себе эти объекты».
«Действительно, за последние полгода покупательская способность населения сильно снизилась, что отразилось на объемах продаж ритейлеров во всех сегментах. Падение покупательского трафика отмечают даже на объектах, расположенных на «красных линиях», не говоря уже об отдаленных районах,— отмечает Игорь Суханов, генеральный директор УК «Оборонснабсбыт».— Наибольшие проблемы у торговых сетей, которые придерживались экстенсивных стратегий развития и открывали торговые точки на заемные средства, закрывая глаза на многие недочеты и проблемы. Сейчас пришло время рассчитываться за тот риск, вот и все».

Объединятся ли арендаторы Екатеринбурга

Арендаторы, в свою очередь, нашли новый способ борьбы за свои права — объединение в союзы. Таким образом, утверждают они, им уже удалось кое-чего добиться.
«С момента, когда мы заявили о своем существовании,— говорит председатель Союза арендаторов Екатеринбурга Александр Мурзин,— арендные ставки в ряде торговых центров снизились. В «Дирижабле», например, от 20 до 30%. Мы создаем волну общественного мнения. Сейчас все боятся революций, профсоюзы никому не нужны. Как только пошла информация о союзе, переговоры с управляющими компаниями стали лучше идти. Хотя ставки начали снижать еще до того, как мы начали переговоры, — к этому привел сам факт нашего существования.
Наша главная задача — поднять уровень информированности предпринимателей. Сейчас, он, за исключением сетевых компаний, очень низок. В «Парк-Хаусе», например, арендаторы пятый месяц терпят убытки, но не съезжают, потому что боятся и надеются, что все наладится. Однако мы не можем решать проблемы конкретных предпринимателей. Что в данной ситуации предпринять — они должны решить сами. У меня, например, три магазина, которые сейчас испытывают некоторые сложности. До тех пор, пока получается, мы эти проблемы решаем. Сейчас можно договориться с любым собственником, надо лишь уметь и хотеть это сделать».
Торговые центры и управляющие ими компании объединяться не спешат — по их мнению, кризис только закалит бизнес и позволит выявить действительно работающие компании, а на место ушедших арендаторов всегда придут другие — более грамотные и успешные.
«После снижения ставок у нас появился спрос на площади,— говорит Алексей Караваев.— Сейчас в «Гулливере» 5-8% пустующих площадей — в конце марта заявили о сокращении площадей ряд наших арендаторов, сейчас их площади не заняты, но, безусловно, мы займем их в ближайшее время. Спрос на них существует, кстати, не у федеральных, а у местных компаний. Есть и такие, кто уходит из других торговых центров и приходит к нам. Да, сейчас сетевые ритейлеры сильно затронуты кризисом — перед ними стоит необходимость возврата кредитов, к тому же банки подталкивают, чтобы погасить их раньше срока. Но в мебельном бизнесе сетевые структуры не склонны были к захвату площадей, действовали планомерно. Так что дела у них идут не хуже, чем раньше. У мебельщиков вообще больше «запас подкожного жира», они развиваются «от производителя», минимизируют маржу на торговле. Большинство наших арендаторов — «Миасс-мебель», «Шатура», «Дятьково» — заинтересованы в первую очередь в зарабатывании на производстве».
«Я не считаю, что объединение в союзы, советы и партнерства ради того, чтобы «отжимать» арендодателей на предмет снижения арендных ставок — это перспективная стратегия,— отмечает Игорь Суханов, генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт».— У каждого девелопера своя индивидуальная ситуация, каждый знает свой предел, поэтому «массовое снижение ставок», на мой взгляд, невозможно. Безусловно, есть некая тенденция, однако ситуация на каждом объекте индивидуальная. В целом могу сказать, что по отношению к союзам, партнерствам и объединениям мы не готовы идти ни на какие уступки — это момент политический и принципиальный. Чтобы не нагнетать атмосферу вокруг идеи о том, что, заручившись поддержкой некой массы с неким ярлыком, можно получить большие преференции, нежели в индивидуальном диалоге».