Почем «Европа»? Депутаты и оценщики спорят из-за цены объекта

Продажа доли правительства Свердловской области в деловом и торговом центре «Европа» затягивается на неопределенный срок. Объект может стать яблоком раздора между представительной и исполнительной ветвями власти. В Законодательном собрании региона парламентарии пытаются определить собственников объекта и его стоимость.

Накануне областная дума вновь отложила рассмотрение вопроса о продаже принадлежащей правительству доли в 1/7 «Европы». Причиной, по словам депутатов, стала низкая цена, предлагаемая на аукционе. Она определена в 153 миллиона рублей. Стоит отметить, что данная сумма является стартовой ценой и в результате аукциона может вырасти. По данным источников JustMedia, оценка 1/7 объекта проводилась и независимыми участниками рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга.

В то же время, в областной думе уверены, что долю объекта возможно продать в два, а то и в три раза дороже. Депутат Кирилл Баранов путем нехитрой математики вычисляет цену квадратного метра в 32 тысячи рублей и предлагает увеличить эту цифру минимум до 100 тысяч рублей за «квадрат». По данным Уральской палаты недвижимости, средняя стоимость метра офисных помещений в центре Екатеринбурга на 15 июня — 82 297 рублей, торговых помещений — 89 907 рублей. Между тем, примерно половина площадей «Европы», являющейся центром класса А, составляют помещения общего пользования: коридоры, холлы, санузлы и т.д., а значит, определять стоимость «квадрата» путем простого математического действия невозможно.

Как ранее пояснял министр по управлению госимуществом Свердловской области Владимир Левченко, специфика оценки заключается в том, что ее объектом является доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. Иначе говоря, оценивалась доля в бизнесе, а не «квадратные метры». Оценка объекта была проведена в марте текущего года специалистами ООО «Уральская оценочная компания» и составила 152 млн. 983 тыс. рублей. В МУГИСО обращают внимание на то, что «Уральская оценочно-консалтинговая компания» является одной из старейших и авторитетных компаний, работающих на уральском рынке оценки. Кроме того, отчет оценщика прошел экспертизу в саморегулируемой организации «Сообщество специалистов оценщиков» СМАО» (Москва) и получил положительное заключение.

«Называемая депутатами цена в 100 тысяч рублей за «квадрат» экономически не обоснована. Насколько мне известно, сегодня этот центр является дотационным объектом. Он не приносит собственникам прибыли, а денег, которые он генерирует, едва хватает, чтобы погашать кредит, на который объект строился. Срок окупаемости центра при существующих условиях — более 10 лет»,— сообщает JustMedia участник рынка.

В Заксобрании же нацелены на скорейшее избавление от проблемной для бюджета собственности и продаже ее за максимально возможную сумму. Парламентарии предлагают выделить долю правительства в центре «Европа» в натуральном выражении и продавать по рыночной цене за квадратный метр.

«По информации, поступившей из МУГИСО, выделение доли обойдется в 14 миллионов рублей. Я сделал официальный запрос в Ростехинвентаризацию. По ее данным, стоимость выделения доли правительства — 679 640 рублей. Процедура пройдет за 60 дней»,— говорит депутат Евгений Артюх. (Ответ ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» имеется в распоряжении JustMedia).

Партнер юридической компании Vinder Law Office Прохор Савицкий, знакомый с ситуацией, считает, что выделение 1/7 доли в «Европе» возможно только в судебном порядке, при этом процесс будет сложный. «Наша практика по таким делам показывает, что не всегда существует фактическая возможность выдела доли в натуре. Возникнет множество спорных вопросов о правомерности раздела памятника архитектуры (каковым являются исторические фасады здания), о технической возможности раздела инженерной инфраструктуры здания, а также о невозможности выдела доли без несоразмерного ущерба имуществу и уменьшения его ценности. По этим вопросам последует «обмен» заключениями экспертов, обжалование судебных актов, трудности с исполнением и т.п. Переносить эти споры в суд — все равно, что сваливать проблему с больной головы на здоровую. В связи с этим аукцион, возможно, лучший индикатор рыночности цены доли. Можно получить справедливую компенсацию сейчас, а можно потратить несколько лет на суды и получить в собственность конкретные помещения. На мой взгляд, МУГИСО действует экономически целесообразно — с позиций реализации поставленной задачи наполнения бюджета Свердловской области, а политическая активность некоторых депутатов связана с их желанием «отпиариться» на этой теме»,— заявил JustMedia Прохор Савицкий.

Затягивая решение вопроса с оценкой объекта, парламентарии попутно задают вопросы к собственникам «Европы», считая основным претендентом на покупку доли объекта основного его владельца — компанию ЗАО «Уралстрой-1».
«По единому государственному реестру юридических лиц компаний с названием «Уралстрой-1» около пяти, из них закрытое акционерное общество — только одна. Ею владеет URAL INVESTMENTS LLP, зарегистрированная в Ирландии. В качестве официального представителя в реестре указана управляющая компания»,— рассказывает Евгений Артюх, отмечая, что как таковые основные потенциальные покупатели «Европы» неизвестны.

По данным источников JustMedia, собственниками «Европы» является группа лиц, однако кроме них на аукцион явится достаточное количество компаний, желающих приобрести объект. Затягивание процедуры с оценкой объекта и проведением конкурса вряд ли окажут влияние на интерес покупателей.