Оттепель на рынке недвижимости: растают ли «шоколадные» условия?

Случилось — эксперты рынка недвижимости признали, что если кризис и не закончился совсем, то, по крайней мере, «дно» пройдено. Риэлторы и застройщики отмечают небольшой, но устойчивый рост спроса на недвижимость. Ипотека оживает на глазах, с каждым месяцем банки предлагают все новые и новые программы, ставки по ипотечным кредитам постепенно возвращаются на докризисный уровень. По данным Уральской палаты недвижимости, в первой половине 2010 года количество ипотечных сделок в Екатеринбурге выросло на 77% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Налицо «оттепель». Рынок недвижимости восстанавливается. Пока цены на недвижимость демонстрируют невысокую динамику. Оптимистичные прогнозы сводятся к тому, что цена квадратного метра будет расти в рамках инфляции, но только в том случае, если предложения на рынке будет достаточно, а спрос не примет характер ажиотажного. Однако как будет развиваться рынок, однозначно судить эксперты не берутся. Ряд серьезных опасений присутствует.

Кроме того, у сегодняшней ситуации есть и другая сторона медали. Речь идет об условиях приобретения жилья. На что мог рассчитывать покупатель квартиры год назад, когда рынок не принадлежал продавцам? И что происходит сегодня?

Что было?

В условиях кризиса, когда платежеспособный спрос упал в разы, а инструменты кредитования были недоступны, застройщикам приходилось искать самостоятельные выходы из ситуации. Чтобы обеспечить хотя бы минимальный уровень продаж, приходилось идти на уступки. Покупатель имел все шансы получить большую скидку, многие вопросы решались, что называется, индивидуально. Преференции и бонусы были тем необходимым условием, без которого квартиры фактически не продавались.

«Во время кризиса приходилось доказывать каждому клиенту выгоду своего предложения. Было время — мы давали скидку 5% тем, кто сразу же вносит всю сумму за объект. Проводили розыгрыш места в подземном паркинге, по специальной ценовой акции у нас можно было купить однокомнатную квартиру в новом доме на Сортировке всего за 1 млн. 400 тыс. рублей»,— говорит управляющий компании «Нова-строй» Сергей Малафеев.

«Год-полтора назад мы проводили регулярные акции, разрабатывали программы лояльности и предлагали покупателям всевозможные скидки. Иначе продажи бы просто встали»,— дополняет эксперта генеральный директор компании «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко.

Даже такие крупные игроки, как «Атомстройкомплекс», были вынуждены задуматься о том, как сохранить спрос в условиях кризиса. «Нам нужно было что-то предлагать для наших клиентов. Поэтому мы разрабатывали массу собственных продуктов, всевозможные рассрочки, невысокий первоначальный взнос, вели предметную работу с банками»,— отмечает пресс-секретарь компании «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев.

По словам директора агентства недвижимости «Метрополия» Сергея Бузунова, в кризис самым страшным для застройщиков были даже не проблемы с финансированием и отсутствием спроса, а неопределенность: что будет дальше и как долго это продлиться, насколько просядет рынок, устоит ли финансовая система страны? Все это определяло поведение застройщиков. И покупатель правил балом.

Что есть?

Сегодня рынок недвижимости оттаивает, и места для торга и дисконтов остается все меньше. «Тенденция сегодняшнего дня такова — цены на квартиры практически не поднимались, однако время спецпредложений и акций у застройщиков ушло. Сегодня покупатель имеет возможность приобрести квартиру по еще докризисным ценам, а вот торговаться с ним уже никто не будет»,— говорит Сергей Малафеев из «Нова-Строй».

В ОАО «Синара-Девелопмент» также отмечают рост спроса. По словам генерального директора компании Тимура Уфимцева, сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры «эконом-класса». «В кризис даже те квартиры, которые соответствовали формату «эконом-класса» продавались на гибких условиях, а сейчас «улетают» без скидок — и это один из существенных признаков оживления рынка. В течение девяти месяцев 2010 года мы реализовали практически все квартиры в городах-спутниках и пригороде Екатеринбурга. Существенную долю в общем объеме продаж составляют ипотечные сделки. Квартиры «эконом-класса» сегодня востребованы и не требуют дополнительного стимулирования в виде скидок и бонусов»,— отмечает Тимур Уфимцев.

Что касается классов «комфорт» и «бизнес», по словам эксперта, спрос на них пока не столь оживленный. В этом случае покупателей еще можно и нужно мотивировать. «Все, что относится к более комфортным классам жилья, покупают уже для  повышения качества  проживания, а не для удовлетворения базовой потребности, соответственно, объекты классов «комфорт», «бизнес», «элит» требуют более тщательного продвижения,— говорит эксперт «Синара-Девелопмент».— Для продвижения каждого формата жилья требуется свой подход. Например, применительно к ЖК «Альбатрос» (класс «комфорт»), в отличие от эконом-сегмента, мы предлагаем более мягкие условия, разрабатываем акции и специальные предложения».

Позиции покупателя и продавца сблизились. Об этом говорят и независимые эксперты Уральской палаты недвижимости. По словам руководителя аналитического отдела РИЦ УПН Михаила Хорькова, сегодня застройщики гораздо реже идут на уступки покупателям. И это логично. «Значительные скидки наблюдались в период слома на рынке недвижимости, в условиях низкого количества сделок. Сейчас ситуация выровнялась, большинство застройщиков поддерживает объем продаж на стабильном уровне»,— замечает эксперт УПН.

«На рынке по-прежнему можно найти квартиры по сниженной цене, но, как правило, это «не ходовые» квартиры — на низких этажах, либо с какими-то недостатками, из-за которых они не продались по цене других квартир. Качественные квартиры в хороших домах с большими скидками сегодня однозначно не купить,— говорит директор агентства «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко.— Эта ситуация связана с тем, что на рынок вернулся отложенный спрос. Покупатели, сбитые с толку ожиданием обещанного падения цен до 20000 рублей за кв.м., поняли, что этого не произойдет и вышли на рынок. Кроме того, осень — традиционный сезон роста спроса на жилье. При этом объем и качество предложения постепенно скудеет».
Сергей Бузунов также подтверждает тот факт, что ситуация на рынке выровнялась: «Дно пройдено — это понимают и покупатели, и продавцы. Для выживших застройщиков ситуация стала более понятна и прогнозируема. Задачи продать любой ценой, за любые деньги уже не стоит. Тем не менее, пока еще нельзя говорить о том, что в сегменте новостроек рынок продавца и застройщики диктуют условия. Для этого рынок еще должен окрепнуть, вырасти спрос. Сейчас, скорее, речь идет о сбалансированной ситуации».

Почем мечта?

Итак, что же сегодня предлагают застройщики покупателям и каковы реальные условия приобретения квартир в новостройках? Опрос крупнейших застройщиков показал, что последние сейчас возобновили активную работу с банками. Скидок уже не дают, предлагая в качестве альтернативы ипотеку. А вот акции пока еще присутствуют.

«По ипотечному кредитованию мы сейчас работаем с тремя банками. И практически в каждом из них наблюдается снижение ставок. Сегодня можно взять ипотеку даже под 10,4%,— говорят в компании «Нова-Строй». «Кроме того, мы можем предложить покупателям индивидуальный график погашения платежа на покупку квартиры в строящемся доме. Также мы планируем запустить программу беспроцентной отсрочки платежа за покупку места в подземном паркинге»,— рассказал Сергей Малафеев.

В компании «Синара-Девелопмент» говорят, что также работают с несколькими банками. Одна из выгодных на сегодня программ — это программа ипотечного кредитования от САИЖК. «Суть программы в том, что на этапе строительства ставка составляет порядка 14% годовых, а после получения свидетельства о праве собственности ставка снижается в среднем до 10, 5%, в некоторых случаях может доходить до 9,5% (по отдельным категориям заемщиков). При этом приобретаемая квартира является залогом по кредиту (что важно для заемщиков, не имеющих вторичного жилья для залога). Учитывая, что в среднем дом строится полтора-два года, а ипотека берется на 10-20 лет, данная программа выгодна,— рассказывает Тимур Уфимцев.— Что касается акций, в связи с досрочной сдачей ЖК «Альбатрос», с 1 октября мы запустили акцию «5 метров в подарок» (или 5% скидка) на 5 трехкомнатных квартир. Мы сдаем дом раньше заявленного срока и заинтересованы в том, чтобы привлечь внимание покупателей. Для этих целей и была разработана данная акция».

А в ЖК «Адмиральский», чтобы компенсировать повышение цен (в связи с завершением строительства), разработали пакетные предложения: «В течение сентября и октября у нас действуют пакеты: «Золотой», «Серебряный» и «Бронзовый». При покупке 4-5-комнатной квартиры обладатель «Золотого пакета» получит место в подземном паркинге. «Серебряный пакет» предполагает продажу двухкомнатной квартиры с ремонтом по цене квартиры без ремонта. В «Бронзовый пакет», предназначенный покупателям 1-3-комнатных квартир, входит бесплатный дизайн-проект интерьера»,— рассказала Татьяна Кутишенко.

Александр Матофаев отметил, что у «Атомстройкомплекса» существует ряд соглашений с банками, а также САИЖК. Помимо этого, сейчас действует специальная акция для сотрудников компании, которые могут привлечь к участию в ней своих родственников и друзей. До конца октября застройщик предлагает участникам акции скидку в размере 100 тыс. руб.

Из данного обзора видно, что застройщики активно борются за покупателей, используя различные программы и акции. Тем временем, многие эксперты, в том числе и сами застройщики выражают опасение, что ситуация может измениться. Для этого есть объективные причины.

Что будет?

Основная причина, которую называют эксперты — это дисбаланс ввода-вывода объектов. Кризис сильно ударил по застройщикам, и основным его последствием стало то, что последние два года новые стройки практически не начинались. Соответственно, когда с рынка уйдет то, что уже построено, либо будет сдано в ближайшее время, в сегменте новостроек может возникнуть серьезный дефицит предложения. Пожалуй, никому уже сегодня не надо объяснять, к каким последствиям это может привести на фоне растущего спроса. А спрос растет ощутимо: «Судите сами, в августе  2010 года количество сделок в сравнении с тем же месяцем 2009-го в нашей компании  выросло в 10 раз»,— говорит Сергей Малафеев.

Что касается объемов ввода жилья, аналитики УПН приводят следующие данные: в декабре 2007 года в стадии строительства находилось 2100 тыс. кв.м. жилья, в конце 2008 года — 1733 тыс. кв.м., в 2009 году —уже 1566 тыс. кв.м., а на сентябрь 2010 года эта цифра составляет 1448 тыс. кв.м. «Резкое снижение объемов жилья в стадии строительства прекратилось,— отмечает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.— В то же время, пока объем жилья, сдаваемого в эксплуатацию, превышает число проектов, выводимых на рынок. 60% от всего строящегося жилья находится на завершающей стадии строительства. Большинство из этих домов будет сдано в эксплуатацию в 2010 году».

Как рассказали представители «Нова-Строй», в кризис компании удалось избежать замораживания строек, однако объемы финансирования сократили, а соответственно, и темпы строительства замедлились. Однако сейчас застройщик постепенно возвращается к докризисным показателям по сдаче жилья за счет усиления работ по всем строящимся объектам.

«Если говорить о количестве предложений на рынке и о том спросе, который все больше развивается, здесь есть определенная проблема,— отмечают в «Атомстройкомплексе». В текущем году предложений на рынке достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Но мы подозреваем, что в  конце 2011—начале 2012 годов спрос будет значительно превышать предложение. Это может вызвать увеличение стоимости квадратного метра. Этого допустить нельзя и сейчас нужно принимать всяческие меры для того, чтобы у застройщиков была земля»,— говорит Александр Матофаев.

Эксперты «Синары-Девелопмент» согласны с коллегами и говорят о том, что пока дефицита на рынке нет, но он приближается. «Тенденция сокращения ликвидного предложения прослеживается явно и ситуация, когда спрос превысит предложение, вероятна в ближайшие год-два,— замечает Тимур Уфимцев.— В этом случае бонусов уже не будет. Будет соревнование между покупателями, а это уже рынок продавца, и на нем действуют другие правила».