Застройщики пересматривают подходы к созданию коммерческих площадей

Застройщики Екатеринбурга, наконец, начали осознавать, насколько важно относиться к своим объектам не просто как к жилым квадратным метрам, но рассматривать жилой комплекс как единый организм, призванный обеспечивать комфортное проживание его жителям. Ведущую роль в этом вопросе играет инфраструктура, о которой до недавнего времени представители стройиндустрии не особо задумывались. Еще несколько месяцев назад представители крупнейших застройщиков города открыто признавали, что к проектированию коммерческих площадей в жилых комплексах не применялось никаких критериев, их просто строили, как говорится, «на глаз», требования потенциальных клиентов данных площадей не особо учитывались. В свою очередь, представители ритейла и другие потенциальные арендаторы и покупатели не могли найти подходящие для себя площади, несмотря на кажущийся солидным объем предложения. Кроме того, девелоперы практически не анализировали окружающую инфраструктуру с точки зрения содержательного наполнения своих объектов.

Ситуация зашла в тупик, когда отсутствие диалога между застройщиками и потенциальными клиентами привело к тому, что многие площади в новых объектах, ввиду их несоответствия требованиям клиентов, начали простаивать. И вот, лед тронулся — впервые крупнейшие застройщики Екатеринбурга заговорили о том, как важно создавать продуманную инфраструктуру в жилых комплексах, грамотно подходя не только к проектированию и техническим характеристикам площадей, но и к их содержанию.

«2011 год у нас был задуман как год инфраструктуры. Мы пересмотрели свой подход и перестали просто так заключать договоры по нашим первым этажам. Сегодня мы рассматриваем весь микрорайон как единое целое,— рассказал генеральный директор НП «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.— Какая это должна быть инфраструктура? В первую очередь, социальная — мини-садики, объекты здравоохранения и так далее. Также здесь должны быть и магазины, и различные бытовые услуги — прачечные, химчистки и т.д. Все эти предприятия должны обеспечивать повседневные нужды людей. Поэтому наша задача сегодня — не просто сдать или продать первые этажи, а сделать эти площади максимально нужными для жителей всего микрорайона, чтобы не надо было ехать куда-то за услугой, а все можно было сделать на своей улице. Мы поставили такую задачу, а как она у нас получится, мы увидим в ближайшие годы. Очень хочется, чтобы это получилось. По крайней мере, мы расставили для себя приоритеты — в первую очередь мы озабочены тем, что будет на первых этажах, и уже второй вопрос — как быстро нам удастся эти площади реализовать».

По мнению генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, учитывая достаточно большие объемы ввода жилья, конкуренция в этом сегменте обостряется. «У застройщика возникает потребность создать на первых этажах жилого комплекса такой продукт, который по своим потребительским качествам наиболее подходит для торговых сетей, для небольших предпринимателей и т.д. Здесь существует две проблемы. Первая — технологическая, когда нужно предусмотреть в проекте зоны разгрузки, парковочные места, определить размеры площадей и наиболее подходящие планировки, высоту потолков, требования к мощностям и так далее. Например, у салона красоты и продуктового магазина требования к площадям абсолютно разные, соответственно задумываться о том, что будет располагаться на данных площадях и что в этом случае необходимо предусмотреть, девелопер должен заранее»,— говорит Александр Засухин.

По словам эксперта, второй, не менее важный момент — это маркетинговый анализ. «Маркетинговую задачу застройщики сегодня только начали осознавать. Когда девелопер создает какой-то проект, он должен внимательно изучить, какая инфраструктура уже существует в ближайшем окружении, поскольку объект должен органично вписаться в окружающую среду, в том числе и с точки зрения маркетинга. Грамотный подход предполагает проведение анализа рынка — что уже находится в ближайшем окружении, какие эти объекты имеют площади, их назначение и ассортиментные матрицы и так далее. Задача застройщика в данном случае — понять, какие объекты будут наиболее востребованными в новом комплексе с учетом уже имеющейся инфраструктуры,— рассказывает Александр Засухин.— Например, если в окружении хорошо развит сегмент строительных и отделочных материалов, тогда изначально нет смысла за него бороться. При этом, скорее всего, есть недостаток каких-либо других товарных групп, на которые и стоит делать ставку. В этом случае весь район начинает работать как единое целое, избегая ненужной конкуренции».

По словам Александра Засухина, пока такой анализ проводят единицы девелоперских и строительных компаний, хотя прецеденты на рынке уже есть. «Если разработка концепции жилого комплекса будет опираться на данные исследований и все параметры будут учтены, девелопер продаст свои площади и быстрее, и дороже,— считает он.— В свою очередь, предприниматель, который является потенциальным клиентом данных площадей, понимает и видит, что помещение спроектировано под него, все учтено, и соответственно, видит перспективы развития своего бизнеса на данных площадях».

По мнению эксперта департамента коммерческой недвижимости РГ «Капитал» Ирины Петровой, проведение маркетинговых исследований рынка — это, безусловно, правильный подход, однако, для того, чтобы между участниками состоялся эффективный диалог, в этот процесс необходимо вовлекать риэлторов: «Риэлторы, активно работающие в сегменте коммерческой недвижимости, располагают информацией о клиентах, которой нет ни у застройщиков, ни у аналитиков. Риэлторы знают планы развития различных компаний, их потребности, возможности и требования, которые они предъявляют к площадям,— говорит Ирина Петрова.— Заполнение площадей — это вообще не задача застройщика, поэтому в данной цепочке между аналитиками-маркетологами и практиками-строителями должно появиться еще одно звено — риэлтор. Тогда шансы наладить эффективное взаимодействие между всеми участниками рынка возрастают в разы. Выигрывают все, и при этом каждый занимается своим делом».

По словам Ирины Петровой, сегодня застройщики не демонстрируют активной позиции по данному вопросу. Может быть, кто-то и начал задумываться, но пока это не слишком заметно. Больше инициативы сегодня исходит от самих риэлторов: «Например, недавно мы взяли у одного из крупнейших застройщиков Екатеринбурга на проработку один из его проектов. Мы сами проявили инициативу и запросили планы этажей, техническую информацию, чтобы изучить, какие из данных предложений могут заинтересовать наших клиентов. Ситуация такова, что девелоперы самостоятельно планируют какую-то инфраструктуру в своих объектах, но сами заполнением этих площадей активно не занимаются. Более того, никто кроме них самих больше не располагает информацией о том, что именно запланировано»,— говорит Ирина Петрова.

По словам эксперта, в целом, застройщики сегодня не занимаются активными продажами, ограничиваясь работой с входящими клиентами: «Сегодня для того чтобы получить входящий поток клиентов, застройщик использует рекламные инструменты, соответственно, расходует на это определенный бюджет. В качестве альтернативы застройщики могут задействовать активные продажи через риэлторов, опираясь на данные проведенных маркетинговых исследований. На мой взгляд, такая схема будет более эффективной, поскольку в этом случае возможна целенаправленная работа с потенциальными клиентами. Если риэлтор располагает маркетинговыми аргументами, а продукт в данном случае «заточен» под клиента, выигрывают все — застройщик имеет возможность быстро сдать/продать по выгодной для него цене имеющиеся площади, бизнес, в свою очередь, снижает свои риски и видит перспективы»,— говорит Ирина Петрова.

По мнению Александра Засухина, если жилой комплекс будет работать на своих жильцов как единое целое, в первую очередь, выиграют сами застройщики: «Для застройщика коммерческие площади — не главное, основной объем продаж он делает на жилье. Однако если с точки зрения концепции инфраструктуры все будет учтено, спрос на такое жилье будет выше, а значит, и продать его можно будет по более выгодной цене».