Екатеринбургские ТЦ подсаживают на ?арендную? иглу

Мировые и московские бренды ?удваиваются? и ?утраиваются? в новых торговых центрах.

Мировые и московские бренды ?удваиваются? и ?утраиваются? в новых торговых центрах.

Этим материалом JM продолжает серию публикаций спецпроекта ?Торговый Екатеринбург?, посвященного торговым центрам столицы Урала.

Успех торгового центра во многом определяется его арендаторами, ?начинкой? площадей. Для Екатеринбурга войны арендаторов пока еще в диковинку, но уже и на этом поле появляются свои оригинальные стратегии. Несмотря на концепции, конструкции и ротации, рынок екатеринбургского ритейла до сих пор выглядит неупорядоченным.

?Федералы? диктуют цены

Как полагает председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева, развитие местного рынка ритейла тормозит отсутствие профессионального пула арендаторов. Формально, пул в Екатеринбурге есть ? это 21 предприятие розничной торговли.

Но при этом, сильного, лоббирующего свои интересы объединения, нет. Впрочем, нет и каких-то общих интересов.

Это наглядно показывает, например, расстановка сил на рынке бытовой техники. Соответствующих сетей в Екатеринбурге немало. К примеру, один из магазинов торговой сети ?Кардинал? располагается в ТЦ ?Екатерининский?. Вместе с ?Кардиналом? вполне комфортно там себя чувствует и ?Мир? - федеральный оператор, аналогичной специальности. ?Мир? пришел в ТЦ гораздо позже, чем ?Кардинал? и у менеджмента торгового центра были опасения, что они не уживутся. Но, как ни странно, в ?Кардинале? даже возросли продажи. Интересно, что присутствие в городе таких гигантов как ?Эльдорадо?, сети, которая заключила договор с ТЦ ?Дирижабль? еще чуть ли не на этапе строительства, ?М.Видео? и ?ТехноСила?, мало отражается на работе местных торговцев. Собственно основ для конкурентной борьбы у них нет. ?Кардинал? работает в ?Екатерининском?, ?ТехноСила? - в ?ParkHouse?, ?Эльдорадо? - в ?Дирижабле?, ?М.Видео? - в ?Успенском?. Конкуренции между этими сетями не существует. Хотя могла бы быть. Но каждый продавец в сущности сам за себя.

Несмотря на внешнюю похожесть некоторых ТЦ, они имеют все же разную структуру, что также свидетельствует об общей неоднородности рынка. Кроме того, они имеют принципиально отличные друг от друга схемы управления.

Для примера возьмем несколько торговых центров, имеющих одну специфику. ?Универбыт?, ?Гермес-Плаза? ?юный??CorteoFashionMall? и ?Успенский?. Они, на первый взгляд очень похожи, набор арендаторов вроде бы одинаковый - ?бутиковый?.

Также во всех ТЦ понятие ?брендовости? является определяющим. К тому же, пул ?брендовых? арендаторов в Екатеринбурге более-менее сформирован. Но говорить о конкуренции здесь сложно, потому что все четыре ТЦ слишком разные.

Мы говорили о системе управления. Самая простая и гибкая - в ?Универбыте?. За счет того, что торговые площади в нем сдаются в аренду, замены и перемещения арендаторов происходят достаточно свободно. В ?Гермес-Плаза? в аренду сдают собственники площадей, так как центр был распродан еще на стадии строительства. Ротации там происходят, но процесс этот более медленный и долгий. Что же касается?CorteoFashionMall?, то этот центр отдан полностью и навсегда сделан под международного ритейлера ?ArmaniGroup?. Если принять во внимание, что перемены ? залог развития ТЦ, то в самом выигрышном положении оказывается все же ?Универбыт?. Об этом говорят не только аналитики, но и сами игроки рынка.

?Продавать площади ? не выход. Нужно грамотное управление потоками арендаторов. Поэтому ?Универбыт? и ?Успенский? - лидеры рынка?, - говорит генеральный директор ТЦ ?Успенский? Леонид Базеров.

Об отсутствии консолидирующего начала в сфере ритейла свидетельствует также поведение ?входящих? игроков рынка. И федералы? и те, кто приходит с бытовой техникой, и те, кто привозит одежду, - предъявляют больше претензий, чем уральские коллеги.

По сути, они начинают играть по своим правилам. Подобное поведение - отнюдь не совсем следствие злого умысла, как кажется на первый взгляд. Система, в которую ?новички? могли бы влиться, отсутствует.

Возьмем в качестве примера ситуацию с фирменным магазинов торговой сети ?Oggi?. Как рассказали JM в ТЦ ?Успенский?: возникли некоторые сложности с приходом этого оператора. Но если бы договоренность была достигнута, то в Екатеринбурге появился бы первый магазин ?Oggi?. Понятно, что привлечь такого игрока руководство торгового центра очень хотело.

?Но мы могли пойти только на 10-15% скидку по арендной плате?, - говорит генеральный директор ТЦ ?Леонид Базеров. ?Oggi? требовала куда больше. Поэтому интересы сторон разошлись. Долгосрочный договор и низкая ставка аренды ? традиционное требование ?федералов?. Руководство раскрученного бренда полагает, что узнаваемости вполне достаточно для того, чтобы директора региональных ТЦ пошли на встречу.

Впрочем, принимающая сторона иногда реагирует резко. Так, директор БЦ ?Антей? Андрей Гавриловский комментируя претензии гостей рынка, заметил, что на их условия, а именно ? ?стоять здесь за три копейки?, как выразился Андрей Николаевич, идет очень мало местных девелоперов.

Ситуацию можно легко преломить. Если бы гости представляли себе, что за ?три копейки? их никто не ждет, то как-то соотносили бы свои аппетиты с реалиями региона. Впрочем, тот же Леонид Базеров уверен, что правила игры на рынке уральского ритейла ? дело наживное и выработка единых стратегий вопрос лишь времени.

Хаос в екатеринбургской среде арендаторов постепенно должен заменяется порядком. Вопрос кто будет заказывать музыку ? федералы или местные игроки. Приходящие на рынок новички дополнительно ?мутят воду?, но, вместе с тем, они не дают екатеринбургскому ритейлу просто плыть по течению. Плюс, приход сильных федеральных игроков стимулирует выработку единых стратегий развития и стандартов общения не только между арендаторами, но и между торговыми центрами.

Удвоение и утроение арендаторов

В этом году на рынок заходят ?IKEA?, ?Auchan?, и ?Рамстор?. Три гипермаркета. ?Рамстор? разместится в региональном ТРЦ ?Урал?, оставшиеся два ? в комплексе ?IKEA+Мега?. Пока других ?гигантов? на нашем торговом пространстве незаметно. Разве что компания ?DVI-group? открывает в ТРК ?Гринвич? одежныймагазин ?Adilisk? на 120 квадратных метров. Это достаточно крупная и хорошо известная торговая сеть.Чтобы понять, что представляет собой ?Adilisk?, можно вспомнить сериал ?Моя прекрасная няня?. Популярность данной марке обеспечила ?няня Вика?. Но, опять же, вряд ли екатеринбуржцы будут отстаивать очереди за новинкой. К хорошей одежде в столице Урала привыкли.

Игроков, которые кардинальным образом изменят уже существующую картину на рынке вряд ли стоит ждать. Скорее всего, мы будем наблюдать ?брожения? уже существующих арендаторов внутри рынка.

Мелкие арендаторы постепенно сходят с рынка, уступая место крупным международным игрокам. Оригинальный продукт, масштабность и опыт работы ? те главные козыри, с помощью которых крупные операторы сетевой работы намерены отыгрывать место у мелких торговцев. А ?мелкая розница? мигрирует из центра в центр.

Та же ?IKEA? кардинальным образом изменит ситуацию на мебельном рынке, по предварительным прогнозам эта сеть аккумулирует до 50% продаж. Остальные же игроки пока добавят ?в салат? только соли и перцу. Если вместе с ?ADILISK? придет еще несколько таких же крупных сетей, пусть даже в другие ТЦ, то ?маленьким? придется худо. Хотя, при том что рынок до сих пор не насыщен, то теплое место для них найдется. В тот же ?ParkHouse? уже ушло несколько ритейлеров ?Успенского?, не выдержав конкуренции с более крупными сетями.

Пресловутое ?брожение? выглядит следующим образом. Ритейлер ?М.Видео? рассчитывает открыться и в ?IKEA+Мега?. Плюс еще один магазин этой сети будет в ТЦ ?Мегаполис?, который откроется в октябре этого года по адресу 8 марта, 149. В ?Мегаполисе? же продублирует себя ?Монетка?, которая давно уже является якорным арендатором торговых центров ?КИТ? и ?Сибирский тракт?.

Крупный магазин строительно-отделочных материалов ?Старик Хоттабыч? придет ?рука об руку? с компанией ?DVI-group?, которая в этом году запускает торговый центр ?DVI? на Сибирском тракте. Настораживает то, что ?Старик Хоттабыч?, который уже примерно полгода работает в ТРЦ ?ParkHouse? пока никак себя не проявил. Более того, аналитики полагают, что у этого оператора нет будущего в столице Урала. Поэтому сколько бы он не удваивался ? пользы от этого большой не будет. В Екатеринбурге у ?Старика? есть очень серьезный конкурент, на которого эксперты рынка делают основную ставку- ?Суперстрой?

?Менеджмент ?Суперстроя? аккумулировал в своей сети мировой опыт организации продаж и достиг серьезных успехов на екатеринбургском рынке. Да и рядом с ?Суперстроем? есть другие довольно сильные местные ?игроки? При подобной конкуренции ?Старик Хоттабыч? в ?ParkHouse? рискует остаться единственным магазином в Екатеринбурге?, - говорит исполнительный директор НП ?Альянс? Алексей Подоляко. ?Вероятно, что, ?Старик Хоттабыч? ?размножится?только за счет новых площадок ?Парк Хауса?, которые появятся на удивительно быстро выделенных им земельных участках?, - подытожил эксперт.

Рынок только насыщается. Арендаторы присматриваются, пристреливаются, осваивают новые площадки, покидают старые. Игрока, который кардинальным образом поменяет ситуацию пока не видно.

Екатеринбург ?неконцептуальный?

Если сравнить принципы позиционирования ?местных? и ?гостей?, то на фоне отсутствие единых правил работы с арендаторами становится более заметным поведение ?федералов? по отношению к екатеринбургским ритейлерам.

Пока в Екатеринбурге всего один федеральный торговый центр ? самарский ?ParkHouse?. ?На подходе? - ?IKEA+Мега?. Тип позиционирования у них один. ?Федералы? приводят с собой своих арендаторов. Но какое-то количество местных игроков им все же приходится принимать. Когда открывался ?ParkHouse? была информация, что все места в молле были разобраны еще на стадии строительства. Но после того, как некоторые игроки просто отказались приходить на Урал, менеджменту компании пришлось срочно искать замену среди местных. По словам арендаторов тогда в ТРЦ были заоблачные арендные ставки. Пришлось их снижать. Но даже в этом случае екатеринбуржцам предлагали менее выгодные условия работы. Если ?свои? платили, в среднем, долларов по 50 за ?квадрат?, то местные ? 65 евро. Многие арендаторы отказались заходить на подобных условиях.

Судя по всему?IKEA+Мега? собирается повести себя таким же образом. У этого ТЦ есть свои особенности. Оригинальные якоря - ?IKEA? и ?OBI? (товары для дома) существенно пошатнут рынок в своем сегменте. Остальные же арендаторы просто добавят разнообразия в незначительной, впрочем, степени. От прихода в ?Мегу? екатеринбуржцев сдерживают высокие ставки арендной платы, аналогичные ?ParkHouse? и жесткие условия. ?Мега? требует значительный страховой депозит, чтобы обезопасить себя от ?резких движений? арендаторов. Поскольку движения эти неизбежны, ритейлеры опасаются. Сумму депозита терять никто не хочет (примерно 100 тысяч долларов).

?Если предположить, что информация о жестких штрафных санкциях за разрыв контракта с ТЦ верна, то мы можем сделать вывод о том, что ?федералы? пришли на рынок со своими правилами и пробуют их здесь ?диктовать?, - комментирует ситуацию наш эксперт, исполнительный директор НП ?Альянс? Алексей Подоляко. Он полагает, что гостей подстерегает опасность заболеть ?синдромом собственного величия? с вытекающими отсюда последствиями. ?Я не исключаю того, что, приходяна региональный рынок, федеральные или иностранные игроки декларируют миссию ? ?нести счастье? в регион. Но при этом важно учитывать, что здесь уже сформировались крупные местные игроки, которые оказывается совсем не хуже, а в отдельных случаях и лучше них?, - говорит исполнительный директор ?Альянса?.

Преподаватель Высшей школы менеджмента и бизнес-консультант Алексей Ищенко считает, что ?корнем зла? в ситуации когда ?федералы? взвинчивают цены для региональных партнеров, является отсутствие концепции развития. Грубо говоря, они приходят сами не знают куда, и полагают, что их известность ? залог успеха в любом уголке России. Однако, это не так. Чтобы выстраивать отношения в регионах необходимо четко представлять себе цели и задачи.

Аналитики екатеринбургской компании ?Урал-Гермес? также считают, что отсутствие грамотной концепции развития ? основная беда местного ритейла. В консалтинговой компании уверены, что этот вопрос помогли бы решить управляющие компании, которых в столице Урала, к сожалению, нет. О важности управляющих компаний говорит и Алексей Ищенко.

- Мы со своей стороны заинтересованы в том, чтобы приучать своего покупателя к качеству, к марке, - отмечает руководитель ТЦ ?Успенский? Леонид Базеров. - Наш пул якорей - ?Terranova?, ?М.Видео?, ?Снежная Королева? будет пополняться новыми яркими брендами, были бы дополнительные площади.

В итоге, получается палка о двух концах. Федералы, видя, что екатеринбургский ритейл не ?отбил? себе поляну и не установил правила игры, завышают ставки, предлагают ?кабальные? договоры. В ответ местные ТЦ вынуждены идти на невыгодные для себя условия, чтобы держать планку и работать с международными и московскими брендами, чтобы каждый раз удивлять и радовать своих покупателей. С появлением новых екатеринбургских торговых центров - ?Гринвича? и ?Антея? ситуация только больше усугубится, пока кто-то не подстроит рынок под себя. Если объединяющим и организующим началом будут федеральные арендаторы, то местный торговый бизнес в очередной раз встанет перед угрозой завоевания.

Директор ТЦ ?Успенский? уверен, что профессиональное управление способно поменять ситуацию к лучшему. Грамотно разводить ?арендаторские потоки?- большое искусство. Менеджмент в данной сфере появиться должен, иначе увеличение количества игроков приведет к еще большему беспорядку.

В принципе, управляющие компании могут создаваться и на базе уже существующих торговых центров. Одним из примеров может стать работа ?Общества Малышева, 73?, но с большой натяжкой. Данная компания выступает как девелопер, в их активе уже ?Гермес-Плаза?, ?Corteo? и ?Гринвич?. Вместе с тем, в абсолют их принцип возводить не стоит, так как ?Общество? распродает построенные площади и основная забота о концепциях и ротациях ложится на покупателя.

Значит - принцип нужно менять. В свете того, что мелкая розница исчезает, и ее место занимают крупные торговые сети, потребность в хорошем управляющем существенно возрастает.

Таис ЖАНГАРИНА

 

Поданным?London Consulting & Management Company? Санкт-Петербург

 

Просмотров: 1685

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Кристина Аскерова, учредитель event-агенства:

«Мне, как человеку любящему теплые страны, погода не дает повод расстраиваться».

суббота, 23 января

Сегодня

-15
-15
-13
-13
Днем
-17
-17
Вечером
Загрузка...