Алексей Мальцев: «Доходность торговых центров Екатеринбурга серьезно упала, и предпосылок к улучшению ситуации пока нет»

В Екатеринбурге потребительская активность продолжает падать. Это приводит к постепенному снижению доходности ритейлеров и владельцев торговых объектов. Выправить сложившуюся ситуацию не сможет даже сезонное повышение продаж, которое в этом году, по оценкам экспертов, будет не таких высоким, как в прошлые годы.

О том, насколько упала доходность торговых центров,  каким объектам приходится сложнее в сегодняшних условиях, а также о том, почему ритейлеры потеряли интерес к формату стрит-ритейла, читайте в интервью JustMedia.ru с генеральным директором УК «R.management» Алексеем Мальцевым.

—Алексей Николаевич, что ждет потребительский рынок в ближайшие полгода-год?

—Нужно готовиться к серьезному снижению покупательской способности. Федеральные сети развиваются только в городах миллионниках, и Екатеринбург попал в их число. ИП скоро прекратят свое  существование как класс во многих торговых центрах. Выживают в сложившихся условиях сегменты «эконом» и «средний минус» — дискаунтеры. Про модную индустрию можно пока забыть. Предпосылок к улучшению ситуации, я не вижу.

—Скоро новый учебный год, впереди празднование Нового года. Стоит ли ожидать всплеска сезонной активности покупателей?

—Сезон, по крайней мере, у крупных ритейлеров, начнется в августе. Родителям все равно придется готовить детей к школе, покупать новую одежду, канцтовары. Тоже касается и Нового года. Поэтому некое оживление рынка будет, но не такое как обычно. Надеется на чудо не стоит.

—По вашим прогнозам, наступит в этом году «дно» рынка?

—В 2008 году мне рассказали интересный анекдот на эту тему: «Экономика достигла дна и начала вгрызаться в грунт». Здесь примерно то же самое. Нам кажется, что это «дно», а это еще не «дно» (смеется). Если говорить серьезно, то общее падение доходности ТЦ составляет в среднем 15-20%. Это очень много.

Собственники могут говорить все, что угодно: что у них все хорошо, что на пустующие площади стоит очередь из арендаторов, что они никому не дают скидок. Но доходность объекта измеряется не официальным уровнем арендных ставок, а общим денежным потоком со всего объекта. Этот показатель формируется из скидок, которые собственник помещений дает арендаторам, дебиторской задолженности и неплатежей. Важно, сколько вы получили денег, а не цифра, которая прописана в договоре.

—Что предпринимают владельцы ТЦ, чтобы доходность не снизилась еще больше?

—Ведут переговоры с арендаторами, предоставляют им скидки, каникулы, устраивать всевозможные акции. Переводят крупных, особенно федеральных арендаторов, на процент с оборота.

—Возможно ли сегодня запустить новый проект, например, небольшой торговый центр площадью 5 тысяч кв. метров. Или найти арендаторов нереально?

— Все зависит от места, качества и проработки концепции. Хотя проблемы с заполнение будут, на мой взгляд, у любого объекта. Крупные ТЦ могут привлечь покупателей хорошей развлекательной составляющей. Тогда как у маленьких объектов в вопросе генерирования потребительских потоков возможностей меньше. Посмотрите на Corteo Fashion Mall, Sila Voli. Арендаторы — производное от покупательской способности, а люди стали меньше тратить деньги.

—Что в таком случае происходит с развлекательной составляющей, которая всегда была менее прибыльной для владельцев ТЦ?

—В сегменте развлечений, как и в ритейле, отмечается падение доходности, но там эти показатели умножаются на расходники. Сырье импортное, а повышать цены на свои услуги они не могут. В целом развлекательные комплексы чувствуют себя неплохо. Людям грустно, и они хотят отвлечься от проблем. Поэтому торговые центры, к сожалению, становятся местом проведения досуга людей.

—Почему к сожалению?

—Нас постепенно затягивают в общество потребления. Например, молодежь ходит в ТЦ не за покупками, а просто погулять. Формируется целое поколение людей, для которых это становится образом жизни.

—Большинство ТЦ города заполнены почти на 100 процентов. Тогда как в формате стрит-ритейла вакантных площадей становится все больше. Начнут ли они заполняться или их количество, напротив, увеличится?

—Объем пустующих помещений будет увеличиваться. Стрит-ритейл перестал быть источником пассивного дохода. Это раньше можно было повесить объявление, на которое откликнутся 5 арендаторов, и между ними можно было выбрать. Сегодня совершенно другая ситуация — стрит-ритейл никому особо не нужен. Зачастую вопрос даже не в уровне арендной ставки, которая может доходить до пяти тысяч рублей за квадрат, а в целесообразности. У рынка нет потребности в большом количестве таких объектов. Поэтому целевую аудиторию этого формата коммерческой недвижимости постепенно переманивают торговые центры.

Для потребителей немаловажно наличие парковки, а в стрит-ритейле ее практически нигде нет. Улицу Красноармейскую сделают пешеходной и стрит-ритейл там, скорее всего, умрет. Торговый центры генерируют поток. Поэтому небольшим магазинам проще встать в ТЦ и минимизировать свои риски.

—Возможно ли перепрофилировать площади, расположенные на первых этажах жилых домов?

—Это спорный вопрос. Перепрофилировать торговые площади можно под офисы или отдать под сферу услуг. Однако арендаторы ДЦ, как и предприятия сферы услуг, платят меньше, чем ритейлеры. В связи с этим вместо перепрофилирования, которое требует финансовых затрат, собственникам объектов стоит снизить свою доходность.

Коммерческая недвижимость в целом перестала быть рентабельным бизнесом. Этот вид деятельности можно сопоставить с любой другой сферой торговли. И не понятно, у кого доход будет выше, у тех, кто продает детское питание или квадратные метры.