Павел Маслихин: «Владельцы офисников не учитывают уральскую специфику рынка, экономят на клиентах, а потом удивляются тому, что продажи не идут»

Интервью с заместителем гендиректора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности Павлом Маслихиным.

В центре Екатеринбурга многие офисные здания испытывают недостаток в арендаторах. Некоторые деловые центры вообще месяцами стоят полупустые. Владельцы таких объектов связывают сложившуюся ситуацию с экономическим кризисом и высоким уровнем конкуренции на рынке и, чтобы заполнить свой объект, начинают снижать арендные ставки. Однако, по словам экспертов, причина пустования офисов может крыться совсем в другом, например, в отсутствие сотовой связи в объекте, «раздражающем» паркинге или даже в «неправильных» арендаторах.

 

О самых бестолковых концепциях и ошибках в позиционировании крупных бизнес-проектов города, о том, почему во многих коммерческих и жилых объектах не идут продажи, а также о том, как повысить ликвидность паркингов, читайте в интервью JustMedia с заместителем генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павлом Маслихиным.

 

Павел Васильевич, сегодня одна из самых серьезных проблем рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой, — нехватка парковочных мест. Согласно рекомендации ГУДа в офиснике должно быть одно машиноместо на 100 кв. метров. Достаточно ли этого?

 

—Все зависит от площади офиса. Возьмем офис небольшой компании площадью 50 кв. метров. В нем как минимум 5-6 сотрудников имеют автомобили. Исходя из этого, на 10 кв. метров офисных площадей должно быть одно машиноместо. Однако сегодня только единицы объектов, и то лишь те, которые расположены в отдаленных районах города, могут обеспечить своих арендаторов таким объемом парковочных мест.

 

А сколько реально квадратных метров офисных площадей на одно машиноместо?

 

—По-разному. Например, в «Высоцком», по моим подсчетам, на 10 сотрудников приходится одно парковочное место. Сейчас я сдаю в доме на Малышева, 84 торговую площадь в 280 квадратных метров. И все, кто приезжает посмотреть помещение, спрашивают, где они и их клиенты будут парковаться. Я им указываю на парковочный карман, но он всегда занят. Цепочки, установка конусов — незаконны, поэтому я говорю потенциальным арендаторам о том, что машину можно оставить на Мамина-Сибиряка или через дорогу в бесплатном паркинге гостиницы Park Inn. Клиенты это понимают, но с другой стороны, они сталкиваются с тем, что негде припарковаться даже, чтобы посмотреть помещение. Некоторые арендаторы обращают особое внимание на наличие парковок. Например, банкам важно, чтобы их клиент припарковался максимально близко к входу, а не ходил с деньгами по улицам.

 

В связи с дефицитом парковок в центре компании, не завязанные на стрит-ритейле и конкретном районе, будут уходить с первых этажей на более высокие либо переезжать в объекты в отдаленных районах, где нет проблем с парковками. Именно поэтому бизнес-центры, строящиеся вблизи крупных развязок, будут востребованы на рынке.

 

Почему застройщики в большинстве случаев экономят на паркинге?

 

—Вопрос парковок связан с экономикой. Все инвесторы и застройщики хотят окупить проект за 7-8 лет, а парковки — низколиквидный продукт. Кроме того, многие покупают офисные площади без паркинга, потому что машиноместо в офиснике — это дорогое удовольствие. Однако многие владельцы объектов сами не спешат продавать места в паркинге, потому что понимают, что, сдавая их в аренду, могут получить больше выгоды. Сейчас в среднем аренда одного парковочного места в БЦ, расположенном в центре города, составляет 5 тысяч рублей в месяц, и спрос на них огромный.

 

То есть получается, что паркинг не так убыточен, как говорят многие девелоперы?

 

—Понятно, что паркинг не окупится за семь лет. Но, если застройщик оставляет на объекте свою управляющую компанию и будет обслуживать его в длинном периоде, то это выгодно. Без паркинга арендопригодность площадей объекта падает, поэтому надо рассматривать его наличие как комплексную сервисную услугу. Однако многие забывают об этом и потом не понимают, почему у них пустует половина здания. Вместе того, чтобы решать проблему с парковками, владельцы объекта начинают снижать арендные ставки.

 

В крупных городах Европы — Франкфурте, Берлине — можно заехать в любое здание и припарковаться. У нас так не заедешь. В нашей стране застройщики на основании разрешения на строительство могут уйти в глубину на пять метров. Чтобы уйти ниже этой отметки, необходима лицензия на недропользование. Это дополнительные деньги и сбор документов, поэтому у нас ниже паркинги не делают. Все, наоборот, стараются идти только вверх, забывая при этом, что пропускная способность улиц остается прежней. Поэтому нам надо ориентироваться на опыт ведущих стран и создавать не только внутреннюю инфраструктуру здания, но и внешнюю.

 

Например, если мы в квартале «Екатеринбург-Сити» делаем высокие здания, надо помнить и о парковках, строительстве развязки и мостов, иначе все улицы будут заставлены машинами и в часы пик там будет не проехать, а это может негативным образом сказаться на стоимости площадей в объектах и арендной ставке.

 

Что нужно сделать, чтобы увеличить оборачиваемость паркинга?

 

—Надо сделать грамотную навигацию и, как в Европе, на въезде в паркинг установить табло, на котором будет показываться количество свободных мест. Сегодня люди, заезжая в паркинг офисника, не понимают, есть ли там свободные места, тыкаются, мыкаются, а спросить о наличии свободных мест не у кого. Охранники на въезде тоже ничего не знают. Все это создает пробки, водители начинают нервничать.

 

Также необходимо ввести в паркингах возможность расчета карточкой. Сегодня, заезжая на парковку, я не всегда могу дотянуться до автомата, чтобы взять жетончик, и мне приходится выходить из автомобиля. А перед выездом надо снова пропустить карту через автомат. Иногда оплата за парковку вообще производится в третьем автомате. Все это — потеря времени и оборачиваемости паркинга. В Европе все просто: ткнул карту, считал, во сколько заехал, и на выезде расплатился.

 

Несмотря на дополнительные затраты по установке оборудования, эта система быстро окупится. Но у нас почему-то управляющие компании ориентируются только на текущую выгоду, не понимая, что они управляют объектом в длинном периоде, и поэтому должны стратегически выстраивать отношения с клиентом. Чтобы последний быстро и качественно получал услуги и хотел приехать сюда еще не раз.

 

По каким принципам, кроме наличия хорошей парковки и удобного месторасположения, компании выбирают офисы?

 

—Первый принцип, по которому приобретают недвижимость — это стоимость, но здесь тоже не все так просто. Например, в «Демидове» стоимость квадрата начинается от 110 тысяч рублей. И многие мои клиенты спрашивают меня, насколько это дорого. Я понимаю, что в целом по рынку и в сравнении с соседними предложениями это дорого. Однако для проекта уровня «Демидов» — нормально. В объекте будет ряд сервисных услуг, хорошая парковка, определенный уровень клиентов. Для многих компаний важно, кто с ними находится в одном бизнес-центре.

 

Второй принцип — локализация. Третий — сервисные услуги: клининг, безопасность, достойный уровень мест общего пользования, удобная навигация, хорошая ресторация, фитнес-зал. Наличие различных услуг напрямую зависит от позиционирования и концепции объекта.

 

В Челябинске была конференция, и на ней были приведены примеры бестолковых концепций. Например, AVS, продавая «Манхэттен», выделял его главным преимуществом соседство с судом. Поэтому объект, по их мнению, идеально подходит для юридических компаний. При этом они садят на первый этаж дешевый продуктовик «Верный». Сегодня в БЦ нет ни одной юркомпании, значит, концепция, которую владелец продвигал на рынке, не работает. Но владельцы объекта никак не реагируют.

 

А много ли у нас в городе объектов, которые неправильно позиционируют себя?

 

—У нас лет 5-6 назад почему-то все считали, что надо идти в центр, где каждый кусочек стоит сумасшедших денег, не понимая, что транспортная ситуация в городе с каждых годом будет только ухудшаться и их проект не обязательно будет успешным. Возьмите «Высоцкий». Сколько там площадей сдается и продается до сих пор, а сдали объект два года назад.

 

Его владелец позиционируют БЦ как объект высокого уровня. Однако я недавно был на презентации московской компании и узнал, что на 50-м и 51-м этажах нет сотовой связи. Могу предположить, что эта проблема была ранее, но она не решается, а связь — это очень важно, потому что люди идут в «Высоцкий» не только на город сверху смотреть, а в первую очередь работать. Также на объекте один интернет-кабель. Его оборвет, и все здание будет сидеть без связи. На этот случай в других деловых центрах есть дублирующие сети, наружные антенны.

 

Как тогда подобрать правильную концепцию и стратегию позиционирования?

 

—У некоторых проектов есть концепция, но владельцы объектов не всегда уверены, что она сработает. Например, застройщики зачастую делают консалтинг сами или обращаются к ведущим компаниям, которые знают общий принцип консалтинга, но не всегда его адаптируют к местному рынку. Поэтому бренд — не всегда качество.

 

Простой неудачный пример: в 2008 году, когда «КомСтрин» начинал «Карасьеозерский-2», то он позиционировал его как дорогой коттеджный поселок. По плану, в нем должны были быть одни коттеджи, стоимостью от 29 до 45 миллионов рублей. Они подвели к участку сети, потратив 1,1 млрд. рублей, а продажи не пошли. В Москве на стадии фундамента разбирают, а у нас нет, потому что в Екатеринбурге многие люди окарались на том, что не все застройщики выполняют свои обязательства, и теперь, прежде чем покупать, хотят увидеть готовые дома.

 

Только после того, как продажи не пошли, московские директора шести отделов «КомСтрина» приехали к нам и начали изучать особенности местного рынка. С их учетом нашли минусы в своем проекте и полностью переформатировали поселок, сделав его мультиформатным; установили шумозащитные экраны, добавили какие-то социальные вещи. Потом появились первые готовые проекты, и только после этого у них пошли продажи. И таких примеров много.

 

Возьмите тот же коттеджный поселок таунхаусов на Луначарского. Там постоянно меняются собственники. Между домами очень маленькие расстояния, поэтому никаких видовых характеристик, припарковаться некуда, да и в доме четвертую часть занимает лестница.

 

Сейчас рынок поглотил проект, но после старта продаж они реализовали только 20-30% объектов, а потом все встало.

 

С чем это связано?

 

—В свое время на этом месте сбрасывались промышленные отходы, и люди про это помнят. Можно сколько угодно говорить о том, что там все выкопано и убрано, есть все необходимые заключения, но потребители в это не верят. Продажи вновь пошли только после реконцепции проекта. Первую линию стали продавать как коммерческие площади, и их моментально смели с рынка, потому что для этого типа недвижимости важна цена и локация, а фоны и вредности — второстепенны.

 

Вообще, загородная недвижимость — это специфический продукт. К примеру, «Экодолье» взяло под строительство крупную площадку в районе Горного Щита, у которой есть огромный минус — малая транспортная доступность. Улицы Новосибирская, Селькоровская, 8 Марта перегружены в часы пик. На Полевском тракте — однополосная дорога, и там тоже пробки, аварии.

 

Возможно, когда к 2017 году сделают объездную дорогу, ситуация изменится в лучшую сторону, но, опять же, кто поедет в центр через Московский тракт или в Шабры через Челябинский тракт? Должны быть какие-то сквозные варианты — например, Новосибирская, которая пойдет через «Солнечный», или если Московскую развернут с Щорса. В этих случаях капитализация проекта будут выше.

 

То есть, если решить транспортный вопрос, то этот проект будет очень успешен?

 

—В том районе у «Экодолья» сумасшедшее количество конкурентов. Там частники 10 соток продают по 300 тысяч. Поэтому их проект должен быть конкурентным. По Тюменскому тракту меньше застройщиков, и там доступность хорошая. По сути, «Экодолье» сегодня работает на том рынке потребителей, которые привыкли к Горному Щиту и проживают сегодня на Вторчермете и Елизавете.

 

Положительной особенностью проекта является комплексный подход к решению проблем благоустройства и транспорта. Однако продажи у них на сегодняшний день не такие большие, как бы им хотелось.

 

ФОТО: urbс.ru

 

Просмотров: 5943

Автор: Екатерина Турдакина

Понравилась новость? Тогда: Добавьте нас в закладки   или   Подпишитесь на наши новости

Новости партнеров

Ольга Никоян, Свердловский госархив:

«До +25- самая приятная погода для долгих прогулок по нашему городу»

четверг, 09 июля

Сегодня

+28
+28
+35
+35
Днем
+22
+22
Вечером
Загрузка...

Последние события

Сегодня в 12:35

«Работать по-серьезному, быть работоспособным и иметь силу воли». Медведев дал советы потенциальным президентам России

Экс-премьер рассказал, что нужно уметь делать всем желающим занять пост главы государства.

Сегодня в 12:12

В Свердловской области начинается изменение региональных законов в соответствии с новой Конституцией

Куйвашев поручил кабинету министров начинать готовить предложения.

Сегодня в 11:57

В Казахстане обнаружена нехватка 1,4 тысяч врачей для борьбы с COVID-19

За последние сутки в стране зафиксировано 1 962 новых заразившихся коронавирусом.