Пакет поправок вынесли на общественные обсуждения.
Изменения в Правила землепользования и застройки, которые администрация Екатеринбурга вынесла на общественные обсуждения, уже спровоцировала негативную реакцию скептиков из числа общественников. Однако, по мнению экспертов, это говорит о поверхностном изучении поправок, которые, на деле, не только облегчат работу застройщиков, но и в конечно счете, оживят строительный рынок и позволят снизить стоимость квадратного метра жилья в столице Урала.
Как ранее сообщал JustMedia.ru, изменения вносятся в три параметра, обязательных для застройки. Это строительное использование территорий, процент застройки и отмена зон отступа от красных линий.
После принятия поправок изменится плотной застройки. Общая площадь строительных объектов сейчас высчитывает из площади земельного участка, умноженной на коэффициент, который в нынешней редакции ПЗЗ равен трем. В новой редакции он будет увеличен до четырех.
Процент застройки в зонах Ж-4 и Ж-5 увеличится с действующих 60% до 100%, чтобы у застройщиков была возможность проектировать здания с учетом федеральных нормативов и с собственным видением развития территории. Наконец, минимальный отступ от границы земельного участка, после которого можно возводить здание, будет исключен. Помимо этого, принято положение о разработке и утверждении документации по планировке территорий. Оно направлено на систематизацию всех строительных процессов, начиная от подачи предложений и заявок, продолжая процессом рассмотрения и заканчивая проведением общественных обсуждений и утверждением документации планировки территорий и проектов межевания.
Критики уверены, что изменения ПЗЗ приведут к всплеску в городе точечной застройки, однако вице-мэр по вопросам капстроительства и землепользования Алексей Бирюлин утверждает, что это мнение ошибочное.
«Излишнего уплотнения не произойдет. Дело в том, что кроме наших регламентов есть федеральные нормативы и своды правил, на которые опирается экспертиза. В частности, они требуют наличия придомовой территории, игровых площадок и мест для выгула собак, мусороконтейнерных площадок и так далее. Кроме того, есть требования противопожарной безопасности с точки зрения отступов, а также нормы инсоляции», - рассказал Бирюлин на встрече с журналистами.
Директор строительной компании PRINZIP Геннадий Черных прокомментировал JustMedia.ru смысл изменения всех параметров ПЗЗ, выразив уверенность, что они исключительно полезны как для застройщиков, так и для потребителей.
По мнению девелопера, главный плюс вносимых изменений – сокращение сроков строительства, которое будет достигаться за счет того, что «застройщики не будут преодолевать искусственно созданный барьер в виде разработки проекта планировки территории».
«Это удалось решить благодаря увеличению коэффициента застройки, который изменился с 3 до 4. Искусственно заниженный коэффициент, который до этого был, находился в противоречии с федеральными требования и приводил к тому, что застройщикам было необходимо разрабатывать проекты планировки», - отмечает Черных.
Норматив отступа от красных линий эксперт так же называет чисто уральским ноу-хау. Он запрещал строительство ближе трех метров от красных линий в интересах требований пожарной безопасности. Однако сейчас эти требования по умолчанию закладываются в каждый проект в экспертизе.
По словам Черных, из-за третьего норматива – пятна застройки не более чем 60% площади земельного участка – в городе стали появляться однотипные высотки.
«Потому что по-другому невозможно на участке необходимый объем построить. Мало того, что ты отступил от каждого края, у тебя есть ограничение в виде процента застройки, и остается маленькое пятнышко, в которое надо посадить какое-то количество квадратных метров. Тем самым среда ухудшается, архитекторы ограничены одним-двумя вариантами, что они могут разместить. Почему говорят, что у нас однообразная застройка? Да потому что эти искусственные ограничения, которые были созданы, не дают возможности архитектору сделать что-то удобное и красивое. И от этого все мучаются. Все хотят строить качественные и красивые здания, но возможности нет», - отмечает застройщик.
По его словам, инфраструктура от новых правил застройки пострадать не должна, поскольку существую федеральные требования, нарушив которые, застройщик никогда не получит разрешение на ввод в эксплуатацию. С этим согласен и президент «Ассоциации строителей Урала» Вячеслав Трапезников.
«Многие неравнодушные общественники уже высказались в части того, что предлагаемая реформа нанесет ущерб социальной или транспортной инфраструктуре города. Могу сказать совершенно ответственно, что подобная ситуация исключена самими принципом градостроительного нормирования. Потребность в школах, детских садах и всех подобных объектах, рассчитывается и удовлетворяется не от номинальных застроенных гектаров, а именно от построенных квадратных метров и количества людей, в этих кв. метрах проживающих. В силу этого и плотность размещения «социалки», и, в конечном счете, ее доступность равно будут повышаться», - говорит он.
«Никто не сможет построить жилой объект, не обеспеченный по федеральным требованиям необходимой инфраструктурой: определенное количество парковочных мест, спортплощадки, озелененная территория. Раньше на все это накладывались муниципальные требования, и это приводило к ситуации, когда застройщику нужно было разрабатывать проект планировки. С учетом отсутствия в городе регламентов по согласованию это превращалось в хождение по мукам. Это, во-первых. А во-вторых, это сотни миллионов рублей, которые ежегодно застройщики платили за пустую работу в интересах ограниченного количества компаний, которые занимались разработкой проектов планировок», - рассказывает Геннадий Черных.
Последнюю информацию подтверждают и другие игроки строительного рынка. Эта норма была принята, когда главным архитектором города работал Тимур Абдуллаев. Помимо того, что проектами планировок занимались только пара компаний в городе, застройщикам еще приходилось обращаться в архитектурное бюро IN.FORM за доработкой архитектурного облика объектов. В противном случае согласование проекта затягивалось и могло быть вообще отклонено.
Норму, по которой разрешалось застраивать только 60% земельного участка, в суде оспорила компания PRINZIP. Суд принял решение, что застройщик в праве застраивать свой участок по своему усмотрению. Ситуация изменилась, когда Тимура Абдуллаева сменил Андрей Молоков. Да и сам глава города Александр Высокинский, по словам застройщиков, пытается избавиться от системы поруки согласований в администрации.
Один из идеологов и авторов изменений ПЗЗ, президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников уверен, что подобная «либерализация муниципального нормативного корпуса станет мощнейшим драйвером развития не только строительного, но и любого другого бизнеса, связанного с землей, так как исключит целый ряд избыточных и зачастую обременительных процедур по подготовке и разработке градостроительной документации». По его словам, инвесторы смогут «существенно снизить риски, связанные с избыточными процедурами и административным давлением».
«А также не следует забывать об интересах банков, которые сегодня в силу эксроу-реформы являются конечными донорами для любого жилищного строительства на территории. Прозрачный и предсказуемый механизм этапа исходно-разрешительной документации, как мы надеемся, приведет к повышению доступности кредитов для застройщиков и дальнейшему снижению ставок. А главный аргумент, наиболее значимый для горожан, – устранение барьеров, раскрытие инвестиционных горизонтов совершенно неизбежно увеличит объем предложения и уровень конкуренции на рынке, что во всех случаях влечет повышение качества и снижение цены для конечного потребителя», - утверждает Трапезников.
О снижении цены на квадратный метр жилья говорит и Геннадий Черных. По его словам, год, на который сократится срок согласования проектов, может сэкономить до 5% себестоимости объекта.
«Последнее десятилетие Екатеринбург развивался несбалансированно, приоритет был отдан центробежной модели. И во многом та модель себя оправдала, миллионы метров и сотни тысяч новых квартир для семей тому доказательство. Однако у центробежной модели есть и серьезные побочные эффекты. Это пробки, дневная маятниковая миграция, чрезвычайно неэффективно растянутые магистральные сети с высокими затратами на их возведение и содержание. В целом, появление анклавов достаточно интегрировано в городское социальное пространство. Вызовом нового столетия в истории города должна стать глубокая реновация застроенных территорий, и не только, и не столько частного сектора, но и довоенной и послевоенной застройки. Объемы этой реновации совершенно непосильны для бюджета и могут быть выполнены только с использованием средств инвестиционного капитала. В этих условиях разумное повышение инвестиционной привлекательности реновации сложившихся городских районов мы полагаем своевременным и даже необходимым шагом», - добавляет Вячеслав Трапезников.
Решение мэрии о внесении изменений в ПЗЗ Алексей Бирюлин назвал пакетом мер поддержки на фоне текущей экономической ситуации из-за пандемии коронавируса.
Просмотров: 7500
Автор: Евгений Катыхин
