Качество проектов выходит на первый план. Девелоперы будут привлекать покупателей дополнительными сервисами и функционалом

Уральские и московские девелоперы дали свои прогнозы развития рынка недвижимости на ближайшие несколько лет. По мнению экспертов, вслед за рекордными объемами ввода жилья последует спад. Эта же тенденция коснется сегмента коммерческих объектов. На первый план выйдет качество и наполнение проектов. Следует ожидать реконцепцию и дополнение новыми функциями уже введенных и только заявленных к строительству объектов.

Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»:

—В 2016-2017 годах уменьшится объем ввода жилья, но вырастет качество проектов. Под этим я подразумеваю не качество строительно-монтажных работ и отделки, а повышение качества того продукта, который будет выходить на рынок, расширение спектра дополнительных услуг. Я вижу новые проекты и могу сказать, что они становятся более продуманными. Поэтому уже со следующего года мы увидим на рынке конкуренцию форматов.

Я считаю, что сегодня самое лучшее время для переосмысления девелоперами своих проектов, даже тех, на которые получено разрешение. Необходимо добавить в них новые функции, сделать их лучше и интереснее для потребителя.

2014-2015 годы можно назвать рекордными по сдаче квадратных метров. В прошлом году мы ввели 300 тысяч кв. метров жилья, в этом — 270 тысяч кв. метров, а также более 300 тысяч кв. метров объектов соцкультбыта. Такие показатели говорят о том, что в последующие годы объем ввода будет меньше, все еще будет сохраняться хорошее время для покупателей. В данный момент в стадии строительства находится 2,5 млн кв. метров. В 2015 году этот показатель будет на уровне полутора миллионов.

На мой взгляд, в сложившихся условиях девелопер превращается из рабочего, который, стоя у станка, штамповал квадратные метры, в режиссера, снимающего фильмы. И покупательская способность будет зависеть от того, насколько интересным этот фильм получается.

Алексей Клименко, генеральный директор УК RED:

—В сегменте жилой недвижимости текущие проекты осуществляются, закладываются новые, но, конечно, с некоторой корректировкой объемов в сторону уменьшения. В сегменте коммерческой недвижимости ситуация другая. В начале 2015 года мы приостановили все коммерческие проекты на один год. С перспективой на 2016-й мы еще на год продлили это решение и сконцентрировались на существующих объектах.

В прошлом году прогнозировали, что падение доходности в сегменте офисной недвижимости будет на уровне 10-15 процентов, и наши прогнозы оправдались. 7-7,5 процента —— это падение ставок и 8 процентов —— в результате удлинения времени экспозиции вследствие ротации арендаторов. Я считаю, что это достаточно неплохой показатель, по сравнению с тем, что происходит в смежных отраслях.

На наших объектах, считаем, все неплохо, со всеми компаниями можно договориться. Были случаи, когда арендаторы съезжали, но это не было связано с неудовлетворенностью условиями или ценой. Закрывались компании, по которым кризис ударил в первую очередь, или ликвидировались представительства федеральных компаний в Уральском регионе.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer:

—Нельзя не признавать отрицательных тенденций на рынке коммерческой недвижимости. В Москве пустует 35 процентов офисных площадей, в некоторых зданиях этот показатель доходит до 40 процентов. Для столицы России — это нонсенс. Что касается ритейла, то здесь меняется отношение к арендной ставке. Многие арендаторы платят только процент с оборота, отказываясь от базовой ставки. Это сильно ударяет по кредитованию девелоперских проектов, потому что банк не может быть уверен в прогнозе.

Происходит большая ротация арендаторов в объекты, качество которых выше тех, в которых они располагаются сегодня. Стало сложнее вести диалоги с банками. Сильно выросла процентная ставка. Банки стали более консервативны в плане предоставлении кредитов: убедить финорганизации в том, что твой проект хороший, очень сложно. Валютные кредиты ушли с рынка. В прошлом году объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 3,5-4 млрд долларов, что в два раза меньше, чем в этом году.

На 100 процентов согласна с Виктором Ананьевым про качество. На рынке начали рождаться новые форматы. Торговые центры сегодня не те, какими они были два года назад. Появился новый вектор в сегменте развлечений для детей — формат «обучение через развлечение». Большое внимание уделяется нестандартным развлечениям.

Собственники ТЦ пытаются улучшить концепцию, в связи с чем отмечается огромный спрос на консалтинговую услугу по реконцепции проектов. Это может быть как действующий проект, так и тот, который еще только задумывается.

Меняется функционал офисного здания, появляются новые элементы, которые делают его более привлекательным для арендаторов. Например, на первых, а иногда и вторых этажах, появляется стрит-ритейл. Модно открыть в бизнес-центрах детские сады, отделения банков, аптеки, маленькие супермаркеты, коворкинги. В торговых центрах открываются периодически действующие точки, например, агромаркеты. Эти точки торговые не стационарные, и арендная плата для них тоже другая.

Стоит отметить, что в Екатеринбурге тоже есть примеры радикального изменения формата еще на стадии строительства объекта. Среди них: «Ельцин-центр», башня «Исеть» (планировалась как офисный центр), «Стражи Урала».

Геннадий Черных, генеральный директор и совладелец компании PRED GROUP:

—Если все объекты недвижимости Екатеринбурга начнут менять концепцию, то это будет не очень позитивным сигналом. Для реконцепции нужны определенные обстоятельства. В Екатеринбурге пока нет такого падения, как в Москве. Большинство нормально существует и обслуживает кредиты. Например, в феврале этого года сдали «Аврору», сегодня объект заполнен на 85 процентов.

Что касается других наших проектов, то ни один из них не приостановлен, строительство идет по графику. Кроме местных проектов, решили попробовать возводить объекты в более агрессивной среде — за границей. Первым станет жилой дом на 52 квартиры в одном из центральных районов Вены.

В Европе работать гораздо сложнее, в том числе из-за бюрократических барьеров. Разрешение на строительство и экспертизу по закону выдают в течение четырех лет. В Вене мы открыли полноценную дочернюю структуру. В ближайшее время получим разрешение на строительство и в следующем году сможем выйти на площадку.

Особое внимание с нашей стороны уделяется повышению качества услуг и развитию различных сервисов: мы видим, что это сегодня востребовано на рынке. Так, в 2016 году запускаем сервис «Конструкторы ремонтов», специалисты которого будут помогать новоселам выбирать оптимальный и понятный по цене вариант отделки квартиры. В марте запускаем «Лабораторию дизайна», где прямо на площадке потребители нашего продукта смогут выбрать материалы.