«Бараки XXI века». Кто возводит многоэтажки в частном секторе, и почему мэрия не может их снести

В Свердловской области начинается настоящая война со строительством незаконных многоэтажных домов, возведенных на территориях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Представители администрации Екатеринбурга и Уральская палата недвижимости бьют тревогу: многоквартирные здания в частном секторе растут как грибы. А управы на застройщиков пока нет.

Только в Екатеринбурге, по официальным данным УПН, таких объектов — 42; 12 из них уже эксплуатируются, и 30 находятся в стадии строительства.

Объявлениями о продажах бюджетных квадратных метров пестрят практически все городские сайты недвижимости. Стоимость квартир в два, а то и в три раза дешевле, чем тех, которые предлагают на легальном рынке.

Журналисту JustMedia под видом покупателя удалось связаться с риелтором подобного жилья.

—Дома хорошие, застройщик все делает как для себя,— поспешила заверить продавец.— Стены из кирпича и пеноблока, собственная газовая котельная, скважина, автономная канализация. Люди уже по два года живут в таких домах на Уралмаше и очень довольны.

—А почему дома дешевле рыночной стоимости?

—Просто нам не нужно ходить по муниципальным инстанциям, тратиться на согласования. Дома принимают только в БТИ. А что еще нужно?

—Можно ли такую квартиру потом продать?

—А зачем вам продавать? Квартира хорошая. Живите.

—Ну а если все-таки понадобится?

—Вы во владение получаете долю. Вообще, ее продать сложно… Можете оформить как дарственную, ну а деньги так получите.

Собеседница сообщила также, что цены на жилье постоянно растут, и поэтому лучше вкладываться в квартиру еще в процессе ее строительства. Вложение денег оформляется в виде договора займа:

Есть и другой вариант:

Дешевые квартиры или бараки на новый лад?

Директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев к подобному строительству относится крайне отрицательно:

Покупка жилья в таком доме может обернуться не только коммунальными проблемами.

Если собственник решит продать жилплощадь, ему придется брать согласие у всех дольщиков (а это может быть и больше десятка человек). Оформить передачу жилья по дарственной (как предлагала по телефону риелтор) - более простой вариант. Но это уже можно назвать «серой схемой», ведь дарение денег взамен за жилплощадь официально не предусмотрено.

Юридический вопрос

Далее схема проста: «частник» достраивает здание и продает квартиры в качестве долей.

В доли жилплощадь оформляют потому, что недвижимость юридически не является многоквартирным домом. Застройщики как частные лица приобретают земельный участок якобы для собственного строительства. Однако вместо аккуратного коттеджа там возникает здание на двадцать, а то и тридцать с лишним квартир.

Еще одна ловушка для покупателей скрывается в процессе строительства. Деньги застройщики зачастую принимают еще при недостроенном здании (квартира в этом случае якобы продается по заниженной цене). А в договоре денежного процентного займа, который оформляется в качестве гарантии того, что деньги не пропадут, сказано, что застройщик может вернуть деньги по окончании строительства. Таким образом, покупатель вместо квартиры получит прежнюю сумму назад, а за объект с него потребуют в полтора-два раза больше.

Почему под дома «не подкопаться»

Большинство экспертов в сфере недвижимости признают: доказать, что постройка незаконная, достаточно сложно. Виной всему дачная амнистия, которая позволяет регистрировать права собственности на объекты загородной недвижимости по упрощенной схеме.

Застройщики, как правило, знают необходимые нормативы и не строят дома больше трех этажей, не злоупотребляют излишней застройкой площади участка, а потому их строения формально можно подогнать под частную загородную недвижимость.

Управляющий партнер юридической фирмы «Юрлига» Иван Волков утверждает:

По его словам, вкладывать деньги в такую недвижимость — все равно, что выкидывать их на ветер: перевести земли из индивидуального жилищного строительства в другой статус практически невозможно. А потому существующие проблемы так и останутся с дольщиками.

Администрация пошла войной

Главный противник подобной застройки — администрация Екатеринбурга. Ведь создатели незаконных многоэтажек игнорируют правила, установленные мэрией.

Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков недавно заявил, что руководство города намерено добиваться справедливости. По его словам, по стране все исковые заявления от муниципалитетов, за исключением дома в Мытищах, проигрываются. Но удовлетворяются иски соседей. Когда перед судом стоят двое, удовлетворяются требования того гражданина, который первый обладал правами. Если граждане, чьи права нарушены, будут подавать иски будут добиваться восстановления своих прав, администрация готова оказывать им всяческое содействие, отметил Михаил Волков.

В Свердловской области судебные процессы по незаконной застройке хоть в небольшом количестве, но ведутся.

Так, заместитель министра строительства и инфраструктуры Свердловской области Дмитрий Нисковских недавно сообщил прессе, что разбирательства начались по застройке в городе Арамиль. Детали процессов пока не раскрываются, однако уже сейчас точно известно, что в регионе пока нет прецедентов по сносу подобных объектов.

Против многоэтажной застройки в частном секторе выступают и крупные строительные компании. Так, по мнению представителей «Атомстройкомплекса», возведение подобных зданий недопустимо, ведь дома не проходят необходимых проверок. А потому жить в них — опасно.

Снести нельзя помиловать?

Единственный способ сделать подобную застройку нелегальной — изменить существующее законодательство. Представители администрации Екатеринбурга совместно в Уральской палатой недвижимости намерены обратиться в правительство для отмены закона о дачной амнистии или внесения изменений в него.

Однако, признают собеседники информагентства, здания, которые построены до изменений в законодательстве, незаконными не будут признаны. С ними необходимо разбираться другим способом.

Кроме того, даже если снос существующих многоэтажек возможен, то не решен вопрос, что делать с жильцами. Только в Екатеринбурге владельцев подобных зданий уже по самым скромным подсчетам — больше пятисот человек, а через несколько месяцев может быть около полутора тысяч. Незаконная застройка по описанной схеме ведется сейчас не только в Свердловской области, но и во многих регионах России. Что делать потом с тысячами бездомных людей — остается большим вопросом.

Проблемные вопросы представители администрации, УПН, девелоперы и оценщики намерены обсудить на V Уральском форуме недвижимости 11-12 октября 2012 года. На мероприятии ожидается около 500 специалистов рынка недвижимости Среднего Урала и других регионов России.