Эксперты обсудили перспективы развития этого сегмента.
В Екатеринбурге власти, девелоперы и аналитики обсудили проблемы и перспективы рынка коммерческой недвижимости. Эксперты заявили о жестком дефиците готовых площадок для открытия производств в столице Урала и даже озвучили мысль о том, чтобы частично запретить перевод промышленных территорий в городе в жилые, потому как основной спрос именно на столицу Урала.
Бизнес не готов брать участки в поле для запуска предприятия и вкладываться в коммерческую недвижимость, учитывая сегодняшние ставки по кредитам и депозитам. Девелоперы готовы реализовать новые проекты, но им необходима поддержка с созданием инфраструктуры и хорошая аналитика по поводу того, какие форматы недвижимости и в каких объемах нужны столице Урала на ближайшие несколько десятилетий.
О нелегкой ситуации в регионе с подготовленными промышленными и индустриальными площадками, грядущей стагнации в сегменте складов, росте интереса к разрушающимся объектам культурного наследия, а также о том, что что будет с территориями гигантов-заводов в Екатеринбурге, читайте в материале JustMedia.ru.
Все хотят разместиться в Екатеринбурге, но это нереализуемо
Инвесторы обращаются за консультацией в Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области («АИСО») по мерам финансовых поддержек, а также за помощью в подборе земельного участка. И вот с последним вопросом, по словам заместителя гендиректора «АИСО» Анны Ивановой, ситуация крайне тяжелая. Внешний инвестор хочет видеть подготовленную к размещению производства площадку. Однако в нашем регионе таких очень мало. А в Екатеринбурге и его окрестностях почти нет, хотя основной спрос именно на столицу Урала и радиус 30 км от него. В отдельных случаях, не получив желаемого, инвесторы предпочитают уходить в другие регионы.
«Если говорить о новых площадках, то часто упоминается ТЛЦ Екатеринбург, суммарная площадь которого 800 гектаров. Но там же ничего нет: ни газа, ни водопровода, ни водоотведения, а, значит, разместить там производство нельзя. Поэтому вот эти вопросы в окрестностях Екатеринбурга стоят очень остро», — говорит аналитик Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Павел Воротков.
Начальник МБУ «Мастерская генерального плана» при департаменте архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Павел Скачков, в свою очередь, согласился с тем, что в транспортно-логистическом центре ничего нет. Но отметил, что и на месте Уралмашзавода тоже когда-то ничего не было, поэтому надо работать с этим вопросом. Как и с тем, чтобы в городе появились готовые площадки для производства для сегмента малого бизнеса.
«В Екатеринбурге сегодня отсутствуют площади для микро- и малого бизнеса, который заходит с темой не купли-продажи, а производства. Большие площади по 2000-3000 кв. метров им не нужны. Комплексные площадки на отдаленных территориях им также не подойдут», — отмечает Павел Скачков.
По словам аналитика Павла Вороткова, начинающие предприниматели могли бы разместиться в технопарке «Университетский», где есть готовые площадки. Но там очередь. Одна из причин последней — там сидят предприятия, которые переросли формат технопарка, но при этом у них недостаточно средств, чтобы зайти в индустриальный парк.
Инвесторам на площадках нужны инфраструктура и транспортная доступность
По словам брокера-эксперта по индустриальной недвижимости Свердловской области Бюро недвижимости №1 Анны Юнышевой, малому и среднему бизнесу, старт-аперам интересны производственные площадки не только с хорошей развитой инженерной инфраструктурой, чаще всего площадью до 2000 кв. метров, но транспортной доступностью Люди не готовы ехать дальше, чем 30 км от Екатеринбурга. Даже из района люди не готовы переезжать, масштабировать и перевозить свой бизнес.
«Ни одна из площадок сегодня не удовлетворяет требованиям бизнеса особенно в сфере индустриальной недвижимости по площади энергетике. Я уже не говорю про запросы на ж/д тупик или мощное крановое хозяйство», — отмечает Анна Юнышева.
С тем, что транспортная доступность площадок очень важна согласен и независимый аналитик по складской недвижимости Виталий Хиль. И в этом вопросе девелоперам, которые строят небольшие производственные помещения, по его словам, должны власти.
«Для девелоперов, которые строят производственные объекты, льгот нет. Они живёт на рыночных условиях. И им надо помогать. Прежде всего, с решением вопросов подъездных путей, коммуникаций, а также транспортной доступности для будущего персонала площадки. Технопарки бьются за то, чтобы рядом была остановка общественного транспорта получилась. Бизнесмены не скрывают, что даже переезд в другой район — это почти равно потере сотрудников. Поэтому к индустриальным паркам надо направлять маршруты общественного транспорта: трамваев, автобусов», — говорит Виталий Хиль.
В свою очередь девелоперы, готовые взяться в столице Урала за подготовку площадок для размещения небольших производств, говорят о том, что сроки по созданию необходимой инфраструктуры и стоимость их крайне не устраивают.
«Решили рядом со своими заводами на Изоплиле на площади 6 тысяч гектаров сделать индустриальный парк, где можно было бы продавать участки от 0,5 га для строительства небольших производств — до 1500 тысяч кв. метров. Работая над проектом, споткнулись об инфраструктурный вопрос. Техвозможности по газу и электричеству есть, но стоимость и сроки ввели нас в депрессию. Спрос со стороны бизнеса есть. Но часто звучит фраза «Мы хотим, но позже, сейчас не потянем кредиты»», — говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекса» Сергей Кравчук.
Прежней благодати с инвесткредитованием в 2025 году не будет
По словам вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрея Бриля, то что бизнес не готов брать кредиты неудивительно. Ставки заградительные. И даже те, у кого есть средства, не будут их куда-то инвестировать, а лучше разместят на депозите.
«Ни один разумный человек по таким ставкам кредиты брать не будет никогда, если он не идиот или не решил кинуть банк заранее, имея для этого возможности. Если ставка позволяет мне имеет 15-20% депозит, то, конечно, я не пойду инвестировать. В этом большой оптимизм. Речь про возможность, которая есть сегодня накопить на депозите. И если ее сейчас упустим, то это будет преступление. Источник инвестиций — собственные средства предприятий. Чтобы, когда в стране появится необходимость в инвестициях, у нас имелись средства», — говорит Андрей Бриль.
Банковские эксперты подтверждают слова эксперта, отмечая, что спрос на инвесткредиты последние два года резко снизился. Так, по словам начальника отдела кредитных продуктов и процессов Уральского банка Сбербанк Алексея Черепова, объем выданных инвесткредитов в сегменте малого бизнеса с годовой выручкой до 800 млн рублей в 2024 году, по сравнению с 2023 годом, сократился в два раза. В 2025 году к 2024 — ещё в четыре раза. В 2023 году средняя ставка по рыночным кредитам была на уровне 15% годовых, в 2024 году —23% и в 2025 году – 26%.
Эксперт отметил, что в прошлые годы высокие ставки нивелировались активным использованием инструментов господдержки. Речь про прямое субсидирование, в том числе по программе Минэкономразвития. В 2022 году доля таких кредитов доходила до 70%, в 2023 году — снизилась до 50%, а в 2024 году — до 15%. Сегодня такие массовые программы господдержки почти сведены к нулю. Работают в основном адресные, прежде всего, направленные на развитие промышленного производства и новых территорий.
«Прежней благодати не будет. Речь про то, что запуска новых государственных всеобъемлющих программ поддержки бизнеса в 2025 году не планируется. Текущий уровень ставок —21-23%. Ожидаемое небольшое снижение ключевой ставки уже заложено в эти показатели, поэтому говорить о каком-то сверхудешевлении банковских ресурсов не стоит. Что хочется порекомендовать? Во-первых, считать деньги. Малого бизнеса это касается в 70% случаев. Во-вторых, учитывать фактор временной стоимости денег. В-третьих, посмотреть на те программы поддержки, которые предлагают местные власти, касающиеся налоговых выплат, арены. В-четвертых, обращать внимание на адресные программы. Так, в скором времени запускаем программу по реконструкции объектов культурного наследия по ставкам от 4 до 9% годовым.», — говорит Алексей Черепов.
Бизнес стали интересовать объекты культурного наследия
Как добавил заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области Роман Вахрамеев, превалирующее значение в сегменте объектов коммерческой недвижимости стали иметь объекты культурного назначения. В нашем регионе такие здания, при условии, что они находятся в ненадлежащем состоянии, решено продавать инвестором за один рубль. Первые лоты уже появились на сайте МУГИСО.
Объекты культурного наследия набирают популярность у рестораторов. Правда, связано это больше с тем, что у них ограничены возможности по открытию новых заведений в других локациях, говорит директор департамента потребительского рынка и услуг администрации Екатеринбурга Максим Чаплыгин. Однако ОКН плохо приспособлены для общепита, поэтом для рестораторов это дорогая и сложная история.
Проблему дефицита готовых для предприятий площадок начали решать через глав муниципалитетов
Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области активно работает с вопросом дефицита площадок «под ключ». В частотности его специалисты стали тесно взаимодействовать с главами муниципалитетов в регионе. Последние заинтересованы в привлечении инвестиции, но, как отмечает Анна Иванова, у них не всегда есть ответ на вопрос о том, чтобы они сами хотели на своей территории.
«На мой взгляд, нужно на уровне области инициировать продвижение территорий, отдаленных от Екатеринбурга. В регионе достаточно мест, где нормальная цена на землю и есть коммуникации. Например, мы весной были в Ирбите. Там замечательная готовая площадка и потенциал по мощности 60 мегаватт электроэнергии. С трудовыми ресурсами тоже не так плохо. На самом деле, если мы говорим о современных производствах. Это малолюдное производство, там несколько десятков, ну, две сотни человек, это уже большое производство. Поэтому там вопрос не столько в людях, сколько в их обучении. Эти вопросы большие корпорации решают очень быстро», — отмечает Павел Воротков.
По такому же пути — работа с муниципалитетами — но только в вопросах с коммерческой недвижимостью пошло и МУГИСО.
«По земле в Екатеринбурге активность большая. По 15-20 заявок приходит на лот и стоимость вырастает. Последнее ценовое предложение на право аренды на год десяти соток у автовокзала составило 10 млн рублей. По недвижимому имуществу здесь радоваться нечему: 2-3 заявки, а иногда одна. По области может быть ни одной. И мы начали подключать глав районов. Для себя в этом вопросе сделали вывод такой вывод: предприниматели либо не знают, либо бояться сталкиваться со сложностями», — рассказал на Уральском бизнес-форуме УПН по коммерческой недвижимости Роман Вахрамеев.
Чтобы помочь предпринимателям в поиске объектов коммерческой недвижимости и земли, по словам министра инвестиций и развития Свердловской области Дмитрия Ионина, собственникам недвижимого имущества разрешили размещать свои объекты на инвестиционной карте области.
Еще одним решением проблемы с дефицитом площадок именно в Екатеринбурге, по словам Анны Ивановой, мог бы стать частичный запрет на перевод промышленных территорий в жилую, как это сделано в Москве.
«У нас введение такого ограничения, конечно, вряд ли это возможно. Но, тем не менее, может быть, имеет смысл рассмотреть этот вопрос», — говорит заместитель генерального директора Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области.
Что будет с территориями Уралмашзавода и Химмашзавода?
По словам аналитика Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Павла Вороткова промзоны постепенно уходят с карты Екатеринбурга, что приводит к таким негативным явлениям как маятниковая занятость. Также снижается объем поступлений в бюджет города. Эксперт также напомнил о том, что у нас в столице Урала есть еще два больших блока — Уралмаш и Химмаш-заводы, но они не вовлечены в оборот, поскольку находятся в частной собственности.
«Вот что с этим делать? Я думаю, что администрации города имело бы смысл подумать над этим вопросом», — заметил Павел Воротков.
Павел Скачков заверил, что эти участки не вычеркиваются из числа промышленных. Более того, планируется, что, например, на территории Уралмашзавода появится больше рабочих мест, чем это было в пиковое время советских лет.
«Площадь Уралмашзавода — 600 гектаров. На пике там было 45 тысяч рабочих мест. В 2015 году — всего 2100 рабочих мест, а теперь — 1200. Понятно, что есть аренды, субаренды, но это к нормальному производству никакого отношения, к сожалению, не имеет. Треть площадки выкупила УГМК. И у нас есть совместные планы по созданию на этой территории технопарка, коммерческой и жилой застройки. Пока в проекте заложено 45 тысяч раб мест. И это речь только по 200 гектаров. С Химмашем другая история. Его территория так и останется промышленной. Перепрофилирования не будет. Участок купила «Синара», и она планирует занимать там [изготовлением] трамвайным оборудованием», — говорит начальник МБУ «Мастерская генерального плана» при департаменте архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга.
В коммерческой недвижимости стали делать ставку на небольшие площади
Девелоперы Екатеринбурге последние пять лет изменили свой подход к коммерческой недвижимости на первых этажах ЖК. Они уходят от больших площадей, которые раньше активно занимали продуктовые ритейлеры. Ставка — на небольшие площади, которые быстро продаются. Чаще всего последние занимают популярные сегодня ПВЗ. По прогнозам экспертов, последних в Екатеринбурге и других городах региона станет еще больше. Связано это с тем, что маркетплейсы после того, как они достигли пика в столицах, решили сделать ставку на регионы.
«Мы ожидаем массового прихода этого формата в Екатеринбург и другие города Свердловской области. В связи с этим может возникнуть большой дефицит в распределительных и логистических центрах», — говорит Максим Чаплыгин.
Виталий Хиль не разделяет опасения эксперта о возможном дефиците складских помещений, потому как рынок продолжает «переваривать» тот объем площадей, которые сегодня в стадии строительства. Возможна нехватка небольших складов для ПВЗ в городе.
«Подпитка товаров в пункты выдачи идет с небольших складов, которые расположены недалеко от самих объектов. Сейчас эту функцию частично выполняют торговые сети. Но, если количество пунктов вырастет еще нужно рассматривать возможность увеличения числа небольших складов, у которых будет подъезд для грузового транспорта и курьеров», — говорит Виталий Хиль.
По словам Максима Чаплыгина, расцвет онлайн-продаж и системы пунктов выдачи привел к тому, что формат торговли уменьшается. Даже продуктовые ритейлеры стали делать ставку на небольшие форматы. Так, в Москве «Магнит» же начал запускать магазины площадью до 70 кв. метров. Эксперт уверен, что до на этот тренд тоже в скором времени дойдет.
Какие инвесторы приходят в Свердловскую область?
По словам заместителя генерального директора Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Анны Ивановой, в данный момент они сопровождают 81 инвестиционный частный проект, на общую сумму 72 миллиарда рублей.
«Если говорить в целом по инвестициям основных фондов, то в 2024 году наша область поставила очередной рекорд. Показатель составил почти 899 миллиардов рублей против 707 миллиардов в 2023 году. По абсолютному размеру инвестиций область, как в прошлом году, занимает 12-е место среди всех субъектов Российской Федерации», — говорит Анна Иванова.
На первом месте в числе основных отраслей по инвестированию в нашем регионе находятся транспортировка и хранение. Весомый вклад вносит проект по строительству трассы М-12. И до 2026 года, как минимум, эта тенденция будет сохранять, потому что проект еще продолжается. Сюда же заместитель генерального директора Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области отнесла компании топливно-энергетического комплекса.
На втором месте находится обрабатывающая промышленность. На третьем — деятельность по операциям с недвижимым имуществом, на четвертом — торговля.
«В 2016 году гильдия задалась вопросом того, кто является инвестором в России. И получилось, что 85% — это частный бизнес, 15% — государство и госкорпарации; 93% — граждане страны; 90% регионалы, 10% — инорегионалы; в сегменте коммерческой недвижимости, мы специально посмотрели, 50% малый и средний бизнес и столько же крупный. Сейчас цифры, конечно, поменялись», — отметил вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.
По словам председателя комитета по коммерческой недвижимости УПН Игоря Стахеева, если говорить про инвестиции именно в рынок коммерческой недвижимости, то в разрезе 2022-2024 годов в этот сегмент хлынул поток непрофильных инвесторов, в том числе индивидуальных производителей, которые увидели вариант развития своего бизнеса. Это спровоцировало безумный рост цен — в 1,5 -2 раза.
«Но, к сожалению, они умели производить, но не умели не считать. И сейчас видим, что те, кто инвестировал свои деньги в коммерческие объекты с целью получения дохода от сдачи в аренду, стакиваются с ситуацией, когда вложенные деньги не окупают, либо проценты по банковским кредитам, либо их надежды. И теперь эти люди бегают между госпредприятиями и просят о помощи. Им помогают, но ничего не происходит», — отмечает Игорь Стахеев.
Независимый аналитик по складской недвижимости Виталий Хиль добавляет, что инвестируют в коммерческую недвижимость не только местные, но и инорегионалы. Среди них: предприниматели из соседних регионов (Тюмень, Сургут) и Москвы. Как правило, это частные инвесторы, которые достали из-под подушки по 100-150 млн рублей, купили объекты коммерческой недвижимости и теперь сдают в аренду. Ставка капитализации там невысокая — восемь лет. Но они делают расчет на то, что аренда будет дороже. Однако последнее под вопросом, тем более, что малый и средний бизнес чаще всего ищет небольшие и дешевые складские площади.
Эксперт отмечает, что в Москве спрос на складскую недвижимость взлетел после того, как начался массовый переезд предприятий за пределы города. Но у нас пока такого нет. Рынок складов в нашем регионе движется сбалансированно. И даже, если такая реновация произойдет в столице Урала, то рынку на ближайшие десять лет понадобиться не более, чем 600 тысяч новых складских помещений.
«В 2008 году было 600 тысяч кв. метров качественных складов. В 2009 году такого объема оказалось много, ставки упали на 30-40%. Рынок медленно восстанавливался до 2021 года. Сейчас на рынке более 2,5 млн кв. метров качественных площадей. Поменялись каналы продаж, перешли на онлайн торговлю. Увеличились сроки хранения у ряда компаний. После 2022 года логистика стала неритмичной. Что дальше? Стагнация рынка. Регион будет переваривать то, что начали. Источники финансирования: бизнес за счёт своих денег, ПИФы. Доходность аренды складской недвижимости —12-14 процент годовых. Заманивают инвесторов тем, что цена квадрата будет в два раза выше. Но должно пройти время, чтобы ты мог понять, по какой цене ты выйдешь и что сможешь заработать. Здесь пробел в прогнозах», — резюмирует Виталий Хиль.
Для развития рынка коммерческой недвижимости нужна аналитика и оцифрованные цели
Для нормального развития рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и других городах нашего региона нужна подробная аналитика, оцифрованные цели и четкие приоритеты, а не разговоры о конкретных площадках и том, что бизнес хочет иметь подготовленную площадку, уверен вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. Эксперт напомнил о том, что бизнес ведут на свой страх и риск. И пытаться заставлять органы власти делать сверх их возможности неправильно. При условии, что они итак делают больше, чем должны.
«Постановка целей и эффективное управление без точных данных невозможно. Если аналитики не будет, то нам будет сложно поставить оцифрованные цели. Важно понять, какая по типу коммерческая недвижимость: гостиницы, ТЦ, деловые центры, склады, Light industrial, каких форматов и в каком объеме нужна области на ближайшие два десятилетия. Например, горизонты планирования в коммерческий недвижимости, в частности офисной 20-25 лет. И мы этим занимаемся, но я не вижу такого методологического подхода в широкой массе людей, занимающейся недвижимостью», — говорит Андрей Бриль.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов привел в пример стратегическую практику администрации Екатеринбурга, в которой хорошая детализация по необходимым для города видам недвижимости и объемам. И в этом направлении, по его мнению, надо работать еще конкретнее, в том числе по вопросу приоритетов.
«Есть проблема в выборе приоритетов, потому что, если нет аналитики, то, значит, нет и инструментов у управляющих органов для того, чтобы дальше эти приоритеты транслировать и каким-то образом поддерживать. Мы много говорим о поддержке и много делается, но какие приоритеты? Помимо земли, нужна поддержка. Но нужно понимать, каким видам коммерческой недвижимости и какая поддержка необходима», — говорит Андрей Бриль.
Девелоперы, аналитики и представители власти поддержали такой подход к развитию рынка коммерческой недвижимости и выразили готовность сотрудничать по этому вопросу.
Просмотров: 3121
Автор: Екатерина Турдакина
