Аналитики рассказали о текущей ситуации в сегменте БЦ том, что его ждет 2022 году.
В Екатеринбурге дефицит вакантных площадей в качественном офисном сегменте достиг критической отметки. Объем вводимых квадратных метров минимален. Новые бизнес-центры, которые могли бы хоть как-то решить эту проблему, даже не закладываются. По словам экспертов, это абсолютно беспрецедентный случай для нашего города. О том, что сегодня происходит на рынке офисов, к чему приведет дефицит площадей и что нужно сделать, чтобы вернуть интерес инвесторов в этому сегменту, в материале JustMedia.ru.
Площади в офисном сегменте последние полтора года разлетались как горячие пирожки
В Екатеринбурге, несмотря на пандемию, массового отказа от офисов не было. Напротив, объекты продолжали заполняться. Это привело к тому, что по итогам III квартала 2021 году уровень вакантных площадей в качественном сегменте, по данным УПН, составлял всего 4-5%.
«Сегодня пожинаем плоды прошлых лет, когда инвесторы из-за длительных сроков окупаемости — 10-15 лет — перестали вкладывать средства в такие проекты. Дефицит чувствуется, у нас все объекты заполнены. Формируем лист ожидания. Если говорить в целом по рынку, то сметают все: и помещения по 40, и по 500 кв. метров. Очень сложно найти офисы 2000-3000 «квадратов». Что касается покупки, то помещения, которые выставлялись в сегменте стрит-ритейла, последние год-полтора разлетались как горячие пирожки. Компании берут их для открытия своих офисов, такие предложения интересны инвесторам. Кто-то берет впрок, потому как «кирпичи» надежнее бумаги», — говорит директор УК RED Андрей Брауде.
По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, в крупной и мелкой нарезке с рынка ушло даже то, что не было востребовано ранее. Речь идет о тех помещениях, которые были освобождены крупными компаниями и банками в 2020 году в рамках консолидации своих площадей.
«Эти помещения морально и физически устарели, поэтому требовали определенных вложений для адаптации под сдачу в более мелкую нарезку. Они простаивали с 2020 года, когда рынок офисов только начинал активизироваться после начала пандемии. Но в 2021 году даже эти предложения, оставшись буквально единственными на рынке, также были поглощены», — отмечает аналитик.
Разбирают даже объекты класса С и D. На этот сегмент, по словам Андрея Брауде, обращают внимание компании, которые покупают помещения для себя. Например, под открытие медицинского центра выкупается старое здание с хорошей локацией площадью 2000-3000 кв. метров и полностью перестраивается.
Арендные ставки продолжат рост
В сегодняшних условиях, уверен вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, нужно готовиться к повышению арендных ставок. Это мнение разделяет и Андрей Брауде. При этом эксперт отмечает, что на стоимость аренды повлияет не только усиливающийся дефицит площадей и инфляционные процессы, но и ряд других факторов:
«Серьезно подорожали стройматериалы, растут тарифы на энергетику. Государство усилило контроль за клининговыми службами. Раньше многие брали на неофициальную или минимальную заработную плату. Сегодня официальная зарплата уже у многих, и ее размер вырос в 1,5-2 раза. В этом сегменте стало меньше граждан из ближнего зарубежья».
По словам Константина Октаева, за год — с III квартала 2020 года по III квартал 2021 года — ставки на рынке аренды выросли на 10-15%, продажи — на 15-20%. Однако эксперт отмечает, что на рынке продажи объявленная стоимость может быть завышена и отличаться от той, которая в итоге значится в договоре купли-продажи.
По данным на конец III квартала 2021 года, средняя полная арендная ставка в классе «А» составила 1750 рублей за кв. метр, в классе «В+» — 1100 рублей за кв. метр, в «В» — 880 рублей за кв. метр и в «С» — 500 рублей за «квадрат».
«В среднем ежегодная индексация ставок по договору аренды составляет 7-12%. Три года даже по 10% и получаем за этот период рост ставок на треть. А по отдельным проектам выше», — отмечает Андрей Брауде.
На рынке продажи, по данным УПН, цена квадратного метра на вторичном рынке в классе «В» составила 94800 рублей, «С» — 57400 рублей. Доходность от аренды в классе «В» была на уровне 9,2%, в классе «С» — 8,2%.
Интереса к строительству бизнес-центров у инвесторов по-прежнему нет
Сегодняшняя ситуация на рынке бизнес-центров, считает Константин Октаев, беспрецедентна для нашего города. Аналогичный ажиотажный спрос, который наблюдался в 2006-2007 годы, был связан со стартом развития качественного сегмента в городе. Тогда сметалось все, что было введено в эксплуатацию. Сегодня дефицит вызван чередой предшествующих кризисов.
«Определенное повышение интереса со стороны инвесторов к этому сегменту недвижимости есть, но ожидать массового выхода на этот рынок пока не стоит. Объем ввода останется на уровне прошлых лет, то есть рекордно низким, и преимущественно в формате стрит-ритейла», — говорит Константин Октаев.
Новых значимых проектов пока не заложено. Но даже если строительные работы начнутся прямо сейчас, то объекты будут введены минимум через два года. Все это время на рынке будет наблюдаться острый дефицит качественных офисных площадей.
«Это определенный риск для экономики города. Если крупная федеральная компания захочет открыть региональный или субфедеральный офис, то она рискуют не найти готовых предложений на рынке и может выбрать другой город для дислокации подразделения», — отмечает аналитик УПН.
Андрей Бриль уверен, что если из-за дефицита офисных площадей к нам не сможет зайти очередной «федерал», то ничего критического не случится. Местный бизнес вполне сможет обслуживать существующие запросы. Важнее решить саму проблему с дефицитом площадей, но сделать это можно только на федеральном уровне, прежде всего, с помощью предоставления долгосрочных — от 10 лет — инвестиционных кредитов.
«Сегодня возведение бизнес-центров, в отличие от жилья, — это низкомаржинальные долгоокупаемые проекты, которые инвесторам не интересны», — отмечает Андрей Бриль.
С тем, что решить проблему дефицита офисных площадей мы не сможем до тех пор, пока на этот сегмент не обратит внимание государство, согласен и Константин Октаев:
«На рынке жилья срок реализации проекта короткий и риски меньше. Большинство квартир раскупят еще на стадии строительства, то есть можно быстро отбить инвестиции и выйти из проекта. Жилой сегмент поддерживает государство, есть льготная ипотека. На рынке бизнес-центров риски выше. Возврат инвестиций растягивается во времени и составляет не менее 8-10 лет. Банки, понимая это, не предлагают таких выгодных программ финансирования строительства, как на рынке жилья».
Офисный сегмент пополняется новыми площадями преимущественно за счет стрит-ритейла
В последние несколько лет первичка как источник пополнения офисного фонда практически отсутствует. Этот сегмент пополняется преимущественно за счет стрит-ритейла в новых ЖК. Вместе с торговыми площадями это не более 50 тысяч кв. метров в год. Небольшое количество офисных площадей на рынок иногда выводят крупные компании в объектах, которые строят для себя.
«Есть такая практика, когда местная или широко представленная в городе крупная компания стоит БЦ для себя. Излишек площадей они могут сдать, но зачастую этого не происходит. В итоге получается закрытая система: офисные объекты возводят, но на рынок они не попадают. Предпосылок для изменения ситуации пока нет», — говорит Константин Октаев.
Андрей Брауде смотрит на ситуацию более оптимистично. Он не исключает, что небольшие объекты 5-7 этажей в ближайшие несколько лет могу появиться в новых районах города, таких как Солнечный и Академический.
«Все понимают, что каждый день тратить по несколько часов на то, чтобы добраться до работы и обратно, не очень хороший вариант. Выход — строить небольшие ДЦ в новых микрорайонах», — говорит директор УК RED.
Эксперт также отметил, что, несмотря на существующий дефицит офисных помещений на рынке, при проектировании новых объектов необходимо тщательно продумать концепцию, учитывая месторасположение и целевую аудиторию.
Просмотров: 9802
Автор: Екатерина Турдакина
