«Вы представляете, что будет, если мы не построим это жилье?»

Екатеринбургские строители бьют тревогу: компании, рассчитавшие свои прибыли на кварталы вперед, могут ее не получить совсем. И вновь причина кроется в земельных участках под жилую застройку. Если проблема не решится в самое ближайшее время, на кон будет поставлено несколько миллионов квадратных метров жилья в регионе, а администрации муниципалитетов рискуют получить от строителей исковые требования на десятки миллионов рублей.

Как стало известно JustMedia, крупнейшие строительные фирмы Екатеринбурга буквально засыпали Союз строителей Свердловской области бесконечными обращениями: они не знают, как им быть, а потому в панике. Дело в том, что 18 декабря прошлого года в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения - именно они и напугали местных застройщиков. Организации, которые заблаговременно позаботились о своем будущем, и подали заявки на получение в аренду земельных участков под застройку еще до 1 октября 2005 года, рискуют остаться без площадок. В свою очередь, муниципалитеты оказались перед лицом другой опасности – объемы строительства многоэтажек в регионе могут существенно снизиться.

В настоящее время в Свердловской области существует два этапа оформления разрешительной документации для строительства жилья. Во-первых, застройщику надо разработать полную предпроектную проработку строительства дома, которая затем должна быть согласована в Роспотребнадзоре, Росприроднадзоре, МУС и еще ряде инстанций, например, энергообеспечивающих. Во-вторых, фирме необходимо провести полный сбор техусловий, связанных со сносом сооружений или переселением граждан из объектов ветхого жилого фонда. По оценкам профессиональных участников рынка разработка документации и согласительные процедуры занимают от полугода до 1,5 лет. Как правило, эта работа оценивается в размере 5-8% от сметной стоимости жилья. В денежном выражении это около 12 млн. рублей вложений на каждый земельный участок, если, скажем, на нем будет построено 10-12 тыс. квадратных метров жилой площади.

И все было бы хорошо – закон есть закон и его надо выполнять. Но есть одно маленькое «но». Даже, несмотря на наличие так называемого «разрешительного письма», решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, иными словами, многоквартирного жилого дома, принимается только при условии выполнения всех этих требований. Очевидно, что выполнять какие-либо работы без согласования места строительства не что иное, как безрассудство. Именно здесь и кроется главная проблема, которая серьезно беспокоит местных застройщиков.

Как удалось выяснить JustMedia, на 1 января 2007 года около пятидесяти крупнейших екатеринбургских застройщиков получили «разрешительные письма» на 132 земельных участка. Заявки на них были сделаны еще до 1 октября 2005 года. Предполагается, что в этих местах будет возведено более 2,5 млн. квадратных метров жилья. Казалось бы, какие проблемы, берите, стройте. Но не все так просто - до сих пор эти фирмы не получили постановления «О предварительном согласовании места размещения объекта». Между тем, в соответствии с новой редакцией закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ни одна из этих строительных компаний не сможет получить ни одного земельного участка в собственность или аренду без проведения земельных аукционов. Такой вот замкнутый круг.

Как полагают в Союзе строителей Свердловской области, именно Земельный кодекс, а точнее п.15 ст.3 этого закона, может поставить большую и жирную точку на динамике роста объемов жилищного строительства. Причем не только в Екатеринбурге, но и по всей Свердловской области. Строители имеют все основания опасаться, что муниципальные образования просто физически не успеют организовать и провести земельные аукционы на, казалось бы, уже «зарезервированные» участки.

«Кодекс может сыграть с нами злую шутку. Раньше предполагалось, что земельные участки будут выставлены на аукцион без возмещения потерь застройщиков. Однако, как показывает практика, в течение 10-18 месяцев это осуществить невозможно вследствие общего срока судебного решения», - на условиях анонимности заявил агентству член Союза строителей. Он обращает внимание, что в прошлом году в Свердловской области было проведено всего 35 аукционов по земельным участкам. Предполагалось, что с каждым годом эта практики будет набирать все более высокие темпы и аукционов будет больше. «При этом надо учесть, что прошлогодние аукционы проводились под точечную застройку, от которой все сейчас отказываются. По нашим оценкам, прогнозам, что торгов по участкам станет больше, вряд ли суждено сбыться», - рассуждает собеседник агентства.

В Союзе строителей убеждены: проблема настолько серьезна, что грозит вылиться в срыв жилищного строительства в Свердловской области. «Регион запросто может не получить уже запланированные 2,5 млн. квадратных метров жилья. Эти дома уже фактически существуют, правда, только на бумаге – эти метры проходят по всем документам областного уровня. Вы представляете, что со всеми будет, если мы не построим это жилье?» - задается строитель риторическим вопросом.

Но и это еще не все проблемы. Волокита с согласованием расположения объектов грозит вылиться в поголовный бунт застройщиков. В случае, если компании не получат земельные участки, они грозят предъявить к местным администрациям судебные иски на солидные суммы. «Если считать, что средние финансовые затраты на каждый земельный участок составляют 12 млн. рублей, умноженные на количество участков, то сумма которая будет взыскиваться в судебном порядке, составит не менее 1 млрд. 584 млн. рублей. Причем сюда не входит расчет упущенной застройщиками выгоды», - отмечают в Союзе.

Самое интересное, что еще летом прошлого года на Совете общественной безопасности при губернаторе Свердловской области Эдуард Россель и Алексей Воробьев обратили внимание глав муниципалитетов и строителей на возможные проблемы, связанные со строительством жилья. Тогда досталось всем. Губернатор в довольно резкой форме заявил, что если проблемы с участками и аукционами не будет решена, то пусть никто не обижается, если прокуратура заинтересуется работой штрафников. Видимо, тогда урок не пошел впрок. Министру госимущества Алексею Молоткову и мэру Екатеринбурга Аркадию Чернецкому было дано поручение провести совещание с приглашением всех инстанций с тем, чтобы обсудить пути решения проблемы. Но как сетует один из специалистов МУГИСО, «собрались, поговорили, как всегда ничего не решили, и разошлись». Он отмечает, что у города в этом вопросе есть свой жесткий интерес – влияние на распределение земельных ресурсов. И просто так отказываться от него мэрия не намерена.

Сегодня практически никто из городских застройщиков не берется официально комментировать суть проблемы. «Все, что связано с вопросами земли и строительства, находящимися в компетенции администрации Екатеринбурга, мы не комментируем. Такова установка генерального директора. Вы же понимаете, насколько здесь велика политическая составляющая. Сейчас мы спокойно делаем свое дело – строим дома. Что там будет дальше и с чем это будет связано – дело второе. Главное, что у нас сейчас есть возможность спокойно заниматься ведением бизнеса. Слишком много сил было для этого приложено», - заявил JustMedia пресс-секретарь одной из крупнейших строительных фирм Екатеринбурга.

Между тем, в этом году в Свердловской области планируется реализовать на аукционах 289 земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов. Именно такая цифра содержится в планах областного Министерства по управлению госимуществом. Заявки поданы практически от всех муниципалитетов. По словам пресс-секретаря министерства Николая Белкова, реализовать с аукционов такое количество участков за предстоящий год вполне реально. Но, учитывая, что в 2006 году их было продано всего 35, такие прогнозы выглядят чересчур оптимистичными. Серьезность проблемы подтвердил JustMedia и председатель комитета по промышленной, аграрной политике и природопользованию Областной Думы Владимир Машков. По его словам, не далее как на этой неделе строители направили депутатам обращение, в котором попросили разобраться в ситуации с согласованием объектов и места строительства, а также проведением аукционов. «Мы внимательно ознакомились с этим вопросом. Да, действительно, в крупных городах сроки согласования вопросов строительства и получения земельных участков являются слишком короткими», - говорит депутат. По его словам, в ближайшее время депутаты направят на имя Аркадия Чернецкого обращение, с просьбой разобраться в ситуации. «Но Вы же понимаете, это федеральное законодательство. Повлиять на ситуацию на региональном уровне очень сложно», - отметил г-н Машков. Таким образом, с формальной точки зрения вопрос будет исчерпан, но не решен.

Между тем, в администрации Екатеринбурга уже в курсе дела, но возникшую правовую коллизию комментируют крайне осторожно. Причина в том, что никто не знает, как выйти из этой непростой ситуации – ни местные власти, ни сами строители в этом не виноваты – проблема в федеральных законодателях, которые по непонятной причине отменили собственноручно принятую норму. «Мы в курсе этой проблемы. Около 70 крупнейших застройщиков Екатеринбурга, среди которых такие компании, как «АСК» и «NOVA-групп», уже подписали и направили письмо к федеральному правительству», - рассказал JustMedia высокопоставленный сотрудник мэрии. По его словам, пока представляется единственный выход - принятие соответствующего подзаконного акта, который бы позволил получить и застроить эти злосчастные 132 участка. «Мы никогда этого не афишировали, но ранее аналогичное обращение направлял Аркадий Михайлович, но так ничего и не сдвинулось с мертвой точки», - сетует собеседник агентства.

Совместные подсчеты мэрии и Главархитектуры уже показали: из-за правового вакуума у крупных застройщиков под угрозой срыва 20-30%, а у мелких до 90% объемов строительных работ. В следующем материале JustMedia обязательно расскажет своим читателям о судьбе 2, 5 млн. квадратных метров жилья.

Александр РОДИОНОВ