Интервью с вице-мэром Екатеринбурга.
Последние два года Екатеринбург стремительно заполняется торговыми площадями. То и дело возникают сведения о строительстве новых ТЦ, ТРЦ, БЦ, визитах известных московских или заграничных девелоперов. Городские власти всегда проявляли завидное гостеприимство, напоминали, что в городе сформировано более 70 торговых узлов, из которых не занята половина. В итоге, практически все крупные ТЦ начали задумываться о строительстве собственных клонов, расширении, изменении диспозиции брендовых магазинов. На пятки им сразу же наступили более сильные федеральные игроки, завязались даже локальные конкурентные войны?
Но вот для кого-то время ?Ч? уже оказалось упущено. Самые престижные и нужные ?узлы? вдруг стали заняты, на них началась стройка новых объектов. Параллельно появились новые ?концептуальные? ЦУ для собственников и топ-менеджеров. Требования к новоприбывшим девелоперам выросли в разы, торговая жизнь пошла по новым правилам.
Об этом и о многом другом корреспондент JM беседует с вице-мэром Екатеринбурга Виктором Контеевым.
? В последнее время модным стал ?концептуальный? подход к торговым центрам, удается его воплотить в жизнь?
? Я бы сначала обозначил, что нас ожидает в конце 2006 года. По обеспеченности торговых центров площадями мы выйдем на европейский уровень. Это очень серьезный показатель. После того, как это произойдет, от количественных показателей мы должны перейти к качественным. Мы будем больше работать над уровнем того, что мы строим в городе. Сегодня есть несколько проблем, которые характерны для новых торговых центров на территории города. Прежде всего ? это непрофессиональная концепция. Мы делаем все, чтобы на уровне волеизлияния застройщика, подготовки проектного задания и проектной документации уже четко была сформулирована концепция торгового центра. Не секрет, что сегодня некоторые торговые центры не состоялись. На лицо очень слабая проработка будущей специализации, положения брендовых магазинов, ценовой политики, целевой аудитории и других показателей, которые характеризуют концепцию, ? они не были просчитаны или были просчитаны неправильно. Есть несколько, на наш взгляд, вариантов, как решать эту проблему.
Во-первых, нужно создать профессиональный рынок консалтинговых компаний, чтоб можно было заказывать их услуги не в Москве, во Франции или Германии, а именно у нас, в Екатеринбурге. В городе существует уже более ста консалтинговых компаний ? количество вроде бы достаточное. Но они пока не готовы адаптировано работать в сфере девелопмента и предлагать то качество концептуальных планов, которое нужно сегодня рынку. Мы пытаемся исправить эту ситуацию, пытаемся объединять компании, чтобы получить более качественную профессиональную работу.
Во-вторых, нужно проводить разъяснительную работу с застройщиками. В девелоперский бизнес в последнее время приходят непрофильные застройщики, те, кто никогда не имел никакого отношения к потребительскому рынку. Зато у них есть финансовые средства, есть желание что-то такое построить, но нет понимания будущей концепции торговых центров. Исходя из этого, мы выстроили индивидуальную работу с застройщиками и проектными мастерскими. В чем она заключается? Мы сформировали список сдаваемых объектов в 2007-2008 гг., сейчас заканчиваем 2009 год с тем, чтобы управляющие компании, ритейл, девелоперов, интересующихся новыми проектами, максимально привлечь к этому списку, и уже на уровне предпроектного задания, концептуальных разработок максимально сориентировать застройщика на создание качественных, современных продуктов. В какой-то мере нам удается это решать. Но дальше эта работа будет продолжаться еще более активно.
? А вообще какая у нас логика торговых центров. Есть, например, брендовые торговые центры ? торговые центры, которые специализируются на моде, есть центры на окраине с семейным уклоном. Какие-то еще есть?
? Форматов мы знаем несколько. Конечно, в Европе классификация торговых центров очень объемна. Но мы умышленно пока не расширяем терминологию по нескольким причинам. Во-первых, за последний год мы изменили само отношение к площадям, которые должны быть в торговом центре. Торговым центром мы считаем сегодня здание площадью от 4,5 тысяч квадратных метров. Сегодня горожане могут оценить формат специализированных торговых центров. В качестве примера можно привести наработку по ?Галерее-11? на Студенческой, 11. Они развиваются как централизованный мебельный центр. Достаточно активно мы ведем работу над торговым центром ?На Восточной?, где тоже формируется концептуальный подход к ведению бизнеса. Есть ?Гермес-Плаза? торговый центр, специализирующийся, как центр моды. ?Екатерининский? успешно развивается как торгово-развлекательный центр. Помимо якорей продовольственных и непродовольственных товарных групп здесь представлен широкий ассортимент развлекательных услуг. Это, кстати, достаточно хорошо окупается, сегодня сфера развлечений будет иметь новое продолжение в новом комплексе. Это наши основные ориентиры. Хотя, я бы еще обозначил один формат ? это ритейл-парк. У нас пока нет ритейл-парков, но недавно ?Оборонснабсбыт? заявил, что работает в этом направлении. Предполагаемая торговая площадь парка ? 20 тысяч кв.м.
? У нас в городе есть такие торговые центры, как ?Успенский?, ?Антей?, ?Гринвич?. Как их можно описать?
? Они работают в формате классических торговых центров, который предусматривает якоря из продовольственной сферы, два-три якоря непродовольственной группы, какую-то брендовую политику, заложенную в концепции ТЦ.
? А как вы относитесь к тому, что многие сейчас начинают симпатизировать формату гипермаркетов, рекомендовать убирать продовольственные якоря и развлекательную группу, потому что она нерентабельна.
? Гипермаркеты ? это вообще отдельная песня, отдельный разговор. Мы знаем гипермаркеты, которые существуют в рамках действующих торговых центров. Это ?Гроссмарт? в ?Парк-Хаусе?, это гипермаркет ?Ашан?, который откроется в ?МЕГЕ?, в октябре. И есть гипермаркеты, которые самостоятельно, вне торговых центров расширяются. Это формат многих сетевых структур, причем как федеральных центров, так и наших городских. Поэтому, я думаю, что гипермаркет сегодня востребован. И не только ?Ашан?, в котором, я уверен, выстроятся очереди в кассах, так как они сильно демпингуют, но и, например, такой гипермаркет, как наша сетевая структура ? ?Монетка?. То есть, гипермаркет имеет право на жизнь как в самостоятельном формате, так и мультибрендовом формате, или в составе торговых центров.
? Как вы относитесь к тенденции в специализированных торговых центрах, гипермаркетах избавляться от всего лишнего, от продовольственного якоря, от объемного развлекательного блока, оставлять самый простой общепит. Только шоппинг. Как вы к этому относитесь?
? У каждого свое право выбора. Все зависит от того, насколько профессионально менеджеры торгового центра отмониторят ситуацию на рынке. Это их право сказать: ?Да, здесь должен быть специализированный мебельный центр, здесь должен быть торговый центр со всем многообразием услуг, а здесь должен быть центр моды?. Все зависит от застройщика, от топ-менеджеров управляющей компании, от уровня их профессионализма. Сказать, что нужно развивать какой-то только один формат нельзя.
? Сегодня я достаточно часто слышу, что такие торговые центры, как ?Екатерининский?, ?Дирижабль? ? большие, мультибрендовые ? начинают устаревать. Говорят, что у них много ошибок в концепции и что именно у этих торговых центров федералы будут забирать аудиторию ?
? Я уже неоднократно говорил, что преимущество нашего города в отличие от многих территорий, (а я сам объехал 37 городов) в том, что у нас удалось вырастить очень сильные профессиональные сетевые структуры и наш город одним из первых начал строить торговые центры. Безусловно, когда строился ?Дирижабль? и ?Екатерининский? ?это были первые, пилотные проекты, на которых сегодня обкатываются другие торговые центры, учитывают их ошибки, их какие-то положительные качества. Я не могу сказать, что менеджеры ?Дирижабля? и ?Екатерининского? принципиально в рамках своих концептуальных планов ошиблись. Да, сегодня идут определенные изменения, да, идет доработка их генеральной линии развития. Но, в принципе, они оба жизнеспособны, они оба имеют право на дальнейшее развитие. И, я думаю, что ?Дирижабль? уже точно окупился, и ?Екатерининский? тоже где-то близок к этому.
? Хорошо. Как вы оцениваете работу в Екатеринбурге федеральных компаний, например, ?Парк-Хауса?? Какое-то время назад шла волна негативная среди местных девелоперов, когда была озвучена информация, что ?Парк-Хаусу? дают еще три площадки в городе?
? Опять же, я не могу оценивать экономику. Эта оценка должна быть дана непосредственно руководством управляющей компании. Но вот на последней встрече с управленцами торгового центра они заявили, что идут в тех рамках окупаемости, которые заложили в свой бизнес-план. Кроме того, они позитивно оценивают уровень платежеспособности населения Екатеринбурга, в отличие от других городов, в которых работали. То есть, по словам управляющих ?Парк-Хауса?, в экономическом плане дела обстоят нормально. С точки зрения насыщенности торгового центра арендаторами, на первом этапе работа завершена, пул арендаторов установлен. Сейчас идет формирование более глубокой брендовой политики, доработка фаст-фуда, развлекательной сферы. Недавно мы объезжали городские аттракционы и начали обсуждать тему того, какое отношение аттракционы в 
качестве операторов имеют к ?Парк-Хаусу?. Чем характерен ?Парк-Хаус? ? это, прежде всего, парк. Это не только ответственность за содержание торговых площадей, но и ответственность за территорию парка (эти обязательства они взяли перед администрацией города). Поэтому аттракцион можно рассматривать как одного из якорных арендаторов, который не дает какие-то сверхододы, но дает тех людей, которые пришли развлекаться. Очень полезный опыт для других управленцев. С точки зрения технологической и содержательной проработки концепции бизнеса, ?Парк-Хаус? ? это сегодня один из самых совершенных торгово-развлекательных центров в Екатеринбурге.
Да, сейчас рассматривается оформление, выдача документов руководству ?Парк-Хауса? на вторую площадку в районе Белинского-Большакова, идет проработка этого вопроса.
? Это будет одна или три площадки?
? Я знаю про одну. Про остальные ничего не слышал.
? А ?Парк-Хаус? вы как оцениваете, как городской торговый центр или как центр, охватывающий Пионерский поселок плюс немного Орджоникидзевский район?
? На городской уровень пока они, конечно, еще не вышли. Я не знаю, может быть, они переоценили как-то свои возможности, а, может быть, они до сих пор хотят выйти на какой-то более высокий уровень. Я считаю, что сейчас они больше сориентированы на население Кировского района и, безусловно, часть Орджоникидзевского.
? Как в ближайшие годы будет меняться торговый центр Екатеринбурга. В последние два месяца появилась информация о том, что ?Успенский? будет расширяться до торгового города. Одобрена ли эта идея на уровне общегородских планов и проектов?
? Вы, наверное, знаете, что у нас существует такой проект, как ?Центральная торговая зона?. И, безусловно, Администрация, отдает себе отчет о том, что центр города ? это одна из главных составляющих любого мегаполиса. Поэтому тема центральной торговой зоны была достаточно глубоко проработана. Во-первых, мы провели обследование всех существующих объектов торговли, общественного питания, развлекательных услуг и так далее. То есть, мы имеем понимание, в каком состоянии они находятся. Кроме того, мы выявляем белые пятна, где нужна еще застройка. Исходя из того, что мы знаем, ситуацию, какие объекты есть, мы предполагаем, что еще нужно построить, сколько еще должно быть предприятий общепита, сколько должно появиться. Второе направление, которое мы изучали, ? это инженерное обеспечение проектов, потому что любое предприятие нельзя открыть, не подкрепив его качественными инженерными разработками. В рамках проекта ?Центральная торговая зона? мы также рассматривали такие вопросы, как обеспечение торговых предприятий парковочными местами (это у нас серьезная проблема). Мы обсуждали вопросы благоустройства, потому что невозможно сегодня выстроить прекрасные торговые предприятия, предприятия общественного питания не озаботившись их внешним видом и внешним видом прилегающей территории. Вы знаете, что сейчас ко Дню города должна быть запущена вторая ветка торгово-пешеходной улицы Вайнера от Малышева до Радищева. Самая главная задача, которую мы ставим, ? это чтобы центр Екатеринбурга был похож на лучшие образцы европейских столиц.
Теперь по поводу ?Успенского?. Да, у господина Базерова есть свои амбиции, это нормально. Помещение, которое ему досталось, очень сложное, это помещение бывшего старого драмтеатра. Нужен был очень большой объем инвестиций, организационных усилий для того, чтобы превратить его в один из самых посещаемых торговых центров в Екатеринбурге. Безусловно, у Базерова есть желание дальше развиваться в центре города, и это желание тоже нам понятно. Поэтому сейчас в рамках торговой зоны он прорабатывает вопрос развития своего торгового центра, проходит собеседования, консультации в правительстве области и в администрации города с тем, чтобы уже определить стратегию развития ?Успенского?.
? Насколько реально будет перестроить ?Пассаж? и ?ЦУМ??
? Дело в том, что у ?ЦУМа?, ?Пассажа? есть свои собственники, как и у ряда других торговых площадей, перераспределение собственности в рыночных условиях ? это очень сложный процесс. И я не думаю, что прямо завтра выстроится ряд собственников, которые будут готовы продавать свои помещения в центре, потому что уровень доходности на 30-50% выше, чем на окраинах. Многие руководители надеются на эти площади и, конечно, дерутся за них.
? ?Мамонты? торговли ? ?Пассаж? и ?ЦУМ? ? они насколько окупаемы, насколько успешны? Создается впечатление, что они вообще не меняются?
? Они меняются, меняются внутренне, там появляются новые отделы, новые товарные группы. У них есть определенный уровень конкурентоспособности. Возможно, он должен быть и выше, но это не зависит от позиции руководства ?ЦУМа? и ?Пассажа?. Все меняется в этом мире, и не исключено, что завтра появится новый собственник у этих зданий. Я совсем не исключаю таких вещей, потому что все это зависит от уровня развития, от конкурентоспособности каждого предприятия, работающего в центральной торговой зоне. И акционеры, если он посчитают, что не получается соответствовать определенной рыночной планке, нет необходимых финансовых ресурсов, чтобы заменить оборудование, реконструировать здания, они могут выставить объекты на продажу. Возможно, они примут именно такое решение...
? По поводу новых торговых центров, которые появятся в 2006, 2007 году. Вот, например, ?Урал?, ?DVI?,как вообще оцениваете? Очень интересно с точки зрения конкурентной среды, у кого эти новые объекты могут отобрать посетителей.
? Начнем с ?Карнавала? (так называется ТЦ ?Урал?). Он откроется в декабре 2006 года. У него есть своя изюминка, с ним будет работать одна из сильнейших продовольственных сетей ?Рамстор?, это позволит привлечь покупателей. Я думаю, что в Заречном, Железнодорожном районе ему пока конкурентов нет, это будет единственный мощный торгово-развлекательный центр. Дальше, у нас открылась вторая очередь ?Антея?. Господин Гавриловский более совершенно отработал форму торгово-развлекательного центра, учитывая, какие-то просчеты первой очереди. Сегодня руководство ТЦ первую очередь позиционирует как офисное здание плюс развлекательная сфера, а вторую очередь отдает под торговлю.
? Получается? На защите концепции компании ?Sela? прозвучало недовольство тем, как идет торговля в ?Антее?.
? С точки зрения развития офисного здания, все получилось. Это наиболее востребованное место, это престижное место. С точки зрения развлекательных услуг ? да, это сегодня окупаемо. Недавно я был в ?Антее? на пресс-конференции, увидел, что сейчас у них появился бизнес-ланч, и это привлекает дополнительных клиентов. Во второй очереди, вы знаете, что они отвели больше места торговым площадям, уже выстроена брендовая политика, магазины ранжированы по ценовому уровню и ассортименту. Есть крупный якорный арендатор и оператор ?Эльдорадо?.
Если вспоминать другие торговые центры, то дальше нас ожидает третья очередь ?Гринвича? по улице Радищева. Общая площадь трех очередей составит более 122 тысяч кв.м. Комплекс будет сориентирован в основном на развлекательную сферу и непродовольственную группу.
? То есть, те, кто построится в этом году, найдут свою аудиторию и не будут конкурировать?
? Они все в определенной мере будут конкурировать по каким-то конкретным брендам, якорям. Безусловно, они будут привлекать или оттягивать новых покупателей, которые ходили раньше в другие торговые центры. Это нормально, любая новинка в городе ? она привлекает интерес. Если ?новички? смогут качественно спозиционировать себя и предоставить качественную услугу, то, возможно, что часть наших горожан, которые ходили в ранее существующие торговые центры, перейдет в новые.
? Конкретных прогнозов пока нет?
? Прогнозов пока нет. Поэтому каждый имеет право на жизнь.
? Вы говорили про то, что торговые центры будут конкурировать по брендам, но ведь сейчас создается такое впечатление, что все предпочитают работать с одними и теми же. Год назад Завадовский, по-моему, говорил, что хотел бы увидеть в Екатеринбурге компанию ?Zara?, но ее до сих пор нет и не будет даже в ?МЕГЕ?.
? У нас сегодня сформирован пул городских арендаторов ? это 61 арендатор, который работает на нескольких площадках. Думаю, мы в состоянии не менее 60 процентов торговых площадей заполнить нашими городскими арендаторами. Это достаточно профессиональные структуры, они имеют свою историю, некоторые работают уже по 8-10 лет, набирают обороты. Я думаю, что многие из них ни чуть не хуже тех европейских сетей, которые приходят в Екатеринбург.
Что касается федеральных брендов... Во-первых, у нас уже состоялось пять встреч с федеральными сетевыми структурами. ?Эльдорадо?, ?Пятерочка? и ?Sela?, как вы знаете, защитили свои концепции в комитете по развитию товарного рынка Администрации города, то есть у нас уже есть понимание, по какому пути они будут двигаться. Федеральные бренды ? они приходили и будут приходить. Активность их будет увеличиваться, потому что, с точки зрения макроэкономики, доходность бизнеса и реальная покупательская способность в городе очень высоки.
Также у нас есть иностранные бренды, это, вы знаете, ? ?МЕГА?, ?METRO?, ?Auchan?. Скоро появится вторая площадка ?METRO? по Московскому тракту, ?Auchan? также планирует построить вторую площадку в Орджоникидзевском районе. Когда мы встречались и разговаривали с иностранными сетевыми структурами, было понятно, что у них достаточно серьезные планы по поводу прихода в Екатеринбург. Интересы опять же не только с точки зрения реальной покупательской способности, но также и с точки зрения создания инфраструктуры бизнеса в городе по всем направлениям: офисные здания, гостиницы, международные аэровокзалы, моллы иностранных компаний. Все способствует развитию притягательности нашего города, увеличению товарооборота в торговых центрах.
? Какие-то новинки нас ожидают в 2007 году?
? Я надеюсь, что все-таки ?Auchan? заявится еще и на отдельной площадке, также как ?METRO?; снова проявляют интерес ?Мак-Доналдс? и ряд других компаний. Но это все предварительно, какой-то реальной почвы пока нет.
? То есть, те торговые центры, которые зашли и зайдут в 2006 году и будут в основном заказывать музыку?
? В мире ничего постоянного нет. И я не удивлюсь, если сегодня какая-то иностранная компания, иностранная сеть купит чей-то торговый центр в Екатеринбурге и будет там работать. Это вполне возможно.
? ?METRO? и ?Auchan? удалось наладить отношения с местными производителями?
? На мой взгляд, ?Auchan? поступает более гибко, он заключил уже договор с одним из местных производителей, хотя условия договора тоже не просты, на сорока страницах. Но, тем не менее, у них наиболее гибкая, внятная политика. Наверное, она даст свои позитивные результаты. Они понимают, что выстраивание нормальной логистики невозможно без подкрепления внешними продовольственными ресурсами, то есть без взаимодействия с местными производителями. Я думаю, что со временем пересмотрит и откорректирует свою позицию и ?METRO?.
На мой взгляд, в чем тактические ошибки некоторых федеральных сетей и иностранных, которые приходят сюда? Они недооценивают уровень конкурентоспособности рынка и считают, что никакого особого труда здесь для них не существует. Но они ошибаются. Мы знаем, как ошиблась ?Пятерочка?, когда они пришли три года назад, были определенные проблемы у ?METRO?. Сегодня многие проблемы оказались решаемыми, и вот имеем достойный уровень потребительского рынка.
? А вот, например, ?Мегамарт?, тоже оптовики, могут ли они конкурировать с ?METRO?? Есть также информация, что ?METRO? может начать работу с розницей.
? У ?METRO? есть такие примеры по России. Но когда мы встречались с управляющими ?METRO?, они нас заверили, что все-таки будут работать в формате мелкооптовой торговли. И я надеюсь, что новая площадка, которую они будут сейчас осваивать, тоже будет работать в этом формате. У них сегодня есть своя группа покупателей ? торговцы палаток, павильонов, остановочных комплексов, мелкие предприятия торговли.
? Мы с вами уже упоминали тему мебельного ритейла. Вы сказали, что ?Оборонснабсбыт? будет создавать ритейл-парк, параллельно в город вместе с ?Мегой? заходит ?IKEA?. Какие перспективы у наших игроков, удастся ли им реализовать свои новые торговые форматы?
? Дело в том, что у ?IKEA? есть свои особенности по формированию ассортиментных позиций, и мы их знаем. Для некоторых магазинов, которые работают в похожем режиме, да, они не конкуренты. При этом мы надеемся, что ?IKEA? привезет свой товар не только из Швеции или подмосковья, где они производят мебель, но также и выстроит взаимоотношения с нашими малыми производствами. У нас на территории города более 120 предприятий производит мебель.
Да, ?IKEA? создаст местным игрокам конкуренцию по определенным позициям, но говорить, что после ее открытия обрушится рынок в Екатеринбурге, я бы не спешил.
Сейчас, подчеркиваю, та же ?Галерея 11? на Студенческой, торговый центр ?На Восточной?, тот же ?Оборонснабсбыт? и другие те, кто специализируется на мебели, ? они достаточно уверенно чувствуют себя на рынке. Насколько я знаю, у них есть еще много идей по дальнейшему развитию. Например, некоммерческое партнерство мебельщиков Урала несмотря ни на что планирует построить собственный торговый центр, в котором будет присутствовать мебель, произведенная у нас в городе.
? В конце нашей беседы хотелось бы спросить про знак ?Екатеринбургское качество?, который ожидает ребрендинг. Какие будут внешние, внутренние изменения в концепции знака?
? Дело, наверное, не в знаке, а в программе. Главный результат этой программы в том, что она получила определенное доверие как у производителей (не только пищевых предприятий), так и у предприятий легкой промышленности, гостиниц. Вы знаете, что у нас ?Октябрьская? гостиница получила этот знак, а вместе с ним и доверие у тех покупателей, которые услышали, увидели, узнали товар со знаком. Популярность продукции екатеринбургского жиркомбината, хлебокомбината выросла на 30-40%.
Что касается содержания и внешнего облика знака ?Екатеринбургское качество?... Безусловно, мы посоветуемся со специалистами, как еще развивать этот бренд. Нам не хотелось бы, чтоб эта программа превратилась в какую-то разнарядку, согласно которой столько-то предприятий пищевой промышленности, легкой промышленности, гостиниц должны этот знак получить. Требования к качеству товаров и услуг будут повышаться, получить Знак будет непросто, может быть, победителей будет не так много, но они будут действительно самыми достойными.
? Вы, как потребитель, выбираете то, что помечено Знаком ?Екатеринбургское качество?? У вас есть любимые бренды?
? Честно говоря, я не очень разборчив в покупке товаров. Помню, когда на городских прилавках было 85% импортных товаров, а сейчас вижу, что более 60% ? наши товары. Зная и работая с пищевыми предприятиями (их на территории города Екатеринбурга 19), я могу гарантированно сказать, что в качестве продукции ни одного из 19 предприятий у меня сомнений нет.
Беседовала Анна ДОНСКАЯ
Просмотров: 1871
