Основная часть работ должна быть произведена за счет средств, собранных на содержание жилья.
В зависимости от сезона в ГЖИ есть свой ТОП тем, по которым жалуются свердловчане. Летом это теплая вода из-под крана, осенью — холодные батареи, зимой — снежные завалы во дворах, а весной — сосульки и неубранный с крыши снег. Однако не всегда то, что жители региона хотят получить от управляшек, те действительно обязаны исполнять. О том, что должны делать управляющие компании или ТСЖ за счет средств, собраных с жильцов дома в рамках ежемесячной платы за содержание жилья, рассказали начальник отдела организации жилищного надзора департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Ирина Ильина и ее заместитель Александра Иощенко.
Уборка подъездов
В течение календарного месяца в местах общего пользования управляющая компания должна проводить три раза сухую и один раз влажную уборку. Влажная уборка подразумевает не только мытье плов, но и протирку подоконников, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек.
Генеральная уборка мест общего пользования законом не предусмотрена. Однако весной и осенью управляющая компания должна обследовать общедомовое имущество и устранять все недочеты, в том числе грязь на окнах, пыль, тину. А это, значит, что если окна грязные, то их необходимо помыть.
Если собственники квартир видят, что места общего пользования не убирают, то изначально надо зафиксировать этот факт, сделав фото, видео, и обратиться в УК. И если последняя не реагирует, то тогда уже в надзорные органы.
Обращения в управляющую компании специалисты Свердловской ГЖИ рекомендуют подавать через площадку ГИС ЖКХ. Там же можно найти основную информацию по своему многоквартирному дому.
Уборка придомовой территории
Зимой придомовую территорию должны убирать сразу после обильных снегопадов. Снег — убрать и сдвинуть с внутридворовых подъездов и пешеходных дорожек, а территории перед подъездами очистить под скребок. Вывозить снег управляющая компания не обязана. Если жильцы захотят, чтобы она это сделала, то они должны принять такое решение на общем собрании собственников жилья и определить источники финансирования.
Осенью листья и мусор должны убирать с придомовой территории на постоянной основе. Летом и весной уборка производится по мере необходимости. Также управляющая компания должна подрезать сухие ветки на деревьях, расположенных на придомовой территории.
«УК должна обеспечить безопасное проживание граждан. Если ветви деревьев находятся в аварийном состоянии: свисают, надломились и вот-вот упадут, то устранить эту опасность — это ее прямая обязанность. Также если дерево вырвано с корнем или ветки обломились, например, во время сильного ветра, то управляющая компания должна их вывезти с придомовой территории и провести кронирование», — отмечает заместитель начальника отдела организации жилищного надзора департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Александра Иощенко.
Благоустройство придомовой территории
Если что-то произошло с общим имуществом дома, например, украли, сожгли, сломали скамейку у подъезда или урну, то управляющая компания должна это восстановить. Однако, если собственники жилья в МКД хотят новую детскую площадку или еще какие-то объекты, то они должны принять такое решение на общем собрании собственников и определить источники финансирования.
«В доме должен быть совет, члены которого помогают управляющим компаниям следить за состоянием общего имущества МКД. Он же первым увидит, что качели не стало, зафиксирует этот факт и сообщит об этом управляющей компании, чтобы та приняла меры. Но собственники не всегда обращаются в управляющую организацию, а пишут сразу в департамент, думая, что так будет быстрее. Это не так. В департамент необходимо писать в том случае, если УК не отреагировала на запрос жильцов дома, то есть бездействует», — отмечает начальник отдела жилищного надзора Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Ирина Ильина.
Если в ходе проверки факт бездействия со стороны УК подтверждается, то департамент вносит в адрес последней предписание, в котором прописывает срок устранения нарушения. Если УК все исправляет, то предписание снимается с контроля. В случае, если управляющая компания не отреагировала и продолжает бездействовать, то выносится новое предписание, принимаются меры административного воздействия. Последние предполагают административный штраф на должностных лиц в размере от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от 200 до 300 тысяч рублей (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ). Неисполнение двух предписаний в течение 12 месяцев является основанием для того, чтобы департамент обратился в лицензионную комиссию с вопросом об аннулировании лицензии у такой управляющей компании. Такие прецеденты в регионе уже были.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома
Управляющая компания должна содержать имущество МКД и производить его текущий ремонт, чтобы обеспечить собственникам квартир качественное и безопасное проживание. Делается последнее за счет средств, которые собираются в рамках платы за содержание жилья. Так, если в подъезде сломался подоконник, почтовый ящик, перила, то УК должна это починить. Если в квартире или в подъезде протекла крыша, в подвале произошла протечка, то организация, обслуживающая дом, должна это исправить (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ): устранить течь и ее последствия. Однако в случае, если кровля или инженерные сети в аварийном состоянии, то в этом случае необходим капитальный ремонт.
«Если сети или кровля изношены на 70% и более процентов, то в данном случае речь идет о капитальном, а не о текущем ремонте. То есть, если вся труба в заплатках, то ее уже не отремонтировать. Информацию о состоянии сетей собственники могут запросить в управляющей компании. В случае спорных ситуаций жильцы дома могут за свой счет привлечь независимого эксперта, чтобы тот оценил уровень износа коммунальной инфраструктуры дома», — говорит Ирина Ильина.
Однако даже серьезная изношенность инженерных сетей или кровли, отмечают специалисты департамента, не освобождает УК от обязанности оказывать жителям дома услуги надлежащего качества. Так, если в МКД понизилось давление в системе холодного водоснабжения, то неважно по какой причине это произошло. Управляющая компания должна это исправить.
«Допустим, давление упало из-за изношенности сетей и решить этот вопрос в рамках текущего ремонта невозможно, тогда УК должна инициировать вопрос о проведении капитального ремонта в доме. Таким образом, она должна найти способ решить возникшую проблему, чтобы качество оказываемых услуг соответствовало нормативам», — отмечает Ирина Ильина.
Если в подъезде или над входом в него перегорела лампочка, то УК должна ее заменить. Это правило не распространятся на уличные фонари, расположенные на территории земель органа местного самоуправления, и не относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Что касается косметического ремонта подъездов, то он должен производиться за счет средств собственников многоквартирного дома. Потратить на эти цели деньги, собранные на капремонт, независимо от способа формирования накоплений (спецсчет или «общий котел» — прим. ред.), нельзя.
«Для проведения текущего ремонта в подъезде жителям дома необходимо на общем собрании определить источник финансирования и перечень необходимых работ, а затем обратиться в организацию, которая осуществляет управление МКД», — отмечает Ирина Ильина.
Качество воды и температура воздуха в квартирах
Если собственников МКД не устраивает цвет, запах, температура воды, то необходимо также обратиться в УК. Последняя должна выяснить причину возникшей проблемы и помочь в ее решении, в том числе с привлечением Роспотребнадзора или ресурсоснабжающей организации.
«Часто жители региона жалуются на «холод» в квартирах. При проверке таких обращений, мы замеряем температуру воздуха в помещении и равномерность прогрева системы отопления. Так, если батарея прогрета неравномерно, то тогда можно говорить о том, что управляющая компания неудовлетворительно обслуживает инженерные системы. В случае, если батарея прогрета равномерно и температурный режим в квартире в рамках нормы (Температурный режим для квартир составляет +20 градусов, угловых объектов +22 градусов), то здесь никаких нарушений нет. Хотя мы, конечно, понимаем, что для кого-то +20 градусов — это прохладно», — говорит Александра Иощенко.
Что делать, если УК или ТСЖ отказываются принимать протоколы голосования от жильцов МКД
Для того, чтобы УК или ТСЖ вывозили снег, территория двора стала закрытой, для детей организовали площадку и т.д., необходимо проведение внеочередного собрания собственников жилья. После того, оно проведено, голосование прошло, протокол и все необходимые приложения (бюллетени для голосования, копия объявления с повесткой собрания, список присутствующих на очной части собрания, фото объявлений о проведении собрания и протоколов голосования на подъездах — прим. ред.) должны быть переданы в управляющую компанию в течение 10 дней. В случае, если последняя по какой-то причине отказывается принимать этот пакет документов, то его необходимо направить заказным письмом с описью вложения и возможностью отследить получение.
«Необходимо помнить также и о возможностях ГИС ЖКХ: направить протокол общего собрания со всеми приложениями в УК можно и с помощью данной системы. И конечно, если происходит эскалация конфликта с управляющей организацией, то необходимо помнить, что собственники могут в любое время как изменить способ управления многоквартирным домом, так и выбрать другую управляющую компанию», — говорит Ирина Ильина.
Прежде чем писать в надзорные органы, рекомендуют эксперты Свердловской ГЖИ, собственникам надо обращаться с запросами в управляющую компанию. В своих запросах необходимо задавать максимальное количество вопросов. Среди них: почему возникла такая проблема, как и когда вы планирует ее решить? Какие работы для этого необходимо провести, в каком объеме? Возможно ли это сделать в рамках текущего ремонта? Почему нельзя сделать это в рамках текущего ремонта? Источник финансирования работ? Необходимый объем финансирования?
Подробнее о том, что должна выполнять управляющая компания в рамках платы за содержание жилья МКД можно узнать в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Просмотров: 9626
Автор: Екатерина Турдакина
