Лонгрид о том, как строят и сдают новостройки в столице Урала.
На JustMedia.Ru давно стартовал проект JustLocation в рамках которого мы путешествуем по жилым кварталам и микрорайонам Екатеринбурга, интервьюируем местных жителей и оцениваем, как там живется людям. Развивая этот спецпроект, мы знакомимся с новыми интересными экспертами и один из них – руководитель компании «БРИКПРИЕМКА» Никита Киреев. Мы уже один раз вместе оценили новый ЖК «Основа» на Пионерке. Никита – уникальный специалист, четыре года назад он создал в Екатеринбурге рынок приемок квартир, продвигая себя через Instagram. За эти годы наш герой набрал в штат и обучил команду из 10 специалистов, стал котироваться как блогер (у него более 10 тысяч фолловеров), и может рассказать про «скелеты в шкафу» у каждого застройщика Екатеринбурга.
- Эксперты говорят, что на рынке недвижимости в Екатеринбурге из-за высокого спроса на льготную ипотеку начинаются перекосы. Например, цены в некоторых ЖК на окраине Екатеринбурга такие же, как в центре. У тебя есть похожие наблюдения?
- На самом деле, цены не одинаковые. Те квартиры, которые я мониторю в центре, стоят от 120-200 тысяч рублей за квадратный метр. На окраинах же цена колеблется в районе 60-75 тысяч рублей за метр. Все-таки это ощутимая разница. Но, действительно, есть жилые комплексы, где цена завышена для того качества, которое предлагает застройщик. Яркий пример – жилые комплексы в Академическом. Там ценник уже подкатывает к 70 тысячам за квадратный метр в квартирах от 100 метров, за студии просят от 100 тысяч рублей за метр. А качество ну очень плохое.
- Речь об РСГ «Академическое»?
- Да. Я думаю, что Академический берет тем, что в нем уже хорошо развита инфраструктура. Плюс, мне кажется, основной контингент, кто берет там квартиры –иногородние из небольших городов, например, Первоуральска, Ревды.
- Какие основные претензии?
- Качество стройки, отделочных материалов, инженерные решения – все это за гранью. Если взять 4 главных пункта по оценке недвижимости: качество материалов, качество работ, сервис и стоимость, то здесь стоимость высокая, все остальное – низкое.
- А как же их крутые умные дома с электрической начинкой?
- Люди этого ничего не видят, это же не у них в квартире. Мы не управляшка, не смотрим котельные. У них снаружи всё вроде ничего, классно смотрится. И инженерка неправильно разведена, зачем нужны все эти вертикальные системы отопления, системы ХГВС, которые торчат далеко из ниш. Видно, что в квартирах плохо спроектированы технические узлы, хромает гидроизоляция. Складывается ощущение, когда ты приходишь на приемку, что проектами занимались вовсе не специалисты в своей области. И отделочники там такие, словно люди в первый раз шпатель в руки взяли. Там и ребята из ближнего зарубежья и студенты работают. Хотя это вопрос не к тому, кто работает, а к тому, кто контролирует процесс. Скорее всего, прорабы тоже не очень разбираются в процессах, нормативке. Есть задача построить, а как это получится, что из этого выйдет – никто не думает.
- Речь про эконом-класс?
- У РСГ «Академическое» я не видел, чтобы были элементы комфорта или бизнеса.
- Это все претензии к РСГ? В Академе же много застройщиков, например, Атом тоже там строит.
- Да, я говорю про РСГ. «Атом» делает плюс минус одинаково практически везде. Хотя иногда у них все же встречаются хорошие объекты. Но и они скатились в сторону плохого качества. Даже в «Чемпион-Парке», он у них считается бизнес-класс, качество отделки не очень. И по штукатурке есть вопросы, и по протечкам, очень много механических дефектов по окнам. Стоимость жилья там ниже, чем у Клевер-Парка, который находится рядом процентов на 10-15. Если в Клевер-Парке цена идет от 110 и выше, то в Чемпион-парке в районе 85-95. Видимо, поэтому разница в цене. Хотя считается, что и там бизнес, и здесь бизнес.
- То есть застройщик осознанно понимает и закладывается на эти косяки?
- Пока что застройщику выгодно делать плохо. Все равно покупают, плюс мало кто ходит с приемщиками или приходят в первый раз с приемщиком, а на повторную приемку не зовут – экономят. Я аналитику не провожу и не знаю, какой объем приемок квартир именно с приемщиками, мне кажется это меньше 10%. В большинстве своем собственники сами принимают и большинство дефектов или не видят, или прощают. Например, при открывании окна, оно зацепляется за раму. Это все должны исправлять.
Иногда приходишь повторно на объект, видишь вроде устранили часть замечаний. Трещина на стекле была, убрали – тут не отмажешься, вертикальное отклонение, неровности по стенам были какие-то – видно, что-то подделали. А по факту – ничего не поменялось. Было отклонение в сантиметр, они взяли шпатель – раз тонким слоем провели и как будто бы работа выполнялась.
- Как отклонение можно поправить?
- Перештукатуривать заново. Есть основание стены, ты эту стену грунтуешь заново, выставляешь маячки и сверху штукатуришь. Если это чистовая отделка, то надо обои снять, убрать обойный клей, загрунтовать, заштукатурить. Такая процедура.
- А есть те, у кого и цена, и качество адекватны?
- Есть, но мало. Например, на улице Московской строятся башни Евразия. Их застройщик – относительно небольшая компания на рынке Екатеринбурга, они берут маленькие объемы, но делают хороший продукт за свою цену. Например, здесь от 90 тысяч за квадратный метр – оптимальное сочетание. Есть застройщик Атлас-Девелопмент, они тоже строят неплохо. У них и чистовая, и предчистовая отделка – на хорошем уровне. Как бы странно это не звучало, мне нравится по чистовой отделке ЛСР. Галочки я бы поставил этим застройщикам. С точки зрения интересных объектов отмечу УГМК, «Бруснику», «Форум Групп».
- По качеству все устраивает?
- Качество среднее, каких-то очевидных проблем с точки зрения отделки квартир немного. УГМК строят квартиры с удобной планировкой, видно, что проектанты там работают хорошо. Строительный контроль тоже есть. У Брусники фантастические проекты с местами общего пользования и ландшафтным дизайном.
Но я как-то выкладывал у себя в сторис по поводу Брусники. Ребята делают классные проекты, все здорово, почему только это все херят плохие руки строителей? Почему контроля-то нет при проведении внутренних работ? Мы постоянно отмечаем отслоение штукатурки, есть проблемы с сантехникой, вентиляцией. Все это нужно решать. Но они молодцы, мы 4 года занимается приемками, и они очень многое оптимизировали за это время. Например, приходим и говорим: здесь замечание-замечание-замечание, они раз и следующий ЖК сдали, учтя некоторые претензии. Например, откосы убрали, не стали вообще делать. Полусухую стяжку на полах стали делать вместо того, чтобы делать полы из керамзита. Не стали ставить подоконники при предчистовой отделке. С гипсокартоном вроде бы решили вопрос, начали вместо одного слоя – делать два, чтобы перегородка устойчивая была. Сейчас у них основная проблема – это штукатурка. Потому что они неправильно наносят слои, из-за этого все отваливается. При отделке штукатурка отходит вместе с обоями. Но я думаю Брусника рано или поздно и этот вопрос решит. Они всегда сдают по простой штукатурке, хотя уже многие застройщики перешли на улучшенную. Мы когда пишем им замечания, специально подчеркиваем, что идет нарушение технологии. И им все равно приходится переделывать штукатурку, как бы они того не хотели. Когда все это дойдет до верха, надеюсь, они примут решение, что долго и дорого это переделывать – тогда качество станет еще лучше. Я на это надеюсь.
- Расскажи про лидеров рынка? Что-то добавишь про Атомстройкомплекс, кроме проблем в «Чемпион-парке»?
- Да, с «Чемпион-парком» что-то пошло не так, но при этом в «Просторах» – хорошее качество. В эконом-классе у них стабильные замечания. Типовые комплексы и типовые ошибки, например, неровности под обоями, проблемы с окнами – зимой во всех жилых комплексах образуется лед в примыканиях створок окон к рамам. В «Чемпион-Парке» был случай, когда я заметил обледенение внутри стеклопакета. В Атомстройкоплексе начали подтягиваться с точки зрения мест общего пользования, после выхода Брусники на рынок это стало заметно. МОПы стали у них поинтереснее, но только первые этажи. Остальные этажи – штукатурка, краска, плитка – все равно одинаковые.
- Дальше в тройке лидеров после Атомстройкомплекса»и РСГ «Академическое» по списку идет TEN, как у них дела?
- У них тоже много нарушений технологий. Строят перегородки неправильно, где-то зазоров нет между плитой перекрытия и перегородкой, где-то маленький слой штукатурки нанесен и отваливается, где-то пересушат кладочный раствор и можно заметить трещины по стенам. Таких дефектов много. По чистовой отделке меньше претензий, но тоже есть. Например, принимали жилой комплекс «Сказка» на ЖБИ, там целая секция была с одинаковым дефектом. Они заводили ламинат в санузел, потом ставили дверь и у них кусок ламината торчал в санузле. Я не знаю, как можно такое пропустить. Конечно, собственники стали это браковать.
При этом TEN – такой застройщик, который много строит и с ним можно договариваться. Было в практике такое, что случилась просрочка – договорились на паркинг бесплатно. Или можно договориться, чтобы они привезли строительные материалы в большом количестве для последующего ремонта, вместо того, чтобы устранять замечания.
– Что скажешь про PRINZIP?
– У них есть интересные проекты. Качество МОПов страдает – исполнение, техническая часть. Например, карнизы, примыкание краски разного цвета – профессионалу видно, что это неправильно сделано. Но инженерка у них неплохая. Кладка неплохая. Монолит неплохо делают. Но что мне не нравится у PRINZIP – это их политика по высоте потолков в жилых комплексах. В черновом варианте высота 2,52 метра в результате после чистовой отделки превращается в 2,45-2,42 метра. И так везде, во всех комплексах. «Ньютон Парк», «Татлин». Это очень неудобно.
- Как себя чувствуют новички на свердловском строительном рынке – компания «ПИК»?
- А вот там плохо все. Мы ни одну квартиру с первого раза там не приняли. Если у остальных застройщиков бывает, что вдруг взяли и приняли с первого раза, в «ПИКе» ни одной. Более того, они второй раз они тоже хреново переделывают. Вообще, с «ПИКом» только судиться. Я принимал квартиры «ПИКа» в Екатеринбурге, Москве и в Тюмени – везде одинаковое качество. Не знаю почему так. Наверное, такая стратегия развития – не запариваться. Им надо больше-больше-больше – они еще и земли под ЖК выкупают самые дешевые, не очень пригодные для жилья. Строят большие комплексы с маленькими площадями и продают максимально задорого. И у них типовые проекты по всем регионам, приезжаешь и сразу видно, что это – «ПИК». «ПИК» – это не про людей. Договариваться с ними не получается.
- А у тебя есть личный рейтинг по договороспособности застройщиков?
- Мне легко работать с ЛСР. У них стоит задача передать квартиры в нормальном качестве. Технадзор хорошо работает. Приходишь бывает и минимум замечаний. А если какие-то есть – они прямо на месте заменяют, не важно подкрасить надо или стеклопакет заменить. Реально приходят, приносят стеклопакет и прямо при тебе ставят новый. Скол на ламинате есть в центре комнаты – тут же начинают разбирать и собирать заново. Это классно. Возможно, поэтому у нас в ЛСР меньше всего приемок, видно, что застройщик старается. «Атомстройкомплекс» в среднем 2 месяца устраняет замечания. И еще у них есть собственная фишка – манипулировать клиентами. Бывает сдают ЖК раньше на полгода или же на несколько месяцев и начинают приглашать собственников. У тех замечаний вагон – тысяч на 100-200, а застройщик говорит, ну не хотите, ждите полгода, пока мы все переделаем. А перед собственниками стоит выбор, принимать сейчас, либо не принимать и платить за съемную квартиру, если они, например, живут на съеме и с нетерпением ждут ключей. Из застройщиков мало кто делает также.
Хотя есть и такие, кто говорят, если квартиру не принимаете, мы замечания вам устраним к концу года. В самом конце, после всех. А если принимаете – мы вам сделаем все самым первым, но по гарантийке.
- Стоит ли таким обещаниям верить?
- Я бы не стал. Практика говорит об обратном. Как правило, это ловушка. Если ты подписываешь акт приема-передачи, то закрываешь договорные отношения с застройщиком. И дальше замечания уходят в гарантию. А там по срокам – неизвестно насколько растянется. Это лотерея. Может быстро устранят, а может растянется на год. Плюс все это время вы будете платить коммуналку. Крайне невыигрышная позиция – подписывать акты сразу, не требуя от застройщика устранения замечаний.
- А в какие сроки застройщик должен устранить замечания?
- Нужно смотреть конкретные договоры. Но в целом, все регламентирует 214 федеральный закон. Застройщик обязан не ранее чем за 2 месяца оповестить собственника, что дом введен в эксплуатацию и пригласить на приемку. Если застройщик приглашает намного раньше, чем по договору, он все равно должен официально оповестить собственника. Потом если найдены замечания, то у застройщика есть срок 45 дней, в которые все косяки должны быть устранены.
- Много судов?
- Очень мало. Люди боятся. Боятся платить юристам, которые стоят недешево. На рынке на них цена, не как на приемщиков. Люди боятся ждать, кому-то надо заезжать срочно. А судебный процесс – от 3 месяцев и выше. Еще влияет то, что люди не часто покупают недвижимость и все-таки рассчитывает, что застройщик ответственно отнесётся. Но по факту застройщику очень часто наплевать, если ты подписал документ – все, дело сделано. Все мы сталкиваемся с ситуациями, что еще перед покупкой квартиры в отделе продаж нам рисуют картины светлого будущего. Говорят, мы поставим вам общедомовые фильтры, у вас будет прекрасный паркинг, кому-то обещают шикарный вид и видеонаблюдение. В договоре этого не прописывают и уже по факту, когда сдается дом – ничего нет. Абсолютно также происходит и с устранением замечаний – если подписать акт и пойти в гарантийный отдел, могут сделать, а могут и нет.
- В твоей практике какие самые трешовые истории?
- Самая трешовая, это когда у застройщика TEN принимали ЖК «Геометрия» и нашего специалиста вывели – решили с ним разобраться. Это – верх наглости. А так вот в прошлом году на волне пандемии застройщики ограничивали нас, пытались не пускать специалистов на приемку. Никаких специальных указаний нет. Меры предосторожности мы все принимаем – маски, перчатки, дистанция. Но все равно нас не пускали, потому что выгоднее пустить одного собственника. Шли на уловку – а давайте вы примите сейчас, подпишите акт, а потом хоть со специалистом приходите, хоть без – фиксируйте замечания, идите в гарантийный отдел, и мы все устраним. Особенно этим грешила «Астра». Но мы в процессе решили эти вопросы, больше у нас сложностей с попаданием на объекты не возникало.
- А можете дать какие-то лайфхаки для собственников, которые идут на приемку одни?
- Наш собственный чек-лист – более 60 пунктов. Общие советы – внимательно осматривайте готовые изделия, которые можно визуально оценить и где не придется доказывать, есть отклонения или нет. Царапины, сколы, трещины. Окна, двери, радиаторы, сантехника – это все готовые изделия. Дальше визуально осматривается инженерка, сантехника – чтоб протечек не было, чтобы все было надежно закреплено. Хотя бы зарядное устройство телефона подключить ко всем розеткам и проверить, работают ли они. Осмотреть стены, полы, потолок – есть ли кривые участки, их всегда надо указывать. Внимательно посмотреть, не замазаны ли штукатуркой отверстия. Если вы видите трещину на стене – постучите по ней, может там уже штукатурка отслаивается. Также нужно проверить вентиляцию, хотя бы листочком. Закрыть входную дверь, открыть окошко и приложить листочек, если он притягивается – более ли менее все нормально. Скорость воздушных масс не проверить просто так, но можно сложить представление. Если листок колеблется – есть обратная тяга, если листочек не держится – вентиляция не работает.
- А рынок приемки квартир растет?
- Да. Хотя мы были первыми в Екатеринбурге 4 года назад. Сейчас появляются и другие специалисты. Многие демпингуют. Люди смотрят наш опыт и Instagram, им кажется классно, просто и легко. Думают – пойду на этом зарабатывать. Но профессионалов единицы.
- А застройщики за те 4 года, что вы работаете стали строить лучше или хуже?
- Лучше! Если раньше мы ходили и видели отклонения по 3-4 сантиметра, то сейчас уже не больше 1 сантиметра на 2 погонных метра. Сейчас такую дичь не сдают. По электрике многие стали лучше делать. Отдельные застройщики оптимизируют технологии и их качество растет с каждым годом. Они стали умнее, начали готовить объекты в соответствии с нормативными документами и подтягивать юридическую часть. Хотя появились новые уловки, чтобы собственники принимали квартиры без замечаний. Например, начинают ссылаться на строительный проект, вместо того, чтобы пользоваться нормативной документацией. Вот конкретный случай. Уровень пола между влажным и сухим помещением должен быть разным, во влажной зоне ниже на 15-20 миллиметров, чем в сухой. Есть несколько застройщиков, которые нарушили эти нормы и сделали перепад не более 5-8 миллиметров. Когда мы это обнаружили, они начали ссылаться на свой проект, что он подписан их главным инженером, поэтому изменения невозможны. Мы отправили официальный запрос в надзорные органы и получили ответ, что здесь имеет место быть грубое нарушение строительных норм, а значит собственник вправе требовать от застройщика устранения замечаний. В общем, впереди еще много работы, чтобы качество стройки, отделочных работ в Екатеринбурге и других городах России росло.
Просмотров: 21198
Автор: Ульяна Елфимова
