Еще недавно эта тенденция охватывала лишь объекты класса В.
С каждым годом на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга увеличивается доля офисных центров, строящихся на продажу, а не для сдачи в аренду – отмечают аналитики консалтинговой компании «Урал-Гермес». Но если раньше эта тенденция охватывала лишь объекты класса В, то сегодняшняя ситуация на рынке показывает, что стратегия продажи офисных площадей в бизнес-центрах города постепенно распространяется и на сегмент высококлассных объектов – классов А и В+. Такая стратегия реализации объектов идет в разрез с классическими принципами девелопмента, предполагающими, что высококлассные объекты не могут распродаваться, а могут лишь сдаваться в аренду. Однако участников рынка это не смущает, более того, они видят в этом выгоду и объясняют ее.
Одним из первых качественных бизнес-центров Екатеринбурга, реализующих такую стратегию, стал БЦ «Манхэттен» (класс В+), введенный в эксплуатацию в конце 2011 года:.
«Манхэттен» изначально был запланирован для продажи офисных помещений. Любой бизнес заинтересован в недвижимости, которая, с одной стороны, удовлетворяет все его потребности, а с другой – является высоколиквидной и может быть в дальнейшем реализована в короткий срок по высокой цене, - считает Алексей Гущин, генеральный директор Управляющей компании «AVS Девелопмент». - Девелоперы в этом случае идут за потребностями рынка, и предлагают ему то, что он хочет. В БЦ «Манхэттен» есть помещения от 30 до 200 кв.м., и, судя по тому, что объект реализован на 90%, рыночные потребности мы угадали».
В ГК «Малышева 73» тоже утверждают, что не ошиблись в выборе стратегии.
«С марта 2013 года БЦ «ГринПАРК» (класс В+) реализовывал «в нарезку» офисы от 20 до 80 кв.м., - поясняет управляющий проектом «ГринПарк» Дмитрий Макаров. – К вводу объекта, который состоится в мае этого года, будет занято уже более 90% площадей».
Аналитики Уральской палаты недвижимости считают, что тенденция обоснована и даже выгодна игрокам рынка: девелоперы получают сразу несколько источников финансирования своих проектов, а покупатели – больший объем предложения по более низкой цене.
«Банки ведут себя очень осторожно в части проектного финансирования, - рассказывает Константин Октаев, аналитик АНО «Риэлторский информационный центр». - При этом не у многих застройщиков есть возможность привлечь большие ссуды и, тем более, профинансировать строительство за свой счет. Частные инвесторы, приобретающие площади еще на стадии строительства, остаются одним из основных источников финансирования проектов. К тому же, приобретать офис на стадии строительства, особенно начальной, существенно дешевле, чем в уже готовом объекте. Разница в цене может быть до 30%».
Однако, ситуация на рынке показывает, что 30% доходности «офисных» инвестиций – это еще не предел. Например, строящийся бизнес-центр «БРИГ» (ул. Вилонова-Учителей), заявленный как класс «А», обещает инвесторам доходность порядка 30-50% за год за счет разницы цен на разных этапах строительства.
«Старт продаж в многофункциональном БЦ «БРИГ» был объявлен в феврале 2014 года, - рассказывает Управляющий партнер БЦ «БРИГ» Виталий Сиволап. - На продажу выставлены разные площади: от небольших офисов по 46 кв.м. до целого этажа в 1200 кв.м. На данный момент цена составляет от 60 тыс. руб./кв.м., хотя на начало продаж она составляла 50 тыс. руб., таким образом, те инвесторы, которые приобрели площади по стартовой цене уже заработали свои 20%. К моменту ввода объекта в начале 2015 года цена вырастет до 80 тыс. руб./кв.м., а это значит, что доходность офиса класса А в качестве инвест-продукта может составлять порядка 50% за год».
При этом, по словам г-на Сиволапа, потерять контроль над объектом девелопер не боится, поскольку продаваться будет лишь часть площадей.
«При общей арендопригодной площади 15 000 кв.м. только 25% объекта будет продано, остальное будет сдаваться в аренду. Поэтому на качестве управления зданием несколько амбициозная для сегодняшнего рынка стратегия частичной продажи объекта не отразится. Все вопросы, связанные с потребностями собственников и арендаторов, будут решаться силами единой управляющей компании, которая уже создана», - подчеркнул он.
Эксперты рынка отмечают, что тенденция продажи площадей будет усиливаться и дальше. В частности, из-за ситуации в экономике такая стратегия, действительно, позволяет девелоперам привлекать дополнительные средства на строительство объектов. В свою очередь, в условиях экономической нестабильности инвесторы отдают предпочтение спекулятивным стратегиям инвестирования.
Просмотров: 1786
