УПН: аренда коммерческой недвижимости может упасть еще на треть

В Екатеринбурге проблема инерции характерна не только для рынка квартир. Вместе с ростом объемов строящегося жилья в последние годы, существенно выросло и предложение коммерческих площадей в них. Избыточное предложение офисов и магазинов на первых этажах строящихся домов будет одним из важных факторов развития рынка в ближайшие два года.

Современные проекты чаще всего предусматривают возведение домов со «встроенной» инфраструктурой. В итоге объем строительства встроенно-пристроенных коммерческих помещений достиг сегодня наибольшего за последние пять лет уровня — 158 тысяч кв. м, что вполне сопоставимо с текущими показателями рынка торговых центров. Объемы ввода в последние годы также были весьма существенными. За последние пять лет было построено более 270 тыс. кв. м, а по итогам текущего рынок пополнится не менее, чем на 50 тысяч кв. метров, сообщает Уральская палата недвижимости.

Территориальная структура строительства при этом за последние годы претерпела кардинальные изменения. В течение 2010-2014 годов  здесь четко прослеживались центробежные тенденции. Основную роль в этом сыграло активное развитие проектов комплексного освоения территорий таких как «Академический», «Солнечный» и районов квартальной застройки. В итоге доля объектов стрит-ритейла расположенных за пределами первого пояса районов выросла в объемах за последние пять с 15-20 % до 45-50 %.

В то же время, если до 2010 года на долю центра приходилось до четверти таких площадей, то к 2012 году их объем опустился ниже отметки 10 %. Сегодня количество возводимых коммерческих площадей в центре вновь стало увеличиваться за счет строительства комплексов жилья и апартаментов высокого качественного уровня, значительная часть помещений в которых рассчитана на размещение инфраструктурных объектов. Например, в ЖК «Арбатский», строительство которого началось в начале этого года, объем коммерческих площадей по проекту составляет более 9,5 тысяч кв. метров.

Если в прошлом году продажи у девелоперов шли весьма активно и строящиеся коммерческие помещения относительно легко находили своих покупателей, то с началом текущего ситуация резко изменилась. Спрос на коммерческую недвижимость упал. На фоне увеличения объемов строительства это ожидаемо привело и к росту предложения на первичном рынке. Относительно быстро реализовывались только недорогие помещения с хорошей локализацией, в то время как многие площадки с более высокой ценой или расположенные в не очень удачных местах остаются в продаже в течение четырех и более кварталов.

В январе-марте застройщики еще пытались удержать цены на прошлогоднем уровне, но уже к лету часть из них оказалась вынужденной пересмотреть прайсы. В ряде случаев стоимость встроенных помещений снизили на 5-15 %. Правда, несмотря на это, отрицательная корректировка цен за последний квартал в среднем по городу оказалась невысокой — только 1,4 %, а в отдельных территориальных сегментах от 2 % до 11 %. Большинство застройщиков оставили цены на прежнем уровне, предпочитая привлекать клиентов дисконтами. Таким образом, средний показатель на первичном рынке составил в июне 85270 рублей за «квадрат».

Высокие объемы строительства и ввода привели к росту предложения на рынке аренды. За последние три года оно увеличилось втрое. Сегодня это усугубляется и другим фактором, а именно кризисными явлениями в экономике, влияющими на работу предприятий малого бизнеса. Многие такие компании в последнее время закрылись или поменяли расположение розничных точек, что ускорило процесс ротации. В результате за последние двенадцать месяцев ставки аренды для офисов на первых этажах жилых домов упали на 11 %, а для магазинов на 15 %. Сегодня средний показатель для торговых помещений составляет 934 рублей за кв. метр, для офисных — 766 рублей.

На вторичном рынке продажи собственники, как и девелоперы, оказались не готовы к резкому и существенному снижению цен. В текущих условиях оптимальным вариантом для них стала выжидательная позиция, которую они занимали с начала кризиса. Поэтому снижение цен здесь стало отмечаться только в последние несколько месяцев. В среднем по городу стоимость офисных площадей за последние пять месяцев опустилась на 4% и составила 87740 рублей за кв. метрв. Магазины дешевели только в последние три месяца. Цены на них снизились на 4,6 %. Средняя цена квадратного метра при этом составила 105740 рублей.

Наиболее вероятно, что до конца года оптовый и розничный товарооборот, как и другие экономические показатели, положительной динамики показывать не будут. Это приведет к дальнейшему высвобождению помещений и увеличению объема предложения, в основном на рынке аренды коммерческой недвижимости. Большинство организаций уже отказались от расширения площадей и увеличения числа розничных точек. На этом фоне наиболее вероятным сценарием на 2015 год видится дальнейшее снижение ценовых показателей. Стоимость аренды может опуститься в этом году на 20-30 %, а цены на рынке продажи — на 10-20 %.

Графическая информация: УПН.