Наиболее часто такие предложения можно встретить в новых объектах.
В офисных центрах Екатеринбурга продолжает падать стоимость аренды. С конца прошлого года арендные ставки в деловых центрах города, в зависимости от класса, снизились от 15 до 40%. При этом, несмотря на снижение арендных ставок, количество пустующих площадей продолжает расти. Это вынуждает девелоперов перепрофилировать свои объекты или сдавать их внаем за оплату коммунальных услуг.
По словам генерального директора ГК «Оборонснабсбыт» Игоря Суханова, сегмент офисной недвижимости, в отличие от торговой и складской, первым попадает под удар во время кризиса. Усугубляется это тем, что в Екатеринбурге существует переизбыток предложения аренды и продажи офисных площадей. Оба этих фактора уменьшают и без того невысокую инвестиционную привлекательность офисной недвижимости, доходность которой — одна из самых низких в иерархии рентабельности коммерческой недвижимости.
«На рынке офисной недвижимости сложилась очень сложная ситуация, и она обостряется с каждым месяцем. Средняя арендная ставка серьезно упала. Если офис класса «А» сдается по 1200 рублей за «квадрат», то это хорошо. Офисы класса «В» арендуют в среднем за 700-800 рублей за квадратный метр. Но и это не останавливает клиентов от сокращения арендуемых площадей или от того, чтобы вовсе покинуть их. Это привело к значительному увеличению вакантных площадей в последние несколько месяцев. Те же, кто арендует большие площади, добиваются льготных условий. И арендодатель вынужден идти навстречу, чтобы удержать клиентов, и, если не получать прибыли, то хотя бы компенсировать убытки. Например, в Прибалтике есть такие офисные объекты, в которых арендаторы оплачивают только коммунальные платежи. Не исключаю такой возможности и у нас»,— говорит Игорь Суханов.
По словам аналитика «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, схожие с Прибалтикой предложения есть и на рынке Екатеринбурга:
«Рынок офисных центров в столице Урала разноплановый, и от объекта к объекту ситуация варьируется. В деловых центрах со сложившимся пулом арендаторов путем переговоров происходят корректировки ставок. В объектах, где высока доля частных инвесторов и много вакантных площадей, бывают и не совсем свойственные нашему рынку предложения. Например, арендатор выполняет отделку офиса и за это в течение года оплачивает только коммунальные услуги».
Слова экспертов подтверждает и генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. По мнению аналитика, тяжело сегодня приходится офисным центрам наиболее развитых по площадям классов «В» и «С». В этих сегментах конкуренция наиболее острая. При этом тяжелее пришлось собственникам бизнес-центров «В»-класса, поскольку значительное количество этих объектов введено относительно недавно и еще не успело окупиться, а платить по кредитам нужно. С большим количеством вакантных площадей в объекте сделать это достаточно тяжело. В связи с этим некоторые новые офисники открываются практически пустыми и готовы принять арендаторов в первые периоды только за «коммуналку».
Еще одним способом избежать убытков для владельцев офисной недвижимости, считает Игорь Суханов, является перепрофилирование объекта, например, в апартаменты, или превращение его из офисного центра в многофункциональный комплекс:
«Многие из недавно построенных офисных объектов планировались несколько лет назад, до или сразу после кризиса 2008-2009 годов, когда строили радужные прогнозы развития сегмента офисной недвижимости. Поэтому, многие из того, что мы имеем сейчас — несбывшиеся завышенные ожидания инвесторов и девелоперов. Есть несколько примеров таких несбывшихся ожиданий, когда бизнес-центр класса «А» превращается в коктейль из гостиниц, проданных в нарезку офисов, заведений общепита, салонов красоты и многого другого».
По данным Уральской палаты недвижимости, уровень вакантных площадей в классе «А» за квартал увеличился на 1% и составляет 21%. В «В+» пустует 5%. Тогда как по итогам первого квартала этот показатель был на уровне 12%. Такое резкое изменение связано с тем, что во втором квартале текущего года часть площадей была перенесена в более низкий качественный сегмент. В классе «В» объем вакантных площадей составляет 19%.
Просмотров: 2060
Автор: Екатерина Смирнова
