Брежневка

В советское время началось массовое жилищное строительство. Квартиры в этих домах до сих пор остаются на рынке вторичной недвижимости. В этой статье мы рассмотрим, что такое «брежневка», какие виды бывают, выделим плюсы и минусы, сравним с «хрущевками» и попробуем выяснить, что из них лучше выбрать.

Что такое «брежневка»

В общепринятом понимании «брежневка» — это типовые панельные, блочные и кирпичные дома, которые начали строиться с 1964 по 1985 годы. В некоторых регионах России такие дома продолжали возводить до начала 2000-х годов.

История появления «брежневок»

Вслед за уже имеющимися «сталинками» и «хрущевками» появились «брежневки». Свое название они получили в честь генерального секретаря ЦК КПСС Леонида Ильича Брежнева, в период правления которого началась активная застройка городов.

Виды «брежневок»

Выделяют два вида «брежневок»:

• массовые (стандартные). Они возводились для обычных граждан, специалистов и работников предприятий и заводов. В таких домах квартиры с разнообразными планировками комнат и с большим количеством типовых серий. Высота потолков — 2,7 м. Общая площадь от 22 до 88 м2.
• элитные (цековские). В них предоставлялось жилье для членов ЦК КПСС, высших военных начальников и других представителей правящего класса СССР. Строились они из кирпича с ЖБИ-перекрытиями. Такие дома имели комнаты для консьержей, просторные вестибюли. Площадь квартир от 75 м2 до 210 м2.

Внешне здания практически ничем не отличаются друг от друга.

Особенности «брежневок»

Подъезды имеют широкую входную группу. В типовых проектах не предусмотрены пандусы. В многоэтажных домах ступеньки к подъездам сделаны без поручней.

В пятиэтажных домах не были установлены лифты, они появились позднее в девятиэтажных. С появлением четырнадцатиэтажных зданий к пассажирским лифтам добавились также грузовые.

По своей площади лестницы и лестничные площадки увеличились. Было выделено специальное место для хранения велосипедов на нижнем этаже.

На площадках между этажами появились мусоропроводы — во всех многоэтажных строениях и некоторых пятиэтажках.

В новых вариантах постройки тип дома «брежневка» предусматривал балконы и лоджии во всех квартирах выше первого и второго этажа. Ранее в зданиях старого типа балконы встречались редко. Чаще всего первые этажи занимали магазины, фото-ателье, парикмахерские, мастерские.

Технический этаж (чердак) отсутствовал в пятиэтажках и зданиях старого типа. По этой причине верхние этажи таких строений нуждались в дополнительной гидроизоляции и утеплении. В улучшенных многоэтажках появилась плоская крыша с внутренним водоотводом и чердаком.

В многоэтажных домах (14-17 этажей) подвалы отсутствовали. Вместо них вся площадь была занята различными инженерными коммуникациями. Подвалы в виде отдельных комнат были в пяти- и десятиэтажках.

Также в домах определенных серий имелись небольшие помещения для консьержа. Их площадь не превышала 3 м2, в них не было санузла.

«Брежневка»: планировка и ремонт

Зарегистрировано более 50 типовых серий с различными модификациями. Дома с одинаковыми фасадами имели отличные друг от друга планировки квартир. «Брежневки», построенные в Москве, имеют небольшие отличия от домов в других регионах России.

Постройки старого образца

Считались улучшенными «хрущевками», возводились с середины 60-х и до конца 70-х годов. Туалет и ванная были раздельными в таких домах. Начали появляться квартиры с ориентацией на две стороны. Архитекторы попытались избавиться от проходных комнат. В двухкомнатных квартирах изолировали спальню и гостиную, но тем не менее в трех- и четырехкомнатных квартирах сохранялась проблема общего проходного зала. Кухни по размерам мало чем отличались от «хрущевок».

Площадь квартир:

1-комнатные от 22 до 31 м2;

2-комнатные от 42 до 45 м2;

3-комнатные от 48 до 56 м2;

4-комнатные от 58 до 71 м2.

Рассмотрим серии домов, которые относятся к «брежневкам» старого образца.

Серия маркировки II-49

К ним относятся девятиэтажные панельные дома с мусоропроводом и лифтом. Количество жилых комнат — от одной до четырех. В помещениях высота потолков составляет 2,64 м. В квартирах проведена естественная вентиляция.

1-комнатная квартира площадью 32,6 м2:

• кухня — 6,7 м2;
• спальня — 18, 74 м2;
• совмещенный санузел — 2,6 м2.

2-комнатная квартира площадью 44,4 м2:

• кухня — 5,95 м2;
• гостиная — 18,7 м2;
• спальня — 9,1 м2;
• общая площадь разделенных санузла и ванной — 3 м2.

3-комнатная квартира площадью 49,1 м2:

• кухня — 5,9 м2;
• проходная гостиная — 14,4 м2;
• спальни — 8,92 м2 и 10,42 м2 
• общая площадь санузла (раздельные туалет и ванная) — 3 м2.

4-комнатная квартира площадью 62,77 м2

• кухня — 5,95 м2;
• гостиная — 18,74 м2;
• три спальни — 8,92 м2, 9,45 м2 и 9,14 м2 
• туалет и ванная — 3 м2.

Серия маркировки 1-464

Пятиэтажные панельные постройки с квартирами из одной, двух или трех комнат. Высота потолков 2,5 м. Ванная и санузел совмещены и вместе составляют площадь от 2,87 до 3 м2.

Особенности квартир в домах этой серии:

Серия маркировки II-18/12

Блочные 12-этажные дома «брежневки». Количество комнат — от одной до трех. Высота потолков — 2,64 м. В однокомнатных квартирах санузел и ванная совмещены, в 2- и 3-комнатных они разделенные. Здание оборудовано естественной вентиляцией, лифтом и мусоропроводом.

Постройки улучшенного типа

С начала 70-х годов «брежневки» стали улучшать — увеличилось число этажей в постройках, площадь жилых комнат и кухонь стала больше. Также архитекторы поработали над улучшением планировки квартир, появились отдельные балконы и просторные лоджии. В постройках улучшенного типа стали изолированными все комнаты.

Площадь квартир в зданиях улучшенного типа:

• 1-комнатные от 33 до 47 м2;
• 2-комнатные от 48 до 58 м2;
• 3-комнатные от 62 до 74 м2;
• 4-комнатные от 76 до 88 м2.

Серия маркировки 114-85

Многосекционные постройки из кирпича. Количество этажей от пяти до десяти. Высота потолков 2,48 м. Девятиэтажные дома оснащены пассажирским лифтом.

Особенности этой серии:

Серия маркировки П-3

Панельные постройки из изолированных блок-секций, высотой в семнадцать этажей, с пассажирским и грузовым лифтами. Количество комнат — от одной до четырех. Потолки в домах этой серии стали выше и составляли 2,64 м.

Преимущества и недостатки «брежневок»

Плюсы:

• комнаты изолированы в большинстве планировок квартир;
• большая площадь кухни способствует просторной организации обеденной зоны;
• раздельный санузел с гидроизоляцией;
• просторные лестничные площадки;
• высокие потолки.

Минусы:

• внешние стены в панельных домах тонкие;
• плохая звукоизоляциях в квартирах;
• горячее водоснабжение есть не везде — во многих квартирах стоят газовые колонки;
• устаревшая электропроводка, которая не рассчитана на современный уровень потребления электроэнергии;
• в панельных домах могут трескаться и расходиться швы между плитами.
• планировка «брежневки» более усовершенствована и продумана;
• высота потолков в «брежневках» выше, чем в «хрущевках»;
• в «брежневках» появились изолированные комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах;
• кухня в «брежневке» более просторная, чем в «хрущевках»;
• совмещенные санузлы встречаются только в 1-комнатных квартирах «брежневок», тогда как в «хрущевках» туалет и ванная соеденены во всех планировках;
• в подъездах «брежневок» есть лифты и мусоропровод.

Чем отличается «хрущёвка» от «брежневки»

• планировка «брежневки» более усовершенствована и продумана;
• высота потолков в «брежневках» выше, чем в «хрущевках»;
• в «брежневках» появились изолированные комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах;
• кухня в «брежневке» более просторная, чем в «хрущевках»;
• совмещенные санузлы встречаются только в 1-комнатных квартирах «брежневок», тогда как в «хрущевках» туалет и ванная соеденены во всех планировках;
• в подъездах «брежневок» есть лифты и мусоропровод.

Что же выбрать: «хрущёвку» или «брежневку»?

Для того чтобы решить, какой тип квартиры приобрести, нужно определить приоритеты для себя. «Хрущевки» на вторичном рынке недвижимости стоят дешевле, они строились раньше и поэтому имеют лучшее местоположение. Стены во всех «хрущевках» кирпичные, в квартирах тепло, а это один из главных плюсов.

В «брежневках» лучше звукоизоляция, установлено инженерное оборудование в подъездах, квартиры больше по площади. Дома, построенные во времена Хрущева, сейчас нуждаются в капитальном ремонте. Если же учитывать их низкую стоимость — это отличный вариант для покупки с небольшим бюджетом.

«Хрущёвки», «сталинки», «брежневки»: что лучше?

Если «сталинка» находится в центральном районе города, то цена за квадратных метр может достигать максимума. Такие квартиры стоят дороже из-за толстых стен, больших площадей комнат и высоких потолков по сравнению с другими типами построек.

Дома старые, поэтому может возникнуть проблема с продажей такой квартиры, если у здания большой износ и не проведен капитальный ремонт.

Итак, «брежневка» и «хрущевка» — в чем разница? Они почти одинаковые по уровню комфорта. Как мы уже отметили в этой статье, площадь в «брежневках» больше, есть балконы и лоджии. Планировка и качество материалов лучше. И основным критерием при выборе можно считать то, что «брежневки» на 2-3 десятка лет моложе «хрущевок».

Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)

Фото: spb.101novostroyka.ru.